多伦多地产新闻

随着全球和加拿大本地经济的波动，多伦多的房地产市场正面临着一系列的变化。根据2025年的加拿大建筑成本指南，建筑成本在过去两年逐步稳定，对开发商来说提供了一些缓解。然而，2025年的建筑成本仍然受到许多因素的影响，包括国内经济力量、全球市场的变化以及地缘政治的因素。 尽管加拿大的消费者物价指数（CPI）在回落，但核心通货膨胀，尤其是在工资和服务领域的上升，仍然对建筑成本产生显著影响。加拿大银行预计会继续降息，虽然这可能会刺激开发活动，但加元可能会因此贬值，进而影响建筑材料的成本。此外，全球供应链的中断和地缘政治紧张局势也给进口材料带来风险，尤其是钢铁和铝材的关税可能上升，这也将加剧成本的不确定性。 在多伦多地区，住宅建筑的成本存在较大波动，主要取决于建筑类型和设计质量。例如，40层以上的高层公寓每平方英尺的建筑成本大约在360加元到480加元之间。而低层木结构住宅的每平方英尺成本通常较低，大约在200加元到320加元之间。高质量建筑所带来的附加费用也不容忽视，这可能会显著影响整体成本。因此，开发商必须灵活应对，并密切关注市场变化，确保项目的财务可行性。 多伦多的商业建筑和基础设施项目成本也呈现出不同的趋势。比如，低层办公楼（5层以下）的建筑成本大约为每平方英尺300加元到380加元，而高层办公楼（31层以上）的成本可能高达每平方英尺460加元。基础设施建设，像是轻轨建设，每公里的成本也会根据设计和施工条件的不同，在9000万到2.1亿加元之间波动。对于基础设施的投资者来说，这些成本的波动要求他们在预算和规划时采取谨慎的策略。 建筑成本在不同城市之间的差异也很大。多伦多的建筑成本较高，特别是在住宅领域，这反映了该市较高的劳动力成本和材料费用。同时，多伦多的建筑设计和质量标准往往比其他地区更高。因此，在制定预算时，开发商必须考虑到这些额外的成本。 展望未来，2025年建筑成本的不确定性要求开发商和投资者采取灵活的战略，快速应对市场波动。全球市场的复杂环境下，如何应对供应链问题、原材料成本上涨以及不断变化的劳动力市场，将成为房地产项目成功与否的关键因素。尽管建筑成本趋于稳定，但多伦多的房地产市场仍然充满挑战，开发商和投资者需要时刻保持警惕，做好应对变化的准备。

2025年第一季度，多伦多的租金市场出现了明显的回落迹象。根据加拿大统计局最新发布的季度租金数据显示，两房单位的平均叫租为 $2,690，虽然仍位居全国第二高，但比2023年下半年曾达到的高点 $2,920 明显下滑，年减幅度达 5.6%。这意味着在高利率和市场观望情绪的影响下，租金水平开始松动。 与租金走势同步的，是预售楼市的持续低迷。多伦多楼花市场正经历一场结构性调整。自2019年以来，已有15个楼盘项目宣布取消，而仅过去一年内，就新增了12个被取消或暂停的项目。目前约有90个项目尚未动工，引发市场担忧：其中许多或许最终都无法实现交付。 楼花项目取消的背后原因主要包括：融资难度上升、建筑成本高涨，以及最直接的因素, 销售疲软。Altus集团数据显示，2025年5月多伦多仅售出42套新建公寓，而整个GTA也仅售出345套新建住宅，其中真正的公寓只有137套，市场信心正迅速流失。 另外还有约8,200个单位虽已预售但尚未开工，若长期拖延也可能面临取消风险。相比之下，已有约7,000个单位进入施工阶段，有望按时交付，而市场上仍有1,100个单位是现房库存，尚未售完。 与多伦多相比，加拿大其他城市的租金变化则各有不同。温哥华依然位居全国最高，两房单位平均叫租为 $3,170，过去一年下滑了 7.8%。而蒙特利尔则呈现出另一种趋势，尽管目前平均叫租为 $1,930，在全国排第17位，但自2019年以来涨幅高达 70.8%。而在Drummondville 和 Sherbrooke 这类较小的魁省城市，租金几乎翻倍，涨幅居全国之首。 这表明，加拿大租赁市场正在经历分化：部分城市租金高位回落，反映出需求趋缓和租赁市场的调整；而另一些原本租金基数较低的城市，则因人口流动、供给不足而出现补涨。 从全国角度看，目前房地产市场的真正挑战并非“住房供应短缺”，而是市场信心不足。楼花项目大面积搁置与取消，反映出开发商对经济回报的疑虑；而租金回落，则显示出承租方支付能力和需求的同步收缩。 对于打算投资新盘或购买楼花的朋友来说，现在比任何时候都更需要做足功课，深入了解开发商背景、融资能力与项目进展状况。盲目相信“房价只会涨”的时代已过去，预售市场正步入一个需要更多理性和风险管理的阶段。

