多伦多地产新闻

多伦多市长周奥利维亚周四公布了 2024 年 170 亿加元的预算草案，其中包括大幅增税和数亿加元的储蓄，同时还在经济适用房和交通方面进行新的投资。 在她作为市长的第一份预算草案中，周提议将该市的财产税提高历史性的 9.5%，以筹集急需的收入来填补近 18 亿加元的缺口。 其他关键项目包括为士嘉堡公交乘客提供全额资金，以及多伦多警察预算的增加幅度小于服务要求。 周说，增加财产税是必要的，以填补预算缺口，同时维持重要城市服务的资金。 “我们无法再避免艰难的选择，”周在士嘉堡举行的新闻发布会上说。 “所以我正在解决金融混乱，让多伦多重回正轨。” Chow建议市议会将住宅房产税提高8%，并在城市建筑税（专门用于交通和住房的基金）中增加1.5%，使业主的综合税收增加9.5%。 拟议的增税比预算草案中提议的城市工作人员增加 10.5% 少了 1%，但这仍然是多伦多自 1998 年合并以来最大的一次增税。降低税率所需的 4200 万加元将通过减税来支付 预算文件显示，该资金被投入一个储备基金，该基金是为了帮助解决财务困难时期而设立的。 市政府工作人员此前已确定削减和抵消 6.2 亿加元的支出，以解决预算短缺问题。 “我们无法摆脱这个混乱局面。如果我们切得更深，我们可能会切到骨头并触及骨髓，”周说。 “这会损害我们的城市，我们不能这样做。” 县。 Brad Bradford（东约克海滩第 19 区）表示，在负担能力危机期间提出创纪录的增税是“充耳不闻”的。 “我们应该努力节省开支，而不是让城市的生活变得更加昂贵，”他说。 预算草案预留 6700 万美元用于士嘉堡公交专用道 市长的预算草案将全额资助士嘉堡公交专用道的建设，这是一系列优先公交专用道，旨在取代退役的士嘉堡快速交通 (SRT) 轻轨线，耗资 6790 万加元。 工作人员预算资金不足引起了一些交通拥护者的批评。 公交倡导者 Shelagh Pizey-Allen 表示，她很高兴看到市长兑现了她的一项关键竞选承诺，但这“苦乐参半”，因为公交专用道只是一项临时措施，旨在帮助士嘉堡公交乘客往返市中心，直到地铁延伸 完成了。 TTCriders 执行董事 Pizey-Allen 表示：“这是为了应对服务方面的巨大差距，但士嘉堡的公交乘客三年来一直在要求这样做。” “我们不应该为了如此基本的事情而如此努力地奋斗。” 周先预算草案还包括设立一项 5000…

根据伯克希尔哈撒韦公司 2023 年底发布的旅行保护 (BHTP) 报告，加拿大被认为是 2023-2024 年全球旅行者最安全的国家。 BHTP 指出，总体排名基于“[BHTP] 旅行保险状况研究的所有衡量标准”的平均值，其中结合了“六个子类别分数作为排名的基础”。 此外，BHTP 指出，它平衡了自己调查的“评级与其他指数和信息，包括全球和平指数和国务院自己的旅行安全评级”，并补充说，BHTP“还对全球主要城市的 GeoSure Global 得分进行了[平均]”。 各国。” BHTP 共同使用各种措施来“计算反映每个国家整体安全性的加权分数”。 更多信息：要阅读 BHTP 的 2023-2024 年完整报告，包括多年来 BHTP 排名变化的信息、注意事项以及这些排名的历史和方法，请点击此处。 加拿大的排名比一年前上升了五位 加拿大从去年 BHTP 排名的第六位上升到今年全球最安全旅行地排名的首位。 报告称，加拿大排名靠前的主要原因包括“寒冷的天气和低人口密度，这有利于安全旅行”。 此外，BHTP 排名前 15 名的国家在今年的报告中都有专门的章节，其中包括题为“您需要注意什么”的章节。 对于加拿大来说，本节将野火确定为旅行者关注的一个领域，并指出“加拿大的大量森林似乎都在燃烧，这降低了加拿大大多数主要城市的空气质量。 