近期, 越来越多的加拿大民众开始对公寓是否仍是正确的投资产生疑问, 这种投资理念的变化, 为年轻购房者创造了进入房地产市场的潜在机遇。 根据进行的一项调查, 今年11月有35%的受访者认为公寓过去是好的投资标的, 但如今已不再如此, 相比今年3月的30%, 持这一观点的比例有所上升。更为显著的是, 高达56%的受访者表示完全不会考虑购买公寓。从性别结构来看, 38%的男性认为公寓属于不良投资, 而女性中这一比例为32%。 过去两至三年间, 公寓市场持续承压。利率急剧上升, 持有成本上升, 加之大量新盘与库存涌入市场, 而买方需求却有所减弱, 共同抑制了价格走势。多伦多成为本轮公寓市场下行中最受关注的城市。数据显示, 大多伦多地区今年第三季度的新公寓销售量创下自1990年以来的同期最低水平, 同比大幅下降54%, 较十年平均水平更是骤降92%。该机构进一步指出, 2023年可能成为近35年来新盘销售表现最差的一年, 项目取消数量亦持续攀升。 尽管部分项目被推迟或取消, 市场上已竣工但未售出的单位数量却激增142%, 创下历史新高。大量积压库存无疑对价格构成持续下行压力。目前, 开发商对新盘的定价平均为每平方英尺$1,200, 而转售市场的平均价格仅为$870, 两者差距显著。整体平均尺价较去年下跌3.5%, 较两年前更是下跌近10%。 投资者在公寓市场的盈利空间已大幅收窄, 加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)此前发布的报告已确认这一趋势。然而, 当前的市场环境却为年轻群体带来一种”反向机遇”。调查显示, 35岁以下的受访者中, 近四成表示会考虑购买公寓, 明显高于35岁以上群体中27%的意愿比例。更多首次购房者重新将目光投向公寓市场。原因在于：库存增加,竞价压力减弱,卖家更愿意议价, 这些均为过去几年难得一见的买方优势。 从实际负担能力来看, 公寓目前确实远较独立屋可负担性更强。加拿大皇家银行(RBC)最新报告显示, 公寓的持有成本约占中位家庭收入的36.2%, 而独立屋则高达 60%。对于初次置业的年轻群体而言, 这一差距具有关键意义。 然而, 市场并非没有隐忧。尽管当前出现了部分购房窗口, 但买家无需急于行动, 因市场对价格进一步下行的担忧依然存在。他认为, 购房者信心的恢复需要更为稳定的经济环境以及库存压力的缓解。不过他也警告, 当前市场低迷若持续, 将抑制未来数年的新房供应, 进而可能再度推升价格与成交量。 在宏观经济层面, 加拿大第三季度GDP年化增长率达到2.6%, 远高于央行预估的0.5%。增长主要得益于净出口改善, 进口下降,出口微升,…

在这个星期，加拿大执政联盟自由党推出了最新的联邦预算案，涉及多个领域的支出和政策调整。作为地产行业人士，我们尤其关心这些政策如何影响房地产市场，特别是在融资、市场供应以及租赁项目的前景上会带来怎样的变化。 首先，值得注意的是，联邦政府将加拿大按揭债券（Mortgage Bonds）的年度发行上限从600亿加元提高至800亿加元。这一政策变动对多户租赁项目的融资成本和市场供应将产生深远影响。以往，CMHC（加拿大住房和按揭公司）为开发商提供担保，帮助他们获得低成本的贷款。而随着发债额度的增加，开发商将能够更加容易地获得贷款，尤其是在多单元租赁项目的建设上。此举意味着市场上将会有更多的租赁房屋供应，预计将进一步加剧市场的租赁竞争，从而降低租赁房的成本，并带动整体市场的活跃。 但是，这也可能意味着对于那些只专注于公寓和单一家庭住房开发的开发商来说，他们可能会面临融资难度。政府正在推动租赁住房的建设，这势必会影响到市场上其他类型住宅的供给。