收益资本化是一种评估价值的方法。 它也被称为贴现现金流量和备考建模。 它是确定财产价值的四种最常用方法之一。 其他三种方法是直接比较法、成本法和直接资本化。 其中每一个都有不同的实施程序，适用于不同类型的商业地产。 收益资本化与直接资本化的区别 区分收益资本化和直接资本化的主要特征是“时间段”。 前者需要更多时间进行分析。 它产生更动态的现金流量表示，而不是单一年度的现金流量。 在这种方法中，是计算几年而不是计算一年。 它显示在一份备考报表中，该报表在重建的收入和费用报表中提到抵押贷款付款和所有其他相关费用。 包括什么？ 在收益率资本化中，专家根据贴现现金流评估预计收入流的价值。 此过程将财产的未来收入转换为现值。 这是通过以适当的贴现率对每年的收入进行贴现来实现的。 对于不规则收入流的评估，预计变量并将其纳入备考报表。 租金上涨是商业地产中最常见的变量之一。 在收益资本化中，考虑了现金流量的数量和时间。 它还涉及资产价值的增长或下降。 什么是现金流？ 它是公司或个人的收入和支出模式。 它是在给定时间段内从单个或多个资产中获得的净收入或现金收入。 深受商业地产业主欢迎 收益资本化非常受欢迎。 房地产经纪人和投资者依赖于这种财产评估方法。 这是因为它提供了最接近事实数据的准确估计。 报表样本 Yield Capitalization 中的典型报表涉及多项计算，包括抵押贷款、潜在租金收入、营业费用、营业外费用、营业总收入、营业净收入、边际现金流量等。 所有计算都经过仔细计算，以获得准确的结果。 的优点和缺点 所有价值意见的方法都有其优点和缺点。如果您对财产价值估算实施收益资本化方法，您会注意到它会导致卖家的价格更高。 它吸引了新的买家。 它只适合经验丰富的客户。  

  多么激动人心！ 你即将欠下如此多的债务，以至于你可能需要 30 年才能摆脱它——开玩笑（有点）。 您可能听说过房地产是一项很好的投资。 它完全是！ 但是，在某些情况下，买房可能是变相的噩梦。 您永远不会真正觉得自己已经准备好购买您的第一套房子——或者您甚至可能不知道买房的真正意义。 无论如何，我们在这里为您提供购买第一套房子之前应了解的内幕消息。 如果您勾选所有这些方框，那么您的首次购房将会变得轻而易举！ 获得批准不仅仅是您的收入 在您开始考虑购买房屋之前，您需要确保您获得批准。 一个家庭 ”知道” 他们想在房子上花多少钱以及他们能负担得起什么。但是，他们没有意识到审批过程不仅仅是他们想花的钱！ 有多种不同的因素进入预批准过程。 主要有： 收入： 根据你的收入，他们会计算出你能负担多少。 收入越高，贷款越高。 这并不意味着如果您的收入较低，您就不会获得贷款批准。 工作时长： 通常，您目前需要从事同一份工作 2 年或更长时间。 现在不是换工作或试图弄清楚你的职业道路的时候。 他们希望看到一致性。 我们并不是说您无法获得贷款，因为这是可以做到的。 如果您最近在过去 2 年内换过工作，那么您将不得不经历更多的困难。 信用评分： 使用您的信用评分，他们可以弄清楚如何“值得贷款的“你是。只要付款，人们。如果你不付款，他们就不会借钱给你。 不仅仅是抵押贷款还有更多的费用 您已经获得了预先批准，您惊喜地发现他们批准您的金额比您想象的要多。 这是购房者犯下的最大错误。 以他们被批准的最高价格购买房屋。 如果你能从这篇文章中拿走任何东西，那么我们希望它是这样的—— 不要以批准的最高金额购买房屋. 这是您的最大金额是有原因的。 