尽管春季本应是房市旺季，但2025年4月的加拿大房地产市场却显得格外冷清， 而进入5月份市场依旧缓慢。多伦多与温哥华的房市持续低迷，价格下滑、库存增加，交易量处于二十年来的低位，引发市场对未来走势的深度关注。 多伦多市场：郊区低层住宅与微型公寓承压 多伦多低层住宅市场首次出现显著价格下跌，独立屋、半独立屋、镇屋等低层住宅较去年同期下跌约6%，新挂牌量激增45%，销售却下降，仅维持约4.5个月的库存。郊区受压最重，而市中心核心区域如Leslieville或The Beaches等依然有竞争，部分地段仍有抢Offer现象。 共管公寓（condo）市场表现更为疲软，价格年跌幅约7%，平均库存达到7个月以上，尤其是500平方英尺以下的微型单位最难出手。投资需求基本消失，仅剩有刚性需求的买家还在入市。 投资热潮消退，微型公寓前景堪忧 投资者离场令微型单位陷入无买家的困境。市场传言将多个小单位合并，但业内人士指出这在结构上难以实现，即使实现，单位总价也过高，不具吸引力。许多开发商的预售项目正考虑转为租赁用途。 移民政策与特朗普效应影响市场情绪 2024年联邦政府转向收紧非永久居民数量，人口增长预期回落，对租赁需求构成压力。与此同时，美国方面，特朗普2.0版本带来极大不确定性，其频繁的高关税威胁如电影产业100%关税直接影响包括温哥华影视业在内的多个行业，部分买家因此暂停购房计划。 加拿大国内方面，尽管自由党在选举中维持少数政府地位，但全国对移民政策的态度已明显趋紧。以往依靠移民红利支撑的租金与小户型投资逻辑正面临瓦解。 展望：结构性调整仍在持续，真正复苏需时间与信心 专家一致认为，短期内无论利率走势或政策调整都无法迅速扭转房市下行趋势。唯一可能带来转折的，是中美关系的明朗化与市场信心的恢复。除非特朗普停止以推文主导全球政策，否则投资者难以重返市场。 与此同时，真正支撑市场的仍是自住买家，特别是内城区需要升级换房的家庭。在新增供应方面，未来三年仍将有大量公寓完工，特别是转为出租的项目将继续压制租金上涨空间。 结语：回归理性，市场正走在结构性重塑的路上 不论是多伦多或温哥华，房地产市场已告别疫情后的狂热时代。真正能保持稳定价值的，仍是地段佳、户型适中的低层住宅。而微型公寓与预售项目的未来，仍需市场与政策逐步出清与消化。对买家与投资者而言，未来的关键，在于对风险与回报的理性评估，以及对中长期市场基本面的冷静判断。

回顾当下的国际局势，仿佛一幕现实版的“三国演义”正徐徐展开。美国像曹操，拥有强大的经济与军事力量，频繁对外征税与施压，试图通过经济封锁和关税制衡世界；中国则仿佛刘备，虽经历波折，但日益崛起，并广结盟友以图制衡；欧盟像极了孙权，地理与战略位置重要，但面对外压时往往倾向于妥协联合。 在这样的格局下，加拿大，恰似刘表——资源丰厚、地理优越，却缺乏果断的战略和有远见的领导者，始终未能在大国博弈中占据一席之地。 过去九年，加拿大在自由党执政下，虽然口号不断、预算频出，但实质性进展有限。移民政策大开大放，却缺乏系统的住房、基础建设和公共服务配套，导致民众感受到的不是“多元共荣”，而是“生活成本上升”、“住房稀缺”、“医疗系统超负荷”。面对如曹操般强势的美国，加拿大不仅在贸易谈判中非常被动，更在国内陷入通胀高企与房地产困局的双重压力中，毫无还手之力。 在房市方面，多伦多房价高企，年轻人越来越难在大城市中扎根。政府在移民政策上的失误是一方面，但在建房方面的拖延与僵化更是加剧了供需失衡。开发项目审批时间长、流程复杂、土地释放不足，使得房源增长总是落后于人口增长。