多伦多地产经纪

RE/MAX Canada 的一份新报告称，由于房屋净值增加，加拿大人比 10 年前更能经受住房市场低迷。 该公司预测今年全国房价将下跌 3.3%。 但根据该公司周二发布的 2023 年住房晴雨表报告，过去十年价格上涨意味着加拿大人的贷款价值比 (LTV) 较低。 2012 年至 2022 年间，该比率衡量贷款金额与抵押贷款申请人房屋价值的比值，该比率在 12 个主要市场中的八个有所下降，这意味着借款人拥有更多资产来抵押贷款。 RE/MAX 总裁克里斯托弗亚历山大说：“由于（抵押贷款）利率长期处于低位，人们每个月都在偿还大量抵押贷款。” “肯定有人过度劳累并感受到了痛苦。 但总的来说，我们的处境比十年前要好，”他说。 不到一个月前，加拿大最大银行的首席执行官警告说，面对利率上升，成千上万的加拿大人可能面临抵押贷款违约的风险。 亚历山大说，贷款价值比是银行用来评估借款人风险的标准之一。 RE/MAX 报告称，在最昂贵的市场中 LTV 比率最低，多伦多从过去 10 年的 63% 降至 53%； 汉密尔顿为 54%，低于 68%，温哥华为 50%，低于 2012 年的 59%。该报告基于加拿大 CMHC-Equifax 数据。   这表明加拿大人的信用评分有所提高，而抵押贷款拖欠率有所下降。 在大多伦多地区，财富的代际转移意味着由于父母的馈赠，买家以更高的首付进入市场，尽管自 3 月以来加息 8 次，但房价在 2022 年最后一个季度似乎保持稳定。 Alexander 表示，在移民的推动下，不断增长的人口带来的高需求以及低库存的住房正在帮助推高房价。 但 RE/MAX…

  随着财务压力的加剧，房地产行业的专业人士对负债累累的房主保持警惕——尤其是那些依赖私人贷方现金的房主。 当加拿大房地产市场攀升时，私人和替代贷款机构如此轻易地流出的信贷在房地产价值下跌时变得稀缺、昂贵，有时甚至无法获得。 多伦多房地产律师马克·莫里斯 越来越有不祥的预感，因为他的办公桌上出现了更多的问题文件。 Morris 先生说，利率急剧攀升加上房价下滑可能是大多伦多地区及其他地区房地产市场不稳定的主要原因。 “众星齐聚，为放血而战，”他说。 加拿大央行去年七次加息，将基准利率从 0.25% 升至 4.25%，业内人士发出警告。 大流行期间的低利率刺激了许多潜在买家跳入竞购战，导致价格飙升，但央行的加息在 2022 年浇灭了市场的乐观情绪。 莫里斯先生说，到目前为止，大多数房主都能够应付较高的每月开支，但利率上涨的持续时间正在造成损失。 一些以房屋产权为抵押大量借款的人正在努力支付持续的付款。 他认为，更多的存货将进入市场，而且他已经看到随着贷方取消抵押品赎回权，更多的房屋被挂牌出售。 “人们正在受伤，”他说。 “事实是，情况会变得更糟。” 莫里斯先生看到最黑暗的暴风云正在大流行期间房地产价格飙升的偏远社区酝酿。 其中许多地区现在正面临平均价格最大幅度的下跌，负债累累的房主陷入困境。 “他们只是抓住他们能得到的任何东西。 他们处在一个受伤的世界里，”莫里斯先生谈到那些在高峰期买房的人时说。 CIBC World Markets 副首席经济学家 认为，到目前为止，加拿大的房主一直在很好地应对利率上升的负担。 但他警告说，到 2023 年，陷入困境的卖家数量可能会增加。 “我认为你会看到人们接受测试的情况。” 他说，到目前为止，次级抵押贷款的 30 天拖欠率——未来麻烦的一个很好的领先指标——一直表现良好，但数据表明压力的早期迹象。 塔尔先生预测，这种压力将会加剧。 他补充说，从其他贷款机构借款的房主更有可能面临压力。 据 Tal 先生称，另类贷款机构约占加拿大抵押贷款市场的 8% 至 10%。 这个数字包括抵押贷款投资公司、私人财团和所谓的夫妻投资者。 通常，当借款人无法获得传统“A”贷方之一的抵押贷款资格时，他们会求助于其他来源。 “B”贷方收取更高的利率和费用以抵消风险。 尽管 Tal 先生预计拖欠率会呈上升趋势，但他强调，其规模不会像导致 2008 年全球金融危机的美国次级房贷市场崩溃那样严重。 “我认为这还不足以让市场脱轨，”他说。 塔尔先生说，一些处于边缘的借款人将在微观层面面临重大困难，但加拿大的住房在宏观层面仍保持稳定。 “这不是自由落体。…

