多伦多的房地产，从 2022 年 2 月开始就进入调整期，到现在已经三年多了。很多人可能还记得，那时候的房价几乎是历史高点，大家都在抢房，贷款利率又低。可后来利率一路飙升，不少屋主的贷款压力越来越大，有些人被迫卖房，有些人想卖却卖不掉，最后房子被银行收回去拍卖，也就是我们常说的 “法拍屋” 或 “Power of Sale”。 如果看多伦多地产局的统计数据，会发现法拍屋的数量真是一路上升。从 2023 年中期的时候，每个月大概只有 90 多套，到年底已经翻了一倍。进入 2024 年以后，数字更夸张，10 月份有 461 套，12 月到了 557 套。再到 2025 年，4 月是 622 套，7 月 744 套，8 月已经 780 套，而到 9 月，还没到月底就已经 931 套了。跟去年 9 月比，涨了 113%，比前年更是高了 6 倍多。现在整个大多伦多地区，大概每 100 套挂牌房源里，就有 3 套是法拍屋。 有些案例真的挺让人唏嘘的。比如在 Woodbridge，有一套房 2022 年以 200 万买的，结果在 2025 年法拍时只卖了…

几年前，多伦多和温哥华的Condo几乎被视为“稳赚不赔”的投资工具。2005年，大多伦多地区Condo的均价仅约20万，而到2022年市场高峰时，价格已飙升至80万以上。价格的快速上涨引发了一波又一波的抢购潮，很多人坚信房价只会继续上涨。 然而，从2022年至2025年，市场形势急转直下。多伦多Condo成交量暴跌近17%，温哥华也下跌约10%。这意味着，原本80万的Condo，如今可能只值65万到70万。大量预售项目滞销，部分开发商甚至被迫取消工程。据估计，大多伦多地区有约2.3万套Condo面临空置或难以售出的局面。 在市场繁荣时期，投资者普遍信心满满。几年前，我曾帮助一位二十多岁的本地年轻人出租他的Condo。他骄傲地告诉我，自己已拥有多套Condo作为投资，深信房价会持续上涨。那时看似风光无限，如今却可能因利率高企、房价回落而面临沉重的财务压力。 最近，我接触到另一户经济实力雄厚的家庭。他们在2022年高点买下豪华Condo项目，如今即将交房。尽管他们住的是独立豪宅，本不需要换房，但为了完成交割，不得不出售现有住所。这说明，即使是富裕家庭，也无法完全避开市场下行带来的资金压力。 对于普通买家而言，风险更大。有人原本打算“炒楼花”，仅支付10%的定金，计划在完工前转手获利。然而随着市场反转，买家消失，开发商拒绝转让，结果不仅无法收回投资，还因违约面临高额诉讼。对于不少家庭，这可能意味着多年积蓄在一夜之间化为乌有。 这场Condo风暴，给我们带来几重警示： Condo并非万能投资工具：它本该是年轻人踏上置业阶梯的第一步，但过度投机让风险集中爆发。 市场波动无情：财富积累不能依赖“永远上涨”的神话，必须经受完整的周期考验。 政策与供需错位：依赖投资驱动的预售模式，使大量小户型Condo并不适合家庭长期居住，无法真正缓解住房需求。 买房不是赌博，市场周期才是真正的考验。无论是豪宅业主还是年轻投资者，都在提醒我们：稳健、理性、量力而行，才是应对房地产周期的长久之道。

