多伦多地产新闻

在当前经济放缓以及为了应对2025年和2026年即将到期的抵押贷款重置所带来的挑战下，加拿大央行可能需要在美联储之前降息。MRB合伙公司的首席策略师菲利普·科尔默指出，这一措施旨在为经济提供一定的缓冲。去年夏天，科尔默曾引发广泛关注，称加拿大正处于有史以来最大的房地产泡沫之一。然而，他现在表示，尽管房地产市场受到强劲经济的支撑，如果经济开始走弱，加拿大央行可能不得不在美联储之前降息。 此外，加拿大的失业率从5.8%上升到6.1%，加大了加拿大央行可能在6月就开始降息的可能性。蒙特利尔银行的道格·波特，以质疑大流行期间价格上涨是供应问题而非免费资金导致而著称，指出失业数据使加拿大央行处于一个棘手的局面。在此背景下，该央行即将在本周三的政策决策会议上作出下一步行动的决定，并将随后举行新闻发布会。 分析人士指出，尽管加拿大的经济面临挑战，但与美国强劲的经济基础相比，加拿大的经济基础较为脆弱，加拿大央行在考虑利率政策时需要有所区别。此外，加拿大家庭债务水平高，特别是抵押贷款债务，在高利率和高家庭债务的双重压力下，若经济进一步恶化，可能导致严重的后果。 蒙特利尔银行的道格·波特还指出，由于生产率未能跟上工资增长，当前的数据表明，加拿大央行面临的另一个挑战是如何处理即将提高的抵押贷款利率和上升的工资压力，而这可能导致通胀持续存在。 加拿大央行副行长卡罗琳·罗杰斯在3月28日的一次演讲中提到，强劲的生产力有助于保护经济免受通胀压力的影响。然而，面对工资增长和可能的工资-价格螺旋上升风险，这为加拿大央行提出了真正的问题。 总的来说，加拿大央行可能需要在近期降息，以缓解即将到来的经济挑战，尽管这可能导致进口商品价格上涨和通胀上升。在这个不确定的时期，央行的政策选择将对加拿大经济的未来走向产生重要影响。

S&P Global 的数据显示，加拿大的商业活动在三月份收缩。高企的通胀和高借贷成本压制了国内外的消费需求，挑战着加拿大的制造业和服务业部门。然而，随着利率最终下降和全球经济条件可能改善，加拿大的商业活动可能因此受益。 S&P Global 加拿大综合采购经理人指数（PMI）在三月份微降至47.0，从二月的47.1稍微下降。（低于50表示收缩。）这标志着加拿大商业活动连续第十个月收缩。制造业和服务业部门的活动在三月份均有所减弱，这表明在金融条件仍然紧张的情况下，加拿大经济可能有些不稳定。加拿大服务业部门的活动在三月份收缩，这是连续第十个月的缩减。新订单持续下降，服务提供商因成本上升而运营利润缩水。在需求减缓中，就业增长也有所下降。本周早些时候，S&P Global 报告称，加拿大制造业部门在三月份连续第十一个月收缩。业绩持续下滑的主要原因是新订单和产出的疲弱。 在美国南部，美国的商业活动在三月份扩张，但速度较二月放缓。这种放缓反映了美国和全球范围内需求相对较弱的情况。尽管如此，制造业和服务业部门在三月都有增长。 S&P Global 的数据表明，加拿大经济可能并未站稳脚跟。持续的通胀压力减轻和相对疲弱的经济活动可能会促使加拿大银行开始降低利率。全球商业活动仍然相对疲弱，因为消费者面临着紧张的财务状况。市场参与者期待降低利率能够激发更强的需求，这可能会改善商业活动。

在深入探讨温哥华房地产市场的细节时，尤其关注公寓和独立产权房屋（Freehold）市场的数字对理解当前形势至关重要。公寓市场和独立产权市场在过去一年内表现出明显不同的趋势。根据最新数据，整体销售量比长期20年平均水平低28%，显示出市场需求的减弱。新挂牌量同样比20年平均水平低11%，而库存情况在不同类型的房产之间存在显著差异。 独立产权房屋市场的库存继续保持在极低水平，尤其是入门级别的独立屋，很多时候都设有报价日，引起了激烈的竞标，尽管当前抵押贷款利率为5.2%。这表明，即便在高利率环境下，需求依然旺盛，推动了价格的上涨。与此同时，公寓市场尤其是在市中心的部分，由于投资者寻求出售物业，以及租金收益的减少，库存水平较高，新挂牌量也更为活跃。 关于利率，当前加拿大央行的政策和市场预期正处于关键的转折点。尽管今年初市场普遍预期央行将会下调利率，希望通过降息来刺激经济，但美国的强劲经济数据和加拿大内部的经济情况使得这一预期受到挑战。特别是考虑到美国经济的持续强劲可能会对加拿大产生溢出效应，保持债券收益率和固定利率抵押贷款利率在较高水平。 预测利率的未来走势总是充满不确定性，但从当前情况来看，预计短期内利率可能会保持稳定。尽管加拿大央行可能有意愿通过降息来支持经济，但全球经济环境和美国的政策走向将对加拿大的利率决策产生重大影响。因此，对于那些考虑在当前市场上买卖房产的人来说，重要的是要准备好应对一个更加复杂和不确定的利率环境。 总的来说，温哥华房地产市场正处于一个转型期，公寓市场和独立产权市场的差异，以及利率的不确定性，都要求投资者和购房者进行更加细致的市场分析和谨慎的决策。未来几个月的政府政策动向和经济数据将对市场产生重要影响，值得持续关注。

