加拿大政府必须允许房地产价格下跌，以实现住房的可负担性。这一观点已经是老生常谈。但是尽管 affordability 与价格之间的关系显而易见，加拿大人希望政府保护房价，并且认为房价不用下降就可以实现住房可负担性。我们的住房部长 Robertson 则表示，房价并不必下降，住房才能变得更负担得起。他认为，如果房价不下降，那么我们可能需要18到25年的时间才能恢复到2005年的住房可负担性水平。尽管金融报有不同的声音，我们仍不禁思考：如果房价不下降，真的能实现中产阶级的住房可负担性吗？ 若房价继续保持不变，且收入按正常速率增长，那么18年后，住房可负担性才有可能恢复到2005年的水平。2005年，房屋的平均价格为231,000加元，而当时的家庭中位数收入为36,800加元，意味着当时房屋价格约为收入的10倍。现在的情况是，房价已攀升至68万加元，而家庭中位数收入为45,400加元，约为收入的14倍。 如果不进行价格调整，仅靠收入的增长来“赶上”房价，可能需要大约18年，甚至在一些地区如安大略省和不列颠哥伦比亚省（BC省）则可能需要25年。这个数字与目前的住房部长所设想的保持一致，即通过增加供应量而非让价格下跌来解决住房问题。 是否让房价下跌，还是让房价继续稳定， 有两个截然不同的结果。若房价大幅下跌，可能会对脆弱家庭的储蓄产生巨大冲击，但历史数据显示，实际上曾发生过类似的房价大幅回调。例如，美国2008年房市崩溃后，虽然房价大幅下降，但住宅可负担性却得到显著改善。2012年成为自1980年以来住房最具可负担性的年份。金融报的担忧似乎并没有考虑到，房价回调不仅能改善中产阶级的购房条件，而且也能让更多首次购房者进入市场。 然而，如果房价下跌，购房者将面临更为困难的融资环境，尽管如此，很多购房者愿意在房价回落后享受更多的房屋选择、进行验房和确定贷款，而不是像2021年那样陷入过度竞争和价格飙升的局面。 不列颠哥伦比亚省（BC省）在提升住房供应方面采取了积极措施，包括推动高密度住宅建设，特别是在靠近公共交通的区域。这些改革的目标是通过增加供应来缓解住房压力，尤其是对于首次购房者来说，BC省通过政策改变提供了更多的住房选择。尽管如此，建设成本上升和租赁市场的不稳定依然是需要解决的问题。 结语 尽管各方声音不一，但目前来看，房价的下行是恢复住房可负担性的关键之一。如果加拿大全国能够在保持经济稳定的基础上调整房价，并与收入增长相匹配，那么18到25年之后，住房市场可能恢复到更具可负担性的水平。然而，政府也面临着如何平衡价格与供应、保护现有家庭利益的问题。无论未来政策如何演变，改变已成为不可避免的趋势，政府在解决住房问题时可能需要承担更多责任。

加拿大的GDP数字看起来似乎还在增长，经济技术性上并未陷入衰退，但现实中，中产阶层却正在被悄悄“掏空”。楼市危机愈演愈烈，越来越多家庭正在失去住房，而“拍卖房”（Power of Sale）正以惊人的速度在各大城市蔓延。 以多伦多地区为例，从2023年到现在，法拍数量从不到100宗迅速增长到超过600宗。社交平台上的地产观察者也开始频繁曝光这些“断供房”的交易记录，背后是一场结构性的信贷和负债危机。尤其是在Brampton这样的城市，一些房产十几年来看似升值，但实则被银行反复挂牌出售，有的甚至挂牌9次才最终成交。这一地区曾是新移民集中地，很多家庭在缺乏金融知识的情况下过度借贷，如今却在房市下行中承担最沉重的后果。 在Brampton，一套2009年购入价仅46万的独立屋，近期被银行以130万法拍售出。乍看之下似乎还涨了不少，但考虑过去十多年通胀水平之后，实际购房能力早已下降，资产升值的“账面繁荣”不过是数字幻象。