多伦多的公寓市场目前处于低迷状态，每周情况似乎都在恶化，而预售市场情况更为糟糕。2024年截至目前，大多伦多地区的预售单元总销售量不到1800套，而过去十年的平均水平接近7000套，意味着预售公寓销量下降了约74%。与此同时，二手公寓的库存每周都在增加，但销售却在减少，二手市场的表现也不容乐观。 为了建房，首先必须卖房，但由于预售量大幅减少，未来公寓和住宅的开工量将不可避免地大幅下滑。与此同时，自由党每月向加拿大引进超过12.5万人，使得市场更加饱和。最近一段时间，市场整体处于低迷状态，情况并未好转。 最新数据显示，2023年1月至2024年4月的新公寓销售图表显示，自去年初以来，我们一直低于十年平均水平，2024年的情况尤为严重。预售公寓销量创下历史新低，下降了74%。由于新建公寓和独立屋市场的销售大幅减少，我们将看到新住宅的开工量大幅下滑。根据Edge Analytics的数据，公寓开工量在增加，但预售量急剧下降，因此新公寓开工量也将随之下降。独立屋开工量已经回到1990年代的水平，反映出供需关系的迅速变化。 即使在公寓市场，供应不足的情况也在恶化，创下了新纪录。人口增长数据令人惊讶，2024年1月至4月的人口增长远超预期，达到40万人，而历史平均值为11万人。短期内房市非常疲软，但从长远来看，供需基本面如何解决仍是未知数。 在二手市场，库存量超过季节性正常水平，而销售量低于季节性正常水平，尤其是在多伦多市中心的公寓市场。低价公寓库存激增，而买家却很少。首次购房者和投资者都在高利率环境下难以入市。 尽管市场库存增加，但公寓价格保持相对稳定，几乎回到了2021年的水平。举例来说，一套单元最近以50万加元售出，而在2021年同类高楼层单元售价为51.5万加元。 预售市场的情况也很有趣。2024年3月，大多地区共售出601套预售公寓，其中25%位于多伦多市区，75%在905区。这与历史上大部分公寓产品在多伦多市区快速销售的情况大相径庭。租金溢价尚未显著回归市中心，导致投资者更倾向于在905区购买预售单元。 搜索量数据显示，预售公寓市场兴趣大幅下降，尤其是在多伦多，而卡尔加里的公寓市场则表现出更大的投资吸引力。卡尔加里房价持续上涨，主要原因是人口增长迅速。 面对大量待售库存和开发商提供的各种激励措施，预售市场竞争激烈，难以获得立足点。预计市场不会在短期内恢复，可能需要三到六年的时间缓慢复苏。

在未来几年内，成为多伦多地区的公寓投资者将变得更加困难。最近市场一直在谈论租金的下降，自去年八月以来，租金一直在下降，主要是因为大量的公寓竣工。另外市区公寓上市出售也在加速，部分原因是投资者正在退出市场。 四年前，就有分析指出在2020年之后购买预售公寓期房的投资者可能会亏钱。主要观点是，人们支付的价格相对于二手转售价格来说已经太高了。此外，人们支付的价格意味着租金必须大幅上涨，这些物业才能接近合理的现金流水平。 到了今天，租金下降和利率上升导致目前这些投资都是亏本。例如，一个投资者购买了一套700平方英尺的单位，价格约为97万加元，加上维护费和物业税，月供大约为4800加元，而租金只能收到2700加元。这意味着投资者每月要亏损2100加元来支付他们的贷款。 这对于大多数人来说是难以承受的，每月额外支出2000加元来维持这个物业。我认为这也是公寓上市增加的原因之一。有人问，作为一个投资者，应该持有这个负现金流的物业多久？在过去，这并不是一个难回答的问题，很多投资者愿意持有，因为利率很低，很大一部分贷款支付用于偿还本金，房价也在快速上涨。 然而，现在房价并没有上涨，甚至可能会下跌，每月亏损1500到2000加元就变得难以承受。