多伦多地产新闻

加拿大对外国购房者的禁令让非加拿大籍的运动员和高管对该国的投资产生了抑制作用，这是多伦多豪华房屋销售目前步伐缓慢的原因之一。多伦多曾经繁荣的1000万至2000万加元房产市场已经显著冷却，现在这类房屋的销售平均需要112天，而一年前仅需40天。 外国购房者禁令是这种转变的主要因素，因为这些购房者过去通常是利润丰厚的市场细分的主要客户。渥太华于去年12月公布了《禁止非加拿大籍人士购买住宅物业法案》，该法案从2023年1月1日开始生效，为期两年。违反禁令将面临10000加元的罚款，尽管有一些特定的例外情况。 该法案的主要目标在自由党政府的2022年预算中宣布，并在其网站上做了总结。 “作为一项暂时措施，以帮助稳定COVID-19后的住房市场，未来两年内，我们将禁止外国资金购买加拿大的非休闲住宅物业，除非确认这次购买是为未来两年内的就业或移民。”自由党政府在其网站上表示。 “这还将使我们能够与省份和市政当局合作，制定一个更好地监管外国购房者在加拿大住房市场中发挥作用的框架，以确保这些资金不会妨碍加拿大人获得和使用住房。” 该法规生效后不久，进行了几次修订，以提供一些例外情况，允许某些类型的临时工人购买房屋，尽管他们没有加拿大公民身份或永久居民身份。对购买空置土地的禁令也被取消，使非加拿大籍人士，包括外国投资者，能够购买空置物业用于潜在的开发目的。寻求投资住宅物业开发的商业实体也获得了例外。 加拿大政府在实施禁令时表示，他们已经与政府合作伙伴、利益相关者和加拿大人进行了咨询，以制定这些法规。 尽管一些专业人士可能符合对外国购房者的禁令的例外条件，但由于省级税收的影响，他们仍面临挑战。例如，安大略省实行25%的非居民投机税，阻碍了许多专业人士在加拿大工作期间投资房地产。 “整个过程变得非常繁琐和昂贵, 即使你雇佣律师处理所有问题，这也是一笔额外的开销。为什么有人愿意处理这些问题，而不是去另一个国家，在那里你无需做任何处理，并受到欢迎？” 禁令的后果也延伸到房地产以外的领域，因为它可能潜在地对希望吸引顶级全球人才来加拿大的企业造成摩擦，曾经被吸引投资加拿大房地产的高净值专业人士现在别无选择，只能在逗留期间租房，因为购买房屋在经济上不可行。 “我们有很多运动员和高管因为政策原因选择租房而不是购房。”她说。“首先，即使他们有工作许可，投机税仍然是一个巨大的障碍。至少在多伦多，你必须提供定金、4%的土地转让税以及25%的投机税。” 人们越来越多地选择租赁这些物业，导致对多伦多已经有限的租房市场产生了重大影响。这种连锁反应正变得非常明显，加剧了我们的租房市场的挑战。 对于加拿大这样的小型开放经济和贸易国家来说，如果类似的政策针对加拿大人实施，比如佛罗里达出台政策，不允许外国人在他们的地区购买住宅房地产，加拿大人会大声抗议。然而，对于加拿大对他们实施相同限制，我们却认为没什么问题。

加拿大央行进一步提高了关键利率，给正在反弹的房地产市场带来了压力。 在6月7日，加拿大央行决定将关键利率上调25个基点，达到4.75%。这将对房价产生下行压力，而且房价的反弹速度超过了央行的预期。 这一加息使得政策利率达到了2001年4月以来的最高水平。 一位抵押贷款分析师在Twitter上表示：“加拿大央行以一种独特的方式压制了房地产市场的情绪。”他补充说，压力测试将给边际借款人带来更大的压力。 在4月份，房价再次表现强劲，销售额增长了11.3%，创下自2009年以来的最大月度涨幅。 据多伦多地区房地产委员会的数据，经过季节性调整，多伦多的基准房价在5月份上涨了3.2%，达到了114万元，这是自2022年2月市场见顶以来的最大涨幅。 与此同时，大温哥华房地产委员会表示，5月份的房屋销售量同比增长了15.7%，而房价连续第六个月上涨，显示出进入夏季升温的迹象。 Royal LePage的首席执行官Phil Soper表示，考虑到价格的快速上涨，他对加息并不感到意外。 他指出，加息可能会成为一些人购房计划的最后一根稻草，因为他们会决定退缩而不再购买。 利率上升对人们在该国买卖房产产生了巨大的心理影响，因此可能会导致市场出现小幅停滞。 首当其冲感受到痛苦的将是可变利率借款人。根据luckyalan.com的抵押贷款支付计算器，在25年内摊销、房主在加拿大平均价格为716,083加元的房屋上支付10%首付款，并且利率为5.55%的五年可变利率贷款，将每月多支付98加元或年均多支付1,176加元的抵押贷款，利率增加25个基点后。 该文章指出：“那些已经因加息而感到疲惫的可变利率抵押贷款和房屋净值信贷额度(HELOC)的借款人将会看到他们的利率进一步上升”。 根据luckyalan.com的数据，目前最低的可变利率将升至6.05%。据估计，对于每100,000加元的可变利率抵押贷款，这一变化将导致每月增加约18加元的支出。