这使得患有呼吸道疾病的人前往加拿大变得困难。” 尽管如此，该报告的加拿大专门部分（来自间隔年旅行商店）中引用的一句话如此总结了全国各地的旅行安全，称“随着旅行目的地的发展，它确实没有比加拿大更安全……暴力犯罪相对而言” 低，与枪支有关的犯罪发生率也很低。” 按子类别细分加拿大排名 BHTP 的报告使用以下维度对最安全旅行国家进行总体排名： 远离暴力犯罪的安全 远离恐怖主义的安全 运输安全* 健康措施（包括疾病） 团体安全（女性、有色人种旅行者和 LGBTQ+ 旅行者） 值得注意的是，加拿大在今年排名的所有子类别中均排名第一。 单击此处查看每个子类别的前 10 个国家/地区。 *BHTP 指出，交通安全包括“道路和交通系统发达的国家（除冰岛以外的所有国家）或远距离旅行需求有限的国家（冰岛）”。 BHTP按年龄和收入排名…

多伦多市正面临一系列房东提起的诉讼，他们声称，未经许可，他们的房客不应该被允许在 Airbnb 上列出他们的房产。 每起诉讼都指控租户试图通过将公寓转变为短期租赁来获利，这违反了他们的租赁协议，而且市政府在向租户发放短期租赁许可证方面存在疏忽。 在其中两起案件中，Airbnb 的房源据称也违反了公寓委员会的规定。 其中一项诉讼要求赔偿 160 万美元。 这些诉讼凸显了一些批评者所说的多伦多三年来短期租赁细则的缺陷——在向租户发放许可证之前不需要征得房东的同意。 这些案件还引发了对该市执行该附例的整体能力的质疑。 最近的一项调查揭示了该市执法力度的差距，因为它试图限制 Airbnb 和其他短期租赁平台的使用，以最大限度地提高传统租赁市场的住房供应。 这些诉讼的指控均未得到证实，所有被告（包括 Airbnb 和租户本身）均未提交辩护声明。 该市拒绝回答有关任何案件的问题，并已提出一项动议，要求驳回第一起诉讼。 该市在动议中表示：“市政府的章程没有要求在发放短期租赁登记之前确认申请人的财产所有权，也没有确认申请人是否已获得业主的租赁财产授权。” 与多伦多不同，渥太华和温哥华在向租户发放短期租赁许可证之前明确要求业主书面许可。 在纽约市，该市在颁发许可证时必须通知房东，如果建筑物不允许短期租赁，业主还可以要求将建筑物添加到禁止名单中。 与此同时，在多伦多，注册单位的人有责任遵守规则。该市在其网站上表示，申请短期租赁许可证的租户“应该了解《住宅租赁法》规定的责任”，该法要求租户在将出租单元转租给他人之前必须获得房东的同意。 多伦多在 2017 年制定附例时，市议会投票反对了一项动议，该动议要求申请短期租赁许可证的租户必须获得房东的“书面授权”。 短期租赁细则适用于连续少于 28 天的租赁，自 2021 年起生效，只允许房主或租户出租其主要住宅，且必须居住至少半年。 多伦多大约有 8,000 个登记的住房单元。 该市表示，大约三分之一是由自我认定的租户登记的。 根据 12 月份的城市数据，在短期租金最多的 10 栋市中心建筑中，租户占了近一半。 最近对该市短期租赁法规的调查发现，一些物业管理公司正在指导投资物业业主如何伪造其主要住宅，以逃避该市的法规。 市政府工作人员几个月来一直在审查短期租赁细则，并将于 2 月 28 日向规划和住房委员会提交一份报告，其中包含有关潜在改进领域的建议。