许多年轻家庭即使拥有稳定收入，也很难负担首付与房贷，人才逐渐向住房成本更低的城市流动，最终导致“大城市留不住人”，创新力和竞争力也随之下降。 由于市场的不确定性，银行对按揭贷款要求愈发严格。而一些私募基金如 Neighborhood 选择专注于为符合条件的普通住宅买家提供首按融资，贷款价值比（LTV）平均低于60%，远低于传统银行的风险敞口。但这也从另一个角度揭示了市场的不健康：主流借贷渠道正在远离普通中产，房地产金融体系日益两极化。 与此同时，美国开启新一轮关税攻势，重点针对中国，同时也对加拿大的铝、钢铁及能源产品加征关税，加剧了本已脆弱的出口环境。更值得警惕的是，美国在重构全球贸易秩序的过程中，正逐步失去传统盟友的信任，越来越多国家开始转向多元化市场与新型合作框架。而加拿大却在这场国际再平衡中缺乏清晰定位，既未能主动出击争取战略合作，也未就“能源安全”、“产业升级”或“人口结构优化”提出有远见的发展蓝图。国内政治焦点频繁漂移，领导层始终未能将国家带入长期可持续发展的正轨。 加拿大本应是一个天然的能源强国，但现实却是我们缺乏跨省的基础能源运输能力。TMX（跨山输油管）虽终于完工，但这只是最低标准。东部地区依赖美国能源进口，西部原油出口依旧受限于管道容量，而联邦政府一边推动脱碳目标，一边却又缺乏清晰路径在能源转型与国家收入之间找到平衡。 我们不禁要问，加拿大真的准备好面对下一个十年了吗？ 如果没有清晰的战略方向，如果继续在移民、能源、住房、财政等关键政策上“喊口号多，实干少”，那么未来的加拿大或将如刘表一般，空有地盘与资源，却在时代浪潮中被边缘化，最终被吞并于强者的游戏之中。 这个国家需要的，不是更多的党派斗争，而是一位有远见、有执行力、真正懂经济与民生的“诸葛亮”式领导人。

上周，金融市场经历了近年来罕见的剧烈波动。股市大幅下挫，而传统被视为“避风港”的债券市场同样陷入混乱， 收益率飙升、波动性激增，释放出强烈的经济预警信号。 债市危机：历史级别的波动 衡量美国债券市场波动性的MOVE指数本周飙升至172，这一水平在过去25年仅出现过三次，且均伴随系统性金融风险：1998年长期资本管理危机、2008年雷曼兄弟倒闭，以及2023年硅谷银行事件。 更值得警惕的是，加拿大五年期债券收益率单周暴涨40个基点，这意味着银行即将上调固定房贷利率。如果你计划购房、续约或再融资，此刻锁定利率也许是更佳选择。拖延可能面临更高的借贷成本。 尽管市场动荡，未来3至12个月内仍可能出现短暂的利率回调窗口（经济衰退压力或迫使央行转向宽松）。但在此之前，浮动利率持有者将直面剧烈波动，而固定利率则是抵御短期风险的盾牌。 政府财政的“债市逼宫” 债市失控甚至迫使美国政府临时调整政策， 特朗普宣布暂停部分关税90天以安抚市场。对加拿大而言，这同样是一记警钟：长期财政赤字正依赖债市“宽容”。若债市持续施压，政府支出将难以为继。 房地产：从“摇钱树”到“拖油瓶” 过去20年，多伦多财政高度依赖房地产繁荣，但如今市场正在转向： 2025年：真正的调整之年 2022年的“低谷”和2023年的“复苏预期”已被证伪。当前市场三大信号，债市动荡、建筑许可萎缩、租金收益下滑， 共同标志着房地产长周期繁荣的终结。对投资者而言，这意味着： 行动建议： 这场调整远未结束，而2025年可能是风暴最猛烈的一年。