随着全球和加拿大本地经济的波动，多伦多的房地产市场正面临着一系列的变化。根据2025年的加拿大建筑成本指南，建筑成本在过去两年逐步稳定，对开发商来说提供了一些缓解。然而，2025年的建筑成本仍然受到许多因素的影响，包括国内经济力量、全球市场的变化以及地缘政治的因素。 尽管加拿大的消费者物价指数（CPI）在回落，但核心通货膨胀，尤其是在工资和服务领域的上升，仍然对建筑成本产生显著影响。加拿大银行预计会继续降息，虽然这可能会刺激开发活动，但加元可能会因此贬值，进而影响建筑材料的成本。此外，全球供应链的中断和地缘政治紧张局势也给进口材料带来风险，尤其是钢铁和铝材的关税可能上升，这也将加剧成本的不确定性。 在多伦多地区，住宅建筑的成本存在较大波动，主要取决于建筑类型和设计质量。例如，40层以上的高层公寓每平方英尺的建筑成本大约在360加元到480加元之间。而低层木结构住宅的每平方英尺成本通常较低，大约在200加元到320加元之间。高质量建筑所带来的附加费用也不容忽视，这可能会显著影响整体成本。因此，开发商必须灵活应对，并密切关注市场变化，确保项目的财务可行性。 多伦多的商业建筑和基础设施项目成本也呈现出不同的趋势。比如，低层办公楼（5层以下）的建筑成本大约为每平方英尺300加元到380加元，而高层办公楼（31层以上）的成本可能高达每平方英尺460加元。基础设施建设，像是轻轨建设，每公里的成本也会根据设计和施工条件的不同，在9000万到2.1亿加元之间波动。对于基础设施的投资者来说，这些成本的波动要求他们在预算和规划时采取谨慎的策略。 建筑成本在不同城市之间的差异也很大。多伦多的建筑成本较高，特别是在住宅领域，这反映了该市较高的劳动力成本和材料费用。同时，多伦多的建筑设计和质量标准往往比其他地区更高。因此，在制定预算时，开发商必须考虑到这些额外的成本。 展望未来，2025年建筑成本的不确定性要求开发商和投资者采取灵活的战略，快速应对市场波动。全球市场的复杂环境下，如何应对供应链问题、原材料成本上涨以及不断变化的劳动力市场，将成为房地产项目成功与否的关键因素。尽管建筑成本趋于稳定，但多伦多的房地产市场仍然充满挑战，开发商和投资者需要时刻保持警惕，做好应对变化的准备。

2025年第一季度，多伦多的租金市场出现了明显的回落迹象。根据加拿大统计局最新发布的季度租金数据显示，两房单位的平均叫租为 $2,690，虽然仍位居全国第二高，但比2023年下半年曾达到的高点 $2,920 明显下滑，年减幅度达 5.6%。这意味着在高利率和市场观望情绪的影响下，租金水平开始松动。 与租金走势同步的，是预售楼市的持续低迷。多伦多楼花市场正经历一场结构性调整。自2019年以来，已有15个楼盘项目宣布取消，而仅过去一年内，就新增了12个被取消或暂停的项目。目前约有90个项目尚未动工，引发市场担忧：其中许多或许最终都无法实现交付。 楼花项目取消的背后原因主要包括：融资难度上升、建筑成本高涨，以及最直接的因素, 销售疲软。Altus集团数据显示，2025年5月多伦多仅售出42套新建公寓，而整个GTA也仅售出345套新建住宅，其中真正的公寓只有137套，市场信心正迅速流失。 另外还有约8,200个单位虽已预售但尚未开工，若长期拖延也可能面临取消风险。相比之下，已有约7,000个单位进入施工阶段，有望按时交付，而市场上仍有1,100个单位是现房库存，尚未售完。 与多伦多相比，加拿大其他城市的租金变化则各有不同。温哥华依然位居全国最高，两房单位平均叫租为 $3,170，过去一年下滑了 7.8%。而蒙特利尔则呈现出另一种趋势，尽管目前平均叫租为 $1,930，在全国排第17位，但自2019年以来涨幅高达 70.8%。而在Drummondville 和 Sherbrooke 这类较小的魁省城市，租金几乎翻倍，涨幅居全国之首。 这表明，加拿大租赁市场正在经历分化：部分城市租金高位回落，反映出需求趋缓和租赁市场的调整；而另一些原本租金基数较低的城市，则因人口流动、供给不足而出现补涨。 从全国角度看，目前房地产市场的真正挑战并非“住房供应短缺”，而是市场信心不足。楼花项目大面积搁置与取消，反映出开发商对经济回报的疑虑；而租金回落，则显示出承租方支付能力和需求的同步收缩。 对于打算投资新盘或购买楼花的朋友来说，现在比任何时候都更需要做足功课，深入了解开发商背景、融资能力与项目进展状况。盲目相信“房价只会涨”的时代已过去，预售市场正步入一个需要更多理性和风险管理的阶段。