尽管这个家庭有一份不错的工作——他是一名教师，她是一名医务人员——他们不知道如何才能攒下首付在大多伦多地区买房。 他们在约克地区支付的租金和其他生活费用使他们很难积蓄所需的积蓄。 然后他们在意想不到的时候找到了帮助。 这对夫妇希望生孩子，但如果没有更多的经济保障，他们就无法实现这一目标。 但是，通过大多伦多地区仁慈家园，他们在去年 3 月实现了拥有一套住房的梦想，一套 650 平方英尺、一卧室加书房的公寓。 位于多伦多西部的斯旺西附近。 “我们认为申请房屋是一次盲目的尝试，因为只有五个单位可用，而且我们住在万锦市，”他们说。不过后来惊讶地发现他们的申请成功了。直到最近，只有至少有一个 16 岁或以下孩子的家庭并且是首次购房者，才有资格申请 房屋。 现在，部门正在为早期职业单身人士和首次购房的夫妇提供更多拥有所有权的机会。 “我们意识到这个难以承受的市场不仅影响家庭，还影响个人和夫妇，”仁慈家园 GTA 家庭合作关系总监 说。 “我们希望成为无法跨入所有权的年轻专业人士的解决方案的一部分。 他们是通过 该项目实现住房所有权如何使年轻职业夫妇和更大社区受益的例子。 当他们住在万锦市时，男方在一所私立学校工作。 此后，他在多伦多公立学校董事会找到了一份薪水更高的工作。 女方到她工作的医疗诊所的通勤时间现在只需 20 分钟，而且由于她现在有更多的时间并且住房费用稳定，她回到学校兼职成为一名护士。 （安大略省护士严重短缺）。 该住房不需要首付，这对于那些努力存钱的人来说是巨大的，而且（当它）几乎不可能存下首付所需的钱时。 家庭以公平的市场价格购买房屋，并以较低的利率从信用社合作伙伴之一获得第一抵押贷款。 仁慈家园为第一笔抵押贷款与房屋市场价值（作为首付款）之间的差额提供第二笔抵押贷款。 符合资格的家庭必须 投入 500 个小时的志愿者时间或以其他方式帮助仁慈家庭。 抵押贷款支付最初定为家庭收入的 32%。 女方说，大多伦多地区组织仍在努力纠正人们认为仁人家园只为低收入家庭或无家可归者提供服务的观念。 “人居署是一个国际组织，这种看法是基于它在世界其他地区所做的事情而产生的。 大多伦多地区是一个独特的市场，我们为拥有稳定收入、良好信用和可控债务的家庭、个人和夫妇提供服务，但由于市场负担不起，而陷入困境。” 仁慈家园在多伦多、布兰普顿和奥沙瓦等多个地点为家庭提供了单位，并且将于 2025 年推出更多单位。（家庭总收入要求因地点而异；例如，奥沙瓦为 65,000 美元，多伦多更高）。 有些单位的部分资金来自加拿大联邦抵押贷款和住房公司计划，该计划要求至少一名申请人的身份为黑人。 对于仁慈家园来说，拥有自己的家意味着他们可以为未来的家庭制定计划。“这改变了我的生活，”男方说。 “我们的心态不同。 我们的压力不一样。 一年半前，我们的租赁合同即将到期，我们正在考虑该怎么办。 我们讨论了分别搬回父母家并努力存钱付首付的事情。由于仁慈家园，我们现在可以认真考虑生孩子。

加拿大金融监管机构上周警告银行，固定还款可变抵押贷款可能会给房主带来“永久抵押贷款”。 这并不是监管机构第一次对此类抵押贷款发出警报，并质疑其是否对消费者造成弊大于利。 金融机构监管办公室 (OSFI) 主管上周五在道明证券金融服务会议上表示，他们正在提高固定还款可变抵押贷款的资本要求，这意味着大型银行和抵押贷款保险公司将需要更充足的资本来应对风险较高的情况。 浮动利率抵押贷款有两种类型。 可变利率可调整抵押贷款是指利率与加拿大央行隔夜贷款利率同步上升或下降的抵押贷款。 固定还款可变抵押贷款的利率也会调整，但每月还款额保持不变，摊销期（还清抵押贷款所需的时间）随着利率上升而延长。在加拿大央行快速加息期间，固定还款浮动利率抵押贷款引起了人们的关注，因为一些房主的摊销期限自动延长至长达 90 年。 在某些情况下，人们会在报表上收到无穷大符号，让人觉得他们拥有“永久抵押贷款”。 OSFI 发言人在一份电子邮件声明中表示，目前，20% 的未偿还抵押贷款是固定付款变量。该发言人表示，在大流行期间，利率较低，固定付款变量变得“更加普遍”，其中大部分贷款将于 2026 年和 2027 年到期。“2027 年，所有到期贷款中近一半是固定付款可变贷款。” ”。 抵押贷款的标准摊销期限为25年。 