如果您仅靠支付抵押贷款勉强维持生计，那么当出现一些意外费用时会发生什么，例如失业或医疗费用（是的，它可能会发生在您身上）。 总会有一些事情发生，你绝对不希望争先恐后地支付抵押贷款。 额外费用 您不仅要考虑 PMI，还要考虑关闭成本。 您将花费房价的 2%-5% 来支付交易费用。 如果您完全放心并有信心支付交易费用并支付可观的首付款（最好是 20%），那么您就很安全了。 仅仅因为您不想多花一两年时间来存钱而支付超出您应该支付的费用是没有用的。 拥有应急基金将成就或毁掉你 我们知道您认为您不会发生任何事情，生活将永远美好而美好。 但我们不想告诉你你错了。…

  大多数安大略省的房地产经纪人仅以佣金为基础工作。 这些代理人通常处于独立承包商身份，使他们成为自雇人士。 安大略省的“受雇”规章制度在很大程度上不适用于决定休产假的自雇房地产销售人员。 当房地产经纪人、销售代表或经纪人考虑她的产假情况时，她会考虑她的收入损失、现有和持续的每月支出，以及可能在更长一段时间内不返回房地产销售的选择的时间。 这是休产假的安大略省房地产经纪人的典型情况： 她很可能是安大略省的注册房地产经纪人，拥有一家特许经营经纪公司。 该经纪公司是多伦多房地产委员会的成员，或者根据他们在安大略省的位置，是他们自己的当地委员会。 作为董事会成员，经纪公司支付其会费，包括 OREA 和 CREA 等协会。 因此，该经纪业务中的所有代理人也将负责这些会费，无论是否积极进行销售。 那么，休产假的代理人也将支付这些费用，只要她仍然在该经纪公司注册。 并非所有的特许经营经纪公司都是平等的，但作为协议的一部分，他们中的大多数都有其注册销售代理必须支付的某些共同费用或费用。 这些费用可能是服务费、广告费、特许经营费和交易费、固定的每月办公费或管理费等。尽管无论您是休产假还是不积极从事销售，房地产委员会的费用和会费都是强制性的，一些经纪公司可能允许在代理人休产假期间不付款或免除某些列出的费用。 休产假的代理人可能有一些合理的担忧，担心必须支付她在销售领域所做的相同费用。 另一个担忧可能是由于她的休假而造成的收入损失。 另一个想法可能是最终的感觉，在照顾她的孩子和家人的同时，重返房地产销售并不是她想早点做的事情，而是要晚得多。 安大略省有很大的灵活性，房地产经纪人可以休产假。 如果费用会成为问题，持牌代理人可以选择辞去目前的经纪业务，并在非董事会成员的房地产经纪业务中注册。 她可以将她的驾照交给不收取上述任何费用和会费的经纪公司。 仅此一项就可以为代理人节省很多钱，特别是如果她的产假延长了不确定的时间。 无论房地产经纪人是否继续在董事会成员经纪公司或非会员经纪公司注册，产假期间的收入都是可能的。 她可以将业务推荐给其他房地产经纪人或经纪公司，并同意接受推荐费。 只要她的房地产许可证是在 RECO 信誉良好的经纪公司注册的，她就可以继续赚取通过她的经纪公司支付给她的推荐佣金。 虽然产假不是许多经纪人的选择，但很高兴知道在安大略省，选择休产假的房地产经纪人可以放心地这样做。 这些代理商可以通过将销售转介给其他有执照的代理商来大幅减少开支并仍然赚取收入，这一保证无疑成为他们决定成为全职父母时的重要考虑因素。

