多伦多地产经纪

三年前，Roger J. Chiasson 进行了反向抵押贷款，此后一天都没有后悔过。 这位 78 岁的老人和他的妻子支付了数千美元来修复他们在巴里的房子，以创造一个可以尽可能长时间居住的家。 但这对夫妇当时面临两难境地：他们退休了，收入固定，但仍然欠债。 就在那时，他们决定仔细考虑反向抵押贷款的想法。 “如果您想留在自己的房子里，这是有益的，我们决定这样做，”Chiasson 说。 “我们只是靠养老金过活，我们不得不问自己，这够吗？” 反向抵押贷款允许 55 岁或以上的房主以贷款的形式获得其房屋的一部分资产，该贷款的利率高于典型的抵押贷款或有担保的信贷额度。 房主可以一次性或按月支付高达 55% 的资产。 但是房主在卖掉房子或死之前不需要偿还贷款。 许多金融专家对该产品持批评态度，因为它会迅速蚕食资产，让房主及其近亲两手空空。 但它在老年人中越来越受欢迎。 根据金融机构监管办公室的数据，2022 年 12 月，反向抵押贷款同比激增 35%。 HomeEquity Bank 高级副总裁 Vivianne Gauci 表示，加拿大最大的反向抵押贷款发行人 HomeEquity Bank 报告称，2022 年新发行的反向抵押贷款金额为 10 亿美元，较上年增长 30%。 那么，如果您遇到现金流紧缩，申请反向抵押贷款是否正确？ 专家说，在考虑之前用尽所有其他选择很重要：虽然反向抵押贷款可以释放一些现金来偿还债务并在家中停留更长时间，但它的价格很高。 利率高于典型的抵押贷款——Chiasson 支付近 10% 的利息——并且每月复利。 Outline Financial 的执行合伙人兼抵押贷款代理人 Jason Friesen 表示，贷方为感兴趣的房主提供在线计算器，以计算他们将支付多少利息。 例如，一位拥有价值 150 万美元房屋的 75…

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一家拥有近 10 亿加元资产的温哥华房地产开发公司陷入财务困境，引发了人们对加拿大第三大城市房地产市场健康状况的质疑。 2 月 6 日，Coromandel Properties 提交法庭文件，寻求其欠债权人超过 7 亿加元的临时保护。 此类备案通常会导致为破产公司指定接管人，其资产可能会重组或变卖以清偿债务。 与该公司相关的两位负责人——郑玉忠和莫俊超——签署了大部分债务，但该公司的形象也因聘请五届温哥华市议员和前市长候选人雷蒙德·路易担任高管而得到提升。 该公司的申请中充斥着公司在 2016 年至 2022 年间为地产开发位置支付高价、借入数百万加元以保留这些开发位置，但无法将其重新开发为更有利可图的用途的例子。 破产成为当地的头条新闻，但至少在房地产开发界，它并不令人震惊。 “市场上有传言，我们一段时间以来就意识到不是我们而是其他贷方表达的担忧。 ……这是一个相当小的社区，”Nicola Wealth 的首席执行官约翰尼古拉说，该公司今年早些时候从温哥华公寓开发位置的合资企业中收购了科罗曼德。 Nicola 先生说，Coromandel 与该公司的 Nicola Wealth Real Estate 部门接洽，寻求“流动性事件”，此前两家公司合作建造了两座 22 层和 14 层的塔楼，拥有 441 套市场出租公寓和 100 套经济适用房。 Coromandel 在其请愿书中表示，市政当局在批准新住房方面的延迟是其无法启动其项目的罪魁祸首。 这是一个热点问题。 最近举行的 2022 年市政选举将包括市长在内的几位现任议员赶下台，这在很大程度上被视为启动住房建设的公投。 也就是说，根据加拿大房屋建筑商协会最近的一项研究，温哥华在大城市中处于中间位置，该协会发现它的平均审批时间为 15 个月。 业内人士表示，从劳动力和建筑材料短缺到市场需求变化等一切因素都可能发挥了作用。 科罗曼德尔还指出了市场的另一个重大转变：利率。 “由于自 2022 年以来利率上升，请愿人难以偿还项目的担保债务，”申请书称。 Coromandel 似乎已经借了超过…

