十年前，你很难在纽马克特找到一栋价值百万加元的房子。
当时被视为豪华住宅的住宅对于大多伦多地区北部边缘附近的小镇来说是罕见的，安大略省财产税评估公司的分析发现，豪华住宅仅占市场的 1.3%。
但一切都变了。 如今，你能找到更便宜的房子就很幸运了，市政财产评估公司 (MPAC) 对销售数据的最新分析表明，纽马克特三分之二的房屋现在价格都在百万加元以上。
这一趋势远远超出了纽马克特的范围，因为分析显示，多伦多周边城镇的情况发生了转变，越来越多的住房份额正在向百万加元及以上的范围倾斜。 与此同时，在万锦市、奥罗拉市、奥沙瓦市和卡利登市等地，价值 50 万加元以下的物品正在迅速消失。
这只是住房负担能力紧缩的一个迹象，这种紧缩已经渗透到大多伦多地区越来越远的地区。 由于需求激增加剧了对现有房屋的竞争和更闪亮的新建住房的开发，这些郊区市场已经升温——改变了曾经价格适中的社区的面貌，并冒着更多家庭被高价挤出的风险。
“它改变了社区，”MPAC 首席评估和标准官格雷格·马蒂诺 (Greg Martino) 说。 他指出，许多价格飙升的地方在过去几年中价格相对便宜。 “这就是你在纽马克特、列治文山、万锦和奥罗拉等社区看到的情况。”
Martino 表示，MPAC 的分析依赖于每个城市 2013 年和 2023 年的注册销售数据。 然后，该机构对每年每种房产类型（从小型公寓到独立屋）的销售价值进行了估算，并根据其房屋库存数据库中的所有房产将其应用于每个城市的全部住房库存。
（得出的数据与 MPAC 的财产税估值是分开的。去年的一项 Star 调查发现，与销售价值相比，MPAC 对多伦多房屋的估值通常过高或过低，价格较低的房屋通常支付高于其应得份额的价格，而 更豪华的住房得到了休息。MPAC 不同意调查结果，并分享了一项质量控制审计，得出的结论是其工作“不引起对系统性不平等的担忧”。）
在奥罗拉，过去十年平均挂牌价格从约 611,000 加元跃升至 145 万加元，新的 MPAC 分析显示，超过 80% 的房屋价值超过 100 万加元，其中近一半的房屋价值超过 150 万加元 。 2013年，只有8.2%的人突破了百万大关。
与此同时，在整个大多伦多地区，价值低于 50 万加元的房屋所占的比例一直在消失。 MPAC 表示，在奥罗拉，2013 年这些房屋占市场的三分之一，但现在仅占 0.4%，少之又少。 在纽马克特，2013 年这些房屋占市场的一半以上，为 51%，但此后也下降至 0.4%。
万锦市也出现了同样的趋势，2013 年百万加元以下的房屋占市场的 90.8%，但 2023 年仅占 20.6%； 和列治文山 (Richmond Hill)，目前该地区一半的市场价值超过 150 万加元。
2013 年，奥沙瓦 95% 的房屋价值低于 50 万加元。 如今，这一比例为 5.7%。 在卡利登，2013 年三分之一的市场属于这个范围。 现在为零——马蒂诺将这一巨大转变与卡利登提供的住房类型联系起来，主要是独立屋。
多伦多地产经纪Alan Zheng说，新数据表明需求旺盛的地方包括大多伦多地区的北部地区，他指出许多前多伦多人已经转向那里寻找更实惠的住房。 他说，这是一个可以提供价格较低的联排别墅或半独立屋的地方，带有后院供幼儿奔跑。
“这些领域的增长很大程度上要归功于新冠疫情，”他补充道。
在纽马克特，多伦多地区房地产委员会最近发布的 2 月份销售数据显示，挂牌房屋的平均价格约为 123 万加元，比十年前的平均价格略高于 50 万加元高出 144% 以上。
这改变了什么样的家庭能够负担得起搬入费用。十年前，一个家庭必须节省约 10 万加元才能购买纽马克特普通房屋的 20% 首付。 现在，20% 的目标需要近 25 万加元。
根据加拿大统计局的记录，十年前传统的五年期抵押贷款利率为 4.32%。 25 年内，该家庭的抵押贷款将略低于 2,200 加元，要求家庭收入至少为 87,000 加元。
如今，即使一个家庭可以存下更高的首付并获得相同的抵押贷款利率（最近的利率更高），他们的账单也将约为 5,400 加元，要求家庭年收入至少为 215,000 加元。
新数据并不令人意外。 他指出，在多伦多，变化没有那么严重——尽管百万加元以上的房屋数量有所增加，但 MPAC 数据显示，50 万至 75 万加元之间的市场份额几乎没有波动。
Alan说，这可能是由于多伦多公寓市场持续存在，以及缺乏建造新单户住宅的空间, 并指出多伦多住房市场的三分之一以上是公寓，他表示公寓价格往往在 50 万至 75 万加元之间，其中一些较小或“微型”单元可能会压低价格范围。
虽然多伦多公寓每平方英尺的成本可能高于纽马克特联排别墅，总体价格往往较低。
“你在纽马克特和其他类似的地方看到的是市场需求旺盛……单户住宅，”。 他说，约克地区有土地可以满足这种特定形式的需求，尽管供水和废水处理系统容量等基础设施可能是一个障碍。
虽然 MPAC 分析强调了对所有类型新住房的需求，因为一些人将逃离多伦多去寻找更多可行的低层选择，但他也认为这些社区也正处于变革的风口浪尖。
他说，像旺市大都会中心这样的地方正在开发更多的高层建筑，而不是长期以来在这座城市占据主导地位的单户住宅。