加拿大安大略省通过《加拿大境内自由贸易法案》试图应对特朗普关税所带来的挑战，近期引发了房地产行业的担忧。这项法案的出台旨在打破省际贸易壁垒，促进各省之间的自由贸易，旨在提高经济增长，尤其是在特朗普关税的威胁下。但与此同时，房地产行业对这项法案的实施感到忧虑，认为这可能会削弱该行业在专业标准方面的努力。特别是，外省的房地产经纪人，如来自新斯科舍省或新不伦瑞克省的经纪人，将能够在安省工作，而无需通过安省的执业考试，这无疑有可能降低省内的高标准。 这个问题的核心，正是行业对竞争的恐惧。安省的房地产经纪人担心，来自外省的同行可能会进入安省市场，抢占市场份额，尤其是在他们尚未完全理解安省复杂的房地产规则和操作流程时。这也反映了一个现实问题, 尽管表面上看似在推动自由贸易，但房地产行业并非简单的跨省通用技能。每个省都有其独特的法规、市场环境以及交易习惯。 就拿我自己来说，作为大多伦多地区的专业经纪人，我深知这个市场的规则和运作方式，但即便我的客户有需求，想要在BC省或其他省份购买房产，我也无法在那里为他们提供同样专业的服务。房地产行业不是简单的跨省工作，而是需要对每个地区的市场有深入了解，才能为客户提供真正的价值。 例如，新斯科舍省的经纪人，如果不了解安省的竞价流程、定金要求，甚至如何写合同中的条件，他们根本无法在这里提供有效的服务。在处理竞价战、个人支票和定金要求时，安省有其独特的规则和文化。这意味着，即使是拥有多年经验的经纪人，也需要花费大量时间来适应新省的规定，确保能够提供符合当地市场的专业建议。 同时，安省房地产协会（OREA）也正在呼吁决策者在实施这项法案时，充分考虑到本地房地产服务的信任问题和监管框架。我们不能忽视那些希望通过这项法案削减竞争的行业内部人士，他们的担忧不是没有道理的。正如我们所看到的，安省的房地产市场，尤其是大多伦多地区，已经处于高度竞争的状态，外省经纪人如果没有本地市场的深度了解，将无法与本地经纪人竞争。 虽然《加拿大境内自由贸易法案》看起来是在推动更广泛的经济合作，但在房地产行业中，它可能成为一种理论上的自由，而非可行的实践。每个地区的房市运作方式差异巨大，跨省执业的做法，最终可能会因缺乏本地经验而难以为客户提供高质量的服务。正如自由贸易的其他领域一样，房地产行业的自由化进程或许会在某些方面推动效率，但它必须充分考虑到行业本身的特殊性，才能真正达到促进市场健康发展的目标。

今天公布的高于预期的通胀数据对市场产生了重大影响，尤其是对多伦多公寓市场的前景。随着通胀数据的发布，货币市场交易员显著降低了对加拿大央行在6月4日会议上降息的预期。这种变化意味着未来几个月的市场状况可能会受到一定的影响，而多伦多的公寓市场也不例外。 4月的年通胀率降至1.7%，这主要得益于取消联邦消费碳税后能源价格的下降。虽然总体通胀水平有所回落，但核心通胀依然表现强劲，特别是住房和食品价格。这表明，尽管经济增长放缓，价格压力依然存在，尤其是在住房市场上。 对于多伦多的公寓市场来说，这意味着什么？首先，取消碳税虽然对整体市场有一定影响，但公寓市场的供应和需求关系才是决定价格走向的关键。随着加拿大央行逐渐转向更加鸽派的政策，降息预期可能会在一定程度上刺激需求，尤其是对首次购房者和投资者来说，低利率可能让他们更有动力进入市场。 