RE/MAX Realtron 资深地产经纪人 Alan Zheng 受邀分享他对当前加拿大经济形势及房地产市场的深入看法。作为活跃于大多伦多地区的顶尖经纪人，Alan 多年来一直密切追踪宏观经济动向和本地房市变化。他指出，近期加元贬值、通胀回升，以及关税政策的潜在影响，正逐步改变市场走向，影响购房者和投资者的决策。
通胀意外上升，央行面临抉择
Alan 指出，最近公布的通胀数据出乎市场预期，升至 2.6%，远高于原本预测的 2.3%。除了 GST 折扣结束，他强调还有两个重要原因：第一，工业品出厂价格上涨，显示原材料成本在上升；第二，加元汇率走低，推高进口成本。此外，加拿大小型企业在一项月度调查中普遍表示将提高产品价格，这些迹象都预示着核心通胀压力正在加剧。
面对这种局势，加拿大央行处于两难：一方面需要降息刺激经济避免硬着陆，另一方面又担心进一步刺激将推高通胀。Alan 预测央行仍会在上半年降息，政策利率可能降至 2%，但不会更低，预计今夏房贷利率可降至 2%-3% 左右，但不可能回到2021年那种1%以下的超低利率。
关税暂未直接推高物价，但影响开始显现
目前，美国对加拿大的关税主要由美方买家承担，对加拿大本地物价暂时没有直接影响。但 Alan 提醒，如果未来加拿大采取报复性关税，则可能推高进口物价，从而加剧国内通胀。
此外，很多企业在关税落地前就已提前调价，以减少冲击或提高利润，这种“预期型通胀”也会传导到市场。他指出，从 2023 年 11 月起，通胀预期就明显上升，企业信心开始下滑，这种市场预期变化已经在数据中体现出来。
消费者信心低迷，房市成交显著下滑
Alan 指出，自特朗普再次当选后，加拿大消费者信心显著下滑，尤其在“第51个州”言论及贸易摩擦升级后更是雪上加霜。2 月全国房屋销售出现大幅下跌，主要城市成交量下滑 10%-15%，这反映了全国性的不确定感。
虽然央行可能降息，但他强调，这次不会重现 2020-2021 年的购房热潮。购房者更理性，也更加观望，尤其是在利率未明显下降、通胀仍居高不下的背景下。
预售市场陷入停滞，新建项目或大幅缩水
Alan 提醒，当前预售市场几乎“冻住”，开发商若无法预售 70% 以上的单位，将很难取得建设融资。他预计 2025 年起新公寓开工量将显著下降，而目前支撑开工数量的，主要是政府鼓励的出租型住宅。
值得注意的是，目前全国在建的 purpose-built rental（专为出租建造的项目）数量已占全年新建住宅的一半，创下 35 年来新高。但如果未来人口增长放缓、移民政策收紧，租赁需求跟不上，可能面临供过于求的风险。
即将交付的新房面临“断供潮”风险
Alan 观察到，一些早期购入的投资者，如今面临交房时房价大幅缩水的风险。某些单位原本预售时价格近 100 万，但现在只能以 70 万出让，已出现大额亏损。
他预测，未来两年公寓项目的违约交房率将显著上升，部分楼盘可能达到 30%-40%。如果银行不再“睁一只眼闭一只眼”地接受高估值贷款，届时很多投资者可能无法完成交易，开发商和金融机构都将面临更大风险。他预期未来联邦政府（如 CMHC）可能介入，提供无息库存贷款以避免市场崩盘。
政府租赁融资政策双刃剑，或需及时调整
联邦政府为鼓励出租房建设推出的 MLI Select 计划，确实使融资变得更便宜、更容易。然而 Alan 指出，政策虽好，但如果在市场过热时仍持续刺激，将导致“顺周期”操作，加剧市场波动。
他表示，该计划导致阿尔伯塔省出租建设激增，但由于当地租金便宜，反而更容易符合融资资格，而像多伦多等租金昂贵的城市反而更难获得支持，政策效果并不均衡。
房地产过度投资影响经济结构，应思考长期转型
Alan 直言，加拿大经济过度依赖房产与消费，而忽视了出口和制造业。他呼吁政府思考结构性改革，例如通过税收政策引导资金投入更具生产力的企业和创新领域，而不是一味炒房。
他表示：“现在正是改变的窗口期，不该只想着如何托住房价，而是要重新思考资本如何更有效配置。”
结语
通过 Alan Zheng 的专业解析，我们看清了当前经济形势下房地产市场的真实状况：关税、利率、通胀和信心交织影响，加拿大房地产正处于关键转折点。
短期来看，降息或带来一定缓解，但无法恢复早期的热度；长期而言，加拿大需要走出“全民炒房”的旧模式，推动结构性改革，才能实现真正的经济稳健与住房可负担性。