2024年春，加拿大各大城市的房地产市场陷入前所未有的低迷。无论是温哥华、多伦多，还是其他地区，买家观望、投资者退场、交易量锐减……这个市场，怎么了？ 🔻 加拿大房地产交易量跌至25年新低 根据最新数据，2024年3月房屋成交量是自2000年以来最差的三月份之一，仅略好于2020年疫情爆发初期。而新上市的房源数量却略高于平均水准，形成“供大于求”的格局，使得房价持续承压。 部分现象包括： 尽管如此，某些市场段仍然保持活跃，尤其是首购型独立屋与部分学区热门地段的小户型物业，甚至还有房源一上市就收到10+个报价的情况。 预售屋泡沫开始破裂，违约、官司频传 近期，媒体报导多起预售屋买家无法交房的案例。其中一则是多伦多一名买家无法完成价值$75万的公寓交易，开发商因此起诉他违约，索赔巨额损失。 关键问题在于： 如今的问题更严重，因为有成千上万套预售屋即将交付，许多买家无法融资或已出现负资产。这或将进一步拖累转售市场，尤其是小户型公寓。 📉 房价“黏性”强，买家仍在等待下探 许多潜在买家仍持观望态度，希望房价继续下调，尤其是对公寓市场。有分析指出，加拿大房地产可能步入“失落的十年”，即未来几年房价将长期横盘或小幅下修。 📊 联邦大选将至，两党住房政策有何不同？ 随着联邦大选临近，自由党（由马克·卡尼接任党魁）和保守党（由皮埃尔·波利耶夫领导）均提出了新的住房计划。以下是两党在房地产方面的主要政策对比： 自由党（马克·卡尼）提案重点： 🎯 评析： 保守党（皮埃尔·波利耶夫）提案重点： 🎯 评析： 🔁 对于“预售投资者”的争议 💬 小结：市场恐慌中，谁能稳住基本盘？ 无论您支持哪一个政党，当前的市场信心疲软是事实。预售市场正进入“冰封期”，转售市场局部活跃但整体冷清。未来是否会回暖，或将取决于以下因素： 📌 给买家的建议： 📌 给卖家的建议： 📣 结语 房地产不是短跑，而是马拉松。无论政策如何演变，核心仍在于自住需求与基本经济面。对买家来说，长期持有+合理价位才是王道。对政策制定者来说，如何让年轻家庭真正买得起、住得上，是最值得思考的问题。

近年来，加拿大房地产市场的佣金制度发生了重大变化，尤其是在2024年3月全美房地产经纪人协会（NAR）与法院达成历史性诉讼和解后，全新的佣金规则于2024年8月生效。这一改革引发了市场的剧烈反应，许多多伦多地产经纪，尤其是华人经纪人，开始以更低的佣金吸引客户，使得低佣金竞争成为大多伦多地区（GTA）房地产市场的普遍现象。 那么，这些变化对买家和卖家究竟意味着什么？佣金下调真的是购房者的福音，还是会让市场更加复杂？ 传统房地产佣金模式是如何运作的？ 在以往的佣金体系中，卖家委托房产经纪人（Listing Agent）出售房屋时，一般需要支付约5%的佣金，其中2.5%支付给卖方经纪人，2.5%支付给买方经纪人。这个佣金通常包含在房屋总售价中，卖家虽然直接支付，但实际上买家也承担了这部分成本。 例如，假设一套房子售价为**$100万**，按照5%的佣金计算，卖家需要支付**$5万**，这笔费用通常在成交时从房款中扣除，并由卖方支付给两名经纪人各**$2.5万**。 新佣金规则：发生了哪些变化？ 自2024年8月17日起，新规则正式实施，主要变化如下： 为什么多伦多地产经纪佣金低？新规则如何影响市场？ 由于新规则实施后，买家需直接与买方经纪谈佣金，这导致许多购房者开始寻找更低佣金的经纪人，从而推动市场竞争加剧，尤其是低佣金模式的兴起。在大多伦多地区，华人房地产经纪本就竞争激烈，新规实施后，许多经纪为了吸引客户，纷纷降低佣金，甚至出现了1%或更低佣金的经纪服务。 主要原因包括： 买家和卖家如何应对新规？ 对于买家： 新规实施后，买家需要更谨慎选择多伦多地产经纪，并明确佣金谈判策略。以下几点需要注意： ✅ 确定佣金预算：买家需要在找经纪人前，明确自己愿意支付的佣金，并与经纪人达成书面协议。