在多伦多的房地产市场中，许多首次购房者往往忽略了一个重要的保护措施, 如何避免在交易过程中被起诉。近年来，很多买家在签订买卖合同时，没有做好充分的条件保障，结果在交易过程中遇到意外情况时，被迫承担无法关闭交易的后果。 其中一个常见的风险来源于房地产经纪人。在紧迫的房产交易中，许多经纪人可能会利用买家的压力，迫使他们在没有满足条件的情况下完成交易。特别是当买家尚未成功售出自己的房产时，经纪人往往忽视这一点，直接推动买家进行新房的购买。 为了避免这种情况，建议购房者在签订购房合同时加上出售当前房产的条件。这个条件确保如果买家未能按时售出自己的房产，就不需要履行购买新房的责任。很多人可能认为这样的条件会让报价显得不够吸引，但现实情况是，随着市场环境的变化，买家在市场中拥有更强的谈判权。 举个例子，假设有个买家Bill，计划以70万加元购买新房，并准备通过出售自己现有的房产来支付14万加元的首付。Bill的房产被他的经纪人估价为60万加元，房贷余额是35万加元，加上卖房佣金5%，他预计最终可以得到22万加元的房产净值。按照这样的估算，Bill的财务状况相当稳固，足以完成新房的购买。然而，问题出现了，他的房产迟迟未能售出，而经纪人却改变了对房产的估价，从60万加元降至55万加元，迫使Bill降价。 如果Bill拒绝按照新的价格出售自己的房产，并最终未能完成交易，那么他可能面临被起诉的风险。法院通常偏向房屋卖方，因此Bill有很大可能需要赔偿新房购买所涉及的100,000加元的差额。这一情况明确指出，在房地产交易中，缺乏充分条件保障的风险是非常严重的。 随着多伦多房地产市场逐渐降温，库存增加，买家在市场中的谈判地位变得更加重要。在这种市场环境下，确保购房合同中有出售当前房产这一条件，能够为买家提供更多的保障。特别是在市场不稳定的情况下，这一条款显得尤为关键。 房产经纪人可能会表示，这样的条件会让买家的报价显得不够吸引，但事实上，随着市场库存的增加，买家有更多机会以此条件提交报价。要想保护自己的利益，特别是在房地产交易中，务必确保每一个条件都得到充分的保障。 总之，确保在购房时加入当前房产销售这一条件，是保护自身利益的关键一步。避免在市场压力下做出仓促决策，确保每项条款都对自己有利，才能在复杂的房地产交易中站稳脚跟。

加拿大安大略省通过《加拿大境内自由贸易法案》试图应对特朗普关税所带来的挑战，近期引发了房地产行业的担忧。这项法案的出台旨在打破省际贸易壁垒，促进各省之间的自由贸易，旨在提高经济增长，尤其是在特朗普关税的威胁下。但与此同时，房地产行业对这项法案的实施感到忧虑，认为这可能会削弱该行业在专业标准方面的努力。特别是，外省的房地产经纪人，如来自新斯科舍省或新不伦瑞克省的经纪人，将能够在安省工作，而无需通过安省的执业考试，这无疑有可能降低省内的高标准。 这个问题的核心，正是行业对竞争的恐惧。安省的房地产经纪人担心，来自外省的同行可能会进入安省市场，抢占市场份额，尤其是在他们尚未完全理解安省复杂的房地产规则和操作流程时。这也反映了一个现实问题, 尽管表面上看似在推动自由贸易，但房地产行业并非简单的跨省通用技能。每个省都有其独特的法规、市场环境以及交易习惯。 就拿我自己来说，作为大多伦多地区的专业经纪人，我深知这个市场的规则和运作方式，但即便我的客户有需求，想要在BC省或其他省份购买房产，我也无法在那里为他们提供同样专业的服务。