多伦多地产新闻

加拿大安大略省通过《加拿大境内自由贸易法案》试图应对特朗普关税所带来的挑战，近期引发了房地产行业的担忧。这项法案的出台旨在打破省际贸易壁垒，促进各省之间的自由贸易，旨在提高经济增长，尤其是在特朗普关税的威胁下。但与此同时，房地产行业对这项法案的实施感到忧虑，认为这可能会削弱该行业在专业标准方面的努力。特别是，外省的房地产经纪人，如来自新斯科舍省或新不伦瑞克省的经纪人，将能够在安省工作，而无需通过安省的执业考试，这无疑有可能降低省内的高标准。 这个问题的核心，正是行业对竞争的恐惧。安省的房地产经纪人担心，来自外省的同行可能会进入安省市场，抢占市场份额，尤其是在他们尚未完全理解安省复杂的房地产规则和操作流程时。这也反映了一个现实问题, 尽管表面上看似在推动自由贸易，但房地产行业并非简单的跨省通用技能。每个省都有其独特的法规、市场环境以及交易习惯。 就拿我自己来说，作为大多伦多地区的专业经纪人，我深知这个市场的规则和运作方式，但即便我的客户有需求，想要在BC省或其他省份购买房产，我也无法在那里为他们提供同样专业的服务。房地产行业不是简单的跨省工作，而是需要对每个地区的市场有深入了解，才能为客户提供真正的价值。 例如，新斯科舍省的经纪人，如果不了解安省的竞价流程、定金要求，甚至如何写合同中的条件，他们根本无法在这里提供有效的服务。在处理竞价战、个人支票和定金要求时，安省有其独特的规则和文化。这意味着，即使是拥有多年经验的经纪人，也需要花费大量时间来适应新省的规定，确保能够提供符合当地市场的专业建议。 同时，安省房地产协会（OREA）也正在呼吁决策者在实施这项法案时，充分考虑到本地房地产服务的信任问题和监管框架。我们不能忽视那些希望通过这项法案削减竞争的行业内部人士，他们的担忧不是没有道理的。正如我们所看到的，安省的房地产市场，尤其是大多伦多地区，已经处于高度竞争的状态，外省经纪人如果没有本地市场的深度了解，将无法与本地经纪人竞争。 虽然《加拿大境内自由贸易法案》看起来是在推动更广泛的经济合作，但在房地产行业中，它可能成为一种理论上的自由，而非可行的实践。每个地区的房市运作方式差异巨大，跨省执业的做法，最终可能会因缺乏本地经验而难以为客户提供高质量的服务。正如自由贸易的其他领域一样，房地产行业的自由化进程或许会在某些方面推动效率，但它必须充分考虑到行业本身的特殊性，才能真正达到促进市场健康发展的目标。

加拿大政府必须允许房地产价格下跌，以实现住房的可负担性。这一观点已经是老生常谈。但是尽管 affordability 与价格之间的关系显而易见，加拿大人希望政府保护房价，并且认为房价不用下降就可以实现住房可负担性。我们的住房部长 Robertson 则表示，房价并不必下降，住房才能变得更负担得起。他认为，如果房价不下降，那么我们可能需要18到25年的时间才能恢复到2005年的住房可负担性水平。尽管金融报有不同的声音，我们仍不禁思考：如果房价不下降，真的能实现中产阶级的住房可负担性吗？ 若房价继续保持不变，且收入按正常速率增长，那么18年后，住房可负担性才有可能恢复到2005年的水平。2005年，房屋的平均价格为231,000加元，而当时的家庭中位数收入为36,800加元，意味着当时房屋价格约为收入的10倍。现在的情况是，房价已攀升至68万加元，而家庭中位数收入为45,400加元，约为收入的14倍。 如果不进行价格调整，仅靠收入的增长来“赶上”房价，可能需要大约18年，甚至在一些地区如安大略省和不列颠哥伦比亚省（BC省）则可能需要25年。这个数字与目前的住房部长所设想的保持一致，即通过增加供应量而非让价格下跌来解决住房问题。 是否让房价下跌，还是让房价继续稳定， 有两个截然不同的结果。若房价大幅下跌，可能会对脆弱家庭的储蓄产生巨大冲击，但历史数据显示，实际上曾发生过类似的房价大幅回调。