然而，从长期来看，公寓市场仍然面临一定的挑战。随着加拿大央行表态将在6月继续维持货币宽松政策，低利率可能不会立刻解决多伦多日益增长的房地产价格问题。尤其是在高需求的区域，如市中心和热门社区，公寓的价格已经接近历史高点。这意味着，尽管有降息的预期，市场可能仍然会保持一定的价格压力。 然而，随着经济增长放缓以及贸易不确定性带来的风险，越来越多的购房者和投资者可能会选择观望，直到市场出现更明确的趋势。因此，在接下来的几个月里，预计多伦多的公寓市场将经历一段不确定的调整期。 总体来看，尽管短期内降息可能会刺激需求，但多伦多公寓市场的价格走势仍然取决于更广泛的经济因素，特别是央行的货币政策和经济增长的前景。对于潜在购房者和投资者来说，了解当前的经济背景和通胀数据，将有助于做出更加明智的决策。

近日，加拿大新一届Carney政府内阁出炉，引起多伦多地产圈广泛关注的，是前温哥华市长Gregor Robertson被任命为联邦住房部长。而他上任后的首次公开发言，迅速引发争议。 在一次媒体采访中，当被问及房价是否需要下调来解决可负担性问题时，Gregor回答我们要确保市场稳定，并增加住房供应，尤其是可负担住房。他强调政府计划将建设量翻倍，但并未提及如何处理已经高企的房价。 对于多伦多市民来说，这句话几乎等同于宣布：房价不会跌，买不起的你继续租吧。 在多伦多，可负担住房建得起吗？ 在多伦多建房并不便宜。无论是独立屋还是公寓，建筑成本都高达每平方英尺400-500加元以上。一栋独立屋的基本建造成本就超过100万加元，这还不包括土地和开发费用。建造可负担住房，如果没有政府补贴，几乎不可能。 政府提出每年建造50万套住房的目标，但现实是，即便在上世纪七十年代的高峰时期，加拿大也只完成了27万套，且当前经济环境下新屋开工率正在快速下滑。 如今，政府大力资助的建设项目集中在租赁市场, 社会住房、合作社公寓、以及通过CMHC（加拿大按揭及住房公司）融资的出租楼盘。换句话说，未来新增的可负担住房，并不是市民可以买得起的，而是只能租的。 尽管新部长坚持房价无需下跌，现实却是另一回事。根据加拿大地产协会（CREA）最新数据，全国房价从高峰期已下跌18%，通胀调整后甚至达29%。多伦多市区及周边地区也感受到压力，很多房产挂牌时间拉长，部分公寓价格回调明显。 但政府和银行系统正在通过各种方式拖住市场下行速度： 这些政策实质上保护了银行系统，因为银行以房产为抵押资产。如果房价整体下跌30%-40%，银行的抵押品将严重缩水，恐引发金融系统性风险。 Gregor Robertson表示我们需要更多供应，但实际上，大多伦多地区正在经历新一轮的库存积压。疫情期间批准的项目如今陆续完工，市场正面临短期供应激增，尤其是公寓板块，推盘量和交楼量都达到高点。 然而，从长期看，结构性短缺仍然存在。房价高、租金高，是实实在在的民生痛点。当前交易量已经降至疫情初期水平，反映出买家信心不足，但价格依旧居高不下。 在多伦多这样的大城市，新任住房部长的表态，可能意味着：房价不会跌，政府会建更多出租型可负担住房，但买房仍靠你自己努力。 在这种政策导向下，年轻家庭和新移民想要在多伦多拥有一套房，将面临更多挑战。而如果政府不解决结构性土地和建造成本问题，所谓可负担住房恐怕只是名义上的平价，现实中的奢望。