一些投资者正在退出市场，一些则在坚持。加拿大的房地产情绪依然非常乐观，许多投资者认为一旦利率下降，房价将再次每年上涨8％，但这种情况在短期内不太可能发生，尤其是在公寓市场。 此外，联邦政府正在考虑减少加拿大的人口增长，这也会对租金和房价施加压力。所以有很多因素在对抗成为公寓投资者：高利率推高了贷款支付，人口增长放缓，这将是一个具有挑战性的市场。 传统上，房地产投资并不是彩票，需要考虑持有多久，并计算好数字。大多数投资者希望现金流中立的物业，因为他们是为长期投资做准备。然而，多伦多的投资者非常愿意接受深度负现金流，因为房价增长如此迅猛。如果价格增长不再存在，那么持有的就是一个深度负现金流的物业，这将是未来12到24个月的大考验。 并不是所有投资者都处于这个境地，那些持有物业10年以上并已偿还大量贷款的投资者并不处于负现金流的困境中。他们可能不会看到太多的增长，决定将资金投向其他地方，但他们并不处于深度负现金流的情况。新完工的单位和最近购买的人则可能会感受到高利率的冲击，将看看有多少人会坚持下去。 四月份的公寓上市数量创下历史新高，这是投资者开始退出市场的一个迹象。在接下来的6到12个月里，观察新上市和活跃上市的增长，以及这些库存是否会在未来几个月积压，将是一个非常重要的信号。

加拿大房地产协会（CREA）刚刚发布了四月份的房地产数据，显示出一个持续对买家有利的市场趋势。数据显示，房源数量增加，而销售量下降，买家仍然谨慎观望。这一趋势也出现在多伦多等地区，那里的销售量也在下降，而房源却在增加。 CREA的知名经济学家Sean Cathcart指出，买家在看到去年发生的情况后，正在等待加拿大央行（Bank of Canada）明确降息的迹象才会进入市场。去年春天，一些买家在预测降息即将来临的情况下进入市场，但事实并非如此，今年这些买家可能更倾向于“眼见为实”的态度。 资本利得税调整 除了上述变化，政府还调整了资本利得税，这对房地产投资者产生了重大影响。以前，房地产投资的资本利得税率是按50%的增值部分计算纳税。而根据新政策，对于超过$250,000的资本利得，纳税部分将增加到67%。这意味着每赚取超过$250,000的收益，其中67%将作为应税收入。 对于企业房地产投资者来说，情况更为严峻，资本利得税率将提高到75%。这一调整旨在减少企业实体以前享有的税收优势，确保他们为税收收入做出更多贡献。 房地产市场的影响 资本利得税的调整旨在通过平衡大投资者和个人购房者的利益，创造一个更公平的房地产市场。然而，政策的有效性将取决于几个因素： 投资策略： 房地产投资者需要根据较高的税率重新评估他们的策略。这可能涉及更长时间持有物业以最大化增值，或专注于高收益物业以抵消增加的税负。 市场动态： 较高的税率可能会减缓物业的快速周转，因为投资者可能更倾向于持有物业以避免增加的税负。这可能导致市场上可供销售的物业数量减少，影响整体的供需动态。 优质物业投资： 投资者可能会转向收购更少但更高质量的物业，这些物业承诺更高的回报。这一策略有助于吸收更高的税成本，同时保持盈利。这也与向更具选择性和战略性投资的趋势相一致。 长期市场健康： 通过抑制投机性投资，鼓励更稳定的长期持有，资本利得税调整旨在促进更平衡和可持续的房地产市场。从长远来看，这可能有助于缓解当前困扰市场的可负担性问题。 总结 加拿大政府的新政策显示出对支持购房者和创造更公平房地产市场的善意和努力。虽然这些措施提供了一些即时的缓解，但它们并未完全解决住房可负担性的问题。对于房地产投资者来说，这些变化意味着在没有战略性和深思熟虑的投资决策的情况下，盈利不再是理所当然的。资本利得税增加将要求投资者在投资决策中更加注重长期盈利和优质物业。最终，这些政策的成功将取决于它们在多大程度上能平衡购房者的需求和投资市场的现实情况。