多伦多——加拿大抵押贷款和住房公司表示，去年加拿大的租金价格以创纪录的速度增长，因为该国的空置率是自 2001 年以来的最低水平。 在周四发布的一份报告中，联邦住房机构表示，作为其代表性样本的两居室专用公寓的平均租金与前 12 个月相比增长了 5.6% 至 1,258 加元。 CMHC 表示，这一增长是自 1990 年以来数据的年度新高。 该报告还表示，去年飙升的房地产市场出现了几十年来最低的专用出租房屋空置率，这让那些寻找出租物业的人的选择更少。 此类房产的空置率去年为 1.9%，低于一年前的 3.8%。 CMHC 表示，下降反映出租赁市场普遍收紧，因为在大流行放缓之后移民人数逐渐增加，抵押贷款利率上升使租房者更难购买房产，而房产价格在 2022 年初飙升。 尽管最近几个月有所下降，但加拿大房地产协会表示，12 月份全国平均房价仍为 626,318 加元，比去年同期下降 12%。 这样的价格和居高不下的通货膨胀率让许多人陷入了租赁市场，在大流行的大部分时间里，租赁市场对租户有利，但突然倾向于站在房东一边。 权力转移使得寻找和支付租金变得更加困难和昂贵。 CMHC 首席经济学家 Bob Dugan 在新闻发布会上表示：“2022 年，较低的空置率和上涨的租金是加拿大的共同主题。” “这给租房者带来了负担能力方面的挑战，尤其是那些收入较低的租房者，因为在他们的价格范围内，市场上的公寓很少。” 温哥华的紧缩情况最为明显，空置率从 2021 年的 1.2% 微降至去年的 0.9%，而多伦多则从 4.4% 降至 1.7%。 蒙特利尔的租赁市场从一年前的 3.7% 升至 2.3%，卡尔加里的租赁市场从 5.1% 升至 2.7%，为 2014 年以来的最低水平。 在埃德蒙顿，它从…

由于利率继续对抵押贷款成本施加压力，加拿大银行预测，在今年晚些时候销售回升之前，房价将继续下跌。 高利率将继续给加拿大房地产市场带来压力 加拿大央行本周连续第八次加息，但表示预计将推迟进一步加息，以“评估货币政策是否足够严格，足以将通胀率带回 2% 的目标。” 正如 Mark Rendell 报道的那样，央行将基准利率上调了 25 个百分点，使政策利率达到 4.5%，为 2007 年以来的最高水平。随着借贷成本和抵押贷款利率处于多年来的最高水平，许多潜在的购房者已被排除在房地产市场之外。 由于该银行试图通过减少廉价贷款来控制失控的通货膨胀，全国的典型房价已经从去年 2 月的峰值下跌了 13%。 因此，该银行预测，在今年晚些时候销售回升之前，房价将进一步下跌。 这些股票在价格上涨的情况下提供投资组合稳定性 利率上升是导致 2022 年股市陷入困境的主要原因。随着利率稳步上升，房地产投资信托基金、公用事业、电信和债券等对利率敏感的证券均暴跌。 再加上受益于大流行病封锁措施的经济消散导致科技股暴跌，我们最终看到所有主要股票市场都出现亏损，加拿大债券市场经历了 40 年来最严重的损失。 但也有一些通货膨胀打击者。 戈登·佩普 (Gordon Pape) 研究了一些在价格上涨环境中蓬勃发展且表现良好的通胀跑赢证券，尽管势头正在放缓。 通胀下降的最明显迹象 在评估通货膨胀时，中央银行家和经济学家通常会排除食品和能源成本，但在最近的一份报告中，CIBC Capital Markets 经济执行董事 Karyne Charbonneau 表示，加拿大央行应该考虑抵押贷款利息成本的快速攀升“当判断潜在的通胀趋势。” 正如马特伦迪 (Matt Lundy) 所写，虽然该银行正在提高利率以冷却需求并抑制通货膨胀，但其努力对抵押贷款还款产生了相反的影响，抵押贷款还款额在过去一年中跃升了 18%。 尽管抵押贷款在消费者价格指数的计算方式中仅占 3% 的权重，但增幅之大足以使抵押贷款现在成为年度通货膨胀的最大贡献者。 手机和互联网费用会降低吗？ 据 Irene Galea 报道，降低手机和互联网费用是加拿大广播和电信监管机构新任主席 Vicky Eatrides 的首要任务。…

