近期, 越来越多的加拿大民众开始对公寓是否仍是正确的投资产生疑问, 这种投资理念的变化, 为年轻购房者创造了进入房地产市场的潜在机遇。

根据进行的一项调查, 今年11月有35%的受访者认为公寓过去是好的投资标的, 但如今已不再如此, 相比今年3月的30%, 持这一观点的比例有所上升。更为显著的是, 高达56%的受访者表示完全不会考虑购买公寓。从性别结构来看, 38%的男性认为公寓属于不良投资, 而女性中这一比例为32%。

过去两至三年间, 公寓市场持续承压。利率急剧上升, 持有成本上升, 加之大量新盘与库存涌入市场, 而买方需求却有所减弱, 共同抑制了价格走势。多伦多成为本轮公寓市场下行中最受关注的城市。数据显示, 大多伦多地区今年第三季度的新公寓销售量创下自1990年以来的同期最低水平, 同比大幅下降54%, 较十年平均水平更是骤降92%。该机构进一步指出, 2023年可能成为近35年来新盘销售表现最差的一年, 项目取消数量亦持续攀升。

尽管部分项目被推迟或取消, 市场上已竣工但未售出的单位数量却激增142%, 创下历史新高。大量积压库存无疑对价格构成持续下行压力。目前, 开发商对新盘的定价平均为每平方英尺$1,200, 而转售市场的平均价格仅为$870, 两者差距显著。整体平均尺价较去年下跌3.5%, 较两年前更是下跌近10%。

投资者在公寓市场的盈利空间已大幅收窄, 加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)此前发布的报告已确认这一趋势。然而, 当前的市场环境却为年轻群体带来一种”反向机遇”。调查显示, 35岁以下的受访者中, 近四成表示会考虑购买公寓, 明显高于35岁以上群体中27%的意愿比例。更多首次购房者重新将目光投向公寓市场。原因在于：库存增加,竞价压力减弱,卖家更愿意议价, 这些均为过去几年难得一见的买方优势。

从实际负担能力来看, 公寓目前确实远较独立屋可负担性更强。加拿大皇家银行(RBC)最新报告显示, 公寓的持有成本约占中位家庭收入的36.2%, 而独立屋则高达 60%。对于初次置业的年轻群体而言, 这一差距具有关键意义。

然而, 市场并非没有隐忧。尽管当前出现了部分购房窗口, 但买家无需急于行动, 因市场对价格进一步下行的担忧依然存在。他认为, 购房者信心的恢复需要更为稳定的经济环境以及库存压力的缓解。不过他也警告, 当前市场低迷若持续, 将抑制未来数年的新房供应, 进而可能再度推升价格与成交量。

在宏观经济层面, 加拿大第三季度GDP年化增长率达到2.6%, 远高于央行预估的0.5%。增长主要得益于净出口改善, 进口下降,出口微升, 以及政府资本支出增加。然而, 家庭支出略有回落, 尤其反映在汽车消费减少, 而租金与金融服务支出则有所上升。总体来看, 尽管经济暂时避免衰退, 增长动能仍然疲弱。10月初步数据显示 GDP再度萎缩0.3%。多数经济学家预计第四季度增长乏力, 央行大概率将维持当前利率水平。

前央行行长Stephen Poloz进一步指出, 加拿大目前正处于一种”风险管理模式”：经济增长疲软, 但通胀风险尚未完全消除, 央行在这一两难局面下难以推出强力政策。他还强调, 贸易紧张局势及美国政策的不确定性, 进一步加剧了加拿大投资环境的复杂性。

综合而言, 大多伦多地区的公寓市场正经历一场结构性调整：投资者退场, 需求结构转变, 库存高企, 价格趋于松动。然而, 对于有真实自住需求的年轻购房者而言, 当前市场环境较过去几年更为友好, 议价空间扩大, 也更容易找到无竞争压力的合适单位。若以投资为目的, 则需更为审慎, 因短期内价格可能继续回调, 租金收益亦未必能覆盖持有成本。

从市场周期角度看, 随着供应端因项目取消与开发商减缓推盘而收缩, 加上利率最终趋于稳定, 公寓市场有望在未来重新启动, 回暖或许只是时间问题。