多伦多地区的房地产经纪人表示，他们本月接到了大量客户电话，但到目前为止，很多谈话并没有转化为太多行动。 代理人表示，潜在的买家和卖家仍然担心利率上升和挂牌量不足，他们正在密切关注市场长期平静后的活动迹象。 与此同时，社交媒体上关于高于标价的销售和竞价战的报道引发了人们的猜测，即房地产行业低迷的统计数据背后潜伏着一个火爆的市场。 周三，加拿大房地产协会 (CREA) 的最新报告显示，GTA 到 2023 年的低迷开局拖累全国平均房屋销售量在 1 月份跌至 14 年来的最低点。 上个月，加拿大房屋的平均售价也同比下跌 18.3% 至 612,204 加元，与去年 12 月相比跌幅较小，跌幅为 3%。 鉴于同比统计数据是基于 2022 年 1 月和 2 月的市场峰值，业内预测今年开局缓慢。CREA 预计加拿大房价今年将再下跌 5.9%。 多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 周五预测，今年 GTA 的平均售价将从去年的 119 万加元下降 4% 至 114 万加元。 国家和地方房地产委员会都预计这艘船将在今年下半年开始转向。 Ipsos 在 12 月和 1 月对 TRREB 进行的民意调查显示，在多伦多地区接受调查的人中，有 28% 的人预计今年会买房，高于一年前的 26%。 计划购买的人中约有 46%…

2022 年 4 月 22 日，温哥华格兰维尔西百老汇 1400 街区的建筑工地。议会预算办公室 9 月发布的一份报告显示，去年房价负担能力差距扩大。 人们对新的联邦住房政策是否会抑制投机和提高负担能力表示怀疑。 新的联邦反倒卖税和为期两年的外国购房禁令均于本月生效。 预计这两项举措都不会以导致房地产价格下降或抑制将住房视为商品的方式对房地产市场产生重大影响。 议会预算办公室 9 月份发布的一份报告显示，去年房价负担能力差距扩大。 报告称，温哥华、维多利亚、多伦多、汉密尔顿、渥太华、哈利法克斯和蒙特利尔的平均房价“比 8 月份各自的可负担价格高出 50% 以上。” 该禁令的目的是保护加拿大人的住房供应，在主要市场，住房供应已与当地收入脱钩。 然而，总部位于多伦多的罗恩巴特勒认为，外国买家禁令实际上只是罚款，他是一家大型抵押贷款经纪公司的老板，并且直言不讳地批评逃税等问题。 违反禁令的最高罚款为 10,000 加元，他认为这在物价高昂的温哥华和多伦多是微不足道的。 而众多的豁免使其更加薄弱。 非居民买家已经占据了很小的市场份额。 豁免的人包括长期国际学生和持有临时工作许可证的人、与加拿大公民或永久居民结婚的非加拿大人、具有临时居民身份的人、外交官、难民申请人和一些国际组织。 拥有三个以上单元的建筑仍然对外国投资开放，人口稀少地区的房产以及休闲房产也是如此。 政府可以强制出售财产，以购买时的价格出售。 那些帮助促成购买的人也可能被罚款。 巴特勒先生认为这种不太可能的情况收效甚微。 “所以他们在之后抓住了你 [the sale] 关闭，”巴特勒先生说。 “我们不确定他们将如何监控它，但我们假设他们抓住了你。 