随着财务压力的加剧，房地产行业的专业人士对负债累累的房主保持警惕——尤其是那些依赖私人贷方现金的房主。

当加拿大房地产市场攀升时，私人和替代贷款机构如此轻易地流出的信贷在房地产价值下跌时变得稀缺、昂贵，有时甚至无法获得。

多伦多房地产律师马克·莫里斯 越来越有不祥的预感，因为他的办公桌上出现了更多的问题文件。 Morris 先生说，利率急剧攀升加上房价下滑可能是大多伦多地区及其他地区房地产市场不稳定的主要原因。

“众星齐聚，为放血而战，”他说。

加拿大央行去年七次加息，将基准利率从 0.25% 升至 4.25%，业内人士发出警告。 大流行期间的低利率刺激了许多潜在买家跳入竞购战，导致价格飙升，但央行的加息在 2022 年浇灭了市场的乐观情绪。

莫里斯先生说，到目前为止，大多数房主都能够应付较高的每月开支，但利率上涨的持续时间正在造成损失。 一些以房屋产权为抵押大量借款的人正在努力支付持续的付款。

他认为，更多的存货将进入市场，而且他已经看到随着贷方取消抵押品赎回权，更多的房屋被挂牌出售。

“人们正在受伤，”他说。 “事实是，情况会变得更糟。”

莫里斯先生看到最黑暗的暴风云正在大流行期间房地产价格飙升的偏远社区酝酿。 其中许多地区现在正面临平均价格最大幅度的下跌，负债累累的房主陷入困境。

“他们只是抓住他们能得到的任何东西。 他们处在一个受伤的世界里，”莫里斯先生谈到那些在高峰期买房的人时说。

CIBC World Markets 副首席经济学家 认为，到目前为止，加拿大的房主一直在很好地应对利率上升的负担。 但他警告说，到 2023 年，陷入困境的卖家数量可能会增加。

“我认为你会看到人们接受测试的情况。”

他说，到目前为止，次级抵押贷款的 30 天拖欠率——未来麻烦的一个很好的领先指标——一直表现良好，但数据表明压力的早期迹象。

塔尔先生预测，这种压力将会加剧。

他补充说，从其他贷款机构借款的房主更有可能面临压力。 据 Tal 先生称，另类贷款机构约占加拿大抵押贷款市场的 8% 至 10%。 这个数字包括抵押贷款投资公司、私人财团和所谓的夫妻投资者。

通常，当借款人无法获得传统“A”贷方之一的抵押贷款资格时，他们会求助于其他来源。 “B”贷方收取更高的利率和费用以抵消风险。

尽管 Tal 先生预计拖欠率会呈上升趋势，但他强调，其规模不会像导致 2008 年全球金融危机的美国次级房贷市场崩溃那样严重。

“我认为这还不足以让市场脱轨，”他说。

塔尔先生说，一些处于边缘的借款人将在微观层面面临重大困难，但加拿大的住房在宏观层面仍保持稳定。

“这不是自由落体。 这不是崩溃。”

在向莫里斯先生寻求建议的房主中，那些在 2021 年或 2022 年初在安大略省巴里、布兰普顿、卡利登和斯托维尔等地区购买房屋的人感受到的压力最大。

Morris 先生指出，许多以典型的 20% 首付和其他 80% 的抵押贷款购买的人已经看到他们的财产价值下滑超过 30%，这使抵押贷款陷入困境。

他特别担心那些以高利率从私人贷方获得第二次抵押贷款但现在发现无法续期的人。

房主有时会进行第二次抵押贷款以巩固利率较高的债务、为装修提供资金或投资第二套房产。 通常，此类贷款的期限相对较短，为六个月或一年。

Morris 先生说，如今，借款人必须满足放贷人制定的更严格的标准，这些放贷人旨在限制自己的风险敞口。

“现在，如果他们想续约，他们不能。 即使他们可以，利率也很低，”他说，并引用了最近 13% 的利息加上另外 2% 的费用的例子。

贷款人在三级市场呼吁贷款，因为在某些情况下房价下跌超过 30%，他们不愿意续签。

“这笔钱无可替代——这已经是不得已的钱了，”莫里斯先生说。

他说，在“妈妈和流行”贷方一起从市场上消失后，可供使用的信贷也减少了。

莫里斯先生举了一个客户的例子，他住在一个他称之为“布尼维尔”的地方。 房主欠私人贷方的第二笔抵押贷款 300,000 加元。 现在，在一年期限结束时，贷方正在收回资金，房子的价值从 4 月份的 90 万加元左右跌至今天的 70 万加元。

莫里斯先生承认，如果房主不付款，贷方可以强制出售，但在支付第一笔抵押贷款后，他们将无法收回欠款。

“你唯一的希望是价值上涨，”莫里斯先生在代表业主成功谈判更多时间时辩称。

这位律师每天都要接听面临类似情况的房主打来的好几个电话。

目前的另一个障碍是，许多卖家在房屋或公寓单元未能出售时决定出租，租赁市场正在趋于饱和。

“这种情况也在崩溃，”他说。

Harvey Kalles Real Estate Ltd. 的经纪人 Andre Kutyan 表示，多伦多市场的价格比农村和小镇地区的价格保持得更好，但一些房主因欠私人贷方的巨额款项而陷入困境。

贷方不希望取消抵押品赎回权，但他们会在错过太多付款后取消抵押品赎回权。

“到了某个时候，贷方会说‘够了’。”

同时，如果借款人停止还款，利息会继续累积，罚款往往会很高。

“有时他们看不到钱从他们的银行账户中流出，也不知道利息表仍在运行，”库蒂安先生说。

在多伦多，夹层融资部门通常向小型建筑商和脚手架提供贷款，但那些汇集资金并向他们提供贷款的投资者正变得越来越紧张。

“过去他们很少问问题——他们会借钱。”

这些建筑商在投入资金建设后等待房屋出售时，往往需要短期贷款。

如果新完工的房子卖不出去，建筑商可能不得不大幅降价。

“我见过有人像这样被烧死，”库蒂安先生说。 “十分之九他们必须减少。 这扼杀了他们的利润率。”

Kutyan 先生表示，房地产价格暴跌的可能性已促使一些私人贷方转投其他资产类别。

“他们不知道这是怎么回事——这就是恐惧。”

加拿大抵押贷款公司首席执行官萨曼莎·布鲁克斯表示，她的客户发现替代贷款机构变得更加严格。

Brookes 女士举了一个例子，一位安大略省的老年房主向一家私人贷方借了房产的股权。

贷款需要续期，年长的业主面临高昂​​的费用。 布鲁克斯女士说，由于没有能力偿还贷款，这位老人面临失去房子的风险。

“没有股权了，”布鲁克斯女士说。 “它变得非常非常棘手。”

Morris 先生认为，从长远来看，市场将重新走强。 与此同时，他对那些卷入突然转变的人们深表同情。

“我们都在为非理性繁荣吃药，”他说。 “我们应该非常非常同情。”