在未来几年内，成为多伦多地区的公寓投资者将变得更加困难。最近市场一直在谈论租金的下降，自去年八月以来，租金一直在下降，主要是因为大量的公寓竣工。另外市区公寓上市出售也在加速，部分原因是投资者正在退出市场。

四年前，就有分析指出在2020年之后购买预售公寓期房的投资者可能会亏钱。主要观点是，人们支付的价格相对于二手转售价格来说已经太高了。此外，人们支付的价格意味着租金必须大幅上涨，这些物业才能接近合理的现金流水平。

到了今天，租金下降和利率上升导致目前这些投资都是亏本。例如，一个投资者购买了一套700平方英尺的单位，价格约为97万加元，加上维护费和物业税，月供大约为4800加元，而租金只能收到2700加元。这意味着投资者每月要亏损2100加元来支付他们的贷款。

这对于大多数人来说是难以承受的，每月额外支出2000加元来维持这个物业。我认为这也是公寓上市增加的原因之一。有人问，作为一个投资者，应该持有这个负现金流的物业多久？在过去，这并不是一个难回答的问题，很多投资者愿意持有，因为利率很低，很大一部分贷款支付用于偿还本金，房价也在快速上涨。

然而，现在房价并没有上涨，甚至可能会下跌，每月亏损1500到2000加元就变得难以承受。一些投资者正在退出市场，一些则在坚持。加拿大的房地产情绪依然非常乐观，许多投资者认为一旦利率下降，房价将再次每年上涨8％，但这种情况在短期内不太可能发生，尤其是在公寓市场。

此外，联邦政府正在考虑减少加拿大的人口增长，这也会对租金和房价施加压力。所以有很多因素在对抗成为公寓投资者：高利率推高了贷款支付，人口增长放缓，这将是一个具有挑战性的市场。

传统上，房地产投资并不是彩票，需要考虑持有多久，并计算好数字。大多数投资者希望现金流中立的物业，因为他们是为长期投资做准备。然而，多伦多的投资者非常愿意接受深度负现金流，因为房价增长如此迅猛。如果价格增长不再存在，那么持有的就是一个深度负现金流的物业，这将是未来12到24个月的大考验。

并不是所有投资者都处于这个境地，那些持有物业10年以上并已偿还大量贷款的投资者并不处于负现金流的困境中。他们可能不会看到太多的增长，决定将资金投向其他地方，但他们并不处于深度负现金流的情况。新完工的单位和最近购买的人则可能会感受到高利率的冲击，将看看有多少人会坚持下去。

四月份的公寓上市数量创下历史新高，这是投资者开始退出市场的一个迹象。在接下来的6到12个月里，观察新上市和活跃上市的增长，以及这些库存是否会在未来几个月积压，将是一个非常重要的信号。