人们对新的联邦住房政策是否会抑制投机和提高负担能力表示怀疑。

新的联邦反倒卖税和为期两年的外国购房禁令均于本月生效。 预计这两项举措都不会以导致房地产价格下降或抑制将住房视为商品的方式对房地产市场产生重大影响。 议会预算办公室 9 月份发布的一份报告显示，去年房价负担能力差距扩大。 报告称，温哥华、维多利亚、多伦多、汉密尔顿、渥太华、哈利法克斯和蒙特利尔的平均房价“比 8 月份各自的可负担价格高出 50% 以上。”

该禁令的目的是保护加拿大人的住房供应，在主要市场，住房供应已与当地收入脱钩。

然而，总部位于多伦多的罗恩巴特勒认为，外国买家禁令实际上只是罚款，他是一家大型抵押贷款经纪公司的老板，并且直言不讳地批评逃税等问题。 违反禁令的最高罚款为 10,000 加元，他认为这在物价高昂的温哥华和多伦多是微不足道的。 而众多的豁免使其更加薄弱。 非居民买家已经占据了很小的市场份额。 豁免的人包括长期国际学生和持有临时工作许可证的人、与加拿大公民或永久居民结婚的非加拿大人、具有临时居民身份的人、外交官、难民申请人和一些国际组织。

拥有三个以上单元的建筑仍然对外国投资开放，人口稀少地区的房产以及休闲房产也是如此。

政府可以强制出售财产，以购买时的价格出售。 那些帮助促成购买的人也可能被罚款。

巴特勒先生认为这种不太可能的情况收效甚微。

“所以他们在之后抓住了你 [the sale] 关闭，”巴特勒先生说。 “我们不确定他们将如何监控它，但我们假设他们抓住了你。 你被迫卖掉房子。 这似乎是一项法院命令的交易，某种法院命令，可能需要几年时间才能达到严重程度和强制出售。

“所以你可以继续买下这个地方，你等了 18 个月，他们追逐了你，然后你卖掉它，并支付 10,000 加元的罚款。 这是一种完美的洗钱时机情景。”

巴特勒先生一直在批评社交媒体禁令。 他的另一个抱怨是，该禁令没有解决通过国际学生和其他居住在加拿大但由在国外赚取收入的家庭成员资助的人流入市场的外国财富。 卫星家庭通常在加拿大申报很少的所得税。 在温哥华，代理业主、学生和家庭主妇拥有价值数百万加元的房产。

“现实情况是，流入加拿大的资金中有 95% 来自已经是永久居民的人，”他说。 “他们是外国特工的兄弟姐妹、配偶、后代，他们是通过标准移民协议来到这里的。”

2019 年 4 月 23 日，温哥华的一个建设项目继续进行。根据 2022 年预算，联邦政府估计反倒卖税措施将在五年内产生 6400 万加元的税收。乔纳森·海沃德/加拿大出版社

新的炒房转税措施针对的是购买不到一年的房产的购买者。 如果房屋在购买后不到一年出售，则全部净利润作为营业收入征税。 业主不再有可能从 50% 的资本利得包含率或主要住所豁免中受益。 50% 的包含率是允许的应税资本利得，通常低于企业所得税。 然而，也有一些免除征收新税的情况，包括离婚、死亡、搬家到很远的地方工作，以及其他需要一个人出售的情况。

“正如我们发现外国买家禁令一样，新的炒房转税可能像一双渔网袜一样有很多洞，”巴特勒先生说。

“我是漏洞的批评者。 这是因为对婚姻破裂有豁免权而将会发生的事情。 每一个想在一整年结束前卖掉房子的人，他们都会宣布他们正在申请离婚，并在销售完成后神奇地和好。”

西蒙弗雷泽大学公共政策学院名誉教授说，抛开豁免不谈，没有多少人会在不到一年的时间内这样做。

凯塞尔曼教授说：“坦率地说，如果我正在撰写该立法并考虑政策目标，我会花两年或三年的时间。”

“翻转税还有另一个有趣的转折，”他说。 “如果你赔钱——这可能会在市场疲软甚至下跌的情况下发生——这种损失不能作为商业损失来索赔。 这很有趣。 我想，他们只是想说，‘这是一个禁区。 不要这样做。 如果你碰巧亏了钱，那你就倒霉了。’”

但他也怀疑新措施能否在提高负担能力方面发挥很大作用。

“回想起来，我认为不列颠哥伦比亚省所做的任何事情，或者现在联邦政府正在做的事情，都没有产生重大影响，”凯塞尔曼教授说。

“也许无限期的外国采购禁令会产生更大的影响，不仅仅是两年，而且不会有所有这些排除。”

根据 4 月份提交的 2022 年预算，联邦政府估计反翻转税措施将在五年内产生 6400 万加元的税收收入。 政府担心的是，根据新规定，倒卖房屋的人“不当报告他们的利润”作为资本收益或申请主要住宅豁免。 它包括翻转的出租物业。

然而，反翻转税还不适用于转让销售。 一位财政部官员表示，该条款尚未通过立法，他只谈到了对背景征收的新税。

一旦它适用于转让销售，政府估计在五年内还会增加 500 万加元的税收。 联邦政府秋季经济声明中宣布了将反翻转税扩大到转让销售的提议。 如果拥有少于 12 个月，转让销售的利润将作为营业收入全额征税。

该部官员表示，执法工作由加拿大税务局 (CRA) 负责，人们必须在纳税申报表上报告其主要住所的销售情况，以此作为监控房地产销售的一种方式。

参与卡伦洗钱委员会的温哥华房地产律师罗恩亚瑟表示，如果没有适当的跟进和执法，政策往往毫无意义。 同样，如此多的新规则增加了复杂性，造成了行业混乱并增加了成本。

例如，在突然实施外国买家禁令之前，外国买家想知道他们尚未完成的购买是否会突然被禁止。

“我认为很明显，这些都是有效的销售，”亚瑟先生说。 “只要你有购买的合同权利，即使交易没有完成，这种购买也不会受到损害。 如果你住在上海并且四月完工，你仍然可以购买该房产，根据 [rules]”
巴特 先生有一个非居民客户，她将在加拿大居住五年工作，她将在那里纳税并为经济做出贡献。 她曾想买房以留在房地产市场，但现在她被禁止购买了。 我是尔先生说，这些人会受到禁令的影响。 但很多国家限制境外购房，政策不完善。

“在我看来，如果我们能够更具体地了解这些不同的规则，那是一件好事，这样我们就不会随心所欲税务局检查员。 我不想抨击他们，但这不应该是主观的。 你发现自己面对的是什么联邦法院法官应该没有什么不同。

“但坏消息是，制定应对所有情况的法律真的很困难。 因此，不可避免地会有一些我们都同意的人确实以某种不公平的方式被捕。”