你被迫卖掉房子。 这似乎是一项法院命令的交易，某种法院命令，可能需要几年时间才能达到严重程度和强制出售。 “所以你可以继续买下这个地方，你等了 18 个月，他们追逐了你，然后你卖掉它，并支付 10,000 加元的罚款。 这是一种完美的洗钱时机情景。” 巴特勒先生一直在批评社交媒体禁令。 他的另一个抱怨是，该禁令没有解决通过国际学生和其他居住在加拿大但由在国外赚取收入的家庭成员资助的人流入市场的外国财富。 卫星家庭通常在加拿大申报很少的所得税。 在温哥华，代理业主、学生和家庭主妇拥有价值数百万加元的房产。 “现实情况是，流入加拿大的资金中有 95% 来自已经是永久居民的人，”他说。 “他们是外国特工的兄弟姐妹、配偶、后代，他们是通过标准移民协议来到这里的。” 2019…

去年年初，当房地产市场仍然处于高位时，许多人认为他们在奥克维尔的两个住房项目中购买了他们梦想中的房子，他们说他们从未想过房屋价值会跌得如此之低或利率会上升得如此之快。 现在，他们的建筑商 Mattamy Homes 以低数十万加元的价格在同一社区出售相同类型的预建房屋——购买者称此举正在破坏他们本已不可能的财务状况。 他们说他们正面临财务灾难，因为他们的银行评估远远低于他们去年同意支付的房屋金额，这使得他们在今年晚些时候关闭房屋时获得的融资存在巨大缺口年。 “我们陷入困境，”这个房产买家和妻子去年 2 月在 Mattamy 的 开发区为他们的家人购买了两套房屋。 这些房子每套价值246万加元，他们已经为两人支付了约80万加元的定金。 现在他们考虑是否要放弃这笔钱，但和其他买家一样，担心如果他不遵守购买协议，公司会起诉他。 “Mattamy 正在削弱我们。 他们让我们无法完成交易，”他说。 该公司表示，它无法控制房地产市场的波动，并希望买家遵守他们签署的协议。 “双方都没有轻易签署新房买卖协议的条款和条件。 该协议对双方均具有法律约束力。 虽然 Mattamy 与我们的购房者合作，建议资源和转介以帮助他们关闭房屋，但我们签订这些协议是希望它们能够得到执行，”该公司告诉星报。 但周六在 Mattamy 的 售楼处抗议的购房者表示，他们需要建筑商提供某种救济——甚至推迟他们房屋的建设。 “我们处于绝望的境地。 我们准备好失去我们必须失去的东西，但这将对该社区的大多数家庭造成巨大的经济损失，”买家说。 即使他们支付的价格与目前的评估价值没有差距，购房者表示，房价下跌意味着他们无法以去年的预期价格出售目前的房屋，而且他们的抵押贷款成本将更高。 买家表示，他不知道自己应该更多地指责谁——建筑商或加拿大央行在去年 3 月至 1 月期间八次上调其主要贷款利率，此前曾表示 2020 年利率可能会保持在低位直到 2023 年。 另一个买家本应在今年春天关闭 Mattamy 上约书亚溪开发区的一所房子，他说，Mattamy 的新价格结构直接影响他获得抵押贷款的能力。 “大多数贷方只会考虑根据当前销售情况进行评估。 Mattamy 将我们推荐给他们的合作伙伴贷方，他们可能会考虑（借出）我们协议的全部购买价格，但条件非常苛刻，提供的利率可能超过 10%。 否则，他们要求我们自掏腰包弥合这个巨大的差距，这是不可能的，”他说。 艾哈迈德认为，在这种情况下，应该为施工前的购房者提供消费者保护。 他说，如果建筑商将房价降至“合理百分比”（例如 5% 或 10%）以下，或者如果利率上升超过“合理的价值。” “这些因素超出了买家的控制范围，并直接影响他们获得抵押贷款的能力。 因此，在这种情况下的购买协议不应针对他们，”他说。…