在最新的金融稳定性报告中，加拿大银行突出了加拿大家庭面临的重大财务压力，特别关注租户和未来几年内续签抵押贷款的个人。报告指出，未来两年内续签抵押贷款的人可能面临高达60%的还款额增加。然而，当前的财务压力主要由租户承担，他们没有抵押贷款的资产保护，更易受到租赁市场变动的影响。 在报告发布后的新闻发布会上，加拿大银行行长指出，与房主相比，租户的汽车贷款和信用卡付款违约率更高。这种差异突显了在没有房产权益缓冲的更广泛经济脆弱性。 租户的困境 租户特别受到通货膨胀压力的打击，生活成本显著增加，而没有房价上涨带来的资产增值的补偿。报告显示，租户的汽车贷款违约率几乎是房主的七倍，信用卡违约率几乎是两倍。食品和房租通胀以及高利率进一步加剧了这些财务挑战。 行长明确承认租户面临的情况更加严峻，租户通常收入较低，对经济冲击的缓冲能力较弱。持续的高利率和通胀正在放大这些困难，使得银行必须密切监视这一群体。 抵押贷款持有者的未来担忧 对于抵押贷款持有者来说，未来同样令人担忧。预计到2026年，将有大量房主续签抵押贷款，预计还款金额将显著增加，特别是对于那些拥有固定支付但浮动利率抵押贷款的人群。这部分人在续约时预计将经历60%的还款额增加。加拿大银行警告，如果经济状况恶化，这可能导致更高的违约率，从而增加这些家庭的财务脆弱性。 当前的经济环境表明，虽然立即关注的是管理通胀和利率，但对租户和房主的长期挑战同样紧迫。行长对未来利率削减的疑问保持谨慎，尽管媒体不断提问，这强调了中央银行对其货币政策路径的谨慎态度，旨在稳定经济，避免过早承诺。 加拿大的两个故事 金融稳定性报告描述了两个加拿大的图景——一个是从房地产市场繁荣中受益的人，另一个则是没有受益的人。对于租户和非抵押贷款持有者来说，经济复苏明显不同且更具挑战性。随着加拿大银行为下一步行动做准备，明确的重点显然是维持经济稳定和管理通胀，确保所有加拿大人能面对更安全的财务未来。

据加拿大统计局最新报告显示，加拿大家庭债务已近3万亿加元。这一数据反映出加拿大家庭债务的持续上升趋势，特别是在经济环境趋弱的背景下，信用评级机构对此表示关注。 目前，加拿大的总家庭债务接近3万亿加元，其中抵押贷款占2.17万亿加元。自从大流行病开始以来，抵押贷款债务增长了近27%。即便在加拿大央行从2022年2月开始逐步提高利率之后，抵押贷款的增长率在过去两年中仍达到了10%。当前，加拿大的家庭债务与国内生产总值（GDP）的比率已达到132%，这一比例不仅远高于2008年金融危机时美国的峰值，也高于2022年加拿大自身的债务水平。 尽管当前的经济环境相对稳定，信用评级机构穆迪还是对贷款表现的短期展望表示担忧，特别是在贷款违约率仍然较低的情况下。最近的数据显示，安大略省和不列颠哥伦比亚省的抵押贷款逾期率已经超过大流行前的水平。此外，汽车贷款的逾期率也显示出增长的趋势，反映出家庭预算已达到极限。 虽然通过经济增长来减少债务比率看似是一种可能的解决方案，国际清算银行的研究却表明，家庭债务累积实际上可能会阻碍经济增长。一旦家庭债务与GDP的比率超过80%，其对经济的拖累效应将更为明显。此外，简单地降低借贷成本和增加财政刺激措施可能只是治标不治本，不能从根本上解决问题。 加拿大家庭债务的持续增长不仅是一个金融问题，更是一个社会问题，需要政府、金融机构及社会各界共同关注和解决。高债务水平将限制经济政策的灵活性，增加经济运行的不确定性。随着家庭债务问题的进一步加剧，未来可能会对加拿大经济的整体健康造成长期的负面影响。 这一复杂的债务状况呼唤有效的政策干预和经济调整策略，以确保加拿大经济的稳定增长和家庭财务的安全