专家表示，在这两种可变利率产品中，四家主要银行：加拿大皇家银行 (RBC)、加拿大帝国商业银行 (CIBC)、道明银行 (TD) 和蒙特利尔银行 (BMO) 只提供固定支付版本。 加拿大皇家银行不允许在收购时或现有抵押贷款中出现负摊销， 虽然有些贷款的摊销期限超过 30 年，但这是由于客户达到了触发利率（仅支付抵押贷款利息），因此加拿大皇家银行会增加客户的每月还款额，以确保抵押贷款不会出现负摊销。道明银行的一位发言人表示，客户会被告知其摊销期限是否已延长，如果客户发现还款额过高，则可以在续约时提供债务重组、延期付款或只付利息的服务。 持牌抵押贷款经纪人表示，固定付款可变利率抵押贷款最大的担忧是，当需要续签时，借款人将需要返回到合同摊销期，这将导致付款冲击 每月付款经常激增。一些房主的贷款与价值比率为 100%，这意味着他们的房屋没有净值，因此违约风险最大。“OSFI 的目标是保护银行系统，但在此方面过于谨慎, 监管机构正在努力保护银行免受此类借款人的侵害。抵押贷款经纪人想知道银行是否没有留意 OSFI 关于固定付款可变抵押贷款的警告。“这种情况已经持续了几个月，到目前为止，银行还没有改变产品，也许 OSFI 认为他们现在会看到修改后的产品。”

加拿大央行连续第四次会议维持政策利率不变，并首次明确表示，如果经济发展符合其预测，则无需再次加息。 周三，由行长蒂夫·麦克勒姆 (Tiff Macklem) 领导的政策制定者将基准隔夜利率维持在 5% 不变，这一暂停是市场和彭博社调查中经济学家普遍预期的。 官员们表示，数据显示经济增长已陷入停滞，且短期内仍将保持缓慢，这将有助于明年通胀率回到央行2%的目标。 麦克莱姆在新闻发布会上致开幕词时表示，“大家一致认为将政策利率维持在 5%。” “如果经济发展与我们今天发布的预测大致一致，我预计未来的讨论将是我们将政策利率维持在 5% 的时间多久。” 更为温和的沟通表明，银行官员认为过去的加息——不到两年的时间加息了475个基点——足以平息通胀。 这可能为未来几个月降息打开大门。 行长重申需要平衡过度紧缩和紧缩不足的风险，但也警告说，如果新的事态发展推高通胀，政策制定者不排除进一步加息的可能性。 尽管如此，该银行删除了之前政策声明中表示仍准备再次加息的措辞。 麦克勒姆告诉记者，政策制定者一致认为现在谈论降息还为时过早。 我们对潜在通胀的持续存在感到担忧。 这意味着现在讨论降低政策利率还为时过早， 州长补充说，提供具体的削减时间表会给加拿大人带来“错误的精确性”。 他表示，官员们更担心通胀上行风险，而再次加息的风险“不为零”。 消息公布后，加元大幅下跌，纽约时间上午 11 点 32 分，兑美元汇率为 1.3482 加元。 基准2年期国债收益率当日下跌约1个基点至4.037%。 加拿大帝国商业银行经济学家艾弗里·申菲尔德表示：“加拿大央行尚未准备好、愿意或有能力减息，但暗示今年晚些时候将降息。” 在给投资者的报告中表示。 Shenfeld表示，行长的言论代表了“鸽派倾向”，但仍然与CIBC要求在6月份首次降息以及今年降息150个基点的呼吁一致。 蒙特利尔银行加拿大利率和宏观策略师Benjamin Reitzes在电子邮件中表示，从政策声明中删除再次加息的威胁显然表明加息已经结束。 “无论如何，我不确定是否有人真的认为这种威胁是可信的. 软着陆 该行在声明中表示，官员们希望看到核心通胀“进一步持续宽松”，并将继续关注经济供需平衡、通胀预期、工资增长和企业定价活动。 其预测显示，经济目前处于“适度的供给过剩”状态，并将今年的经济增长预测从 0.9% 下调至 0.8%。 尽管如此，加拿大央行的基本预期仍然是软着陆，经济增长将在年中左右回升。 官员们预计，2024 年上半年通胀率将保持在 3% 附近，然后到年底降至 2.5% 左右，并在明年回到央行 2% 的目标。 12月份消费者价格指数年增长率加速至3.4%，并在过去33个月中有32个月保持在央行目标运行区间3%的上限之上。 加拿大央行首选核心指标的一项备受关注的指标也出现飙升。 该行在货币政策报告中表示：“在预测期内，经济中持续的供应过剩将继续对价格构成压力，企业定价行为和通胀预期逐渐恢复正常。” 该银行表示，工资增长仍以每年…