在整个 COVID-19 大流行期间，房地产市场蓬勃发展，交易量激增。 在供应有限但对出租物业的需求旺盛的情况下，不仅有更多的人买卖物业，而且平均房价也有所上涨。 在这次激增期间出售房屋的一些房主能够以他们要价的两倍和购买价的两倍以上的价格出售房屋。 对于那些利用高需求并拥有他们愿意放弃的投资物业或出租物业以赚取可观利润的个人来说，这是个好消息。 然而，繁荣最终不得不消退，我们看到房价在 2022 年开始缓慢下降。 如果您刚刚涉足或对房地产投资生活完全陌生，那么火爆的市场既令人兴奋又令人生畏。 现在，即使市场开始放缓，了解市场饱和度也可以帮助您掌握房地产交易并建立您的投资组合。 什么是市场饱和？ 我怎么知道市场是否过度饱和？ 在我们深入讨论市场饱和度之前，我们首先必须定义它是什么。 Investopedia 作者 Marshall Hargrave 说：“当市场上产品或服务的数量最大化时，就会出现市场饱和。在饱和点，公司只能通过从竞争对手或竞争对手那里夺取现有市场份额，通过改进新产品来实现进一步增长。 增加整体消费需求。” 换句话说，它通常也意味着产品或服务的供应高于需求。 当谈到市场饱和时，有两个主要的角度需要考虑：宏观和微观经济。 微观视角着眼于通常由于激烈竞争而无法提供新需求的市场。 另一方面，宏观角度着眼于已经为所有目标受众提供服务并且目前没有任何新客户机会的市场。 一个饱和的市场可能因行业而异。 通常，企业可能会在其能力范围内尝试许多不同的策略来防止达到饱和点。 其中一些策略包括： 降低价格：当产品或服务的价格下降时，客户的市场份额会增加。 削减成本：作为一种渡过难关的方式，企业可能会临时削减成本，直到它可以增加现金流和市场份额。 扩展产品线：在不添加新产品的情况下，公司可以将业务扩展到本国以外的其他地理位置，以接触不同的潜在买家或增加新的价值。 多样化：为了进入新市场或带回老客户，公司可能会重塑品牌或为其商品或服务创造新价值。 开发产品：为了保持对产品的稳定需求，公司可以创造“易碎”的产品，从而吸引买家多次回购。 房地产市场与饱和 了解市场饱和度可以让房地产投资者或房地产经纪人为自己或他们的潜在客户做出战略决策。 房地产投资需要对特定区域的市场和潜在客户的知识和研究。 早在 2020-21 年，房地产市场对单户住宅、公寓、出租物业和其他物业的需求显着增加。 在此期间，可用物业的供应不足以满足这种胃口。 现在，随着住房和租赁市场放缓，可用单元的供应似乎正在慢慢超过买家数量。 这可能表明住房和租赁市场已经饱和，但作为房地产投资者，还有一些其他事项需要考虑。 随着平均房价和利率持续上涨，大多数人都在租房而不是买房。 这意味着有许多潜在的租户和租户正在寻找新的出租单元。 话虽如此，似乎越来越多的投资者希望通过将主要住所的地下室出租给当地市场的大学生来解决自己的债务并建立资产。 其他人购买了另一栋单户住宅作为出租物业以赚取额外现金。 正因为如此，有如此多的投资者和房东希望投资单位、达成交易并出租他们的单位。 如果您是房地产投资者，应对市场饱和的一种策略是明智地选择您决定购买、出售和出租给您所在城市的人们的房产。 同样重要的是，让您的租赁和新房产能够吸引更广泛的人群，以覆盖更多的人。 您还需要了解您愿意在哪些方面做出妥协。 你不想妥协的一件事是你的尽职调查，尤其是房屋检查。 拥有可供出租的优质房屋或房产将提高您作为投资者的声誉。 另外，不要害怕将来进行销售。 如果您持有房产的时间过长，您可能会错失金钱和绝佳的投资机会。 结论 房地产市场不同于其他市场，因为总会有潜在的买家、卖家和租客。…