本周，加拿大央行暗示可能在六月份降息，这一消息与联邦政府公布的旨在解决加拿大长期住房问题的新房策略同时发布。在债券市场经历动荡和全球货币政策加剧经济不确定性的背景下，这一战略转变显得尤为重要。 加拿大央行的政策方向 在最近的一次新闻发布会上，加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆指出，根据当前的经济状况，六月份降息在可能性范围内。这一声明激动了金融市场，表明加拿大央行可能转向更宽松的货币政策，以支持负债过高的加拿大消费者，后者是国家经济的重要推动力。 麦克莱姆表示，为了促进经济稳定，央行愿意牺牲加元价值，特别是如果美联储保持当前利率不变，而美国经济数据强劲、通胀仍然高企的情况下。加拿大央行计划有效管理短期收益率曲线，这可能会降低可变利率和短期固定利率的抵押贷款利率，尽管长期利率可能仍会受到债券市场持续高收益率的影响。 联邦政府的住房策略 与此同时，联邦政府发布了一项全面的战略，以提高加拿大的住房可负担性。这份30页的策略详细说明了增加住房供应的措施，并包括为开发商提供财政激励，以启动因经济可行性问题在高利率环境下停滞的项目。 政府计划的主要内容包括： 扩展CMHC贷款计划： 为开发商提供额外的11.5亿加元低息贷款，允许最高95%的项目融资，并提供低于市场的利率和延长的摊销期。 取消租赁建设的商品及服务税(GST)： 开发商将从租赁建筑的商品及服务税中获得5%的成本减免。 增强资本成本津贴： 这一措施允许开发商在建筑运营初期对折旧额进行更多的前期抵扣，从而提高新建筑的投资回报率。 这些财政激励措施旨在抵消因近期利率急剧上升而经济上不再可行的房地产项目的下滑趋势，这些利率已达到二十年来的最高水平，使许多房地产项目在经济上不可行。 省级和市政层面的动态 该策略还鼓励省级和市政政府采用更灵活的分区法，以便在单户住宅地块上建设四单元住宅，此举旨在大幅增加住房密度。然而，一些省级领导人认为这是联邦政府对省级权限的越界，对此表示抵制。 尽管存在这些挑战，联邦政府的举措强调了向减少官僚主义和更多可操作措施转变的趋势，这些措施可能加快住房项目的实施。虽然这些政策的即时影响可能有限，但它们为未来十年住房市场的显著改进奠定了基础。 结论 在加拿大央行考虑可能的降息操作的同时，与联邦住房策略的共同努力可能为住房市场和更广泛的经济活动提供急需的推动。然而，这些措施的成功将在很大程度上依赖于联邦、省级及市政政府之间的合作，以及持续演变的经济现实。这些政策的成果将是判断加拿大经济韧性和住房市场稳定性的关键。

随着加拿大政府计划在未来三年内将非永久居民数量削减至加拿大总人口的5%，大多伦多地区（GTA）的经济与房地产市场可能面临重大变革。此举预计将显著减缓人口增长率，从而对经济活动和住房需求产生深远影响。 移民与人口增长趋势 非永久居民，包括工作许可持有者和国际学生，历来是加拿大人口增长的主要驱动力之一。然而，新的政策方向预示着这一人群的数量将从每年大约增加1.3百万减少至大约25万。这一变化将使得总人口增长率从当前的3.2%急剧下降至2027年的预测值0.6%。 在过去几个季度中，非永久居民群体单独为人口增长贡献了接近1.9%的年增率——一种长期看来不可持续的趋势。即将到来的政策改变预计将在三年内使该群体减少600,000人，导致人口增长率的显著下降。 对大多伦多地区经济的影响 预计人口增长的减缓将广泛影响经济： 房地产市场： 随着需求下降，租赁市场可能会趋于稳定，减缓近年来普遍存在的租金上涨。