✅ 寻找低佣金经纪：可以比较不同经纪人的服务和收费，选择最适合自己的方案，例如部分经纪人提供按小时收费或固定费用服务。✅ 与卖家协商支付买方经纪费：买家可以在购房合同中要求卖家支付一定比例的经纪费，从而减少自己的额外成本。 对于卖家： 卖家在定价和营销策略上需要更加灵活，同时也要考虑如何吸引买家代理带客来看房。 ✅ 合理设定价格：由于买家需要自己支付经纪费用，部分买家可能更倾向于选择不需要额外支付佣金的房源。卖家在定价时需要考虑这一点。✅ 提供佣金激励：虽然MLS不能直接显示佣金，但卖家仍然可以通过私下协商提供一定佣金激励，以吸引更多买家代理带客户来看房。✅ 考虑无经纪交易：卖家也可以尝试直接卖房（For Sale By Owner, FSBO），通过社交媒体或平台自行推广房源，减少佣金支出。 低佣金趋势是否会长期持续？ 虽然目前市场上出现了大量低佣金多伦多地产经纪，但这一趋势是否能长期持续仍需观察。 📉 可能的变化趋势： 🔹 低佣金模式可能会导致部分经验丰富的经纪人退出市场，使得高质量服务减少。🔹 未来可能会出现**“买方自助购房”模式，买家可以付费购买房源信息或咨询服务**，而不是全程聘请经纪人。🔹 加拿大政府可能会调整政策，例如让买家能将佣金费用计入贷款，以减轻买方资金压力。 结论：低佣金时代，买卖双方如何适应？ 🔹 新规实施后，大多伦多地区多伦多地产经纪市场出现了明显的佣金下降趋势，低佣金经纪人竞争加剧。🔹 对于买家来说，寻找合适的低佣金经纪、与卖家协商佣金将成为新常态。🔹 对于卖家来说，提供一定佣金激励仍然是吸引买家代理带客的有效方式。🔹 未来市场可能会进一步变化，政府和金融机构或许会出台新政策调整佣金支付方式。 无论买家还是卖家，最重要的是充分了解新规带来的影响，合理选择适合自己的购房或卖房策略，以适应新的市场环境。

2024年底，加拿大政府宣布大幅减少临时居民数量，大量削减工作签证和学生许可。许多人预测，这一政策会对租赁市场产生立竿见影的影响。如今，2025年已经过去一个半月，市场是否如预期般发生变化？ 租赁市场的实际变化：交易量反而上升？ 回顾2024年的租赁市场，尽管整体环境有所疲软，但出租的单位数量仍接近2021年的高峰水平。由于新公寓不断交付，市场上的可租单位持续增加。在2024年前一个半月，多伦多市中心共出租2,279套单位。 那么，2025年同期呢？令人惊讶的是，出租量不仅没有减少，反而大幅增加，达到20,597套单位，比去年同期增长了约14%。这与市场预期的租赁需求下降形成了鲜明对比。 让我们看看不同户型的租赁情况。 租金下降幅度：哪些户型降得最多？ 虽然出租量增加，但租金确实在下降，尤其是小户型单位的租金降幅最大。 其中，Studio和一居室的降幅最大，表明市场竞争最激烈的仍是小户型单位。 供过于求：租赁市场为何变得更“难”？ 如果2025年出租的单位比去年多，为什么租金反而下降？答案在于供给增加。 2024年同期，市场上的可租单位约为4,000套，而2025年，这个数字跃升至7,000套。租客有了更多选择，导致房东不得不调整租金以保持竞争力。 这些新增供应主要来自三个方面： 出租难度增加：租房市场的“博弈” 随着可租房源增加，租出一套单位所需的时间也变长了。 如果你是房东，出租单位时要有心理准备，耐心比去年更加重要。 房东的应对策略：续租 vs. 找新租客 现有租客对市场租金下跌非常敏感，在续约时通常会要求降租。与其冒着空置风险寻找新租客，合理降租往往是更经济的选择。 部分租客则选择搬家，以享受更低的租金和更好的单位。这也解释了为什么2025年出租的单位比2024年还要多——租客流动性增加了。 