  公寓已成为一种流行的所有权形式，尤其是在首次购房者中。 公寓不仅往往是多伦多市中心最实惠的置业选择，而且还提供低维护的生活方式。 到底什么是公寓？购买公寓时应该考虑什么？ 公寓一词实际上指的是一种所有权类型，而不是许多人认为的建筑风格。 这种类型的所有权允许所有者拥有建筑物中的特定单元以及拥有公共财产的一部分，例如大堂、走廊、健身房、娱乐设施等。 与免费持有的房产相比，公寓为房主提供了许多优势，例如负担能力和低维护的生活方式。 每月向公寓公司支付一笔称为维护费的月费，以支付建筑成本，例如地面维护，有时还包括您的单位水电费。 每个月都会从该维护费中抽出一部分作为公寓的储备基金。 预留储备金用于支付未来可能需要解决的任何大型维修费用，例如修理屋顶或游泳池。 决定购买公寓，尤其是对于首次购房者而言，可能是一个充满压力和陌生的过程。 让我们来看看购买公寓单元时应考虑的事项。 1) 价格——您能负担多少，单位价格中包含什么？ 公用事业是额外的吗？ 该单元是否配备停车位或储物柜，如果有，是否需要额外付费？ 2) 预付定金——考虑你能负担多少。 低于购买价格 20% 的任何东西都必须获得抵押贷款保险。 您的首付款越大，您在抵押贷款期限内支付的利息就越少。 3) 位置 – 该位置是否适合您的生活方式？ 它靠近您的工作地点、健身房、公共交通、商店、高速公路等吗？ 4) Suite and Floor plan-布局是否实用，是否容易布置家具？ 它位于地板上的哪个位置？ 在嘈杂的垃圾场旁边或在人流量大的电梯对面？ 5) 公共区域和大楼设施——大楼是否有您正在寻找的设施，例如健身房、娱乐室、客房、游泳池等？ 6) 未来价值——建筑物和位置是一项好的投资吗？ 该地区正在兴起吗？ 7) Reserve Fund and Condo Corporation——您的律师将审查状态证明，看看是否有任何即将发生的成本或计划增加的维护费用。 如果您正在寻找负担得起且方便的生活，公寓是永久业权生活的绝佳选择。 在寻找您的完美公寓时，请考虑以上因素。 快乐的公寓狩猎。  

  不久前，我加入了在多伦多发现的越来越多的狗主人。 我的最后一只狗已经有一段时间了，这就像宠物主人出现了一个新世界。 在进行研究并找到最适合我的生活方式和家庭的品种后，我联系了饲养员并收到了一份调查问卷，看看我是否适合收养他们的一只小狗。 把我的小家伙带回家后，我突然沉浸在如厕训练、咀嚼、装箱、服从和社交课程中，并了解生食的最新特性。 我正在安排与我的小狗和他的新朋友一起玩耍，如果可能的话，我去拜访时也会带他一起去，而不是把他一个人留在家里。 在毛孩的其他主人中，这是一种完全不同的心态，消费主义世界乐于助人。 根据加拿大统计局的数据，我们中有 50% 的人与宠物同住，其中约 38% 是狗。 每年花在我们毛茸茸的朋友身上的费用高达 80 亿美元，包括从兽医费用、食物、培训、美容、遛狗到小狗日托的一切费用。 多伦多市区的狗数量正在突飞猛进，许多家庭在养育前后养宠物，宠物取代了孩子的位置。 “Y”世代正在考虑在孩子出生之前养狗作为训练，而婴儿潮一代则在孩子离开家后填补这一空白。 宠物现在被视为家庭的一部分，并且更加平等，超过一半的主人喜欢称呼自己为妈妈和爸爸。 随着对宠物态度的改变，当他们不能在身边时，主人也投资于遛狗者和狗狗日托中心。 越来越多的人也在家工作，这减轻了责任，遛狗也变得更像是一种社交活动。 由于幼犬的早期阶段对于训练和社会化都非常重要，因此有些人会在开始的几个月左右休假，并半开玩笑地称其为“Mat Leave”，甚至会发送新成员的公告。 越来越多的酒店对度假的宠物家庭开放了宠物狗友好型酒店，狗狗们也越来越常去寄宿设施，在那里它们不仅可以一起玩耍，而且主人可以通过网络摄像头监控他们的小狗。 北美法院实际上已经看到离婚夫妇也共享宠物监护权的上升趋势。 