因此，未来几年的房地产开发格局可能会发生重大变化，更多的开发商可能会转向多单元租赁住宅，而非传统的商品住宅。 与此同时，政府在预算案中宣布取消了2023年引入的空置住房税（Underutilized Housing Tax）。这一税种虽然是为了鼓励房主将闲置房产投入市场，但在实际执行中，它没有起到预期的作用，甚至给许多房主带来了额外的行政负担。因此，取消这一税收政策可以看作是政府在寻求更加有效的方式来解决住房问题。 除了税收政策的变化，联邦政府还宣布增加20亿加元的投资用于支持地方基础设施建设。这个措施旨在缓解住房建设中的基础设施瓶颈，特别是在安省和不列颠哥伦比亚省这些大城市。不过，地方政府在税收和开发费用上的调整可能会带来进一步的负担，尽管政府提供了资金支持，仍有可能将这些费用转嫁给开发商，最终影响到住房的市场价格。 关于移民政策的变化，联邦政府宣布将从2026年起减少临时居民和留学生的配额。这一举措对加拿大房地产市场，尤其是租赁市场可能会带来较大的影响。随着留学生和临时居民的减少，需求量的下降可能会导致租赁市场的供应过剩，从而影响租金水平。同时，政府也在一定程度上将移民控制在合理范围内，以应对本地居民的住房压力。 综上所述，联邦预算案在房地产市场上的影响将体现在多个方面。政府正在加大对租赁住房的支持，减少对传统商品住宅的扶持，试图通过促进租赁市场的增长来解决当前的住房危机。然而，这一系列政策的实施，是否能够真正缓解市场压力，仍然存在很多不确定性，尤其是在土地权属和市场供需不平衡的情况下。对于投资者和开发商来说，未来的房地产市场将面临更加复杂的局面，如何调整策略以适应新的政策和市场环境，将是我们需要关注的重点。

最近的多伦多房地产市场正处在”冰封期”。九月份新盘成交量降到历史低点，全市仅售出28套新公寓，全大多地区合计也只有155套，比过去十年平均值低了九成。价格虽然没有再下跌，但市场的低迷反映出开发成本与买家负担之间的巨大鸿沟。开发商很难开盘，买家也难以出手。 数据显示，新房公寓基准价约为103.3万，独立屋约143.7万，比去年下降约8%。库存轻微下滑，因为新项目启动太少，这意味着2027至2028年间，市场可能再次出现严重的供应短缺。行业呼吁政府减免开发费、调整税收结构，但这些措施短期内难以到位，市场信心仍在等待恢复。 与此同时，转售市场虽冷但尚有韧性。十月下旬，多伦多过去30天共成交约1228套公寓，是过去十年同期最低，但平均售价仍约65万，比2020年高约5%。约29%的新挂牌能在30天内售出。租赁市场依然坚挺，中位租金约2500元，反映出租屋需求旺盛。许多业主选择转租而非低价出售，目前仍是房东市场。 不过，这场房市的低潮不能只看多伦多本地。更大的经济环境，尤其是来自美国的财政与贸易压力，正逐渐影响加拿大的前景。加拿大央行前副行长最近指出，美国财政赤字失控、债务预计到2030年将达 GDP 的125%，这让美国开始以”关税”作为创收手段。换句话说，美国不仅在借钱，更在向全世界”征税”。 央行前副行长认为，这将使加美贸易谈判变得更加艰难。美国的财政问题不会在短期内解决，即便通过征收关税增加收入，也只是权宜之计。对加拿大而言，这意味着未来贸易环境将更加艰涩, 因为美国不是出于安全考虑设限，而是为了填补财政漏洞。 这种变化其实已经在房地产与金融市场中体现出来。过去一年，美国庞大的债务带来了更高的通胀压力，推升了全球利率水平，加拿大也不得不跟进。利率上升压缩了购房预算，导致本地开发商停工、买家观望。如今，美国若继续以关税与通胀”转嫁”债务问题，加拿大的进口成本、建材成本都可能进一步上升，从而延长房地产市场的调整期。 更深层的问题在于，美国似乎选择了”通胀与低利率共存”的路径，用贬值与价格上升来稀释债务负担。加拿大身为紧密的贸易伙伴，势必会被波及。