2025年租赁市场总结：情况真的很糟糕吗？ 政府减少临时居民确实对租赁市场造成影响，但情况并没有大家想象的那么悲观。虽然所有户型的租金都在下降，出租时间也变长，但市场仍然活跃，甚至比去年同期租出更多的单位。 对于房东而言，合理定价是关键。只要租金定在合适的范围内，大部分单位仍然能在一个月内租出。 (source: https://luckyalan.com/blog-detail_CN.php?title=2025年多伦多公寓租赁市场租金下跌情况真的有那么糟吗)

在近期的一次演讲中，加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆（Tiff Macklem）强调，加拿大经济不太可能像新冠疫情后那样快速复苏，而是将面临更长时间的不确定性。这一表态对投资者、企业主以及个人理财规划者都具有重要的影响，尤其是在房地产、股市和债券市场的投资决策上。 贸易战 vs. 疫情复苏：经济走向为何不同？ 疫情期间，加拿大经济在经历短暂的剧烈衰退后，由于政府的强力财政支持、超低利率和央行的大规模货币宽松政策，迅速反弹。例如，加拿大的失业率曾在2020年飙升至14.2%，但仅六个月后便回落至8.6%，房地产市场也因低利率而迎来一轮暴涨。 然而，这一次情况不同。麦克勒姆警告，贸易战不会带来同样的复苏模式。如果加拿大与美国之间的贸易摩擦升级，导致长期关税战，加拿大经济将遭受结构性影响，经济增长可能受限，复苏过程也将更为缓慢。 对投资者的启示： 利率政策：不会再有疫情时期的超宽松货币政策 麦克勒姆在演讲中透露，尽管央行计划在未来降低利率，但其决策将更为谨慎。由于通胀压力依然存在，央行不会贸然采用疫情期间的宽松政策，例如大规模购买政府债券（量化宽松，QE）或超低利率刺激消费。 通胀与利率的博弈对投资者的影响： 财政政策：政府不会无限度支出，企业与个人需自我调整 麦克勒姆还明确表示，央行不会再通过购买政府债券来支持大规模财政赤字。换句话说，政府如果希望通过财政刺激提振经济，必须找到其他融资方式，例如增税或削减其他开支。 这对企业和个人财务管理的影响： 投资者应如何应对这一经济新环境？ 面对贸易战带来的经济不确定性，投资者和企业主可以采取以下策略： 1. 关注稳健型资产 2. 审慎对待房地产投资 3. 规划未来的借贷策略 4. 关注政府政策调整 总结：面对经济不确定性，谨慎规划才是关键 央行行长蒂夫·麦克勒姆的演讲释放了一个重要信号：贸易战的经济影响将不同于疫情时期，央行不会采取相同的刺激措施。这意味着利率政策、财政政策和经济增长模式都将面临新的调整，投资者需要重新评估自己的资产配置和财务规划。 在这一经济环境下，稳健、分散化和长期视角将成为关键策略。无论是房地产投资者、股市投资者还是普通消费者，都应提前规划，减少高风险敞口，以应对未来可能持续的经济波动。 投资成功的秘诀，在于未雨绸缪，而非追逐短期市场波动。

作为新移民，您可能希望了解信用评分在加拿大财务生活中的重要性。 什么是信用评分？ 信用评分是一个 300-900 之间的分数，用于衡量您的信用管理情况。这个分数基于您的信用记录，信用报告则是对您信用历史的总结。加拿大的贷款机构通常会参考信用评分来评估是否向您提供贷款或信用服务的风险。 在加拿大，金融机构和一些企业会查看您的信用评分，以判断您是否符合某些金融产品的申请条件，例如： 租房申请：房东通常会查看信用评分，以评估租客的信用状况。 申请信用卡：银行会根据您的信用评分决定是否批准您的信用卡申请。 申请房贷：贷款机构会评估您的信用情况，以决定您是否符合购房贷款的资格。 