这些毛皮束在它们的家庭中扮演着重要的角色。 多伦多的许多老房子都经过了大规模的翻新和重建。 设计师正在考虑这些毛茸茸的孩子的需求，并实施了符合他们愿景的巧妙想法，并为狗狗提供了友好的空间。 用于湿爪子的泥房、防水地板、通往室外的小狗门、犬用淋浴间和浴缸、内置喂食站以及配套的狗床上用品和枕头，为这些重做的房屋增添了功能和视觉连续性。 多伦多的公寓热潮仍在继续，越来越多的狗也搬进来了。 从来没有预见到，如此大量的公寓居民会养狗。 市议员和规划者希望引入新的章程，将狗的便利设施作为一项要求而不是一种选择。 这可能包括提供宠物水疗区以清洁狗爪和保持走廊清洁以及屋顶和室内狗跑道。 在过去十年中，我们看到多伦多地区出售的新房中有 57% 是共管公寓。 负担能力是最重要的因素，这些家庭中养狗的数量是以前没有预见到的。 带狗的公寓买家考虑的另一个重要因素是靠近任何绿地。 锻炼对狗的生活很重要，也是它们有一个区域开展业务的必要性。 对于住在公寓里的人来说，靠近公园通常更重要，因为没有后院可供狗狗参观。 多伦多公园内无牵绳区域的增加当然可以归因于越来越多的狗和负责任的狗主人正在照顾他们的毛孩子。 狗和孩子们共享多伦多市中心及其周边的公园。 除了社区是选择居住地的决定性因素外，现在考虑到他们的狗，靠近公园和小径是另一个需要考虑的因素。 许多多伦多公寓和阁楼已经成为那些养狗的人的首选。 CityPlace Condos 位于市中心，靠近海滨，提供沐浴区和遛狗区，无需离开酒店，距离海滨步道仅几步之遥。 Liberty Village 有许多狗公园区和绿地，为周围的建筑物提供服务，对狗非常友好。 Candy Factory Lofts 是多伦多市中心西部真正的硬顶阁楼，步行即可到达 Trinity Bellwoods…

不少好心家庭打消了买房的念头。 他们在等待遥远的未来，房价稳定，工作保障不再是一个笑话。 不幸的是，他们错过了购买的好时机。 为什么现在是购买的好时机？ 事情的真相是，多伦多从未有过更好的房地产交易。 供应是无限的，需求处于历史最低水平，这意味着那里有很多很棒的交易。 但仅仅因为有优惠并不意味着您应该购买。 以下内容将帮助您确定现在是否是购买的好时机： · 你的工作有多安全？ 您是否受雇于大规模裁员的领域，或者您的职业是否很好地经受住了经济的考验？ 如果对您的工作安全有任何疑问，您应该避免为房屋融资。 但是，如果您有大笔首付款，或者如果您有能力购买保险以支付失业时的抵押贷款，您或许可以抵消失业的风险。 · 您是否计划购买房屋？ 不要因为是买房的好时机就买房。 买房需要预先计划和储蓄。 在开始寻找之前，请确保您有可靠的计划和预付款。 · 您打算近期搬家吗？ 在这种经济形势下，如果您必须搬家，您可能无法很快卖掉您的房屋。 您甚至可能根本无法出售它。 因此，如果您计划在不久的将来进行重大搬迁，那么推迟购房可能是明智之举。 · 拥有房屋需要大量的辛勤工作和定期的维护和维修投资。 如果房屋付款会使您的预算达到极限，您应该寻找价格不高的便宜房屋。 始终确保您赚到足够的钱来支付您的房屋付款、家庭保险、水电费和个人账单，并有足够的钱来支付维修费用。 ·你准备好承担责任了吗？ 你现在有多少责任？ 如果您住在公寓里，您可能想考虑一下打理房子的地面和外部需要做多少工作。 记住; 在多伦多购买房地产不是一个轻率的决定。 成为房主是有益的，但也涉及很多责任。 如果您已准备好迎接挑战，那么现在是您购买的最佳时机。 如果您还没有准备好，再便宜的交易也无法弥补。  