2025年5月初，美国总统在社交平上突然宣布：计划对“所有外国制作的电影”征收100%的进口关税。这一声明，虽然没有提供具体细节与实施时间，但在北美影视产业掀起了轩然大波，间接也为加拿大乃至多伦多的房地产市场投下了一个不确定的阴影。 这项政策表面上是为了“拯救正在快速衰退的美国电影工业”，但实质上却可能破坏北美现有的影视产业生态。而加拿大，尤其是多伦多、温哥华等城市，正是这场变局中最容易受伤的节点。 加拿大影视产业与美国资本的深度绑定 2023至2024年，加拿大吸引了47.3亿加元的外来影视投资——其中大部分是由好莱坞主导的“外景服务制作”（Foreign Location and Service Productions）。这类项目大多在加拿大取景拍摄，雇佣本地制作人员，使用加拿大本地的音效、后期、灯光等专业人才团队。多伦多和温哥华的摄影棚因此常年饱和，相关产业链创造了大量就业机会。 如今，一纸“电影进口税”可能直接切断这条资本流通路径。由于制作成本激增，美国片方若不愿支付高昂的关税，势必将削减在加拿大的拍摄预算，或直接迁往免税地区，甚至放弃北美外拍。 多伦多房地产的连锁反应 影视产业不仅提供就业，更推动了城市基础建设、商业租赁和住宅需求，尤其在多伦多这样文化资源密集的都市，电影人、技术人员、短期拍摄团队大量涌入，对市区租赁市场形成刚需。 如果好莱坞撤资或转移拍摄地，多伦多影业相关就业面临收缩，短期租赁需求随之下降。尤其是城中心核心区（如Liberty Village、King West、Yorkville），这些原本因靠近制片厂和传媒公司而价值上扬的区域，可能出现投资热度减退。 此外，影视人才原本是推动多伦多城市更新与创意社区发展的重要力量。文化退潮，会令城市吸引力减弱，从而影响高收入人才的迁入意愿，间接降低房地产长期升值潜力。 风险不止于电影：跨境文化贸易的寒蝉效应 此政策背后的“国家安全”名义虽被广泛质疑，但却隐含更大的地缘政治风险。川普在任期内屡次借贸易政策对中国、加拿大、欧洲等经济体施压。倘若电影只是开端，未来是否波及到音乐、游戏、出版、教育等更广泛的文化内容产品？届时，加美之间的自由文化交流将受到极大干扰，而文化贸易恰恰是加拿大出口结构中不可忽视的一环。 对于依赖文化创意产业作为“软实力出口”的加拿大来说，这类政策如持续发酵，可能削弱国家品牌形象，并影响到国际人才的落户意愿。 加国政府或需出手应对 面对可能的美方制裁，加拿大政府是否会采取对等措施，例如对好莱坞电影征税、提供额外的本地拍摄补贴等？目前尚不明朗。但从历史经验来看，联邦及安省政府若要维持影视产业规模，恐怕不得不出面干预，甚至提供地产、税收等多层级激励，以防止影业投资外流。 结语：多伦多房市新变量，不容忽视 虽然川普的电影关税政策看似荒诞，却也暴露出加拿大影视与美国市场之间过度依赖的问题。而影视产业的每一次震荡，都会牵动着多伦多这一文化都市的经济结构，进而影响房地产市场的微妙走向。 投资者与房东应警觉于此类政策带来的长期潜在风险，在评估租赁市场前景和区域升值潜力时，不能再仅仅依赖传统因素，而需纳入“文化经济地缘政治”这类新型变量。多伦多未来的房价，或许将越来越取决于好莱坞的拍摄清单上有没有“Toronto”这一行字。

随着加拿大央行于2025年4月16日将基准利率维持在2.75%，不少人开始对大多伦多地区（GTA）房地产市场的未来重新燃起一丝希望。然而，在潜在关税对经济的冲击、家庭债务高企与房贷续约高峰三重夹击下，GTA楼市仍处在极不确定的十字路口。 过去一年，加拿大通胀虽有回落，但始终存在“停滞性通胀（stagflation）”的风险，即高通胀、低增长和高失业率并存的经济困境。历史上最典型的一次出现在1980年代初，当时利率一度飙升至22.5%，失业率达13.1%，房价在通胀调整后大幅下滑，许多业主甚至选择弃屋断供。 如今的情境虽有所不同，但压力同样真实。