那么，信用评分是如何计算的呢？评分的高低取决于您的信用记录。良好的信用管理可以提高分数，而未按时还款或财务管理不善可能导致扣分。评分模型通常会考虑以下因素： 信用历史的长度还款记录，包括是否有逾期付款 未偿还债务的金额 信用额度的使用情况（信用卡已用额度占总额度的比例） 最近的信用申请记录是否有账户被催收或破产记录 您的信用评分会随着信用报告的更新而变化。此外，您的原籍国或曾经居住的国家的信用评分通常不会被加拿大的金融机构采纳。 信用记录是如何被查询的？ 在加拿大，当您申请信用产品时，金融机构可能会： 查看您与该机构的过往交易记录 审核您在申请表中提供的信息 向信用机构获取您的信用报告 加拿大的信用机构会收集来自贷款方的信息，并据此创建您的信用报告，以总结您的财务历史。因此，建议您定期检查您的信用报告，以确保信息准确无误，并及时纠正任何错误。 什么分数算是良好的信用评分？ 在加拿大，信用评分通常介于 300 至 900 之间，以下是参考标准： 660-724：良好（Good） 725-759：非常好（Very Good） 760 以上：优秀（Excellent） 贷款机构可能会使用您的信用评分来评估您管理信用的能力。较高的信用评分可能有助于您获得贷款、信用额度，甚至可能影响租房和某些工作机会。请记住，您的信用评分会随着信用使用和还款历史的变化而变化。 如果您是加拿大新移民，以下是一些建立信用评分的实用方法： 申请信用卡使用信用卡并按时还款是建立信用评分的好方法。建议从一张入门级信用卡开始，并确保每月按时还清账单。

加拿大作为美国最亲密的盟友，近日却遭遇了特朗普政府的“背叛”。从今年2月起，美国决定对加拿大征收25%的关税。由于加拿大经济高度依赖美国，这一决定引发了全国范围的愤怒。然而，这次关税政策也成为加拿大改革的催化剂，提醒我们必须摆脱对美国单一市场的过度依赖，寻求更广泛的经济自主权。 过去两年，加拿大经济已经面临诸多挑战。房地产市场的高度依赖以及移民政策的变化，加上高企的利率，导致人均GDP下降。而在这样的背景下，美加贸易战的爆发无疑是“雪上加霜”。不过，尽管特朗普政府对盟友挥舞关税大棒，商人思维总是灵活的，贸易谈判仍存在转机。然而，作为多伦多地产经纪，我更关注这场贸易战对多伦多房地产市场可能产生的深远影响。 贸易战首先会对加拿大的就业市场造成严重影响。美加两国制造业深度交织，尤其是汽车行业，双方的关税战将大幅增加制造成本，同时复杂的物流障碍会延缓进出口效率，导致供应链受阻，最终引发大规模裁员。对于多伦多周边的 Oshawa 和密西沙加 这类制造业重镇，影响尤为明显。失业率上升不仅会削弱房屋购买力，还可能导致部分投资房被迫出售，进而对房地产市场形成压力。 其次，经济不确定性是房地产市场的大敌。贸易战可能导致企业推迟投资决策，消费者则可能搁置购房计划，导致房地产需求短期内下降。此外，失业率的上升会影响租赁市场。一方面，租客的收入减少可能导致租金支付困难，影响房东收益；另一方面，失业率上升可能降低租赁市场的整体质量，导致更多房屋空置，进一步压低租金水平。 多伦多公寓市场已经面临重大挑战，预计2025年将有近4万套新公寓交付，这可能会加剧市场供应压力。而与此同时，政府正在加强对非法移民的清理和遣返措施，这将进一步减少潜在租客数量，使租赁需求下降。在供应激增和需求受限的双重作用下，公寓市场的租金和房价可能面临更大的下行压力，投资回报率也将受到影响。对于许多投资者而言，目前的租金收益已经低于持有成本，如果租金继续下滑，现金流赤字将进一步扩大，直接影响他们的持有能力，甚至可能迫使部分业主抛售房产，加剧市场波动。 