根据RE/MAX的一份最新报告，大多伦多地区的公寓市场需求同比减弱，2024年公寓销量比2023年下降了8%。《2024年加拿大公寓报告》显示，从2024年1月至8月，共有约16,800套公寓和联排别墅成交，而2023年同期的销量为18,263套。整体公寓价格也下降了近2%，目前公寓和联排别墅的平均价格为$732,648，而2023年同期为$747,039，这是多伦多地区房地产局（TRREB）的最新数据。 报告指出，目前有两个买家群体正在影响多伦多的公寓市场——投资者和终端用户。投资者群体的活动有所停滞，尽管租赁市场相对强劲，但越来越多的公寓投资者发现，完工后无法支付其持有成本。根据经济学家2024年7月的报告，2023年新完工的公寓投资者中，约有30%在现金流上处于负值状态，每月损失超过$1,000。 终端用户，特别是那些寻找较大的一居室加书房或两居室单位的买家，在公寓市场中依然活跃，尤其是在Forest Hill South、Yonge-Eglinton、Humewood-Cedarvale（C03）和Bedford-Nortown、Lawrence Park、Forest Hill North（C04）这些区域。由于这些地区新建楼盘的增多，销售活动分别增长了25.3%和13.3%，而Forest Hill South、Yonge-Eglinton、Humewood-Cedarvale的平均价格也从2023年的$863,681小幅上涨至2024年的$871,839。 多伦多西区的一些社区也报告了公寓销量的两位数增长，如High Park、South Parkdale、Swansea和Roncesvalles的销量上升了15.7%，High Park North、Junction、Lambton-Baby Point和Runnymede-Bloor West Village增长了25.2%。东部的Beaches地区销量也增长了20.3%。905区的公寓活动也有所增加，其中Halton Hills增长了21.6%，Milton增长了13.3%，而Newmarket的销量更是上涨了30.6%。 在416区，接近43%的TRREB区域在2024年1月至8月期间的平均价格出现了小幅增长，其中Annex、Yonge-St. Clair（C02）区域的房价上涨了接近14%。在905区，四分之一的市场也报告了公寓价格的同比上涨。 今年大部分时间内，库存量持续增加，二手房源的增加加上新建楼盘的完成，使得买家有更多选择。截至8月底，活跃的公寓挂牌数量超过8,300套，而2023年同期为5,455套。公寓联排别墅的活跃挂牌数量接近1,700套，比2023年的1,110套增加了53%。尽管投资者仍在进行期房转让，但交易速度比2023年有所放缓。 由于投资者兴趣的下降，大多伦多-汉密尔顿地区的新建项目在今年第二季度有所放缓，开工量比去年下降了67%。短期内影响不大，但长期影响可能会非常显著。根据Urbanation的数据，GTA预计在2025年将有20,000套新公寓完工，2026年为30,000套，2027年为40,000套，而到了2028年，这一数字将骤降至5,000套。届时，建筑活动将再次加速，但供需仍难以平衡。 目前，大多伦多地区有六个月的公寓库存，市场正逐渐进入买方市场。随着房价接近底部以及加拿大央行的隔夜利率走低，今年秋季的市场可能是首次购房者的绝佳机会。随着利率的下降，预计未来几个月会有更多买家进入市场。随着吸收率的上升，当前的过剩供应将减少，需求将再次上升，推高平均房价。