而另一些最近成交的法拍屋，更令人困惑的是仍有人以150万在这类高风险区域购入房屋。究竟是刚需、洗钱还是投机，已经难以分辨。 不仅仅是低收入家庭受影响，一些出租型物业的业主也开始失守。例如安省的一处出租物业原本试图以3500元租出上层单位，却因租赁失败最终整体被银行法拍。部分房东低估了市场真实承受力，如今租不出、卖不掉、还不起贷款，最终只能交回银行。 与此同时，市场价格波动剧烈。今年4月初时，房价曾出现10%以上的环比涨幅，但短短一周后数据又逆转，显示年比年下跌近3%。从表面看，这些数字似乎在“涨涨跌跌”，但当你考虑到通胀因素，就会发现，实际购买力正在持续下降。房价即使看似上涨，也跑不过通货膨胀的速度。 更令人担忧的是新建公寓库存。数据显示，中国当前的新建公寓库存为36个月，而多伦多竟高达78个月。这意味着，如果没有更多买家或投资者进入，开发商手里的库存可能需要6年多才能完全吸收。考虑到加拿大开发项目的资金大多来自银行，若这些项目最后无法兑现，风险最终将转嫁到银行的资产负债表上。换句话说，这不仅是房地产行业的风险，更是金融系统的潜在隐患。 过去十年，低利率和持续上涨的房价掩盖了很多结构性的问题。但现在利率高企，那些曾经承担巨额贷款的购房者正在被现实教育。与此同时，银行和政策制定者却依然自信地宣称，加拿大没有陷入衰退，GDP还在增长。问题是，这个GDP的增长是否真正惠及到普通人？ 数据显示，从2014年到2024年，加拿大的人均GDP年增长率仅为1%，而且这是按官方通胀数据计算的。如果以真实生活成本衡量，中产家庭的购买力在持续下降，而财富却不断向最顶层集中。在一些城市，富人享受着金融自由和政策便利，而普通家庭却不得不排队领取食物援助。这种财富分裂正在加剧，加拿大的经济信任正在被削弱。 展望未来，利率下调的希望也十分渺茫。加国央行近期表示，即使经济放缓，基准利率也不太可能回到2%以下。而在过去十年，正是低于这个利率水平的环境，支撑起了房地产泡沫和信贷扩张。一旦“便宜钱”的时代结束，负债结构将难以为继，未来几年内可能爆发更严重的清算与违约潮。 更大的问题是，房地产早已不仅仅是住房问题，而是整个加拿大经济的重要支柱。一旦楼市持续低迷，对经济的打击将是连锁反应。政府要维稳经济，恐怕最终还得靠赤字财政印钞、用通胀继续缓解债务压力。这或许能让GDP看起来还不错，但对普通家庭来说，却是更长时间的购买力缩水和生活压力。 这场危机其实早已开始，只不过不是瞬间崩溃，而是像慢动作一样逐步展开。而当真正的黑天鹅事件来临，比如金融机构倒闭或市场流动性枯竭，那些潜藏的问题可能会以更剧烈的方式爆发。 归根结底，加拿大并非没有能力解决问题，而是在制度、金融和监管层面，迟迟不愿面对真正的结构性风险。当人们只能靠数据去证明经济看起来还不错时，也许，真正的问题早已不在表面之上，而是在系统之中。

这几天，加拿大固定房贷利率突然震动了，而且震动得不小。不是因为加拿大自己的通胀或央行政策，而是被隔壁美国的债券市场影响了。 事情起因是美国债券市场突然掀起一波抛售潮。带头的不是政府，是一群被称作“债券警察”（Bond Vigilantes）的投资者。他们看到特朗普掀起的关税战越演越烈，开始不信任政府的财政政策，觉得太容易引发通胀，于是集体抛售美国国债。 结果就是，美国10年期国债的收益率（利率)在几天内飙升了将近60个基点，创下自2008年金融危机以来最快的涨幅。加拿大的情况虽然没那么严重，但我们的政府债券利率也被拖高了大约30个基点。注意，这里的利率上涨，意味着债券价格在快速下跌。 那房贷利率又是怎么受影响的？加拿大的固定房贷利率，基本上是跟着政府债券收益率走的。收益率一飙高，银行的融资成本也高了，房贷利率自然也跟着往上提。 而这波市场动荡，其实差点演变成一次危机。很多人都开始呼吁美联储要介入，重新印钞买债，来稳定局面。就在这个时候，特朗普“眨眼了”——他宣布暂停90天的报复性关税。市场这才稍微冷静下来，债券殖利率也开始回落。 但事情并没有那么简单。这个过程留下了几个值得加拿大人特别关注的信号： 所以，如果你现在正准备买房或续贷，有些现实要想清楚： 目前来看，短期风险稍微过去了，但90天之后会不会再起风浪，没人说得准。市场已经盯上白宫了，下一步还怎么演，我们会继续关注。