房地产行业不是简单的跨省工作，而是需要对每个地区的市场有深入了解，才能为客户提供真正的价值。 例如，新斯科舍省的经纪人，如果不了解安省的竞价流程、定金要求，甚至如何写合同中的条件，他们根本无法在这里提供有效的服务。在处理竞价战、个人支票和定金要求时，安省有其独特的规则和文化。这意味着，即使是拥有多年经验的经纪人，也需要花费大量时间来适应新省的规定，确保能够提供符合当地市场的专业建议。 同时，安省房地产协会（OREA）也正在呼吁决策者在实施这项法案时，充分考虑到本地房地产服务的信任问题和监管框架。我们不能忽视那些希望通过这项法案削减竞争的行业内部人士，他们的担忧不是没有道理的。正如我们所看到的，安省的房地产市场，尤其是大多伦多地区，已经处于高度竞争的状态，外省经纪人如果没有本地市场的深度了解，将无法与本地经纪人竞争。 虽然《加拿大境内自由贸易法案》看起来是在推动更广泛的经济合作，但在房地产行业中，它可能成为一种理论上的自由，而非可行的实践。每个地区的房市运作方式差异巨大，跨省执业的做法，最终可能会因缺乏本地经验而难以为客户提供高质量的服务。正如自由贸易的其他领域一样，房地产行业的自由化进程或许会在某些方面推动效率，但它必须充分考虑到行业本身的特殊性，才能真正达到促进市场健康发展的目标。

加拿大政府必须允许房地产价格下跌，以实现住房的可负担性。这一观点已经是老生常谈。但是尽管 affordability 与价格之间的关系显而易见，加拿大人希望政府保护房价，并且认为房价不用下降就可以实现住房可负担性。我们的住房部长 Robertson 则表示，房价并不必下降，住房才能变得更负担得起。他认为，如果房价不下降，那么我们可能需要18到25年的时间才能恢复到2005年的住房可负担性水平。尽管金融报有不同的声音，我们仍不禁思考：如果房价不下降，真的能实现中产阶级的住房可负担性吗？ 若房价继续保持不变，且收入按正常速率增长，那么18年后，住房可负担性才有可能恢复到2005年的水平。2005年，房屋的平均价格为231,000加元，而当时的家庭中位数收入为36,800加元，意味着当时房屋价格约为收入的10倍。现在的情况是，房价已攀升至68万加元，而家庭中位数收入为45,400加元，约为收入的14倍。 如果不进行价格调整，仅靠收入的增长来“赶上”房价，可能需要大约18年，甚至在一些地区如安大略省和不列颠哥伦比亚省（BC省）则可能需要25年。这个数字与目前的住房部长所设想的保持一致，即通过增加供应量而非让价格下跌来解决住房问题。 是否让房价下跌，还是让房价继续稳定， 有两个截然不同的结果。若房价大幅下跌，可能会对脆弱家庭的储蓄产生巨大冲击，但历史数据显示，实际上曾发生过类似的房价大幅回调。例如，美国2008年房市崩溃后，虽然房价大幅下降，但住宅可负担性却得到显著改善。2012年成为自1980年以来住房最具可负担性的年份。金融报的担忧似乎并没有考虑到，房价回调不仅能改善中产阶级的购房条件，而且也能让更多首次购房者进入市场。 然而，如果房价下跌，购房者将面临更为困难的融资环境，尽管如此，很多购房者愿意在房价回落后享受更多的房屋选择、进行验房和确定贷款，而不是像2021年那样陷入过度竞争和价格飙升的局面。 不列颠哥伦比亚省（BC省）在提升住房供应方面采取了积极措施，包括推动高密度住宅建设，特别是在靠近公共交通的区域。这些改革的目标是通过增加供应来缓解住房压力，尤其是对于首次购房者来说，BC省通过政策改变提供了更多的住房选择。尽管如此，建设成本上升和租赁市场的不稳定依然是需要解决的问题。 结语 尽管各方声音不一，但目前来看，房价的下行是恢复住房可负担性的关键之一。如果加拿大全国能够在保持经济稳定的基础上调整房价，并与收入增长相匹配，那么18到25年之后，住房市场可能恢复到更具可负担性的水平。然而，政府也面临着如何平衡价格与供应、保护现有家庭利益的问题。无论未来政策如何演变，改变已成为不可避免的趋势，政府在解决住房问题时可能需要承担更多责任。

