近年来，加拿大房地产市场的佣金制度发生了重大变化，尤其是在2024年3月全美房地产经纪人协会（NAR）与法院达成历史性诉讼和解后，全新的佣金规则于2024年8月生效。这一改革引发了市场的剧烈反应，许多多伦多地产经纪，尤其是华人经纪人，开始以更低的佣金吸引客户，使得低佣金竞争成为大多伦多地区（GTA）房地产市场的普遍现象。
那么，这些变化对买家和卖家究竟意味着什么？佣金下调真的是购房者的福音，还是会让市场更加复杂？
传统房地产佣金模式是如何运作的？
在以往的佣金体系中，卖家委托房产经纪人（Listing Agent）出售房屋时，一般需要支付约5%的佣金，其中2.5%支付给卖方经纪人，2.5%支付给买方经纪人。这个佣金通常包含在房屋总售价中，卖家虽然直接支付，但实际上买家也承担了这部分成本。
例如，假设一套房子售价为**$100万**，按照5%的佣金计算，卖家需要支付**$5万**，这笔费用通常在成交时从房款中扣除，并由卖方支付给两名经纪人各**$2.5万**。
新佣金规则：发生了哪些变化？
自2024年8月17日起，新规则正式实施，主要变化如下：
- 卖家不能在MLS（多重房源系统）上公开提供买方经纪佣金 —— 以前卖家可以直接在MLS上注明买方经纪佣金比例，现在这部分信息不能公开显示。
- 买家必须与买方经纪签订书面合同，并明确佣金支付方式 —— 以前，买家经纪的佣金通常是由卖家支付，现在买家需要在看房前与经纪人明确约定佣金。
- 卖家仍可支付买方经纪佣金，但不能强制要求 —— 这意味着卖家仍然可以支付买方经纪佣金，但必须在MLS之外通过邮件、口头协议或经纪公司网站进行协商。
为什么多伦多地产经纪佣金低？新规则如何影响市场？
由于新规则实施后，买家需直接与买方经纪谈佣金，这导致许多购房者开始寻找更低佣金的经纪人，从而推动市场竞争加剧，尤其是低佣金模式的兴起。在大多伦多地区，华人房地产经纪本就竞争激烈，新规实施后，许多经纪为了吸引客户，纷纷降低佣金，甚至出现了1%或更低佣金的经纪服务。
主要原因包括：
- 市场竞争激烈，佣金价格战加剧 —— 由于越来越多的买家开始比较经纪费用，佣金战不可避免，特别是新移民或预算有限的买家更倾向于选择低佣金服务。
- 买方佣金谈判成为常态 —— 过去买方佣金由卖方支付，如今需要买家和经纪人自行协商，导致低佣金经纪成为买家的优先选择。
- 科技和网络平台冲击传统模式 —— 许多房源信息已经可以在网络上公开获取，部分买家不愿支付高佣金，只希望经纪人提供简单的交易协助。
买家和卖家如何应对新规？
对于买家：
新规实施后，买家需要更谨慎选择多伦多地产经纪，并明确佣金谈判策略。以下几点需要注意：
✅ 确定佣金预算：买家需要在找经纪人前，明确自己愿意支付的佣金，并与经纪人达成书面协议。
✅ 寻找低佣金经纪：可以比较不同经纪人的服务和收费，选择最适合自己的方案，例如部分经纪人提供按小时收费或固定费用服务。
✅ 与卖家协商支付买方经纪费：买家可以在购房合同中要求卖家支付一定比例的经纪费，从而减少自己的额外成本。
对于卖家：
卖家在定价和营销策略上需要更加灵活，同时也要考虑如何吸引买家代理带客来看房。
✅ 合理设定价格：由于买家需要自己支付经纪费用，部分买家可能更倾向于选择不需要额外支付佣金的房源。卖家在定价时需要考虑这一点。
✅ 提供佣金激励：虽然MLS不能直接显示佣金，但卖家仍然可以通过私下协商提供一定佣金激励，以吸引更多买家代理带客户来看房。
✅ 考虑无经纪交易：卖家也可以尝试直接卖房（For Sale By Owner, FSBO），通过社交媒体或平台自行推广房源，减少佣金支出。
低佣金趋势是否会长期持续？
虽然目前市场上出现了大量低佣金多伦多地产经纪，但这一趋势是否能长期持续仍需观察。
📉 可能的变化趋势：
🔹 低佣金模式可能会导致部分经验丰富的经纪人退出市场，使得高质量服务减少。
🔹 未来可能会出现**“买方自助购房”模式，买家可以付费购买房源信息或咨询服务**，而不是全程聘请经纪人。
🔹 加拿大政府可能会调整政策，例如让买家能将佣金费用计入贷款，以减轻买方资金压力。
结论：低佣金时代，买卖双方如何适应？
🔹 新规实施后，大多伦多地区多伦多地产经纪市场出现了明显的佣金下降趋势，低佣金经纪人竞争加剧。
🔹 对于买家来说，寻找合适的低佣金经纪、与卖家协商佣金将成为新常态。
🔹 对于卖家来说，提供一定佣金激励仍然是吸引买家代理带客的有效方式。
🔹 未来市场可能会进一步变化，政府和金融机构或许会出台新政策调整佣金支付方式。
无论买家还是卖家，最重要的是充分了解新规带来的影响，合理选择适合自己的购房或卖房策略，以适应新的市场环境。