不过，从另一点看，贸易战还将通过建筑材料成本上涨，间接推高房价。虽然加拿大向美国出口大量木材，但同时也依赖从美国进口建筑原材料。美国对加拿大钢铁、木材等建筑材料加征关税，不仅会影响出口，也会提高加拿大国内建筑材料的采购成本。这直接增加了房地产开发商的建设成本，导致新房供应减少，开发商因成本压力缩减新建项目，进一步加剧供应紧张。 另外，加拿大政府可能采取更加极端的手段，比如大幅降息，让加币贬值。这一方面可以对冲关税对出口的影响，另一方面，可以增加某些产业的吸引力，比如移民、教育、旅游等行业。但与此同时，加元贬值也可能推高进口成本，使物价上涨，从而加剧通胀压力，最终导致央行不得不再次加息。 另一方面，加拿大将寻求多元化贸易伙伴。如果贸易战持续，加拿大可能加速与其他国家（如亚洲、欧盟和亚太地区）建立更紧密的贸易关系，以减少对美国市场的依赖。这可能带来新的经济合作机会，促进经济多元化，进而对房地产市场产生积极影响。例如，与亚洲的贸易合作可能吸引更多亚洲投资者进入多伦多房地产市场。虽然目前外国人不能在加拿大购房，但在极端情况下，政府政策可能会发生调整。对于房地产市场而言，加元贬值可能吸引更多外国投资者，特别是来自美国的买家，因为他们可以以更低的成本购入加拿大资产。然而，本地居民的购房能力可能因生活成本上升而受到抑制。 同时，加拿大国内各省之间也存在大量的经济壁垒。例如，在医疗系统上，各省都有独立的采购部门，信息共享有限，导致成本增加。这次贸易战可能促使各省加强合作，让联邦政府更容易协调和制定统一政策，从而提升国家整体竞争力。如果省际贸易壁垒被削弱，国内商业环境将得到改善，这将有助于刺激本地贸易和消费，间接提振房地产市场。 此外，加拿大是世界第三大石油出口国，但国内的部分石油管道却要经过美国，大量石油出口至美国，而本国炼油能力不足。这场贸易战可能促使加拿大加快国内能源基础设施建设，提高国内石油运输效率，减少对美国的依赖，从而降低石油成本。这一趋势将对加拿大经济产生积极影响，进而对房地产市场带来一定程度的稳定作用。 美元地位的潜在变化也是值得关注的点。持续的贸易战可能促使更多国家寻求去美元化，减少对美元的依赖。美国对其最亲密的盟友发动贸易战，这无疑削弱了西方国家对美国经济体系的信任，可能加速全球贸易和金融体系向多元化发展。这一趋势将进一步动摇美元作为全球储备货币的主导地位，进而影响全球资本流动和投资格局。对于加拿大而言，如果能在新的全球贸易体系中占据有利位置，可能吸引更多国际投资者进入多伦多房地产市场。此外，加元的国际化进程可能随之加快，多伦多作为全球金融中心的地位也有望得到进一步提升。 美国消费者和经济的影响同样不可忽视。加拿大是美国最大的贸易伙伴之一，根据2023年的数据，两国贸易总额超过 9000 亿美元。对加拿大商品加征关税可能导致美国消费者面临更高的商品价格，特别是在食品、能源等领域。此外，强势美元会使美国出口产品在国际市场上更昂贵，从而导致出口下降，进而对美国经济产生负面影响。而一旦美国经济下行，加拿大出口行业也将受到波及，形成双向经济冲击，这种局面也会对房地产市场形成压力。 总体而言，美加贸易战对多伦多房地产市场的影响是复杂且多方面的。短期内，经济不确定性和建筑成本上升可能对房市产生压力；但从长期来看，加拿大通过拓展贸易伙伴和吸引外国投资，可能为多伦多房地产市场带来新的机遇。投资者应密切关注全球贸易动态和政策变化，以制定相应的投资策略。此外，政府和企业需要采取积极措施，应对贸易战带来的挑战，同时抓住全球经济格局变化中的潜在机会，以确保多伦多房地产市场的稳定与发展。