尽管央行利率只有2.75%，远低于1980年代的高位，但当前家庭的负债水平却创历史新高——加国家庭债务与可支配收入的比率已达172%，相比1980年代的66%几乎翻了两倍。这意味着即使利率不高，所带来的还款压力也远大于过去。 更具挑战的是，2025到2026年期间将迎来五年期固定房贷的大规模续约潮。根据经济学家预测，许多房贷续约者将面临15%至20%的月供上涨，在当前通胀尚未完全受控、就业市场不稳的背景下，这无疑将进一步削弱家庭的消费能力和市场购房意愿。 尽管市场预期在财政刺激推动下，央行或将继续维持或逐步下调利率，但这并不一定能完全缓解压力。新的联邦政府在2025年选举后启动了大规模财政支出，计划通过赤字拉动经济。虽然理论上这能减轻央行降息的必要性，但历史数据显示：几乎所有赤字支出周期都伴随着央行的降息行动。 换言之，财政政策和货币政策通常是协同的，不太可能互相抵消。但关键问题在于：当前的经济结构和债务背景与1980年代大不相同。那时的加拿大家庭拥有更强的缓冲能力，而现在，即便利率仅维持在2.75%，其带来的资金压力也足以波及整体经济。 总结而言，GTA房地产市场虽然短期受益于利率回落，但高负债、高续约成本和潜在的失业上升将构成持续压力。房地产的调整可能不会如1980年代般剧烈，但其持续性和广泛性，仍值得市场参与者高度关注。未来几个月，加拿大央行的货币政策、联邦财政刺激的规模，以及全球关税贸易关系的发展，都将直接左右GTA楼市的命运。

过去一年，大多伦多地区（GTA）的平均房价有所回落，整体市场呈现出明显的买方市场特征。但值得注意的是，尽管全区有约四分之三的社区出现了议价成交，仍有少数热门区域房屋成交价高于挂牌价。 这种现象的关键在于地段与可负担性。 小意大利区, 达文波特区, 圣克莱尔西区和东约克等热门社区，拥有颇具特色的半独立或独立式住宅，售价通常在130万至180万加元之间。相比其他高端地区，这些房源价格相对亲民，同时又坐拥优质学区、便捷交通、丰富的餐饮娱乐及生活设施。 这些社区虽然距离市中心稍远一些，但仍属于都市生活圈，具有极高的便利性和吸引力。由于买家需求强劲，卖家往往以略低于市场的价格挂牌，吸引更多人竞价。 挂牌低价已成为常见的营销策略，目的是引发市场关注，制造买家之间的竞争，从而推高最终成交价。 在这种“竞价”中，买家需递交最有诚意的报价。有时不同买家的出价可能相差高达20万加元，卖家最终不仅根据价格，还会综合考虑条件条款、定金金额、交接日期，甚至买家的个人陈述来决定接受哪一个报价。 尽管存在激烈竞价，但由于初始挂牌价通常低于实际市值，即使最终溢价成交，也并不意味着这些房产被高估。整体来看，目前成交价基本反映了市场的真实水平。 另一方面，中区多伦多如劳伦斯公园和森林山等传统豪宅区，则成为议价最为明显的地区。市场正在向可负担性倾斜，价格适中的社区热度更高，而高价区的需求则有所降温。 在城市郊区，销售压力更为明显。市中心热门地段的传统住宅，与外围地区的房产，形成了明显的两极分化现象。 尽管部分负担得起的社区保持一定交易活跃度，整体市场氛围却较年初预期冷淡。由于政治与经济不确定性升高，买家对长期房贷的态度更加谨慎，不少卖家也在观望是否是挂牌的最佳时机。 外部环境对市场信心的影响显著，无论是任何价位或资产类型。 不过，从热点社区的交易情况可以看出，需求依然强劲。无论大环境如何变化，优质住宅的吸引力始终存在，资金实力仍是支撑市场的重要因素。 (原文来自: https://luckyalan.com/blog-detail_CN.php?title=大多伦多地区房价下跌但部分核心社区竞争依然激烈）