购买房屋时要做的最重要的事情之一就是找到一位出色的房地产经纪人，以使流程顺利有效地进行。 许多人都在思考的一个问题是如何找到一个好的房地产经纪人。 最好的代理人不一定在该地区排名前十的代理机构之一工作。 最适合您的代理人应该是经验丰富的代理人，他们会倾听您的需求，以专业和道德的方式行事，并且了解您所在地区的市场。 1.) 口耳相传或推荐 大多数房地产专业人士之所以吸引大量业务，是因为满意的客户将他们推荐给朋友、家人或邻居。 当您考虑购买房屋时，最好询问您周围的人他们曾经使用过哪些房地产经纪人，并请他们详细说明他们与相关房地产经纪人的具体经历。 成功的房地产经纪人努力将客户满意度放在首位，并将竭尽所能为客户提供良好的体验。 尝试寻找在提供优质服务、客户满意度方面拥有良好记录和声誉并在您正在寻找的社区有经验的代理商。 2.) 在线搜索房地产经纪人 寻找房地产经纪人推荐人时可以使用许多在线资源，但这决不能保证质量。 在线推荐的代理商可能已向网站所有者支付费用以列入目录。 对您所在地区的顶级代理商进行谷歌搜索，然后查看他们的网站将为您提供一份不错的代理商名单。 在该领域有经验的代理人会告诉您，但新代理人很可能会有额外的时间与您一起工作。 查看有关您可能有兴趣保留的代理的任何客户推荐或反馈。 3.) 参观该地区的开放日 您应该参观一些地区的开放日，在那里您可以真正以非威胁的方式与潜在代理会面。 在这里，您可以了解他们的工作方式、收集名片、提出意见并与他们进行私下交谈。 如果您正在考虑出售房屋，请密切注意代理人介绍房屋的方式。 确保代理人礼貌、信息丰富、平易近人且专业。 代理商是否通过分发具有专业外观的功能表或其他相关材料来宣传房屋？ 代理人是否试图强调使房屋更具吸引力的功能？ 还是角落里的代理人转身不参与整个场景？ 4.) 注意房地产标志 仔细观察您附近的房地产标志。 观察从价格上涨到房屋实际售出的时间。 与拥有大量待售标牌但售出标牌很少的代理商相比，销售周转率高的代理商可能是更好的选择。 得到结果的代理人就是你想要的。 5.) 为什么代理商使用印刷广告 房地产经纪人使用印刷广告有两个主要原因。 首先是宣传和销售特定的房地产。 其次，广告用于宣传处理交易的代理人。 通过查看您所在社区的当地星期日房地产广告，然后查看代理网站，您可以找到可能专注于您所在社区的代理。 联系代理商并询问他们的专业知识，并询问您可能有的任何其他相关问题。 6.) 寻求其他房地产专业人士的推荐 四处打听并寻找其他房地产经纪人进行推荐。 如果您需要的服务不是他们可以提供的专业服务，大多数代理商很乐意将买家或卖家推荐给另一位合作伙伴。 一些代理商只专注于转售房产，而另一些则主要从事新房销售。 其他代理专门处理商业或投资物业。 抵押贷款经纪人是代理推荐的重要资源； 许多经纪人拥有第一手的知识，可以为您指明一流房地产经纪人的方向，并记住专业人士往往会推荐志同道合的同行。 推荐专业人士通常也会收取推荐费，因此请注意他们会将您推荐给最好的代理人，而不是支付最高推荐费的代理人。