今天除了美国将要宣布关税细节，还有很多值得关注的重大消息。首先是加拿大人口和移民的最新数据更新，其次是即将在4月28日举行的联邦大选，这可能是近年来最关键的一次选举。此外，还有消费者与企业信心指数的持续下滑，以及这些变化对房地产市场和按揭利率的影响。 人口爆炸性增长终于放缓 加拿大的人口在2022年增长超过100万人，2023年更是突破了120万人，创下过去50年来的最高增速。这种爆发式增长对住房市场带来了极大的压力。根据Scotiabank的模型预测，如果近五年的人口增长维持在历史平均水平，加拿大全国MLS房价指数应为约61.6万加元，而目前实际为71.9万，足足高出10多万。 值得注意的是，这一数字还未特别剔除多伦多和温哥华这类人口增长集中地区，像卡尔加里也是移民人口涌入的热点城市，房价涨幅同样显著。此外，快速的人口增长还推动了几十年来最高的租金涨幅。 不过，联邦政府已经开始针对非永久居民的增长进行调控。数据显示，加拿大人口在上一季度仅增长0.15%，这是除2020年疫情封锁以外，自2017年以来最低的季度增幅。非永久居民净流出，为三年来首次，显示政策“药效”开始显现。 政府承诺将非永久居民控制在总人口的5%，这意味着未来两年加拿大可能将实现“零人口增长”。但是否能实现仍有疑问——尤其是在移民政策的主要推手、前移民部长Sean Fraser近期宣布重返政坛，以及自由党潜在领袖Mark Carney的顾问Mark Wiseman仍支持“百年人口1亿人”的世纪倡议下，未来政策走向需持续观察。 消费者与企业信心低迷，房地产销量暴跌 人口增长放缓的同时，消费者与企业信心跌至几十年来的低点。根据统计数据，这种低迷程度甚至超过了2008年金融危机和2020年疫情封锁期间。小企业信心也大幅下降，影响招聘、工资增长和投资，企业普遍进入“保守生存”状态。 这些情绪正在直接影响房地产市场，尤其是预建公寓市场。大多地区（GTA）2月份预建公寓销量创下历史同期最低，仅为长期平均值的10%左右，比去年减少了80%-90%，而去年本就很低迷。开发商目前几乎不再启动新项目，这将为3到5年后的住房供应危机埋下伏笔。 建设行业的从业者也开始担心未来工作机会的缺失。虽然目前仍有部分在建项目能撑过2025年，但若再无新项目推出，2027年建筑业可能面临严重的“无工可做”危机。 按揭利率下降，带来一线曙光 尽管市场存在很大的不确定性，整体经济信心低迷，但一个积极信号是——按揭利率在下降。近期5年期固定按揭利率已低至3.99%、甚至3.89%，大银行也开始陆续下调利率。预计未来一两周，加拿大整体按揭利率将普遍跌破4%。 这为许多在2023年锁定5%或更高利率的屋主提供了再融资的机会。即使需支付提前还款罚金，转换为更低利率后，在整体贷款期内仍能实现净省支出。 随着2025年和2026年大批按揭更新潮到来，当前利率下降无疑为家庭财务缓解了不少压力。 展望未来：信心或将在大选后回暖 尽管目前信心低迷，但并不意味着市场比金融危机或疫情更糟。更多的可能是因近期贸易战传闻和选举不确定性导致的“过度反应”。随着大选结果出炉，利率继续下行，消费者和企业或许将逐渐恢复信心。 综上所述，加拿大正在经历人口调整、政策转型和市场波动的关键阶段。从政策到房价，从信心到利率，每一个变动都可能影响房地产的下一个周期。让我们拭目以待。

