加拿大银行业监管机构提议对住房融资进行重大改革，可能对贷方如何发放抵押贷款设置三个新限制。

该提议是在加拿大央行自 3 月 1 日以来将利率提高了 4 个百分点之后提出的，加拿大平均房价在过去九个月中暴跌了 22.4%，经济衰退的威胁迫在眉睫。

周四上午，金融机构监管办公室 (OSFI) 发布了新的拟议抵押贷款指南以征询公众意见。

从本质上讲，OSFI 希望从联邦监管的抵押贷款市场中剔除另一层最不合格的借款人。 但他们将如何做到这一点尚未确定。

“我们已经放弃了我们正在考虑的一些想法，”OSFI 负责人 Peter Routledge 在接受采访时告诉环球邮报。 “我们正在提前开放咨询。 我们需要想法。 我们需要建设性的批评。 我们想听听系统中玩家的意见。”

根据周四发布的消息，正在考虑的内容包括：

对抵押贷款规模和债务负担的新限制

这些措施将限制银行可以向抵押贷款或总债务超过其总收入一定百分比的借款人提供多少贷款。 例如，OSFI 可能要求银行确保不超过 25% 的抵押贷款的贷款金额超过借款人年收入的 4.5 倍。 与今天相比，据我估计，这可能会限制 5% 到 10% 的借款人的抵押贷款金额。

新的偿债范围限制

这一变化可能会进一步限制借款人的抵押贷款支付或其他义务占收入的百分比。 例如，大多数银行将借款人的住房债务限制在总收入的 39% 或更少。 到目前为止，OSFI 还没有限制这个数字。 现在可能。 而且它可能会限制贷方为绕过借贷压力测试而制定的债务比率例外情况。

新的利率承受能力压力测试

OSFI 表示，它可能会实施新的最低利率，该利率适用于偿债覆盖率计算，以测试借款人在发生金融冲击时支付更高债务的能力。 潜在冲击的例子包括收入损失、利率飙升和离婚。 除其他事项外，不同抵押贷款条款的合格利率可能不同，例如一年固定和五年固定。

在接受 The Globe 采访时，OSFI 的负责人谈到了他对未来的期望。

“偿债能力是有史以来最强的之一，”劳特利奇先生解释道。 “99.86% 的加拿大人目前都在偿还抵押贷款。” 这是历史上最低的欠款。

“我们希望保持这种状态，”他说，同时承认，“它可能会从这里恶化一点。”

这位主管补充说，在对银行进行压力测试后，他“非常有信心”加拿大“在这些机构的资本和流动性中内置了很多弹性。” 他说，这将使他们能够承受重大冲击，例如美国式的房地产崩盘和极端失业。

Routledge 先生说：“我们今天正在做的是确保住宅抵押贷款承保质量保持高水平，”他补充说，OSFI 正在尽早为即将到来的“不可预见的风险”做准备。

尽管 OSFI 表示它才刚刚开始公众咨询过程，但当监管机构完成所有这些努力并对借款人未来能够支付抵押贷款表示担忧时，它就准备采取行动了。 虽然 OSFI 不会预测其最终指南何时会公布，但我敢打赌会在夏天前后的某个时间公布。

潜在结果

我从周四的公告中看到了三个主要影响：

1. 更少的借款人有资格获得联邦监管的贷方（如银行）的抵押贷款。

按照提议，银行可能不得不减少向债务与收入比率较高的借款人（例如，抵押贷款占收入的 450% 以上的借款人）提供的抵押贷款数量。

OSFI 还可以对银行用来为借款人提供担保的传统债务比率施加硬性限制。 如今，银行对信誉良好、债务收入比高的借款人破例——只要他们拥有大量资产或其他风险缓释剂。 这可能会结束或被缩减。

最重要的是，OSFI 可能会以某种方式提高借款人必须证明他们能够负担得起的最低利率。

2.更多借款人将支付非优质抵押贷款

当银行信贷变得更加严格时，借款人会越来越多地寻找监管较少的贷方，这些贷方更容易获得批准。 这种灵活性伴随着更高的利率和费用，这增加了这些借款人的违约风险。 OSFI 表示，这对其监管的银行来说是一个无关紧要的风险——但如果您是承担此风险的借款人，那么这就是重大风险。

3. 在其他条件相同的情况下，它可能会给房价带来轻微的下行压力

有人会争辩说，OSFI 的时机可能会加剧房屋抛售。 毕竟，许多地区的房价已经跌落悬崖，负担能力因高利率而捉襟见肘，我们很可能会陷入衰退。 我们还刚刚颁布了一项外国买家禁令，一部新的反倒卖法，联邦和省政府颁布了一系列新的与房地产相关的税收，并且在 2 月的巴塞尔协议 III 中， 银行的国际监管框架将进一步收紧抵押贷款资本要求。 幸运的是，这些更改的实施日期是几个月后，我猜至少需要六个月。

有必要吗？

很少有人会争辩说，更安全的房地产市场并不更好。 但就像高速公路上的速度限制一样，将限制设置得太低，成本会超过收益。

尽管几十年来最激进的加息和住房调整，但根据大多数行业指标，加拿大的住房金融体系仍然坚如磐石。 这就引出了很多问题，比如政客和房主愿意接受多少信贷限制，他们愿意为非银行抵押贷款支付多少费用，还有多少首次购房者应该被拒之门外——一切都是为了防范可能永远不会发生的低概率未知风险。

OSFI 是完全正确的，并因在 2018 年实施了有争议的抵押贷款压力测试而获得了巨大的赞誉。没有它，房地产气球在爆裂之前就会膨胀得太大。

这次我们的银行监管机构也是对的吗？ 还是抵押贷款法规已经过了收益递减点？

本周咨询开始后，公众和行业将可以直接与监管机构分享他们的意见。