利率的快速上升使加拿大银行对加拿大人的家庭债务以及全球金融体系中出现的裂痕更加担心。 报告称，加拿大央行对家庭能否跟得上债务支付的担忧比去年更加严重。 5月18日的审查中写道：“随着抵押贷款到期，预计未来几年将有更多家庭面临经济压力。”“房价的下降也降低了房主的净值，一些财务压力的迹象，特别是新购房者中的迹象，开始显现出来。” 在报告发布后的新闻发布会上，高级副行长卡罗琳·罗杰斯表示，已经有三分之一的家庭自2022年2月以来已经看到了他们的抵押贷款支付额增加。 罗杰斯说：“在压力条件下，加拿大人有着长期偿还债务的历史。”她补充道，到目前为止，家庭表现出了韧性。“然而，在严重而持久的经济衰退中，抵押贷款违约可能上升，从而导致放贷人的信用损失。” 抵押贷款成本将持续上涨 报告警告称，随着抵押贷款到期，更多的借款人将面临显著增加的支付压力，预计在2023年至2026年期间，以当前市场预期的利率变化为基础，成本将上涨20%的中位数。 假设在2025年或2026年续签合同的固定支付变利率借款人预计将面临最大幅度的增长，他们的支付额将需要增加高达40%，以跟上原始摊销计划。变利率变支付的抵押贷款已经出现近50%的支付增加，其中大部分发生在去年。 根据央行的模拟，固定利率借款人在2025-2026年可能会看到抵押贷款支付的最大增幅为20%至25%。 2022年期间，新抵押贷款的债务服务比率从16%上升至19%。以较小的首付购买房屋的购房者更容易面临房屋净值为负的风险。这使他们在重新融资和延长摊销期限以便更轻松地跟上月度支付方面的余地更小。 家庭承受的压力越大，他们违约的风险就越高，特别是如果他们受到全球经济衰退等重大负面冲击，可能导致失业和 房价下跌。在此情况下，放贷人可能面临巨额信用损失，进一步加剧金融体系的压力。 到目前为止，家庭已经能够应对更高的成本，尽管央行表示出现了一些紧张的迹象。在任何信用类别中，有更多家庭的支付至少逾期60天。 借款人也一直在延长摊销期限以进入房地产市场。央行指出，在2022年，摊销期限超过25年的新抵押贷款份额增长至46%，而2019年的份额仅为34%。 4月份，抵押贷款利息成本的上涨推动了消费者价格指数的上升，并且随着未来几个月的继续上涨，这可能给加拿大央行遏制通货膨胀的任务带来复杂性。 银行动荡 全球范围内的利率上升环境也对银行体系造成了压力。三月份硅谷银行的破产引发了美国其他三家地区性银行的倒闭，以及瑞士银行巨头瑞信的紧急接管。 报告称：“这些事件暴露了脆弱性，尤其是那些过度依赖低利率和低波动性环境的商业模式，并提醒风险可能迅速出现和传播。” 随着金融业适应更高的利率，央行强调，中央银行、市场参与者和监管机构都需要更加警惕。 到目前为止，对加拿大银行业的溢出影响相对较小，部分原因是美国和瑞士的监管机构迅速采取措施限制蔓延，另一方面是加拿大银行的风险管理良好，对美国市场的敞口较小。 加拿大的监管要求银行持有足够的现金以应对经济衰退或市场危机。审查中包括的压力测试发现，银行的资本状况将会减弱，但不会低于最低要求。 报告称：“此外，加拿大在新冠疫情爆发后重建了其国内稳定缓冲区。”“这意味着加拿大银行为严重经济衰退持有额外的资本缓冲。” 然而，央行警告说，如果发生严重的经济衰退，加拿大银行的资产负债表将面临信贷紧缩和资金压力。 不断攀升的抵押贷款利息成本正在推动通货膨胀。 央行的报告简要提到了一项信用风险，即那些在商业房地产方面承担更大风险的银行，由于远程办公的兴起导致办公空间需求下降，这一领域正面临困境。 报告中写道：“因此，办公空间子行业的企业市场估值已经下降。”“如果其中一些商业房地产公司违约，放贷人可能面临信用损失。”