今天公布的高于预期的通胀数据对市场产生了重大影响，尤其是对多伦多公寓市场的前景。随着通胀数据的发布，货币市场交易员显著降低了对加拿大央行在6月4日会议上降息的预期。这种变化意味着未来几个月的市场状况可能会受到一定的影响，而多伦多的公寓市场也不例外。 4月的年通胀率降至1.7%，这主要得益于取消联邦消费碳税后能源价格的下降。虽然总体通胀水平有所回落，但核心通胀依然表现强劲，特别是住房和食品价格。这表明，尽管经济增长放缓，价格压力依然存在，尤其是在住房市场上。 对于多伦多的公寓市场来说，这意味着什么？首先，取消碳税虽然对整体市场有一定影响，但公寓市场的供应和需求关系才是决定价格走向的关键。随着加拿大央行逐渐转向更加鸽派的政策，降息预期可能会在一定程度上刺激需求，尤其是对首次购房者和投资者来说，低利率可能让他们更有动力进入市场。 然而，从长期来看，公寓市场仍然面临一定的挑战。随着加拿大央行表态将在6月继续维持货币宽松政策，低利率可能不会立刻解决多伦多日益增长的房地产价格问题。尤其是在高需求的区域，如市中心和热门社区，公寓的价格已经接近历史高点。这意味着，尽管有降息的预期，市场可能仍然会保持一定的价格压力。 然而，随着经济增长放缓以及贸易不确定性带来的风险，越来越多的购房者和投资者可能会选择观望，直到市场出现更明确的趋势。因此，在接下来的几个月里，预计多伦多的公寓市场将经历一段不确定的调整期。 总体来看，尽管短期内降息可能会刺激需求，但多伦多公寓市场的价格走势仍然取决于更广泛的经济因素，特别是央行的货币政策和经济增长的前景。对于潜在购房者和投资者来说，了解当前的经济背景和通胀数据，将有助于做出更加明智的决策。

近日，加拿大新一届Carney政府内阁出炉，引起多伦多地产圈广泛关注的，是前温哥华市长Gregor Robertson被任命为联邦住房部长。而他上任后的首次公开发言，迅速引发争议。 在一次媒体采访中，当被问及房价是否需要下调来解决可负担性问题时，Gregor回答我们要确保市场稳定，并增加住房供应，尤其是可负担住房。他强调政府计划将建设量翻倍，但并未提及如何处理已经高企的房价。 对于多伦多市民来说，这句话几乎等同于宣布：房价不会跌，买不起的你继续租吧。 在多伦多，可负担住房建得起吗？ 在多伦多建房并不便宜。无论是独立屋还是公寓，建筑成本都高达每平方英尺400-500加元以上。一栋独立屋的基本建造成本就超过100万加元，这还不包括土地和开发费用。建造可负担住房，如果没有政府补贴，几乎不可能。 政府提出每年建造50万套住房的目标，但现实是，即便在上世纪七十年代的高峰时期，加拿大也只完成了27万套，且当前经济环境下新屋开工率正在快速下滑。 如今，政府大力资助的建设项目集中在租赁市场, 社会住房、合作社公寓、以及通过CMHC（加拿大按揭及住房公司）融资的出租楼盘。换句话说，未来新增的可负担住房，并不是市民可以买得起的，而是只能租的。 尽管新部长坚持房价无需下跌，现实却是另一回事。根据加拿大地产协会（CREA）最新数据，全国房价从高峰期已下跌18%，通胀调整后甚至达29%。多伦多市区及周边地区也感受到压力，很多房产挂牌时间拉长，部分公寓价格回调明显。 但政府和银行系统正在通过各种方式拖住市场下行速度： 这些政策实质上保护了银行系统，因为银行以房产为抵押资产。如果房价整体下跌30%-40%，银行的抵押品将严重缩水，恐引发金融系统性风险。 Gregor Robertson表示我们需要更多供应，但实际上，大多伦多地区正在经历新一轮的库存积压。疫情期间批准的项目如今陆续完工，市场正面临短期供应激增，尤其是公寓板块，推盘量和交楼量都达到高点。 然而，从长期看，结构性短缺仍然存在。房价高、租金高，是实实在在的民生痛点。当前交易量已经降至疫情初期水平，反映出买家信心不足，但价格依旧居高不下。 在多伦多这样的大城市，新任住房部长的表态，可能意味着：房价不会跌，政府会建更多出租型可负担住房，但买房仍靠你自己努力。 在这种政策导向下，年轻家庭和新移民想要在多伦多拥有一套房，将面临更多挑战。而如果政府不解决结构性土地和建造成本问题，所谓可负担住房恐怕只是名义上的平价，现实中的奢望。