进口价格上涨、建商融资成本高企、消费者信心下降，这些都在压缩房地产市场的活动空间。 不过，长远来看，房地产市场的供需逻辑仍在。当前的销售低迷反而意味着未来供应将更紧，价格一旦稳定下来，市场或会迎来反弹。那些在高利率期仍选择持有的业主，将在未来利率下降、供应减少时受益。 可以说，多伦多房市的冷与热，已经不只是本地的问题，而是北美经济结构变化的一个缩影。美国财政赤字、全球贸易摩擦、利率路径与通胀预期，这些看似宏观的议题，最终都在一间间未售出的新盘、和一份份租约中体现出来。 在这种格局下，加拿大房地产市场需要的不仅是降息，更是政策灵活度与经济韧性。对普通买家与投资者来说，保持现金流稳健、理性评估时机，比盲目等待”抄底”更为重要。

多伦多的房地产，从 2022 年 2 月开始就进入调整期，到现在已经三年多了。很多人可能还记得，那时候的房价几乎是历史高点，大家都在抢房，贷款利率又低。可后来利率一路飙升，不少屋主的贷款压力越来越大，有些人被迫卖房，有些人想卖却卖不掉，最后房子被银行收回去拍卖，也就是我们常说的 “法拍屋” 或 “Power of Sale”。 如果看多伦多地产局的统计数据，会发现法拍屋的数量真是一路上升。从 2023 年中期的时候，每个月大概只有 90 多套，到年底已经翻了一倍。进入 2024 年以后，数字更夸张，10 月份有 461 套，12 月到了 557 套。再到 2025 年，4 月是 622 套，7 月 744 套，8 月已经 780 套，而到 9 月，还没到月底就已经 931 套了。跟去年 9 月比，涨了 113%，比前年更是高了 6 倍多。现在整个大多伦多地区，大概每 100 套挂牌房源里，就有 3 套是法拍屋。 有些案例真的挺让人唏嘘的。比如在 Woodbridge，有一套房 2022 年以 200 万买的，结果在 2025 年法拍时只卖了…

几年前，多伦多和温哥华的Condo几乎被视为“稳赚不赔”的投资工具。2005年，大多伦多地区Condo的均价仅约20万，而到2022年市场高峰时，价格已飙升至80万以上。价格的快速上涨引发了一波又一波的抢购潮，很多人坚信房价只会继续上涨。 然而，从2022年至2025年，市场形势急转直下。多伦多Condo成交量暴跌近17%，温哥华也下跌约10%。这意味着，原本80万的Condo，如今可能只值65万到70万。大量预售项目滞销，部分开发商甚至被迫取消工程。据估计，大多伦多地区有约2.3万套Condo面临空置或难以售出的局面。 在市场繁荣时期，投资者普遍信心满满。几年前，我曾帮助一位二十多岁的本地年轻人出租他的Condo。他骄傲地告诉我，自己已拥有多套Condo作为投资，深信房价会持续上涨。那时看似风光无限，如今却可能因利率高企、房价回落而面临沉重的财务压力。 最近，我接触到另一户经济实力雄厚的家庭。他们在2022年高点买下豪华Condo项目，如今即将交房。尽管他们住的是独立豪宅，本不需要换房，但为了完成交割，不得不出售现有住所。这说明，即使是富裕家庭，也无法完全避开市场下行带来的资金压力。 对于普通买家而言，风险更大。有人原本打算“炒楼花”，仅支付10%的定金，计划在完工前转手获利。然而随着市场反转，买家消失，开发商拒绝转让，结果不仅无法收回投资，还因违约面临高额诉讼。对于不少家庭，这可能意味着多年积蓄在一夜之间化为乌有。 这场Condo风暴，给我们带来几重警示： Condo并非万能投资工具：它本该是年轻人踏上置业阶梯的第一步，但过度投机让风险集中爆发。 市场波动无情：财富积累不能依赖“永远上涨”的神话，必须经受完整的周期考验。 政策与供需错位：依赖投资驱动的预售模式，使大量小户型Condo并不适合家庭长期居住，无法真正缓解住房需求。 买房不是赌博，市场周期才是真正的考验。无论是豪宅业主还是年轻投资者，都在提醒我们：稳健、理性、量力而行，才是应对房地产周期的长久之道。

