一家拥有近 10 亿加元资产的温哥华房地产开发公司陷入财务困境，引发了人们对加拿大第三大城市房地产市场健康状况的质疑。
2 月 6 日，Coromandel Properties 提交法庭文件，寻求其欠债权人超过 7 亿加元的临时保护。 此类备案通常会导致为破产公司指定接管人，其资产可能会重组或变卖以清偿债务。 与该公司相关的两位负责人——郑玉忠和莫俊超——签署了大部分债务，但该公司的形象也因聘请五届温哥华市议员和前市长候选人雷蒙德·路易担任高管而得到提升。
该公司的申请中充斥着公司在 2016 年至 2022 年间为地产开发位置支付高价、借入数百万加元以保留这些开发位置，但无法将其重新开发为更有利可图的用途的例子。
破产成为当地的头条新闻，但至少在房地产开发界，它并不令人震惊。
“市场上有传言，我们一段时间以来就意识到不是我们而是其他贷方表达的担忧。 ……这是一个相当小的社区，”Nicola Wealth 的首席执行官约翰尼古拉说，该公司今年早些时候从温哥华公寓开发位置的合资企业中收购了科罗曼德。 Nicola 先生说，Coromandel 与该公司的 Nicola Wealth Real Estate 部门接洽，寻求“流动性事件”，此前两家公司合作建造了两座 22 层和 14 层的塔楼，拥有 441 套市场出租公寓和 100 套经济适用房。
Coromandel 在其请愿书中表示，市政当局在批准新住房方面的延迟是其无法启动其项目的罪魁祸首。 这是一个热点问题。 最近举行的 2022 年市政选举将包括市长在内的几位现任议员赶下台，这在很大程度上被视为启动住房建设的公投。 也就是说，根据加拿大房屋建筑商协会最近的一项研究，温哥华在大城市中处于中间位置，该协会发现它的平均审批时间为 15 个月。
业内人士表示，从劳动力和建筑材料短缺到市场需求变化等一切因素都可能发挥了作用。 科罗曼德尔还指出了市场的另一个重大转变：利率。
“由于自 2022 年以来利率上升，请愿人难以偿还项目的担保债务，”申请书称。
Coromandel 似乎已经借了超过 7 亿加元来为其 16 个处于不同进展状态的项目计划提供资金。 几家贷方已经提出动议，要求偿还资金，总额超过 2.18 亿加元。
在一个例子中，Coromandel 表示它在 2017 年以 7200 万加元的价格购买了一块名为 Southview Garden 的地块，该物业登记的三笔贷款总额超过 8050 万加元。 这块土地不到三公顷，上面有 140 栋联排别墅和公寓，每月租金约为 224,000 加元。 这似乎不足以偿还贷款债务，因为三方被指名寻求偿还：Cenyard Pacific Development Inc. 寻求 2140 万加元，WB Partners Canada 寻求 820 万加元，Peakhill Capital Ltd. 寻求偿还5080 万加元。
根据 Peakhill 董事总经理 Harley Gold 的说法，这实际上不是他们的贷款：“Peakhill Capital 既不是 Southview Gardens 大楼的贷方也不是债权人。 我们被保留为贷款服务商，并以受托人的身份采取一切必要措施，以确保我们的抵押权人客户得到偿还，”他在一份声明中说，并向 The Globe 提到了贷款发起人 Lanyard Capital 和 Desjardins。
Lanyard Capital 还在寻求收回其借给科罗曼德的另外 1600 万加元用于一块名为 Alberta 40 的地块，该地块是 2017 年以 3500 万加元购买的六处房产的土地组合。这些房产每月产生 15,377 加元的租金，但利息在 Lanyard 的贷款上，Coromandel 每天要花费 4,796 加元，这相当于网站收入的 10 倍左右。 至少还有一笔 Lanyard 贷款，用于一个名为 AC Nanaimo 的项目，该项目于 2021 年以 2960 万加元的价格购买，抵押贷款为 1880 万加元，其中 Lanyard 要求偿还的贷款为 1276 万加元。
Lanyard Capital 的负责人兼董事 Brian Chelin 在回应 Globe 的询问时表示：“鉴于此事已提交法庭审理，我们目前无可奉告。”
另一个挑战可能是科罗曼德地块的位置： 尤其是西区，它被认为是一个享有盛誉的地点，”房地产分析师 Zonda Urban 产品开发副总裁 Jon Bennest 说。
即便如此，Coromandel 的请愿书描述了其最先进的项目之一——Kingsway Frame——位于东温哥华，但它无法出售足够的预建公寓单元来获得建设融资。 事实证明，为这个市场找到合适的价格具有挑战性：“高端市场的表现不如中端或中上端，”Bennest 先生说。
本内斯特先生和尼古拉先生一致认为，温哥华开发市场的参与者需要的一件事是雄厚的耐心资本。
Nicola 先生说：“如果你在开发跑步机上运行 85% 的贷款价值，那么你几乎不需要任何可能出错的东西来彻底扭转苹果车，基本上你就被埋葬了，”他们将高杠杆投资描述为与 GameStop 等股票狂热或将现金投入加密资产试图做市没有什么不同。 “这不值得一赌，反正对我们来说也不值得，”他说。
尽管科罗曼德陷入财务困境，但 Nicola 先生表示，人口增长和该市长期住房短缺的结合仍然使温哥华成为一个有吸引力的地方，可以投资数亿加元建造新的多户住宅（Nicola Wealth 目前正在建设约 1,500 套公寓在温哥华和维多利亚的四个地点）。
“这是一种低风险的长期房地产投资形式，它的波动性比写字楼或零售业要低得多，”尼古拉先生说。