当前，加拿大房地产市场正经历一场深刻的结构性变革。通胀反弹、利率政策调整、贸易摩擦升级等多重因素交织，不仅重塑着楼市格局，更折射出加拿大经济面临的深层次挑战。这场转型绝非简单的市场波动，而是倒逼国家重新审视发展模式的契机. 通胀与利率：央行的“走钢丝”困境 最新数据显示，加拿大通胀率升至2.6%，远超预期。表面看，这是消费税政策调整和加元疲软的短期结果；但深层次上，它反映了企业成本传导机制的失灵和小企业普遍提价预期的固化。加拿大央行陷入两难：若为刺激经济大幅降息，可能加剧输入性通胀；若维持紧缩，又恐压制本已脆弱的消费与投资。加拿大必须警惕对低利率的“瘾性依赖”——过去十年，超宽松货币政策虽稳住了楼市，却扭曲了资本配置，削弱了经济生产力。 贸易战阴影：消费者信心崩塌的连锁反应 美国关税政策所导致的经济不确定性，引发的成本上升预期已导致企业提前涨价，消费者信心骤降至金融危机水平。这种“预期通胀”比实际数据更危险——当民众因不确定性推迟购房等大宗消费时，市场将陷入“需求萎缩→投资放缓→就业承压”的恶性循环。 更值得警惕的是，当前租赁住房开工量占比创历史新高（51%），表面看是解决住房短缺的良方，实则暗藏风险：若移民政策收紧或经济下行导致租赁需求萎缩，这类项目可能迅速沦为过剩产能，加剧开发商债务危机。 房地产的“挤出效应”：经济转型的拦路虎 加拿大经济已深陷“房地产化”陷阱。资本过度涌入楼市，不仅因投机属性强（低税负、高杠杆），更因实业投资回报率长期低迷。这种扭曲的资源分配压制了科技创新与制造业升级，使国家在全球产业链中逐渐边缘化。 越来越多有识之士呼吁通过税收政策引导资本流向——对房地产投机收益实施更严格的征税，同时降低创业企业和高科技研发的税负。只有让资金从’炒房游戏’回归实体经济，才能真正扭转加拿大生产力增长乏力的困境。 破局之路：低汇率或是转型催化剂 短期阵痛中亦蕴藏转机。加元贬值虽然推高了进口成本，但也提升了出口制造业（如能源、农业）的国际竞争力。政府应把握这一契机，推动以下两项关键改革： 1. 基建驱动产业转型：加快西海岸能源管道等基础设施项目建设，畅通资源出口通道，增强与亚太等新兴市场的联通性，摆脱对单一市场的依赖。 2. 扶植自主品牌与本土制造：在全球贸易壁垒升温的背景下，单靠出口将面临更多不确定性。通过扶持自主品牌发展，不仅能创造就业岗位，还能逐步实现“以国产替代进口”的良性循环，提升经济韧性。 结语：房地产不是经济解药，而是改革试金石 当前楼市乱象本质是加拿大经济结构失衡的缩影。若仅靠降息刺激房价回升，无异于饮鸩止渴。真正的解决方案在于重塑住房属性——从“投机标的”回归“居住本位”，并通过财税手段引导资本投向实体经济。 这场转型注定伴随阵痛，但唯有经历它，加拿大才能摆脱对金融泡沫的路径依赖，构建更具韧性的经济未来。 （原文来自: https://luckyalan.com/blog-detail_CN.php?title=多伦多房市低迷卖家遭遇低价压力市场情绪回到90年代)