随着全球和加拿大本地经济的波动，多伦多的房地产市场正面临着一系列的变化。根据2025年的加拿大建筑成本指南，建筑成本在过去两年逐步稳定，对开发商来说提供了一些缓解。然而，2025年的建筑成本仍然受到许多因素的影响，包括国内经济力量、全球市场的变化以及地缘政治的因素。 尽管加拿大的消费者物价指数（CPI）在回落，但核心通货膨胀，尤其是在工资和服务领域的上升，仍然对建筑成本产生显著影响。加拿大银行预计会继续降息，虽然这可能会刺激开发活动，但加元可能会因此贬值，进而影响建筑材料的成本。此外，全球供应链的中断和地缘政治紧张局势也给进口材料带来风险，尤其是钢铁和铝材的关税可能上升，这也将加剧成本的不确定性。 在多伦多地区，住宅建筑的成本存在较大波动，主要取决于建筑类型和设计质量。例如，40层以上的高层公寓每平方英尺的建筑成本大约在360加元到480加元之间。而低层木结构住宅的每平方英尺成本通常较低，大约在200加元到320加元之间。高质量建筑所带来的附加费用也不容忽视，这可能会显著影响整体成本。因此，开发商必须灵活应对，并密切关注市场变化，确保项目的财务可行性。 多伦多的商业建筑和基础设施项目成本也呈现出不同的趋势。比如，低层办公楼（5层以下）的建筑成本大约为每平方英尺300加元到380加元，而高层办公楼（31层以上）的成本可能高达每平方英尺460加元。基础设施建设，像是轻轨建设，每公里的成本也会根据设计和施工条件的不同，在9000万到2.1亿加元之间波动。对于基础设施的投资者来说，这些成本的波动要求他们在预算和规划时采取谨慎的策略。 建筑成本在不同城市之间的差异也很大。多伦多的建筑成本较高，特别是在住宅领域，这反映了该市较高的劳动力成本和材料费用。同时，多伦多的建筑设计和质量标准往往比其他地区更高。因此，在制定预算时，开发商必须考虑到这些额外的成本。 展望未来，2025年建筑成本的不确定性要求开发商和投资者采取灵活的战略，快速应对市场波动。全球市场的复杂环境下，如何应对供应链问题、原材料成本上涨以及不断变化的劳动力市场，将成为房地产项目成功与否的关键因素。尽管建筑成本趋于稳定，但多伦多的房地产市场仍然充满挑战，开发商和投资者需要时刻保持警惕，做好应对变化的准备。

2025年第一季度，多伦多的租金市场出现了明显的回落迹象。根据加拿大统计局最新发布的季度租金数据显示，两房单位的平均叫租为 $2,690，虽然仍位居全国第二高，但比2023年下半年曾达到的高点 $2,920 明显下滑，年减幅度达 5.6%。这意味着在高利率和市场观望情绪的影响下，租金水平开始松动。 与租金走势同步的，是预售楼市的持续低迷。多伦多楼花市场正经历一场结构性调整。自2019年以来，已有15个楼盘项目宣布取消，而仅过去一年内，就新增了12个被取消或暂停的项目。目前约有90个项目尚未动工，引发市场担忧：其中许多或许最终都无法实现交付。 楼花项目取消的背后原因主要包括：融资难度上升、建筑成本高涨，以及最直接的因素, 销售疲软。Altus集团数据显示，2025年5月多伦多仅售出42套新建公寓，而整个GTA也仅售出345套新建住宅，其中真正的公寓只有137套，市场信心正迅速流失。 另外还有约8,200个单位虽已预售但尚未开工，若长期拖延也可能面临取消风险。相比之下，已有约7,000个单位进入施工阶段，有望按时交付，而市场上仍有1,100个单位是现房库存，尚未售完。 与多伦多相比，加拿大其他城市的租金变化则各有不同。温哥华依然位居全国最高，两房单位平均叫租为 $3,170，过去一年下滑了 7.8%。