多伦多地产经纪

加拿大央行进一步提高了关键利率，给正在反弹的房地产市场带来了压力。 在6月7日，加拿大央行决定将关键利率上调25个基点，达到4.75%。这将对房价产生下行压力，而且房价的反弹速度超过了央行的预期。 这一加息使得政策利率达到了2001年4月以来的最高水平。 一位抵押贷款分析师在Twitter上表示：“加拿大央行以一种独特的方式压制了房地产市场的情绪。”他补充说，压力测试将给边际借款人带来更大的压力。 在4月份，房价再次表现强劲，销售额增长了11.3%，创下自2009年以来的最大月度涨幅。 据多伦多地区房地产委员会的数据，经过季节性调整，多伦多的基准房价在5月份上涨了3.2%，达到了114万元，这是自2022年2月市场见顶以来的最大涨幅。 与此同时，大温哥华房地产委员会表示，5月份的房屋销售量同比增长了15.7%，而房价连续第六个月上涨，显示出进入夏季升温的迹象。 Royal LePage的首席执行官Phil Soper表示，考虑到价格的快速上涨，他对加息并不感到意外。 他指出，加息可能会成为一些人购房计划的最后一根稻草，因为他们会决定退缩而不再购买。 利率上升对人们在该国买卖房产产生了巨大的心理影响，因此可能会导致市场出现小幅停滞。 首当其冲感受到痛苦的将是可变利率借款人。根据luckyalan.com的抵押贷款支付计算器，在25年内摊销、房主在加拿大平均价格为716,083加元的房屋上支付10%首付款，并且利率为5.55%的五年可变利率贷款，将每月多支付98加元或年均多支付1,176加元的抵押贷款，利率增加25个基点后。 该文章指出：“那些已经因加息而感到疲惫的可变利率抵押贷款和房屋净值信贷额度(HELOC)的借款人将会看到他们的利率进一步上升”。 根据luckyalan.com的数据，目前最低的可变利率将升至6.05%。据估计，对于每100,000加元的可变利率抵押贷款，这一变化将导致每月增加约18加元的支出。

利率的快速上升使加拿大银行对加拿大人的家庭债务以及全球金融体系中出现的裂痕更加担心。 报告称，加拿大央行对家庭能否跟得上债务支付的担忧比去年更加严重。 5月18日的审查中写道：“随着抵押贷款到期，预计未来几年将有更多家庭面临经济压力。”“房价的下降也降低了房主的净值，一些财务压力的迹象，特别是新购房者中的迹象，开始显现出来。” 在报告发布后的新闻发布会上，高级副行长卡罗琳·罗杰斯表示，已经有三分之一的家庭自2022年2月以来已经看到了他们的抵押贷款支付额增加。 罗杰斯说：“在压力条件下，加拿大人有着长期偿还债务的历史。”她补充道，到目前为止，家庭表现出了韧性。“然而，在严重而持久的经济衰退中，抵押贷款违约可能上升，从而导致放贷人的信用损失。” 抵押贷款成本将持续上涨 报告警告称，随着抵押贷款到期，更多的借款人将面临显著增加的支付压力，预计在2023年至2026年期间，以当前市场预期的利率变化为基础，成本将上涨20%的中位数。 假设在2025年或2026年续签合同的固定支付变利率借款人预计将面临最大幅度的增长，他们的支付额将需要增加高达40%，以跟上原始摊销计划。变利率变支付的抵押贷款已经出现近50%的支付增加，其中大部分发生在去年。 根据央行的模拟，固定利率借款人在2025-2026年可能会看到抵押贷款支付的最大增幅为20%至25%。 2022年期间，新抵押贷款的债务服务比率从16%上升至19%。以较小的首付购买房屋的购房者更容易面临房屋净值为负的风险。这使他们在重新融资和延长摊销期限以便更轻松地跟上月度支付方面的余地更小。 家庭承受的压力越大，他们违约的风险就越高，特别是如果他们受到全球经济衰退等重大负面冲击，可能导致失业和 房价下跌。在此情况下，放贷人可能面临巨额信用损失，进一步加剧金融体系的压力。 到目前为止，家庭已经能够应对更高的成本，尽管央行表示出现了一些紧张的迹象。在任何信用类别中，有更多家庭的支付至少逾期60天。 借款人也一直在延长摊销期限以进入房地产市场。央行指出，在2022年，摊销期限超过25年的新抵押贷款份额增长至46%，而2019年的份额仅为34%。 4月份，抵押贷款利息成本的上涨推动了消费者价格指数的上升，并且随着未来几个月的继续上涨，这可能给加拿大央行遏制通货膨胀的任务带来复杂性。 银行动荡 全球范围内的利率上升环境也对银行体系造成了压力。三月份硅谷银行的破产引发了美国其他三家地区性银行的倒闭，以及瑞士银行巨头瑞信的紧急接管。 报告称：“这些事件暴露了脆弱性，尤其是那些过度依赖低利率和低波动性环境的商业模式，并提醒风险可能迅速出现和传播。” 随着金融业适应更高的利率，央行强调，中央银行、市场参与者和监管机构都需要更加警惕。 到目前为止，对加拿大银行业的溢出影响相对较小，部分原因是美国和瑞士的监管机构迅速采取措施限制蔓延，另一方面是加拿大银行的风险管理良好，对美国市场的敞口较小。 加拿大的监管要求银行持有足够的现金以应对经济衰退或市场危机。审查中包括的压力测试发现，银行的资本状况将会减弱，但不会低于最低要求。 报告称：“此外，加拿大在新冠疫情爆发后重建了其国内稳定缓冲区。”“这意味着加拿大银行为严重经济衰退持有额外的资本缓冲。” 然而，央行警告说，如果发生严重的经济衰退，加拿大银行的资产负债表将面临信贷紧缩和资金压力。 不断攀升的抵押贷款利息成本正在推动通货膨胀。 央行的报告简要提到了一项信用风险，即那些在商业房地产方面承担更大风险的银行，由于远程办公的兴起导致办公空间需求下降，这一领域正面临困境。 报告中写道：“因此，办公空间子行业的企业市场估值已经下降。”“如果其中一些商业房地产公司违约，放贷人可能面临信用损失。”