  越来越多的经济学家担心，本周加拿大央行再次加息有可能将加拿大经济推入深度衰退，这可能导致数十万人失去工作。 该银行定于周三上午宣布是否将连续第八次提高其主要隔夜贷款利率，市场已经消化了 25 个基点（0.25 个百分点）的加息。 经济学家吉姆斯坦福表示，这种增长将是一个严重的错误，原因很简单：经济仍未感受到 2022 年七次加息的全部影响，并且已经在苦苦挣扎。 未来工作中心首席经济学家斯坦福说：“我仍然相信，我们今年可能会面临经济衰退，如果加拿大央行继续这一专心致志的十字军东征，经济衰退将会更加严重。” “即使他们不加息，我们也会看到已经在酝酿中的加息步伐越来越慢。 因此，添加更多显然会使情况变得更糟，”斯坦福说。 如果出现温和的“技术性”衰退——GDP 连续两个季度萎缩——可能不会有多少工作岗位流失。 但斯坦福表示，更严重的衰退可能意味着 30 万人失业，失业率达到 9%。 为了控制通货膨胀，英国央行在 2022 年七次上调隔夜拆借利率，最近一次是在 12 月初将隔夜拆借利率上调 50 个基点（半个百分点）至 4.25%。 隔夜利率从去年开始为 0.25%，自从 2020 年 3 月宣布全球 COVID-19 大流行以来，该银行在一个月内三次降息以来一直处于这一水平。 该理论认为，通过提高借钱成本，人们会减少支出，最终压低价格。 但消费者支出减少意味着客户减少，企业收入减少，而企业最终可能不得不裁员。 National Bank Financial 的经济学家 Matthieu Arseneau 和 Taylor Schleich 表示，加拿大央行已经重创了房价，并导致消费者信心和企业支出大幅下滑。 Arseneau 和 Schleich 在一份研究报告中写道：“一代人以来最激进的政策加息正在对经济造成影响。” 他们补充说，考虑到经济已经在苦苦挣扎，看似小幅的额外加息可能会造成巨大的损失。 “那些认为再增加 25 个基点不会扼杀经济的人忘记了，在商业周期的这个阶段，进一步加息的影响不是线性的。 换句话说，边际增长可能是压垮骆驼的最后一根稻草，”Arseneau…

与 2021 年相比，去年大多伦多地区新建房屋的销量暴跌了 68%，但单户住宅的价格同比仅下降了 4%，公寓的价格仅下降了 3%。 建筑和土地开发协会 (BILD) 周二报道，12 月份的价格出现了自去年年中以来的首次环比上涨。 首席执行官戴维·威尔克斯表示，去年是两个市场的故事，上半年销售和价格开始强劲，但随着利率上升，下半年呈下降趋势。 “每个人都在寻找加息已经停止并且我们处于稳定时期的信号，”他说。 人们普遍预计加拿大央行将在周三将其关键贷款利率再提高 25 个基点，使其达到 4.5%。 但威尔克斯表示，建筑商和购房者将寻找表明该银行将在本公告发布后一段时间内维持利率不变的评论。 他说，即使有这种迹象，复苏也不会像“拨动开关”。 威尔克斯说：“这将是一段信任期，我们的中央银行政策将遵循这一信号。” 新的单户住宅价格——包括联排别墅、半独立式和独立式住宅的类别——去年下降了 4% 至 175 万加元的基准，高于 11 月份的 174 万加元基准。 到 2022 年，公寓价格同比下降 3% 至 113 万加元。 据为 BILD 追踪销售和价格的 Altus Group 称，12 月的 563 套新房销售创历史新低，仅次于 2008 年 12 月的 488 套。 公寓销售在 12 月出现了最大的同比降幅，与 2021 年相比下降了…