近期，加拿大家庭债务水平创下新高，著名经济学家David Rosenberg在接受采访时警告称，这种高负债将对加拿大经济产生深远的负面影响，甚至可能导致价格下降。 家庭债务危机和货币政策失误 拿大的家庭债务问题已经达到了危机水平，债务与收入的比例高达177%，这是一个几乎前所未有的数字。相比之下，美国在2007年次贷危机前，家庭债务与收入的比例仅为135%。目前，加拿大家庭每1加元的税后收入中有15分用于支付利息，这一比例已触发了过去四次经济衰退。他认为，加拿大央行在2023年春夏的加息决策是一个错误，因为当时经济已经进入了通货紧缩的阶段，但央行却依然继续收紧货币政策。 Rosenberg表示，加拿大央行的这些失误导致了当前家庭债务与高利率之间的矛盾，加剧了经济的下行压力。尽管加拿大央行最近削减了利率，但他认为，这只是纠正了去年错误的政策，并未真正缓解经济中的“过剩供给”问题。 长期经济放缓与通货紧缩风险 加拿大经济未来几年将面临长期的债务修复期。由于家庭债务负担过重，消费者支出将持续萎缩，这将对经济需求和供应产生“极大的通货紧缩影响”，甚至可能导致通货紧缩的出现。他预计，到2026年底，加拿大的通胀率可能会降至0%，失业率将上升至8%。 此外，他强调，加拿大的生产率长期处于低迷状态，私人部门的投资也不振，这进一步加剧了经济的疲软。Rosenberg指出，加拿大目前私人资本投资占GDP的比例仅为8%，远低于美国的14%。生产率是未来经济增长的关键因素，但加拿大在这一领域表现不佳，过去一年生产率增长为负。 房地产市场展望与抵押贷款危机 在谈到加拿大房地产市场时，Rosenberg指出，高利率将继续限制新买家的进入，导致需求疲软。他预计，尽管利率下降可能会稍微缓解负担能力问题，但信贷供应的紧缩和更严格的贷款标准将抑制房地产市场的反弹。 他还提到，随着大量抵押贷款的续期，家庭将面临更高的利息负担，预计到2027年，抵押贷款借款人的月供将增加177%。这将进一步挤压家庭的购买力，并对加拿大经济产生长期的负面影响。 Rosenberg最后表示，加拿大经济将在未来两年继续面临严峻挑战，债务和生产率问题将是经济复苏的主要障碍。虽然最终经济周期会反转，但他认为，在此之前，加拿大的家庭和企业都需要做好长期应对经济疲软的准备。

加拿大房地产协会最近公布了7月份的全国房地产数据，显示市场继续放缓。一位经济学家表示，预计到2025年加拿大的房地产活动将会升温，这确实是一个意外。他们担心市场可能会过热，需求过强，从而推高房价。当前的主要问题是需求是否会过快回升，导致房价上涨。 这个预测与加拿大银行的观点形成鲜明对比，加拿大银行已不再担心降息会导致房地产价格重新点燃，至少在短期内是这样。本文将分析7月份的房地产数据，并探讨协会对2025年的展望。 据报道，协会预计，由于加拿大银行多次且持续的降息，这将大幅依赖于下周即将公布的加拿大通胀数据。本月的基准房价较上月略有上升，但与去年同期相比，已下降约330,000加元。 在大城市，7月份的销售额下降了7%，远低于10年平均水平。如果剔除2020年和2021年市场异常活跃的年份，以及2022年市场大幅下滑的情况，实际的10年销售平均数并不像看起来那么糟糕。 7月份的库存月份为4.2个月，与前一个月持平。经济学家指出，从长远来看，这一数字并不算差。然而，其他数据显示，长期平均库存月份应为3.6个月，而不是5个月。这意味着7月的库存月份实际上比平均水平要高。 展望未来，尽管市场预期加拿大银行将在今年剩余时间内进一步降息，但市场对房地产市场的看法却不尽相同。有68%的市场参与者认为明年市场可能会更强劲，但同时也有60%的人认为市场可能会更疲软。 总之，尽管有预测认为2025年房地产市场将复苏，但考虑到经济放缓的迹象，这种乐观预期可能过于简单。加拿大房地产市场目前继续放缓，虽然基准价格较去年同期仍下跌约30,000加元，但市场预计明年将迎来好转。

加拿大央行最近的降息似乎未能有效促使加拿大人进入房地产市场。尽管央行上周进行了降息，但非房主对此反应冷淡。 消费者信心方面，彭博社的调查显示，消费者信心有所上升，主要原因是房地产市场的普遍看涨情绪。然而，这一情绪并未在实际市场行为中得到体现。大部分受访者的回答是在降息前收集的，虽然降息预期已久，但对实际购房决策的影响有限。 具体来看，益普索的调查显示，只有6%的非房主表示会考虑在降息0.25%至1%时购房。即使降息幅度达到1%至4%，只有25%的非房主会考虑进入市场，另有45%的人表示，即使降息超过4%，他们也无力进入市场。 另外，房地产市场的看涨情绪并未转化为实际购房行动。数据显示，消费者对房地产价格上涨的信心实际上在下降。房贷逾期率的上升也表明，未来可能会有更多的房源进入市场。 此外，美国联邦储备最近的强硬态度也减少了今年降息的希望，这可能导致加拿大人认为加拿大央行也会采取非常缓慢的行动。如果情况确实如此，房地产市场将继续保持疲软。 总体来看，加拿大央行的降息并未显著提振房地产市场需求。尽管消费者信心有所上升，但实际购房行为并未明显增加。未来几周，通过各地房产委员会的数据，可以进一步观察降息对房地产市场的实际影响。