今天的高杠杆抵押贷款借款人可以容忍抵押贷款利率上调 325 至 425 个基点。
加拿大人陷入了几十年来最猛烈的利率冲击。 尽管惩罚性增加了还款额，但绝大多数抵押贷款借款人仍然坚持，至少到目前为止是这样。
以 First National Financial LP 的借款人为例。 它是该国最大的非银行贷款机构之一，账面上有 1310 亿加元的抵押贷款。
在其 300,000 笔住宅抵押贷款中，只有不到 200 笔拖欠还款 90 天或更长时间。 这不到 0.07%，创历史新低，考虑到当前的财务压力，这一数字极低。 （根据加拿大银行家协会的数据，整个行业的拖欠率在五年前为 0.23%。）
请注意，90 天的欠款是一个有点滞后的指标。 三十天的欠款可以更好地衡量近期借款人的表现，在这种情况下，它们实际上相对于 First National 去年第三季度有所下降。
本周加拿大最低的固定和可变抵押贷款利率
那么给出了什么？ 今天的高杠杆抵押贷款借款人如何容忍抵押贷款利率上调 325 至 425 个基点？ （一个基点是一个百分点的 1/100）。
这里有八件事可以解释它。
公平
First National 总裁兼首席执行官杰森·埃利斯 (Jason Ellis) 在通过 Zoom 接受采访时表示：“我们的绝大多数投资组合，以及任何贷方的投资组合，仍然拥有大量正资产。” 大量的正资产意味着典型的借款人所欠的钱比他们的房屋价值少得多。 这使得陷入困境的借款人更有可能出售房产并偿还抵押贷款，或者从非主要贷方获得第二笔抵押贷款。 （旁注：房屋销售和非优质信贷的可用性比平时少。因此，拥有充足的资产使得出售或再融资以偿还债务对许多人来说“更容易”，但不一定“容易”。）
排位赛
加拿大的监管机构密切关注贷方的贷款表现，因此借款人从一开始就得到适当的承保。 贷款人通常将借款人的债务负担限制在总收入的 44%。 他们选择了这个数字，因为他们知道如果利率上升或收入下降，人们会超过这个数字。 此外，监管机构迫使人们证明他们能够负担得起比实际利率至少高出 200 个基点的利率。 埃利斯先生说，续签五年期固定抵押贷款的借款人现在续签的利率“等于或低于五年前的合格利率”。
付款影响
按百分比计算，利率飙升，但支付额并未上涨那么多。 如果你有一个基于优惠利率的可调整利率付款——1%，一年前的普通利率——你已经从 1.45% 上升到 5.70%。 您的费率现在高出 293%，但付款仅高出 56%。 “百分之五十六肯定是一个可怕的数字，”埃利斯先生表示同意。 但是，通过以下几点，每 100,000 加元的抵押贷款每月增加 223 加元的还款额变得更易于管理。
工作
“失业率接近代际低点是这次谈话中最重要的部分，”埃利斯先生说。 抵押贷款欠款通常只会在失业率激增后才会飙升。 那可能会发生，但现在还没有。 此外，大多数抵押人的收入有所增加，帮助他们偿还债务。 100,000 加元的收入增加 5% 的工资可以帮助一个人多支付近 300 加元的抵押贷款。
节俭
陷入困境的人会削减开支，他们在开始拖欠抵押贷款之前总是这样做。 可自由支配商品的支出已经开始回滚，服务支出也将随之而来。
储蓄
2020 年，许多人利用了政府的刺激措施和基本上无问题的六个月抵押贷款延期。 一些抵押人仍在提取他们积累的创纪录的储蓄。
妈妈和爸爸
“作为首付款资金的来源和百分比，我们已经看到赠予首付款有所增加，”埃利斯先生说。 “父母正在传递他们的一些住房财富。 对于看到付款压力的首次购房者来说，父母可能更倾向于帮助每月付款。”
贷方灵活性
贷款人最不想要的就是违约。 与过去几十年相比，大多数贷方现在更愿意与在拖欠还款前寻求帮助的借款人合作。 解决方案包括临时付款假期，其中将错过的付款加回抵押贷款余额，以及摊销延期以减少付款。 一些银行允许提出困难请求的借款人将其摊销期限延长至 30 至 40 年，无需支付任何费用或罚款。 “做起来并不难，尽管它从未被宣传过。”
一些人可能认为风险较高的借款人似乎也持有自己的贷款。 “我们整体投资组合中约有四分之一是可调整利率抵押贷款，它们的表现与固定利率借款人一样好，”埃利斯先生说。
还有非优质贷款？ “我们没有看到欠款激增，也没有看到续约方面的挑战。 到目前为止，我们的非优质借款人表现出的弹性并不比优质借款人低，”他补充道。
现在，First National 可能无法代表整个抵押贷款市场，但它们确实代表了庞大的借款人样本。 鉴于他们为更高比例的违约保险贷款提供资金，他们倾向于更年轻的借款人，包括首次购房者，他们中的许多人资产较少或就业机会较少。 因此，可以合理地说，一般优质贷款人并未面临明显更糟糕的违约风险。
这一切能改变吗？ 当然。 例如，如果加拿大央行不得不将利率再提高 100 个基点，那么一切都将落空。
需要明确的是，一切都不乐观。 一小部分抵押人正面临着严峻的预算压力。 许多人正在耗尽他们最后的财政资源。 随着失业率上升，我们将看到违约率攀升。
但这在每个加息周期中都是自然而然的。
到目前为止，绝大多数抵押人都持有自己的贷款。 贷款人资本充足，抵押贷款违约不太可能抵消移民、收入增加和供应限制进一步打击房价的影响。
现在我们只需要像预测的那样降低通货膨胀，以确保它保持这种状态。