尽管房地产市场中总有不确定性，但从长远来看，房地产市场往往是上涨的。投资时要像悲观主义者一样储蓄，但要像乐观主义者一样投资。通货膨胀和货币贬值也是推动房价上涨的因素之一，因此需要以乐观的态度进行投资。 过去几年中，加拿大房地产市场经历了一些显著的事件。例如，外国买家税的出台曾引发市场短暂下跌，但随后房价迅速反弹。疫情期间，许多人暂停了房贷还款，市场一度看似要崩溃，但政府的大规模刺激措施使得房价创下历史新高。 从2022年开始，加拿大央行大幅提高利率，导致房价有所回落，但整体跌幅仅为4%。尽管许多人预测房价会大幅下跌，但实际情况显示市场的韧性远超预期。这说明市场的预测难度很大，政策变化和外部因素都会对市场产生重大影响。 房地产市场的表现因地区而异。例如，包括中区多伦多，北部约克区万锦和列治文山的房价都有大幅度增长，而西区多伦多的房价增长幅度却不大。市中心的公寓市场在2018年达到顶峰，但随后几乎没有增长。这些差异说明了房地产市场的高度本地化特点。 对于那些计划购买自住房的人，建议根据市场情绪做出决策。当市场情绪低落时，可能是购买的好时机。相反，当市场情绪高涨，竞争激烈时，可能要谨慎行事。例如，2022年夏季和秋季，当利率大幅上升时，市场冻结了一段时间，那时是购买的好机会。 此外，了解市场走势的难度在于影响市场的变量不断变化。人口增长、政府政策、全球经济状况等因素都会对市场产生重大影响。例如，加拿大的人口增长速度超过了新房建设速度，这也推高了房价。同时，政府的财政赤字和经济刺激政策也影响了市场走势。 回顾历史，多伦多的房地产市场在1990年代曾经历过十年的零增长期，这表明即使是热门市场也可能经历长期停滞。同样，市中心的公寓市场自2018年以来的表现也表明，某些市场可能会经历较长时间的低迷期。 总的来说，不要试图精确预测市场底部或顶部，而是利用市场情绪作为参考。在市场低迷时入手，可能会获得更好的交易。记住，房地产市场的本地化特性很强，不同地区的市场表现可能截然不同。因此，在决策时应充分考虑当地市场的具体情况和自己的财务状况。 最终，购买自住房的决策应该基于个人的财务状况和生活需求。当能够负担得起且不需要过度杠杆时，便是购房的好时机。利用市场情绪和数据分析做出明智决策，而不是试图预测市场走势，可以更好地把握房地产投资机会。

当我们考虑购买房屋时，通常会忽视这种标准免责声明，即过去的表现并不保证未来的结果。这一声明几乎是金融投资中常见的标准用语，但却经常被置于一边。人们在购买房屋时往往受到这样的驱使：因为去年房价上涨了，所以明年它们必定会再次上涨。这种心态也影响了投机者，他们看到房价稳步上涨，便认为这也是未来房价增值的保证。然而，这种简单的推理却忽视了许多复杂的因素，例如房价上涨的原因、未来市场走势的不确定性等。因此，我们需要更深入地了解房地产市场，而不仅仅是简单地根据过去的走势来预测未来的结果。 与之相关的是，市场上往往存在两种主要的买家：长期投资者和短期投机者。长期投资者往往关注房屋的长期价值，而短期投机者则更关注短期内的价格波动。长期投资者可能会认为，如果某个地区的基本面因素得到了改善，那么房价可能会继续上涨。这些基本因素可能包括改善的便利设施、当地经济的增长、治安状况的改善等。然而，短期投机者则更可能受到市场情绪的影响，他们可能会认为房价之所以上涨是因为其他人对未来房价的预期变得更加乐观，而不是基本面的改善。因此，了解不同类型买家的行为和动机对于预测市场走势至关重要。 在金融领域，我们通常认为资产的价格不应该是可预测的，因为如果价格可以被准确预测，那么就会存在机会赚取利润的可能性。然而，对于房地产市场来说，情况可能略有不同。虽然房价的确存在一定程度的可预测性，但同时也具有很大的波动性。我们可以回顾2007年至2008年的金融危机，那时美国房价经历了巨大的波动，这清楚地表明了房价波动的不确定性。尽管存在一些基本因素可以解释房价上涨，但房价波动往往受到市场情绪和投机活动的影响。因此，了解市场参与者的信念和行为对于预测房地产市场的短期走势至关重要。 市场上通常存在两种推动房价上涨的因素：基本面因素和市场情绪。基本面因素包括改善的便利设施、当地经济的增长、治安状况的改善等。