而蒙特利尔则呈现出另一种趋势，尽管目前平均叫租为 $1,930，在全国排第17位，但自2019年以来涨幅高达 70.8%。而在Drummondville 和 Sherbrooke 这类较小的魁省城市，租金几乎翻倍，涨幅居全国之首。 这表明，加拿大租赁市场正在经历分化：部分城市租金高位回落，反映出需求趋缓和租赁市场的调整；而另一些原本租金基数较低的城市，则因人口流动、供给不足而出现补涨。 从全国角度看，目前房地产市场的真正挑战并非“住房供应短缺”，而是市场信心不足。楼花项目大面积搁置与取消，反映出开发商对经济回报的疑虑；而租金回落，则显示出承租方支付能力和需求的同步收缩。 对于打算投资新盘或购买楼花的朋友来说，现在比任何时候都更需要做足功课，深入了解开发商背景、融资能力与项目进展状况。盲目相信“房价只会涨”的时代已过去，预售市场正步入一个需要更多理性和风险管理的阶段。

加拿大安大略省通过《加拿大境内自由贸易法案》试图应对特朗普关税所带来的挑战，近期引发了房地产行业的担忧。这项法案的出台旨在打破省际贸易壁垒，促进各省之间的自由贸易，旨在提高经济增长，尤其是在特朗普关税的威胁下。但与此同时，房地产行业对这项法案的实施感到忧虑，认为这可能会削弱该行业在专业标准方面的努力。特别是，外省的房地产经纪人，如来自新斯科舍省或新不伦瑞克省的经纪人，将能够在安省工作，而无需通过安省的执业考试，这无疑有可能降低省内的高标准。 这个问题的核心，正是行业对竞争的恐惧。安省的房地产经纪人担心，来自外省的同行可能会进入安省市场，抢占市场份额，尤其是在他们尚未完全理解安省复杂的房地产规则和操作流程时。这也反映了一个现实问题, 尽管表面上看似在推动自由贸易，但房地产行业并非简单的跨省通用技能。每个省都有其独特的法规、市场环境以及交易习惯。 就拿我自己来说，作为大多伦多地区的专业经纪人，我深知这个市场的规则和运作方式，但即便我的客户有需求，想要在BC省或其他省份购买房产，我也无法在那里为他们提供同样专业的服务。房地产行业不是简单的跨省工作，而是需要对每个地区的市场有深入了解，才能为客户提供真正的价值。 例如，新斯科舍省的经纪人，如果不了解安省的竞价流程、定金要求，甚至如何写合同中的条件，他们根本无法在这里提供有效的服务。在处理竞价战、个人支票和定金要求时，安省有其独特的规则和文化。这意味着，即使是拥有多年经验的经纪人，也需要花费大量时间来适应新省的规定，确保能够提供符合当地市场的专业建议。 同时，安省房地产协会（OREA）也正在呼吁决策者在实施这项法案时，充分考虑到本地房地产服务的信任问题和监管框架。我们不能忽视那些希望通过这项法案削减竞争的行业内部人士，他们的担忧不是没有道理的。正如我们所看到的，安省的房地产市场，尤其是大多伦多地区，已经处于高度竞争的状态，外省经纪人如果没有本地市场的深度了解，将无法与本地经纪人竞争。 虽然《加拿大境内自由贸易法案》看起来是在推动更广泛的经济合作，但在房地产行业中，它可能成为一种理论上的自由，而非可行的实践。每个地区的房市运作方式差异巨大，跨省执业的做法，最终可能会因缺乏本地经验而难以为客户提供高质量的服务。正如自由贸易的其他领域一样，房地产行业的自由化进程或许会在某些方面推动效率，但它必须充分考虑到行业本身的特殊性，才能真正达到促进市场健康发展的目标。