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近几个月来，由于高利率和大流行病后空置率上升的结合，公开交易的写字楼房地产信托基金的价值急剧下跌，给该行业带来了震动。 商业房地产分析公司的首席经济学家表示，加拿大私人持有的办公房地产资产（主要由养老金等大型机构投资者持有）的估值“没有适应现实”，并且也面临着可以看到其价值的清算 , 减半。 “（写字楼）房地产投资信托基金的总回报率出现了近 50% 的修正，”他说，指的是单价下跌和分配削减的结合。 “我认为私人市场正在发生的事情与公开市场正在发生的事情之间存在脱节，公开市场已经感觉到这些变化（估值）需要发生。” 现金流有风险 公共投资者似乎承认资本市场状况的变化以及“与我们工作方式相关的结构性变化——包括混合和在家工作”意味着估值必须调整。 文章内容 “现金流面临风险，”。 在该领域运营的公开交易房地产投资信托基金中，Slate Office REIT 已受到处罚，该信托基金将每月派息从 4 月的 3.3 美分降至 1 美分。 北方商业 REIT 在不列颠哥伦比亚省、艾伯塔省、安大略省和大西洋省份拥有房产，该公司宣布 3 月份每月分红减少 50%，以增加现金以改善信托的资本状况。 两个房地产投资信托基金的单价暴跌，仍下跌超过 40%。 自从商业房地产被市场观察人士视为最容易受到当前利率和通胀趋势以及信贷影响的行业之一以来，私有资产是否会遭遇同样命运的问题一直在争论不休 在美国两家银行倒闭后紧缩政策。 加拿大西部银行房地产贷款高级副总裁 表示：“如果不先向办公室讲话，就不能谈论加拿大房地产中的脆弱资产类别。” “该行业正面临着相当大的不利因素，包括高空缺率，”因为大量工人继续部分在家工作。 与此同时，利率上升给房东带来压力，尤其是在续贷或为房产再融资时。 “由于租户基数的缩小，高额的债务成本正在吞噬更大比例的租金。”他补充说，再融资和续约问题因房产价值下降而变得更加复杂。   大型违约 总部位于多伦多的投资巨头 Brookfield Asset Management 在 2 月份违约了与洛杉矶两座办公楼相关的 7.5 亿美元贷款，随后又拖欠了主要位于华盛顿特区周围的办公楼组合的 1.61 亿美元贷款，这让一些市场观察人士感到震惊。 还提到 PIMCO 旗下的 Columbia Property…

随着埃格林顿 5 号线在不久的将来开通，多伦多中城的更多地区正在申请重建，尤其是在新车站步行距离内。 该范围内的许多项目之一是 444 Eglinton Avenue West。 开发商 Arista Homes 已为埃格林顿大道西和大道以西的混合用途公寓提交了官方计划修正案和分区条例修正案以及出租房屋拆除申请。 向西北方向看 444 Eglinton West，由 Core Architects 为 Arista Homes 设计 该地点位于 Eglinton Avenue West 和 Castle Knock Road 的西北角，Avenue Road 及其即将到来的 5 号线车站以西一个街区。 该场地目前是两层混合用途商业建筑的所在地，有零售店，上面的住宅单元少于六个，因此住宅置换单元不是重建的法律要求。 地块面积约1,469平方米，正南面是一个为当地零售商提供服务的地面停车场，而周围的其余部分主要是低层住宅区和中低层住宅和商业建筑。 Arista Homes 的提案注意到该地区的发展和向高层建筑的转变，这是该市 Yonge-Eglinton 二级规划的一部分。 在这种情况下，Core Architects 设计了一个 19 层高的混合用途公寓，高 70.3 米，将为该社区带来 185 个新住宅单元。 将两部电梯纳入设计后，一部电梯可容纳 92.5 个单元，远低于每 100…