如果这些基本因素得到改善，房价可能会继续上涨。然而，市场情绪也可能推动房价上涨，即使基本面并未发生实质性改善。市场情绪可能会因市场参与者的乐观预期而推动房价上涨，这种情况下，房价的上涨可能会远远超出基本面因素所能解释的范围。因此，了解市场情绪对于预测房地产市场的短期走势至关重要。 另一个重要的因素是市场的交易量。在市场行情繁荣时，往往会吸引大量的短期投机者进入市场。这些投机者通常会迅速买入和卖出房产，从而增加了交易量。然而，当市场行情开始趋于平稳或下跌时，短期投机者可能会退出市场，交易量也会相应下降。因此，交易量的变化可以作为预测房地产市场走势的一个重要指标。当交易量下降时，可能意味着市场行情即将趋于平稳或下跌。因此，了解市场的交易量对于判断市场的短期走势非常重要。

加拿大对住房的过度关注正在消耗其经济生产力。加拿大央行将之标记为国家紧急状态，突显了经济生产力与住房市场之间的关系以及这对全社会的意义。生产力通常指的是经济如何高效地将输入转化为输出的度量。 加拿大央行提到，提升生产力的三个要素包括资本密集度（即为工人提供机械、设备或知识产权等工具，以提高效率），劳动力构成（提高劳动力的技能和培训）以及多要素生产力（即更高效地综合使用资本和劳动力）。 根据阿尔伯塔中央银行首席经济学家查尔斯·森阿罗斯的报告，加拿大在1970年代曾在经合组织32个国家中的劳动生产力排名第六，而今已跌至第22位。加拿大的住房投资自2000年以来显著增加，而非住宅投资占GDP的比例则有所下降。这种倾斜投资的现象在与美国和澳大利亚的比较中也表现明显。 报告指出，这种现象部分原因是信贷供给的减少和高企的企业融资成本，这使得企业投资机械、设备和知识产权的难度增加。与此同时，更多的资本被引向住宅抵押贷款等家庭信贷，因为相比企业贷款，房屋抵押贷款的风险较低且资产通常会升值。 森阿罗斯的报告还讨论了如何通过鼓励银行向企业提供更多贷款来扭转这一趋势。此外，家庭如果能成为净储蓄者而非净借款人，可能会对经济产生积极影响。尽管这一转变可能不容易实现，但如果房价增长放缓，家庭债务和对抵押贷款的依赖可能会自然减少。 整体而言，住房市场与商业投资之间的这种动态正在显著影响加拿大的经济生产力，这种影响与美国等其他国家形成了鲜明对比。

租赁物业销售过程中，我们会遇到了一系列典型的挑战和决策点。此过程展示了房东与租客之间在物业销售期间可能出现的复杂互动，尤其是在租赁协议转为按月出租的情形下。 首先，重要的是要了解，在安大略省等地区，一旦租赁期限结束，租约自动转为月租形式，这时，房东若想出售物业，并不能因此为由强制驱逐租客。如果物业的潜在买家计划自用该物业，房东必须通过合法途径通知租客，通常是提供N12通知，即为购买者或房东自用而结束租约的通知，并提供一个月的租金作为补偿。 然而，不稳定的市场条件，例如COVID-19疫情期间的不确定性，加剧了这一过程的复杂性。在这种情况下，一些租客可能会拒绝搬出，即使收到了合法通知。因此，房东和租客之间的“现金换钥匙”协议变得更加常见。这类协议涉及房东支付一定金额给租客，作为鼓励其自愿搬出的补偿。 出售租赁物业时，判断潜在买家是否可能是投资者并希望保留租客，或是否计划自用物业并可能需要空置交付，是一个关键步骤。在后一种情况下，“现金换钥匙”协议可能成为谈判的一部分。然而，这种协议的提出和接受过程可能充满挑战，尤其是当租客的期望与房东或买家的能力不匹配时。 通过此类情形的分析，我们可以提取几个关键教训： 沟通与透明度：有效的沟通是解决租赁物业销售过程中出现的挑战的关键。房东应该清楚地与租客沟通其意图，并尽可能提前开始讨论可能的搬迁补偿。 法律与程序：了解并遵守相关的法律和程序对于确保过程顺利进行至关重要。这包括正确的通知程序和可能的补偿安排。 灵活性与协商：在租客和房东之间寻找双赢的解决方案通常需要灵活性和开放的协商态度。在某些情况下，考虑到最坏情况并据此制定计划可能有助于找到满足双方需求的中间地带。 总而言之，出售租赁物业是一个复杂的过程，涉及多方利益的平衡。通过采用合适的沟通策略、遵循法律程序，并在必要时灵活协商，可以有效地管理并解决过程中可能出现的问题。