例如，美国2008年房市崩溃后，虽然房价大幅下降，但住宅可负担性却得到显著改善。2012年成为自1980年以来住房最具可负担性的年份。金融报的担忧似乎并没有考虑到，房价回调不仅能改善中产阶级的购房条件，而且也能让更多首次购房者进入市场。 然而，如果房价下跌，购房者将面临更为困难的融资环境，尽管如此，很多购房者愿意在房价回落后享受更多的房屋选择、进行验房和确定贷款，而不是像2021年那样陷入过度竞争和价格飙升的局面。 不列颠哥伦比亚省（BC省）在提升住房供应方面采取了积极措施，包括推动高密度住宅建设，特别是在靠近公共交通的区域。这些改革的目标是通过增加供应来缓解住房压力，尤其是对于首次购房者来说，BC省通过政策改变提供了更多的住房选择。尽管如此，建设成本上升和租赁市场的不稳定依然是需要解决的问题。 结语 尽管各方声音不一，但目前来看，房价的下行是恢复住房可负担性的关键之一。如果加拿大全国能够在保持经济稳定的基础上调整房价，并与收入增长相匹配，那么18到25年之后，住房市场可能恢复到更具可负担性的水平。然而，政府也面临着如何平衡价格与供应、保护现有家庭利益的问题。无论未来政策如何演变，改变已成为不可避免的趋势，政府在解决住房问题时可能需要承担更多责任。

今天公布的高于预期的通胀数据对市场产生了重大影响，尤其是对多伦多公寓市场的前景。随着通胀数据的发布，货币市场交易员显著降低了对加拿大央行在6月4日会议上降息的预期。这种变化意味着未来几个月的市场状况可能会受到一定的影响，而多伦多的公寓市场也不例外。 4月的年通胀率降至1.7%，这主要得益于取消联邦消费碳税后能源价格的下降。虽然总体通胀水平有所回落，但核心通胀依然表现强劲，特别是住房和食品价格。这表明，尽管经济增长放缓，价格压力依然存在，尤其是在住房市场上。 对于多伦多的公寓市场来说，这意味着什么？首先，取消碳税虽然对整体市场有一定影响，但公寓市场的供应和需求关系才是决定价格走向的关键。随着加拿大央行逐渐转向更加鸽派的政策，降息预期可能会在一定程度上刺激需求，尤其是对首次购房者和投资者来说，低利率可能让他们更有动力进入市场。 然而，从长期来看，公寓市场仍然面临一定的挑战。随着加拿大央行表态将在6月继续维持货币宽松政策，低利率可能不会立刻解决多伦多日益增长的房地产价格问题。尤其是在高需求的区域，如市中心和热门社区，公寓的价格已经接近历史高点。这意味着，尽管有降息的预期，市场可能仍然会保持一定的价格压力。 然而，随着经济增长放缓以及贸易不确定性带来的风险，越来越多的购房者和投资者可能会选择观望，直到市场出现更明确的趋势。因此，在接下来的几个月里，预计多伦多的公寓市场将经历一段不确定的调整期。 总体来看，尽管短期内降息可能会刺激需求，但多伦多公寓市场的价格走势仍然取决于更广泛的经济因素，特别是央行的货币政策和经济增长的前景。对于潜在购房者和投资者来说，了解当前的经济背景和通胀数据，将有助于做出更加明智的决策。

近日，加拿大新一届Carney政府内阁出炉，引起多伦多地产圈广泛关注的，是前温哥华市长Gregor Robertson被任命为联邦住房部长。而他上任后的首次公开发言，迅速引发争议。 在一次媒体采访中，当被问及房价是否需要下调来解决可负担性问题时，Gregor回答我们要确保市场稳定，并增加住房供应，尤其是可负担住房。他强调政府计划将建设量翻倍，但并未提及如何处理已经高企的房价。 对于多伦多市民来说，这句话几乎等同于宣布：房价不会跌，买不起的你继续租吧。 在多伦多，可负担住房建得起吗？ 在多伦多建房并不便宜。无论是独立屋还是公寓，建筑成本都高达每平方英尺400-500加元以上。一栋独立屋的基本建造成本就超过100万加元，这还不包括土地和开发费用。