多伦多的施工前房地产市场面临着令人不安的逆风，因为买家越来越担心由于利率大幅上涨而无法完成购买协议。

一些房地产经纪人注意到，对所谓的转让销售的询问有所增加——这是一种合法交易，在这种交易中，最初的施工前公寓买家将购买协议的权利和义务转让给另一位买家。

在过去的几个月里，来自有关买家的电话增加了一倍，因为许多人想知道他们是否可以摆脱与开发商的购买协议。

新的公寓单元通常在建筑物建成之前就已售出，有时甚至在买家拿到房屋钥匙之前的数年就已售出。

“由于市场的恐惧和不稳定，我们看到人们的咨询量大幅增加，”他说。 “我们收到客户的询问，询问他们是否应该退出交易，或者他们是否应该保留该物业并将其关闭。”

他补充说，有些买家希望以任何必要的价格退出交易。

这主要源于高利率和所需的压力测试，借款人需要证明他们有能力负担比他们所提供的更昂贵的抵押贷款，目前在 7% 的范围内。 许多人没有资格获得抵押贷款，并且感到“压力很大”。

抵押贷款利率大幅上升，加拿大央行在 2022 年七次上调隔夜贷款利率，以帮助抑制通胀。 从 2022 年 3 月到 2023 年 1 月，抵押贷款利率从 1.5% 的历史低点上升到 6% 以上。

对于选择走转让销售路线的买家来说，一个更令人不安的迹象是，转让销售甚至越来越难以关闭。

通常，投资者会购买施工前的房产，然后在交易结束前尝试出售以获利。 例如，如果他们以 500,000 加元的价格购买了预建公寓，而当他们决定出售时该公寓的市场价值为 700,000 加元，他们将以略低的价格将其出售——这会激励新买家和业主仍然可以盈利。

但现在，自 2022 年 2 月的峰值以来，GTA 的公寓价格已下跌近 90,000 加元。 巴特勒说，这意味着自疫情病爆发以来购买的买家可能不得不以更低的价格出售房产——而且会赔钱。 不过，这总比失去支付给开发商的 20% 定金要好。

对于在疫情期间购买施工前独立屋的人来说，情况更糟。

巴特勒说，如果他们在 2021 年年中以 150 万加元购买并需要在 2023 年 9 月关闭，那么贷方对独立屋的估值可能为 110 万加元。 这些买家将发现自己无法获得足够大的抵押贷款来支付购买价格，而且抵押贷款将比他们在 2021 年利率较低时的预期贵得多。

“他们将需要大量现金来弥补 40 万加元的缺口，这对某些人来说是一个真正的危险，”巴特勒说。 “如果他们不能关闭，建筑商将没收押金并以他能拿到的任何价格出售，因为他需要清理库存。”

巴特勒表示，在 2023 年下半年和 2024 年，建筑商没收施工前财产的情况可能会更多。

如果购买预建房的人无法通过转让销售找到新业主，则租房可能是一种选择，因为 GTA 的租金飙升。 但即使租金更高，它也可能无法支付增加的财产税、公寓费用和抵押贷款付款，巴特勒说。

“当他们考虑拥有出租物业的想法时，很难获得正现金流，”他说。 “尽管租金上涨，但涨幅还不够。”

房地产专家表示，值得注意的是，并非所有购买预建房产的人都会受到影响。 与在疫情期间购买并过度扩张自己的人相比，四五年前购买施工前房屋的人仍然可以从他们的投资中获益，并且不会受到新利率的影响。

很难追踪有多少未开工的买家无法购买该物业。 转让销售不会在 MLS 系统上发布广告。 没有交易记录，对转让销售市场的“全面了解”也很有限。

他说，通常情况下，转让销售平均占项目单位的 5%。 但即使涨幅高达 15%，“考虑到如今公寓市场的规模，这也只是一个相当小的涨幅，”他说。

他补充说，多伦多的公寓价格同比仍略有上涨，表明转让销售尚未对公寓市场产生巨大影响。

然而，高利率阻碍了投资者购买施工前的单元，这可能意味着一些项目将暂停（75% 的单元需要在开发商开始建造公寓项目之前出售）。

 

“利率上升减缓了需求，也减缓了供应，”他说。 “几年后，我们看到自 2022 年下半年以来预售活动放缓将导致几年内（房产）交付量减少，同时移民水平达到历史新高。”