今天公布的高于预期的通胀数据对市场产生了重大影响，尤其是对多伦多公寓市场的前景。随着通胀数据的发布，货币市场交易员显著降低了对加拿大央行在6月4日会议上降息的预期。这种变化意味着未来几个月的市场状况可能会受到一定的影响，而多伦多的公寓市场也不例外。 4月的年通胀率降至1.7%，这主要得益于取消联邦消费碳税后能源价格的下降。虽然总体通胀水平有所回落，但核心通胀依然表现强劲，特别是住房和食品价格。这表明，尽管经济增长放缓，价格压力依然存在，尤其是在住房市场上。 对于多伦多的公寓市场来说，这意味着什么？首先，取消碳税虽然对整体市场有一定影响，但公寓市场的供应和需求关系才是决定价格走向的关键。随着加拿大央行逐渐转向更加鸽派的政策，降息预期可能会在一定程度上刺激需求，尤其是对首次购房者和投资者来说，低利率可能让他们更有动力进入市场。 然而，从长期来看，公寓市场仍然面临一定的挑战。随着加拿大央行表态将在6月继续维持货币宽松政策，低利率可能不会立刻解决多伦多日益增长的房地产价格问题。尤其是在高需求的区域，如市中心和热门社区，公寓的价格已经接近历史高点。这意味着，尽管有降息的预期，市场可能仍然会保持一定的价格压力。 然而，随着经济增长放缓以及贸易不确定性带来的风险，越来越多的购房者和投资者可能会选择观望，直到市场出现更明确的趋势。因此，在接下来的几个月里，预计多伦多的公寓市场将经历一段不确定的调整期。 总体来看，尽管短期内降息可能会刺激需求，但多伦多公寓市场的价格走势仍然取决于更广泛的经济因素，特别是央行的货币政策和经济增长的前景。对于潜在购房者和投资者来说，了解当前的经济背景和通胀数据，将有助于做出更加明智的决策。

近日，加拿大新一届Carney政府内阁出炉，引起多伦多地产圈广泛关注的，是前温哥华市长Gregor Robertson被任命为联邦住房部长。而他上任后的首次公开发言，迅速引发争议。 在一次媒体采访中，当被问及房价是否需要下调来解决可负担性问题时，Gregor回答我们要确保市场稳定，并增加住房供应，尤其是可负担住房。他强调政府计划将建设量翻倍，但并未提及如何处理已经高企的房价。 对于多伦多市民来说，这句话几乎等同于宣布：房价不会跌，买不起的你继续租吧。 在多伦多，可负担住房建得起吗？ 在多伦多建房并不便宜。无论是独立屋还是公寓，建筑成本都高达每平方英尺400-500加元以上。一栋独立屋的基本建造成本就超过100万加元，这还不包括土地和开发费用。建造可负担住房，如果没有政府补贴，几乎不可能。 政府提出每年建造50万套住房的目标，但现实是，即便在上世纪七十年代的高峰时期，加拿大也只完成了27万套，且当前经济环境下新屋开工率正在快速下滑。 如今，政府大力资助的建设项目集中在租赁市场, 社会住房、合作社公寓、以及通过CMHC（加拿大按揭及住房公司）融资的出租楼盘。换句话说，未来新增的可负担住房，并不是市民可以买得起的，而是只能租的。 尽管新部长坚持房价无需下跌，现实却是另一回事。根据加拿大地产协会（CREA）最新数据，全国房价从高峰期已下跌18%，通胀调整后甚至达29%。多伦多市区及周边地区也感受到压力，很多房产挂牌时间拉长，部分公寓价格回调明显。 但政府和银行系统正在通过各种方式拖住市场下行速度： 这些政策实质上保护了银行系统，因为银行以房产为抵押资产。如果房价整体下跌30%-40%，银行的抵押品将严重缩水，恐引发金融系统性风险。 Gregor Robertson表示我们需要更多供应，但实际上，大多伦多地区正在经历新一轮的库存积压。疫情期间批准的项目如今陆续完工，市场正面临短期供应激增，尤其是公寓板块，推盘量和交楼量都达到高点。 然而，从长期看，结构性短缺仍然存在。房价高、租金高，是实实在在的民生痛点。当前交易量已经降至疫情初期水平，反映出买家信心不足，但价格依旧居高不下。 在多伦多这样的大城市，新任住房部长的表态，可能意味着：房价不会跌，政府会建更多出租型可负担住房，但买房仍靠你自己努力。 在这种政策导向下，年轻家庭和新移民想要在多伦多拥有一套房，将面临更多挑战。而如果政府不解决结构性土地和建造成本问题，所谓可负担住房恐怕只是名义上的平价，现实中的奢望。