建造可负担住房，如果没有政府补贴，几乎不可能。 政府提出每年建造50万套住房的目标，但现实是，即便在上世纪七十年代的高峰时期，加拿大也只完成了27万套，且当前经济环境下新屋开工率正在快速下滑。 如今，政府大力资助的建设项目集中在租赁市场, 社会住房、合作社公寓、以及通过CMHC（加拿大按揭及住房公司）融资的出租楼盘。换句话说，未来新增的可负担住房，并不是市民可以买得起的，而是只能租的。 尽管新部长坚持房价无需下跌，现实却是另一回事。根据加拿大地产协会（CREA）最新数据，全国房价从高峰期已下跌18%，通胀调整后甚至达29%。多伦多市区及周边地区也感受到压力，很多房产挂牌时间拉长，部分公寓价格回调明显。 但政府和银行系统正在通过各种方式拖住市场下行速度： 这些政策实质上保护了银行系统，因为银行以房产为抵押资产。如果房价整体下跌30%-40%，银行的抵押品将严重缩水，恐引发金融系统性风险。 Gregor Robertson表示我们需要更多供应，但实际上，大多伦多地区正在经历新一轮的库存积压。疫情期间批准的项目如今陆续完工，市场正面临短期供应激增，尤其是公寓板块，推盘量和交楼量都达到高点。 然而，从长期看，结构性短缺仍然存在。房价高、租金高，是实实在在的民生痛点。当前交易量已经降至疫情初期水平，反映出买家信心不足，但价格依旧居高不下。 在多伦多这样的大城市，新任住房部长的表态，可能意味着：房价不会跌，政府会建更多出租型可负担住房，但买房仍靠你自己努力。 在这种政策导向下，年轻家庭和新移民想要在多伦多拥有一套房，将面临更多挑战。而如果政府不解决结构性土地和建造成本问题，所谓可负担住房恐怕只是名义上的平价，现实中的奢望。

加拿大的GDP数字看起来似乎还在增长，经济技术性上并未陷入衰退，但现实中，中产阶层却正在被悄悄“掏空”。楼市危机愈演愈烈，越来越多家庭正在失去住房，而“拍卖房”（Power of Sale）正以惊人的速度在各大城市蔓延。 以多伦多地区为例，从2023年到现在，法拍数量从不到100宗迅速增长到超过600宗。社交平台上的地产观察者也开始频繁曝光这些“断供房”的交易记录，背后是一场结构性的信贷和负债危机。尤其是在Brampton这样的城市，一些房产十几年来看似升值，但实则被银行反复挂牌出售，有的甚至挂牌9次才最终成交。这一地区曾是新移民集中地，很多家庭在缺乏金融知识的情况下过度借贷，如今却在房市下行中承担最沉重的后果。 在Brampton，一套2009年购入价仅46万的独立屋，近期被银行以130万法拍售出。乍看之下似乎还涨了不少，但考虑过去十多年通胀水平之后，实际购房能力早已下降，资产升值的“账面繁荣”不过是数字幻象。而另一些最近成交的法拍屋，更令人困惑的是仍有人以150万在这类高风险区域购入房屋。究竟是刚需、洗钱还是投机，已经难以分辨。 不仅仅是低收入家庭受影响，一些出租型物业的业主也开始失守。例如安省的一处出租物业原本试图以3500元租出上层单位，却因租赁失败最终整体被银行法拍。部分房东低估了市场真实承受力，如今租不出、卖不掉、还不起贷款，最终只能交回银行。 与此同时，市场价格波动剧烈。今年4月初时，房价曾出现10%以上的环比涨幅，但短短一周后数据又逆转，显示年比年下跌近3%。从表面看，这些数字似乎在“涨涨跌跌”，但当你考虑到通胀因素，就会发现，实际购买力正在持续下降。房价即使看似上涨，也跑不过通货膨胀的速度。 更令人担忧的是新建公寓库存。数据显示，中国当前的新建公寓库存为36个月，而多伦多竟高达78个月。这意味着，如果没有更多买家或投资者进入，开发商手里的库存可能需要6年多才能完全吸收。考虑到加拿大开发项目的资金大多来自银行，若这些项目最后无法兑现，风险最终将转嫁到银行的资产负债表上。换句话说，这不仅是房地产行业的风险，更是金融系统的潜在隐患。 