根据RE/MAX的一份最新报告，大多伦多地区的公寓市场需求同比减弱，2024年公寓销量比2023年下降了8%。《2024年加拿大公寓报告》显示，从2024年1月至8月，共有约16,800套公寓和联排别墅成交，而2023年同期的销量为18,263套。整体公寓价格也下降了近2%，目前公寓和联排别墅的平均价格为$732,648，而2023年同期为$747,039，这是多伦多地区房地产局（TRREB）的最新数据。 报告指出，目前有两个买家群体正在影响多伦多的公寓市场——投资者和终端用户。投资者群体的活动有所停滞，尽管租赁市场相对强劲，但越来越多的公寓投资者发现，完工后无法支付其持有成本。根据经济学家2024年7月的报告，2023年新完工的公寓投资者中，约有30%在现金流上处于负值状态，每月损失超过$1,000。 终端用户，特别是那些寻找较大的一居室加书房或两居室单位的买家，在公寓市场中依然活跃，尤其是在Forest Hill South、Yonge-Eglinton、Humewood-Cedarvale（C03）和Bedford-Nortown、Lawrence Park、Forest Hill North（C04）这些区域。由于这些地区新建楼盘的增多，销售活动分别增长了25.3%和13.3%，而Forest Hill South、Yonge-Eglinton、Humewood-Cedarvale的平均价格也从2023年的$863,681小幅上涨至2024年的$871,839。 多伦多西区的一些社区也报告了公寓销量的两位数增长，如High Park、South Parkdale、Swansea和Roncesvalles的销量上升了15.7%，High Park North、Junction、Lambton-Baby Point和Runnymede-Bloor West Village增长了25.2%。东部的Beaches地区销量也增长了20.3%。905区的公寓活动也有所增加，其中Halton Hills增长了21.6%，Milton增长了13.3%，而Newmarket的销量更是上涨了30.6%。 在416区，接近43%的TRREB区域在2024年1月至8月期间的平均价格出现了小幅增长，其中Annex、Yonge-St. Clair（C02）区域的房价上涨了接近14%。在905区，四分之一的市场也报告了公寓价格的同比上涨。 今年大部分时间内，库存量持续增加，二手房源的增加加上新建楼盘的完成，使得买家有更多选择。截至8月底，活跃的公寓挂牌数量超过8,300套，而2023年同期为5,455套。公寓联排别墅的活跃挂牌数量接近1,700套，比2023年的1,110套增加了53%。尽管投资者仍在进行期房转让，但交易速度比2023年有所放缓。 由于投资者兴趣的下降，大多伦多-汉密尔顿地区的新建项目在今年第二季度有所放缓，开工量比去年下降了67%。短期内影响不大，但长期影响可能会非常显著。根据Urbanation的数据，GTA预计在2025年将有20,000套新公寓完工，2026年为30,000套，2027年为40,000套，而到了2028年，这一数字将骤降至5,000套。届时，建筑活动将再次加速，但供需仍难以平衡。 目前，大多伦多地区有六个月的公寓库存，市场正逐渐进入买方市场。随着房价接近底部以及加拿大央行的隔夜利率走低，今年秋季的市场可能是首次购房者的绝佳机会。随着利率的下降，预计未来几个月会有更多买家进入市场。随着吸收率的上升，当前的过剩供应将减少，需求将再次上升，推高平均房价。