目前在全国范围内，约有140,000个专门建造的租赁单位和大约180,000个公寓（许多进入租赁市场）正在建设中，人口增长的放缓可能导致更高的空置率和更低的租金涨幅。 劳动市场： 非永久居民池的缩小可能导致劳动市场紧缩，可能会提高工资，但也可能阻碍依赖低工资工人的行业。目前这一群体大约三分之二为男性，如果不能转为永久居民，可能面临就业机会有限，从而潜在引发社会和经济紧张。 经济增长与通胀： 随着租赁市场的稳定，可能会减轻通胀压力。然而，由于经济活动总体减少，国内生产总值（GDP）增长可能会下滑，预测显示经济衰退的真实可能性。 长期展望 在导航这些变化的过程中，长期展望仍然充满不确定性。加拿大政府的大幅削减移民数字的目标可能有助于更有效地管理资源分配，但也存在经济停滞的风险。在经济需求与人口增长之间寻找平衡将是关键，这些政策的影响将在各个生活方面产生深远的影响。 结论 在未来几年，加拿大如何管理其经济政策与显著的人口结构变化，将是一个检验点。随着国家旨在限制其移民数量，其效果将贯穿住房市场、劳动力市场及更广泛的经济景观，潜在地为一系列经济挑战设定舞台，这些挑战将需要战略性的远见和强有力的政策规划来缓解。

尽管加拿大央行可能在几个月后降息，但加拿大的固定抵押贷款利率却在上升。这一现象表面上看似矛盾，但事实上反映了从美国传来的热门通胀数据及其对全球债市的广泛影响。 昨日，加拿大的债券收益率急剧上升，抵押贷款利率随之攀升，主要是由于美国的消费者价格指数（CPI）数据显示通胀率超出市场预期。尽管这主要是美国的问题，但由于全球金融市场的联动性，这对加拿大有着直接的影响。美国债券市场的收益率上升，部分原因是美国政府债券拍卖遇冷，这凸显出投资者对当前通胀环境的担忧。 昨天的数据发布和债券拍卖展示了通胀预期对债券市场的即时影响：在通胀数据公布后，美国长期债券的拍卖反响冷淡，反映出投资者对于未来购买力可能的丧失和经济不确定性的担忧。 加拿大的情况： 尽管加拿大央行行长暗示6月份降息的可能性，但在美国通胀数据公布之日，加拿大5年期政府债券收益率却意外上扬。初期数据公布后收益率曾短暂下降，行长发言时提及降息可能又一度下跌，但随着美国的债券拍卖和收益率上升，加拿大的债券收益率随后也迅速回升。 这种现象反映了一个关键事实：美国作为全球债务市场的“避风港”，其债券收益率的变动直接影响到加拿大等其他国家的债券市场。当美国债券收益率上升时，其他国家的债券收益率通常也会受到牵连。 对加拿大房地产市场的影响： 尽管央行可能降息，但由于美国的高通胀和债务问题，加拿大固定抵押贷款利率短期内可能不会下降，甚至可能会上升。这意味着即使央行降息，对于固定利率抵押贷款的借贷成本也可能不会减轻，变动利率抵押贷款的借贷者可能会感受到些许利好。 加拿大的房地产市场短期内可能会在这种复杂的利率环境中维持高位。倘若美国的通胀持续导致其债务成本上升，这种情况将进一步压迫加拿大的借贷成本，从而影响到房地产市场的整体活力。 综上所述，尽管从表面上看，加拿大央行的降息可能是一个积极信号，但实际上由于美国的经济数据和市场反应，加拿大的固定抵押贷款利率短期内下降的可能性不大。市场参与者需要密切关注美国的经济指标和全球债市的动态，这些因素将在未来几个月内对加拿大的抵押贷款利率和房地产市场产生深远影响。