安大略省教师养老金计划在2023年结束时取得了令人失望的结果，因为他们根据经济衰退的预期进行了资产配置，但首席执行官乔·泰勒表示，考虑到市场仍然看起来过热，他不打算大规模转向股票。 教师基础设施和房地产投资组合的资产配置不足，再加上受到较高利率影响的估值调整，导致年末资产净回报率为1.9％，达到2475亿加元。 “我们只有大约10％的投资组合投资于上市股票，”泰勒在一次采访中说道，补充说养老金持有的资产表现良好，因为去年年底市场飙升。“但是当我们进入2023年时，当我们进入2024年时，你看看估值——它们看起来与我们进入2023年时相比可能更具挑战性，这将是我们进行的有趣辩论，即如果我们想要稍微增加风险，我们该如何做？” 约28％的基金投资于全球房地产和基础设施，这两者都受到较高利率环境下的估值影响。泰勒表示，由于COVID-19大流行后持续的挣扎，一些市中心的零售空间受到影响，而欧洲的一个基础设施项目受到了影响预测的监管变化。 泰勒表示，2022年和2023年都对房地产资本化率进行了调整——这是根据营业收入和成本确定投资预期回报率的指标。现在，养老金基金处于观望态势，看看利率是否会下降，他说。教师房地产投资组合在2023年以负5.9％的回报率产生了负回报，而基础设施在2023年的回报率为负2.8％，而基准回报率为7.6％。 “我会说，房地产的整体预后，在2024年甚至可能是2025年仍然相当艰难，”泰勒说，尽管他补充说教师的加拿大房地产投资组合在多伦多和温哥华等主要城市相对表现良好。 “我们的办公室投资组合内有良好的入住率，而我们的零售投资组合的入住率也相当不错，所以从运营上来说它们做得不错。问题只是真的，谁会愿意以什么样的价格购买交易价值。” 泰勒表示，教师目前不打算成为卖家。 “我们喜欢我们拥有的资产，但我认为如果你确实想出售任何东西，人们目前会寻求便宜货。” 投资于加拿大 泰勒表示，对于关于加拿大养老金是否应该增加对本国市场投资的日益激烈的辩论，他的回应是继续教师自1990年以来以其当前形式作为积极投资者进行的路径。 “我们正在加拿大投资。我们在加拿大的凯迪拉克·费尔维尼（房地产单位）拥有200亿加元。我们在加拿大的总投资约为1000亿加元，占我们投资组合的35％左右，”他说，并补充说加拿大私募股权投资的运行速度约为15到20％。“那我们没有做什么？我们可能在加拿大上市股票方面投资不多。但是，你知道，我认为我们在其他领域的投资足以弥补这一点。” 当涉及到加拿大基础设施时，“较慢的接受度…不一定是我们的问题，”泰勒说。“问题是有什么可以提供给我们。” 他表示，他将审视新成立的安大略基础设施银行提出的任何项目，并补充说养老金最感兴趣的是运营资产，而不是需要多年才能开始产生现金流的开发中资产。 “我们经营过机场，我们经营过彩票，我们经营过一些那种类型的东西。我认为我们可以展示我们一直是重要的，有时是政治敏感资产的良好托管者，”他说。“因此，我认为我们有资格被考虑是否共同拥有或独立运营这些资产。”教师2023年发布了一个十年的年化总基金净回报率为7.6％，自创建以来的回报率为9.3％。养老金保留了191亿加元的初步资金盈余，并已连续第十一年实现充分资金。