今天除了美国将要宣布关税细节，还有很多值得关注的重大消息。首先是加拿大人口和移民的最新数据更新，其次是即将在4月28日举行的联邦大选，这可能是近年来最关键的一次选举。此外，还有消费者与企业信心指数的持续下滑，以及这些变化对房地产市场和按揭利率的影响。

人口爆炸性增长终于放缓

加拿大的人口在2022年增长超过100万人，2023年更是突破了120万人，创下过去50年来的最高增速。这种爆发式增长对住房市场带来了极大的压力。根据Scotiabank的模型预测，如果近五年的人口增长维持在历史平均水平，加拿大全国MLS房价指数应为约61.6万加元，而目前实际为71.9万，足足高出10多万。

值得注意的是，这一数字还未特别剔除多伦多和温哥华这类人口增长集中地区，像卡尔加里也是移民人口涌入的热点城市，房价涨幅同样显著。此外，快速的人口增长还推动了几十年来最高的租金涨幅。

不过，联邦政府已经开始针对非永久居民的增长进行调控。数据显示，加拿大人口在上一季度仅增长0.15%，这是除2020年疫情封锁以外，自2017年以来最低的季度增幅。非永久居民净流出，为三年来首次，显示政策“药效”开始显现。

政府承诺将非永久居民控制在总人口的5%，这意味着未来两年加拿大可能将实现“零人口增长”。但是否能实现仍有疑问——尤其是在移民政策的主要推手、前移民部长Sean Fraser近期宣布重返政坛，以及自由党潜在领袖Mark Carney的顾问Mark Wiseman仍支持“百年人口1亿人”的世纪倡议下，未来政策走向需持续观察。

消费者与企业信心低迷，房地产销量暴跌

人口增长放缓的同时，消费者与企业信心跌至几十年来的低点。根据统计数据，这种低迷程度甚至超过了2008年金融危机和2020年疫情封锁期间。小企业信心也大幅下降，影响招聘、工资增长和投资，企业普遍进入“保守生存”状态。

这些情绪正在直接影响房地产市场，尤其是预建公寓市场。大多地区（GTA）2月份预建公寓销量创下历史同期最低，仅为长期平均值的10%左右，比去年减少了80%-90%，而去年本就很低迷。开发商目前几乎不再启动新项目，这将为3到5年后的住房供应危机埋下伏笔。

建设行业的从业者也开始担心未来工作机会的缺失。虽然目前仍有部分在建项目能撑过2025年，但若再无新项目推出，2027年建筑业可能面临严重的“无工可做”危机。

按揭利率下降，带来一线曙光

尽管市场存在很大的不确定性，整体经济信心低迷，但一个积极信号是——按揭利率在下降。近期5年期固定按揭利率已低至3.99%、甚至3.89%，大银行也开始陆续下调利率。预计未来一两周，加拿大整体按揭利率将普遍跌破4%。

这为许多在2023年锁定5%或更高利率的屋主提供了再融资的机会。即使需支付提前还款罚金，转换为更低利率后，在整体贷款期内仍能实现净省支出。

随着2025年和2026年大批按揭更新潮到来，当前利率下降无疑为家庭财务缓解了不少压力。

展望未来：信心或将在大选后回暖

尽管目前信心低迷，但并不意味着市场比金融危机或疫情更糟。更多的可能是因近期贸易战传闻和选举不确定性导致的“过度反应”。随着大选结果出炉，利率继续下行，消费者和企业或许将逐渐恢复信心。

综上所述，加拿大正在经历人口调整、政策转型和市场波动的关键阶段。从政策到房价，从信心到利率，每一个变动都可能影响房地产的下一个周期。让我们拭目以待。