过去十年，低利率和持续上涨的房价掩盖了很多结构性的问题。但现在利率高企，那些曾经承担巨额贷款的购房者正在被现实教育。与此同时，银行和政策制定者却依然自信地宣称，加拿大没有陷入衰退，GDP还在增长。问题是，这个GDP的增长是否真正惠及到普通人？ 数据显示，从2014年到2024年，加拿大的人均GDP年增长率仅为1%，而且这是按官方通胀数据计算的。如果以真实生活成本衡量，中产家庭的购买力在持续下降，而财富却不断向最顶层集中。在一些城市，富人享受着金融自由和政策便利，而普通家庭却不得不排队领取食物援助。这种财富分裂正在加剧，加拿大的经济信任正在被削弱。 展望未来，利率下调的希望也十分渺茫。加国央行近期表示，即使经济放缓，基准利率也不太可能回到2%以下。而在过去十年，正是低于这个利率水平的环境，支撑起了房地产泡沫和信贷扩张。一旦“便宜钱”的时代结束，负债结构将难以为继，未来几年内可能爆发更严重的清算与违约潮。 更大的问题是，房地产早已不仅仅是住房问题，而是整个加拿大经济的重要支柱。一旦楼市持续低迷，对经济的打击将是连锁反应。政府要维稳经济，恐怕最终还得靠赤字财政印钞、用通胀继续缓解债务压力。这或许能让GDP看起来还不错，但对普通家庭来说，却是更长时间的购买力缩水和生活压力。 这场危机其实早已开始，只不过不是瞬间崩溃，而是像慢动作一样逐步展开。而当真正的黑天鹅事件来临，比如金融机构倒闭或市场流动性枯竭，那些潜藏的问题可能会以更剧烈的方式爆发。 归根结底，加拿大并非没有能力解决问题，而是在制度、金融和监管层面，迟迟不愿面对真正的结构性风险。当人们只能靠数据去证明经济看起来还不错时，也许，真正的问题早已不在表面之上，而是在系统之中。

2025年5月初，美国总统在社交平上突然宣布：计划对“所有外国制作的电影”征收100%的进口关税。这一声明，虽然没有提供具体细节与实施时间，但在北美影视产业掀起了轩然大波，间接也为加拿大乃至多伦多的房地产市场投下了一个不确定的阴影。 这项政策表面上是为了“拯救正在快速衰退的美国电影工业”，但实质上却可能破坏北美现有的影视产业生态。而加拿大，尤其是多伦多、温哥华等城市，正是这场变局中最容易受伤的节点。 加拿大影视产业与美国资本的深度绑定 2023至2024年，加拿大吸引了47.3亿加元的外来影视投资——其中大部分是由好莱坞主导的“外景服务制作”（Foreign Location and Service Productions）。这类项目大多在加拿大取景拍摄，雇佣本地制作人员，使用加拿大本地的音效、后期、灯光等专业人才团队。多伦多和温哥华的摄影棚因此常年饱和，相关产业链创造了大量就业机会。 如今，一纸“电影进口税”可能直接切断这条资本流通路径。由于制作成本激增，美国片方若不愿支付高昂的关税，势必将削减在加拿大的拍摄预算，或直接迁往免税地区，甚至放弃北美外拍。 多伦多房地产的连锁反应 影视产业不仅提供就业，更推动了城市基础建设、商业租赁和住宅需求，尤其在多伦多这样文化资源密集的都市，电影人、技术人员、短期拍摄团队大量涌入，对市区租赁市场形成刚需。 如果好莱坞撤资或转移拍摄地，多伦多影业相关就业面临收缩，短期租赁需求随之下降。尤其是城中心核心区（如Liberty Village、King West、Yorkville），这些原本因靠近制片厂和传媒公司而价值上扬的区域，可能出现投资热度减退。 此外，影视人才原本是推动多伦多城市更新与创意社区发展的重要力量。文化退潮，会令城市吸引力减弱，从而影响高收入人才的迁入意愿，间接降低房地产长期升值潜力。 风险不止于电影：跨境文化贸易的寒蝉效应 此政策背后的“国家安全”名义虽被广泛质疑，但却隐含更大的地缘政治风险。川普在任期内屡次借贸易政策对中国、加拿大、欧洲等经济体施压。倘若电影只是开端，未来是否波及到音乐、游戏、出版、教育等更广泛的文化内容产品？