Burlington 的一栋独立屋在里诺中期售出，比 2021 年夏季的售价低了数十万加元。Brampton 的一栋联排别墅的售价比前一年低了约 340,000 加元。 还有一套 Etobicoke 公寓，该公寓于 12 月以比疫情中期低约 60,000 加元的价格购买。 这在 GTA 曾经几乎是不可想象的，但房地产网站Luckyalan.com的数据表明，现在越来越多的人因出售房产而亏损，这是该地区动荡的房地产市场再次出现裂缝的迹象。 Luckyalan.com 的业务发展总监Alan Zheng说：“’售出量低于买入量’的单位数量有所增加，特别是当以占总售出量的百分比表示时。” “我们还看到，在多伦多以外的 GTA 其他地区，这种趋势更为强烈。” 从 2021 年 10 月到 12 月，大多伦多地区只有 51 处房产亏本出售：多伦多 29 处，该地区其他地区 22 处。 这分别仅占已售出房产总数的 0.21%、0.29% 和 0.15%。 在 2022 年同期，虽然整体挂牌量大幅下降，但大多伦多地区仍有 224 处房产售出低于购买量：多伦多 79 处，该地区其他地区 145 处。 这在所有已售出的房产中所占比例仍然相对较低，但已增加至 1.80%、1.59% 和 1.94%。 Alan说，考虑到这段时间价格急剧上涨，这些人很可能是在 2020…

加拿大住房紧缩的长期解决方案是建造更多的房屋，并将这些房屋建在市中心大量未充分利用的土地上。 近几十年来，城市选择了扩张。 一小块土地被分配给高层建筑，而郊区则无休止地扩张。 那是 昂贵的增长：与城市住宅相比，城市为郊区住宅提供服务的成本可能高出一倍以上，从警察和消防到水和下水道。 温哥华上周迈出了一小步，开放了可以建造新住房的地方。 这座城市是高大和蔓延的完美典范。 市中心的半岛上挤满了公寓楼，因此获得了“玻璃之城”的绰号。 它被 1950 年代的独立式住宅所包围。 与其他城市一样，大部分土地基本上是禁区。 根据市政厅的数据，结果是温哥华市一半的土地被 15% 的房屋吞噬。 这与良好的计划背道而驰。 旧社区的学校最终半空， 就像多伦多的情况一样，而快速发展的新社区，例如温哥华市中心附近的奥林匹克村，允许在旧工业用地上建造中层建筑，十多年后没有一所小学。 这些人为限制使房价与更广泛的经济脱钩。 住房稀缺加上人口增长和长期的低利率使房价飙升至平流层。 经通货膨胀调整后，加拿大经济在过去二十年增长了约 50%，而温哥华和多伦多地区的住房也在经通货膨胀调整后至少飙升了三倍（其中包括最近的急剧下降）房价）。 理想的政策解决方案是大改组：废除过时的限制性分区规则，以便可以在城市之间快速建造许多各种类型的新房。 这将结束无休止的审批流程，例如现有所有者反对变更的重新分区。 房子的主人不拥有这个社区，他们也不应该对在他们房子附近建造什么有否决权。 流行语是“缺少中间”的住房。 这是一个正确的想法，但它的含义范围很广，从目前预留给一层到四层公寓楼的地块上的两套或四套住房。 随着住房紧缩的恶化，温哥华和多伦多等城市已经开始接受中间缺失的口号——但仍然过于谨慎。 例如，仍然存在一种强烈的不情愿或断然拒绝考虑为独立住宅社区的家庭提供两居室和三居室的公寓楼。 上周在温哥华展示了这一点：向前迈进，但胆小。 规划人员按照市议会的指示，提出了到明年这个时候允许在全市老旧社区建造更多住房的想法，每块地四到六套住房。 “我们没有有效地或有效地使用我们的土地，”一位高级规划师说。 市长 Ken Sim 称该计划“很棒”。 可以肯定的是，这是正确的方向——更多的住房——以及正确的理念——在整个城市建造住房。 但它是渐进的； 公寓楼仍然位于繁忙的街道上。 这种适度的增加被称为“温和”密度。 十年前，温柔可能就足够了，但今天却不行。 一位温哥华市议员称其为“非常小的一步”是正确的。 加拿大在住房供应方面已经远远落后，经合组织国家的人均住房数量低于平均水平，随着人口激增，城市将进一步落后。 埃德蒙顿、维多利亚和多伦多等其他地方正朝着与温哥华相似的方向发展，但在每个地方的进展都很缓慢。 多伦多可能是最有前途的。 经过几年的研究，John Tory 市长上个月在市议会获得了批准的新模板。 全市范围内的变化旨在对新住宅进行“更宽松”的分区，从主要街道和靠近繁忙商业区的地区到社区。 详细信息正在制定中，预计将于 3 月发布。 关键在于雄心的规模。 好消息是，从多伦多到温哥华的城市终于准备好放宽已有数十年历史的分区限制。 但这不是采取折衷措施或温和密度的时候。…