今晨，所有目光都聚焦于加拿大银行，市场普遍预期该行将维持利率在5%不变。果不其然，今天上午9:45的声明证实了这一点，使得房地产行业感到意外。 在此声明发布不久，加拿大银行举行了新闻发布会，媒体充分展示了其新闻挖掘能力，连续五次询问行长有关降息的问题。尽管行长回答了问题，媒体仍旧一再追问。行长总是带着欣然的表情出现，不是吗？ 值得庆幸的是，68%的频道观众正确预测了行长被问及同一问题的次数。不过，行长也面临了一些实质性的问题，例如他被问及当天发布的美国CPI数据、住房市场以及政府支出情况。 今天，我将详细讲解加拿大银行的政策决定，审视新闻发布会的内容，并讨论其中的一些影响。 加拿大银行坚称其政策决定依赖于数据，通胀风险依然存在。Statistics Canada 预计将在下周发布3月的通胀数据，届时本频道将更新相关信息。如果您想获得这些更新，请点击订阅并点赞。 在今天的政策声明中，加拿大银行再次确认，尽管通胀水平（包括核心通胀和总通胀）下降，但通胀率依旧过高，上行风险仍存。这解释了为何银行在看到核心通胀持续下行动能前，不会急于调整利率。 值得一提的是，根据最近的商业展望调查，计划提高价格的公司数量正在增加，且高于疫情前水平。这些因素都被行长在新闻发布会上详细讨论。 特别是在美国通胀数据连续三个月高于预期的背景下，银行显然不愿意过早行动。行长在发布会上明确表示，降息在六月是一个可能性，这是两年多来首次对降息时机给出的明确指示。 然而，即便行长终于回答了降息的问题，记者似乎还是不愿意放过他，继续追问相关问题。在被问及美国今日公布的CPI数据是否会影响货币政策时，行长的回答出现较晚。 此外，尽管媒体和一些常规怀疑者可能会声称降息是使住房变得更可负担的必要条件，但加拿大银行非常清楚如果降息过多会对房价造成的影响。 接下来，行长还被问及下周将公布的联邦预算中的政府支出如何影响下一次利率决策。行长通常的回答是，加拿大银行不参与财政支出决策，而只是将这些支出纳入其预测。 总之，尽管社交媒体上可能会广泛传播六月可能降息的消息，但加拿大银行行长为自己留下了很大的回旋余地。如果美国的通胀数据持续超预期，或者加拿大出现意外高通胀，六月的降息可能性就可能被推迟。

在当前经济放缓以及为了应对2025年和2026年即将到期的抵押贷款重置所带来的挑战下，加拿大央行可能需要在美联储之前降息。MRB合伙公司的首席策略师菲利普·科尔默指出，这一措施旨在为经济提供一定的缓冲。去年夏天，科尔默曾引发广泛关注，称加拿大正处于有史以来最大的房地产泡沫之一。然而，他现在表示，尽管房地产市场受到强劲经济的支撑，如果经济开始走弱，加拿大央行可能不得不在美联储之前降息。 此外，加拿大的失业率从5.8%上升到6.1%，加大了加拿大央行可能在6月就开始降息的可能性。蒙特利尔银行的道格·波特，以质疑大流行期间价格上涨是供应问题而非免费资金导致而著称，指出失业数据使加拿大央行处于一个棘手的局面。在此背景下，该央行即将在本周三的政策决策会议上作出下一步行动的决定，并将随后举行新闻发布会。 分析人士指出，尽管加拿大的经济面临挑战，但与美国强劲的经济基础相比，加拿大的经济基础较为脆弱，加拿大央行在考虑利率政策时需要有所区别。此外，加拿大家庭债务水平高，特别是抵押贷款债务，在高利率和高家庭债务的双重压力下，若经济进一步恶化，可能导致严重的后果。 蒙特利尔银行的道格·波特还指出，由于生产率未能跟上工资增长，当前的数据表明，加拿大央行面临的另一个挑战是如何处理即将提高的抵押贷款利率和上升的工资压力，而这可能导致通胀持续存在。 加拿大央行副行长卡罗琳·罗杰斯在3月28日的一次演讲中提到，强劲的生产力有助于保护经济免受通胀压力的影响。然而，面对工资增长和可能的工资-价格螺旋上升风险，这为加拿大央行提出了真正的问题。 总的来说，加拿大央行可能需要在近期降息，以缓解即将到来的经济挑战，尽管这可能导致进口商品价格上涨和通胀上升。在这个不确定的时期，央行的政策选择将对加拿大经济的未来走向产生重要影响。