我们现在在 GTA 的房地产市场上处于如此绝望的境地，听到 GTA 现在的情况有多糟糕，您可能会有点厌倦。 我猜你和我有同样的感觉，但情况真的像看起来那么糟糕吗？ 可以肯定地说，多伦多房地产市场没有迫在眉睫的危险。 尽管如此，毫无疑问，加息将影响多伦多房地产市场，消费者信心将因此受到影响。 房地产行业已经看到一些房地产经纪人辞职以寻找“真正的工作”。 高通胀无疑对我们的经济造成影响。 转售交易的数量正在下降（根据 TREB 的数据，与 2021 年 11 月相比，2022 年 11 月发生的转售交易不到一半）。 过去几个月交易数量的减少也伴随着同期价格的下降。 此外，房屋在市场上的停留时间比去年更长，但我们真正期待的是什么？ 我们是否相信我们会在来年看到今年早些时候出现的同样疯狂的市场，即多次报价和价格上涨？ 这个房地产市场如何影响买家或卖家在多伦多的买卖过程？ 这对购房者有何影响？ 这对他们有什么意义？ 不，不一定。 尽管均价有所下降，但超高的利率让买房更难！ 那些试图在这个市场上出售的人需要确保他们为自己的财产权定价，并付出必要的额外努力以确保他们的财产充分发挥其潜力。 房地产市场的高峰期往往会在互联网上刊登广告的那一天看到房产售出； 在今天的市场上，房产在市场上停留的时间更长，但如果定价合适，仍然可以出售。 众所周知，房地产市场存在季节性。 事实上，冬天已经到来，活动甚至比上个月更少。 许多大型机构预测，多伦多市场将在 2023 年继续下跌。即将到来的春季月份将是未来几个月多伦多房地产市场状况的绝佳指标。 这将是一个等待，看看会发生什么的问题。

出于各种原因，多伦多一直保持着世界上最适合居住的城市之一的地位。 多伦多拥有一些加拿大最好的运动队、文化、艺术和重要的商业机会，更不用说公共医疗保健和教育了，所有这些结合在一起使多伦多成为工作和娱乐的完美场所。 同时，这些因素也是造成部分商业地产相对紧张，就算是后疫情时代。 通常控制商业房地产需求的因素已经发生了巨大变化。 在当今不为人知的市场中，租户必须服从房东的命令，而不是相反。 因此，这里是我们在房东市场上看到的一些您作为商业空间租户应该注意的发展，以及一些关于如何保护自己的提示。 1.场外办公租赁 请记住，这些场外交易每天都在您眼前发生。 这表明对办公空间的需求如此强劲，以至于每天联系和交易的经纪人将在空间可用时立即让租户排队 – 甚至在它出现在市场上之前。 作为租户，请向您的代理人询问以下问题： • 在一年中，您完成了多少笔交易？？ （希望至少有 25 到 30 个。） • 您是否为房东做任何上市工作？ （如果是，则可能存在利益冲突。） • 你的团队有多大？ （如果他们是四人团队，他们的集体交易数量应该是 100-120，仅代表租户。） • 您是否将100% 的精力都集中在商业地产上？ （希望是的，而且主要是办公室租赁。） 警告：如果您正在寻找办公空间，请远离打着住宅旗号的经纪公司。 这些代理商的行业支持人员不足，而且在大多数情况下，他们对市场商业方面的了解要少得多。 2. 优质空间的多项优惠 如果您喜欢某个空间，请快速做出决定并在同一天发出报价。 有史以来第一次，在同一周内就办公空间进行了几笔交易，而以前，一个空间需要 30-60 天才能收到第一个投标。 为了有更好的机会获得您想要的办公空间： • 准备您的财务、信用评级和业务数据。 如果您在租赁投标中提供这些详细信息，某些房东的条件期限将缩短至仅五天。 在最好的情况下，你可能会被接受得更少。 • 提出实盘。 如果您确定想要这个空间，请告知房东。 这消除了任何挥之不去的疑虑。 • 了解您的选择。 要求您的代理定期向您发送更新的选择。 • 向您的经纪人明确表示您一次只对参观一个空间感兴趣，以便找到合适的空间。 将其作为您日历中的重中之重。 3.房东正在收回空间 在过去的两年里，我们已经看到房东利用当前更高的市场利率，而不是坚持原来的遗留交易，而不是简单地授权转租。…