加拿大的GDP数字看起来似乎还在增长，经济技术性上并未陷入衰退，但现实中，中产阶层却正在被悄悄“掏空”。楼市危机愈演愈烈，越来越多家庭正在失去住房，而“拍卖房”（Power of Sale）正以惊人的速度在各大城市蔓延。 以多伦多地区为例，从2023年到现在，法拍数量从不到100宗迅速增长到超过600宗。社交平台上的地产观察者也开始频繁曝光这些“断供房”的交易记录，背后是一场结构性的信贷和负债危机。尤其是在Brampton这样的城市，一些房产十几年来看似升值，但实则被银行反复挂牌出售，有的甚至挂牌9次才最终成交。这一地区曾是新移民集中地，很多家庭在缺乏金融知识的情况下过度借贷，如今却在房市下行中承担最沉重的后果。 在Brampton，一套2009年购入价仅46万的独立屋，近期被银行以130万法拍售出。乍看之下似乎还涨了不少，但考虑过去十多年通胀水平之后，实际购房能力早已下降，资产升值的“账面繁荣”不过是数字幻象。而另一些最近成交的法拍屋，更令人困惑的是仍有人以150万在这类高风险区域购入房屋。究竟是刚需、洗钱还是投机，已经难以分辨。 不仅仅是低收入家庭受影响，一些出租型物业的业主也开始失守。例如安省的一处出租物业原本试图以3500元租出上层单位，却因租赁失败最终整体被银行法拍。部分房东低估了市场真实承受力，如今租不出、卖不掉、还不起贷款，最终只能交回银行。 与此同时，市场价格波动剧烈。今年4月初时，房价曾出现10%以上的环比涨幅，但短短一周后数据又逆转，显示年比年下跌近3%。从表面看，这些数字似乎在“涨涨跌跌”，但当你考虑到通胀因素，就会发现，实际购买力正在持续下降。房价即使看似上涨，也跑不过通货膨胀的速度。 更令人担忧的是新建公寓库存。数据显示，中国当前的新建公寓库存为36个月，而多伦多竟高达78个月。这意味着，如果没有更多买家或投资者进入，开发商手里的库存可能需要6年多才能完全吸收。考虑到加拿大开发项目的资金大多来自银行，若这些项目最后无法兑现，风险最终将转嫁到银行的资产负债表上。换句话说，这不仅是房地产行业的风险，更是金融系统的潜在隐患。 过去十年，低利率和持续上涨的房价掩盖了很多结构性的问题。但现在利率高企，那些曾经承担巨额贷款的购房者正在被现实教育。与此同时，银行和政策制定者却依然自信地宣称，加拿大没有陷入衰退，GDP还在增长。问题是，这个GDP的增长是否真正惠及到普通人？ 数据显示，从2014年到2024年，加拿大的人均GDP年增长率仅为1%，而且这是按官方通胀数据计算的。如果以真实生活成本衡量，中产家庭的购买力在持续下降，而财富却不断向最顶层集中。在一些城市，富人享受着金融自由和政策便利，而普通家庭却不得不排队领取食物援助。这种财富分裂正在加剧，加拿大的经济信任正在被削弱。 展望未来，利率下调的希望也十分渺茫。加国央行近期表示，即使经济放缓，基准利率也不太可能回到2%以下。而在过去十年，正是低于这个利率水平的环境，支撑起了房地产泡沫和信贷扩张。一旦“便宜钱”的时代结束，负债结构将难以为继，未来几年内可能爆发更严重的清算与违约潮。 更大的问题是，房地产早已不仅仅是住房问题，而是整个加拿大经济的重要支柱。一旦楼市持续低迷，对经济的打击将是连锁反应。政府要维稳经济，恐怕最终还得靠赤字财政印钞、用通胀继续缓解债务压力。这或许能让GDP看起来还不错，但对普通家庭来说，却是更长时间的购买力缩水和生活压力。 这场危机其实早已开始，只不过不是瞬间崩溃，而是像慢动作一样逐步展开。而当真正的黑天鹅事件来临，比如金融机构倒闭或市场流动性枯竭，那些潜藏的问题可能会以更剧烈的方式爆发。 归根结底，加拿大并非没有能力解决问题，而是在制度、金融和监管层面，迟迟不愿面对真正的结构性风险。当人们只能靠数据去证明经济看起来还不错时，也许，真正的问题早已不在表面之上，而是在系统之中。