经济学家表示，联邦政府对国际学习签证的临时上限可能会为加拿大过热的租赁住房供应提供一些“暂时缓解”，但还必须解决导致住房负担不起的其他因素，以降低加拿大的租金。 周一，政府宣布将限制外国学生及其配偶获得工作许可证，作为旨在限制和制止滥用加拿大国际教育计划的新措施的一部分。 它还证实，加拿大将对国际学习许可实行两年上限（《星报》周五首次报道了这一消息），目标是在 2024 年将发放的数量比 2023 年的水平减少 35%，达到 364,000 个。 “这可能会带来一些暂时的缓解，”加鼎银行加拿大经济高级总监表示。 “但这并不能解决问题。” 总监表示，虽然加拿大留学学生集中在特定的城市热点地区导致了大多伦多地区的租金成本上涨和住房供应紧张，但巴特利特表示，住房挑战早在国际学生涌入之前就已存在，而且还有许多其他因素导致住房成本过高。 “自全球金融危机以来，加拿大的负担能力一直在下降，”总监说。 他补充说：“甚至在过去一两年来加拿大的非永久居民大幅增加之前，我们长期以来一直长期供应不足。” BMO首席经济学家称，考虑到加拿大的住房负担能力问题，这一上限是“适当的一步”，但不太可能导致租金突然下降。 “我怀疑明年通胀会温和，但我不认为租金会朝另一个方向发展并实际下降，”首席经济学家说。 在加拿大，移民推动的人口增长超过了可用住房的增长，对租金价格造成压力。 多伦多知名地产经纪Alan Zheng认为, 12 月份加拿大出租单元的平均要价创历史新高，为每月 2,178 加元，同比上涨 8.6%。 住房和基础设施部长周一表示，现在预测签证上限将如何影响住房成本还为时过早，但表示这可以“减轻压力”，尤其是租金成本。 政府希望此举能够对皮尔地区等许多国际学生就读的地区产生更大影响。 过去几年国际学生大量涌入，人们所承受的压力最终可能会有所缓解。 当前的经济适用房危机和生活成本上升导致许多国际学生难以获得就业和住房，其中一些人转向食品银行。 随着省级资金的减少，高等教育机构已转向国际学生作为收入来源。 雇主们也已经习惯了不断供应学生来填补快餐店、零售、仓库、工厂和零工等低薪工作的情况。 此举至少在短期内可能会减缓对租赁住房的需求，而租赁住房的需求正在推高价格，从而使该国有时间增加住房数量。 例如，多伦多大学等大学和学院或汉密尔顿麦克马斯特大学周边的社区和社区可能会立即得到一些缓解。 “我们可以看到，在地方层面，这可能会产生一点影响，目前我们还不确定在更宏观的层面上这会带来多大程度的改变。” 但如果政府决定取消上限，这可能会给予更多的时间来建造更多的学生宿舍，并能够容纳更多的学生。 西部大学政策专家兼经济学家限制国际学生签证的举措表示赞赏，称这是加拿大为快速解决住房危机所能做的“最重要的事情”。 租金问题不仅仅是高移民人数造成的。“虽然全国各地的租金以两位数的速度增长，但很多人可能会说这都是移民造成的，但事实并非如此，”他说。 “我们现在还生活在非常高的利率和非常高的通货膨胀环境中，房东不仅提高租金以满足需求，而且还承担支付抵押贷款的更高成本 ”。 “这是一个持续存在的问题，最近人口的快速增长加剧了这一问题。” “这项政策并不能解决这个问题。”

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