届时，加美之间的自由文化交流将受到极大干扰，而文化贸易恰恰是加拿大出口结构中不可忽视的一环。 对于依赖文化创意产业作为“软实力出口”的加拿大来说，这类政策如持续发酵，可能削弱国家品牌形象，并影响到国际人才的落户意愿。 加国政府或需出手应对 面对可能的美方制裁，加拿大政府是否会采取对等措施，例如对好莱坞电影征税、提供额外的本地拍摄补贴等？目前尚不明朗。但从历史经验来看，联邦及安省政府若要维持影视产业规模，恐怕不得不出面干预，甚至提供地产、税收等多层级激励，以防止影业投资外流。 结语：多伦多房市新变量，不容忽视 虽然川普的电影关税政策看似荒诞，却也暴露出加拿大影视与美国市场之间过度依赖的问题。而影视产业的每一次震荡，都会牵动着多伦多这一文化都市的经济结构，进而影响房地产市场的微妙走向。 投资者与房东应警觉于此类政策带来的长期潜在风险，在评估租赁市场前景和区域升值潜力时，不能再仅仅依赖传统因素，而需纳入“文化经济地缘政治”这类新型变量。多伦多未来的房价，或许将越来越取决于好莱坞的拍摄清单上有没有“Toronto”这一行字。

随着加拿大央行于2025年4月16日将基准利率维持在2.75%，不少人开始对大多伦多地区（GTA）房地产市场的未来重新燃起一丝希望。然而，在潜在关税对经济的冲击、家庭债务高企与房贷续约高峰三重夹击下，GTA楼市仍处在极不确定的十字路口。 过去一年，加拿大通胀虽有回落，但始终存在“停滞性通胀（stagflation）”的风险，即高通胀、低增长和高失业率并存的经济困境。历史上最典型的一次出现在1980年代初，当时利率一度飙升至22.5%，失业率达13.1%，房价在通胀调整后大幅下滑，许多业主甚至选择弃屋断供。 如今的情境虽有所不同，但压力同样真实。尽管央行利率只有2.75%，远低于1980年代的高位，但当前家庭的负债水平却创历史新高——加国家庭债务与可支配收入的比率已达172%，相比1980年代的66%几乎翻了两倍。这意味着即使利率不高，所带来的还款压力也远大于过去。 更具挑战的是，2025到2026年期间将迎来五年期固定房贷的大规模续约潮。根据经济学家预测，许多房贷续约者将面临15%至20%的月供上涨，在当前通胀尚未完全受控、就业市场不稳的背景下，这无疑将进一步削弱家庭的消费能力和市场购房意愿。 尽管市场预期在财政刺激推动下，央行或将继续维持或逐步下调利率，但这并不一定能完全缓解压力。新的联邦政府在2025年选举后启动了大规模财政支出，计划通过赤字拉动经济。虽然理论上这能减轻央行降息的必要性，但历史数据显示：几乎所有赤字支出周期都伴随着央行的降息行动。 换言之，财政政策和货币政策通常是协同的，不太可能互相抵消。但关键问题在于：当前的经济结构和债务背景与1980年代大不相同。那时的加拿大家庭拥有更强的缓冲能力，而现在，即便利率仅维持在2.75%，其带来的资金压力也足以波及整体经济。 总结而言，GTA房地产市场虽然短期受益于利率回落，但高负债、高续约成本和潜在的失业上升将构成持续压力。房地产的调整可能不会如1980年代般剧烈，但其持续性和广泛性，仍值得市场参与者高度关注。未来几个月，加拿大央行的货币政策、联邦财政刺激的规模，以及全球关税贸易关系的发展，都将直接左右GTA楼市的命运。

过去一年，大多伦多地区（GTA）的平均房价有所回落，整体市场呈现出明显的买方市场特征。但值得注意的是，尽管全区有约四分之三的社区出现了议价成交，仍有少数热门区域房屋成交价高于挂牌价。 这种现象的关键在于地段与可负担性。 小意大利区, 达文波特区, 圣克莱尔西区和东约克等热门社区，拥有颇具特色的半独立或独立式住宅，售价通常在130万至180万加元之间。相比其他高端地区，这些房源价格相对亲民，同时又坐拥优质学区、便捷交通、丰富的餐饮娱乐及生活设施。 这些社区虽然距离市中心稍远一些，但仍属于都市生活圈，具有极高的便利性和吸引力。由于买家需求强劲，卖家往往以略低于市场的价格挂牌，吸引更多人竞价。 挂牌低价已成为常见的营销策略，目的是引发市场关注，制造买家之间的竞争，从而推高最终成交价。 在这种“竞价”中，买家需递交最有诚意的报价。有时不同买家的出价可能相差高达20万加元，卖家最终不仅根据价格，还会综合考虑条件条款、定金金额、交接日期，甚至买家的个人陈述来决定接受哪一个报价。 尽管存在激烈竞价，但由于初始挂牌价通常低于实际市值，即使最终溢价成交，也并不意味着这些房产被高估。整体来看，目前成交价基本反映了市场的真实水平。 另一方面，中区多伦多如劳伦斯公园和森林山等传统豪宅区，则成为议价最为明显的地区。市场正在向可负担性倾斜，价格适中的社区热度更高，而高价区的需求则有所降温。 在城市郊区，销售压力更为明显。市中心热门地段的传统住宅，与外围地区的房产，形成了明显的两极分化现象。 尽管部分负担得起的社区保持一定交易活跃度，整体市场氛围却较年初预期冷淡。由于政治与经济不确定性升高，买家对长期房贷的态度更加谨慎，不少卖家也在观望是否是挂牌的最佳时机。 外部环境对市场信心的影响显著，无论是任何价位或资产类型。 不过，从热点社区的交易情况可以看出，需求依然强劲。无论大环境如何变化，优质住宅的吸引力始终存在，资金实力仍是支撑市场的重要因素。 (原文来自: https://luckyalan.com/blog-detail_CN.php?title=大多伦多地区房价下跌但部分核心社区竞争依然激烈）

近期，加拿大的固定房贷利率出现罕见的上升走势，引发市场关注。尽管全球处于动荡不安的状态，按理说债券收益率应该下跌，房贷利率也应随之下调，但现实却完全相反。 从4月初开始，加拿大5年期国债收益率已上涨超过30个基点，这直接推动了房贷利率的攀升。正常情况下，全球危机时投资人会蜂拥买入美国国债等“安全资产”，推高债券价格、压低收益率，从而降低加拿大的固定房贷利率。但这一次，市场机制失灵了。 谁在抛售美国国债？ 目前有多种猜测：有人认为中国或日本正在抛售美国国债作为对美国关税政策的反击；也有声音指出，对冲基金为应对市场波动、满足追加保证金要求，抛售了大量美国债券；甚至有观点认为，美国资产的“避风港”地位正受到质疑，投资者正在寻找新的避险渠道。 无论背后是哪方主力，这种大规模抛售行为已导致全球债券市场动荡不安，也波及到了加拿大。 加拿大不同房贷类型利率变化 以最佳利率为例： 变量利率目前略低于固定利率，但并不代表多数人选择浮动利率，毕竟未来走势仍存极大不确定性。 为什么传统金融逻辑失效？ 过去只要发生重大国际危机，比如2023年硅谷银行倒闭、以哈冲突或特朗普关税消息，都会导致投资者涌向美国债市，从而推低利率。但如今，投资人却在抛售美债，反映出他们对美国财政稳定性的信心动摇。尽管特朗普后来宣布暂缓关税90天，但债券收益率并未恢复到原先水平。 这背后不仅可能是外国抛售，还有对冲基金的流动性需求，甚至是所谓“债券维权者”（Bond Vigilantes）对美国财政政策的反制。再加上金价大幅上涨，也说明全球资金正逐步撤出美元资产，转向其他避险渠道。 未来房贷利率走势如何？ 虽然目前美加两国通胀已有所缓解，但投资者并未重新回归美债市场。5年期及10年期收益率依旧偏高，加拿大房贷利率短期内难以下调。 更重要的是，过去“市场危机 → 降低借贷成本”的旧机制可能正在消失。在新一轮地缘政治与财政不确定中，加拿大的借贷成本可能不降反升。 总而言之，加拿大房贷市场正经历一场深层结构性的转变。即使没有本国政策利率的直接变动，国际债市的风吹草动也足以影响我们的房贷支出。对于未来打算购房、续贷或投资的家庭和个人来说，务必关注全球趋势，谨慎应对。