最新发布的房地产市场数据显示，市场正逐渐转向买方有利。这一消息得到了一份新报告的印证，报告指出，尽管市场上的卖方数量增加，但买方由于预算限制，对价格的竞价能力有限，从而导致买卖双方陷入对峙。市场数据似乎在某种程度上证实了这一趋势，市场迅速转变为更加有利于买方。 然而，另一份广泛引用的报告声称，购房者面临前所未有的困难，但实际情况可能并非如此。本文将重点讨论3月份的房地产数据，分析市场的变化，探讨报告及可负担性问题，然后讨论这一切对即将到来的春季市场的影响。 接下来，让我们来看看数据。3月份的基准价格显示，代表最受欢迎的房屋特征集的家庭价格上升。2月份的基准价格为587,400加元，到3月份上升了大约15,000加元，达到602,500加元。尽管基准价格月增15,000加元，但与去年同期相比仅上升了约10,000加元。同样，平均房价也有所上升，尽管增幅更大。2月份的平均价格为640,000加元，到3月份上涨了近30,000加元，达到632,000加元。中位数价格也有所上升，虽然幅度不大。记住，中位数价格指的是一半的房屋售价高于该价格，而另一半低于该价格。2月份的中位数价格为585,000加元，到3月份略有上升，超过4,000加元，达到589,500加元。 尽管价格上涨，但房屋仍然以低于要价的价格售出。如果我们看销售与挂牌价格比率(SLPR)，这一比率衡量房屋成交价与挂牌价的高低。2月份的SLPR为98.9，到3月份仅略有上升至99.2。这意味着，平均而言，房屋的成交价格大约低于挂牌价的8%。 加之，市场上的库存量相对于需求量增加，如果我们看看存货月数(MOI)，这一衡量标准是假设不再有新房源上市，将完全售罄房屋所需的时间。2月份的MOI为2.3，3月份上升到2.4，远高于去年3月的1.7个月。 特别值得关注的是供需关系，或销售与新挂牌比率(SNL)，这一比率比较了市场上新挂牌的房源数量与销售量。根据银行的说法，SNL在40至60之间表明市场平衡，较低的数字则表明市场正在转向买方有利。2月份的SNL为63，技术上是卖方市场，但在3月份下降到54.7，这是自2015年3月以来最低的SNL，预示着市场正在发生变化。

加拿大银行监管机构即将对高负债借款人能够获得的抵押贷款数量施加新的限制，这一举措预计将对国家的房地产和抵押贷款市场产生重大影响。在对金融稳定性和住房可负担性日益担忧的情况下，据一家全国性新闻媒体报道，做出了这一决定。 即将到来的规定旨在限制抵押申请人的债务收入（DTI）比率，禁止银行发放超过借款人年收入4.5倍的贷款。此举针对的是抵押贷款市场的相当一部分，特别是那些由于首付20％或以上而不需要保险的贷款。根据2023年第三季度的数据，保险贷款约占所有抵押贷款的28％，这表明新规将影响市场的大多数。 这一监管变化背后的意图是为了缓和借款人的购买力，有可能减缓近年来加拿大房地产市场特有的激增房价。行业之前对这些限制的实施被延迟松了一口气。然而，随着它们现在即将到来，关于它们的影响有广泛的猜测。 包括欧洲中央银行关于爱尔兰实施类似DTI限制的研究在内的研究表明，此类措施确实可以帮助冷却房地产市场。爱尔兰的案例显示，购房者通过降低购买价格来适应，这与限制措施相结合，即使在供应危机中，也有助于缓和房价上涨。 随着月底的临近，房地产界急切地等待着最新的房屋数据，预计将揭示当前市场动态和新的抵押上限潜在效果。虽然这些变化预计将限制借款能力，尤其是随着利率的波动，但也有证据表明它们可能导致更稳定，甚至是降低的房价。 这些规定将如何执行的具体细节尚未完全公开，银行监管机构尚未就泄露事件正式发表评论。预计银行将在管理超出设定阈值的贷款方面有一定的自由裁量权，可能会考虑借款人的信用评分和流动资产。 虽然这些新规则的直接影响可能不会很大，但它们的引入标志着旨在确保加拿大住房市场长期健康的政策重大转变。随着情况的发展，房地产领域的各方利益相关者被建议保持关注，并考虑这些监管调整对市场趋势和住房可负担性的更广泛影响

在最近的一系列政策调整中，加拿大政府及相关监管机构对移民、住房市场和贷款政策进行了显著的更改，这些更改预计将对国家的人口增长、房地产市场以及公民的贷款能力产生深远影响。 首先，移民政策的调整将对加拿大的人口增长产生重要影响。过去两年，加拿大每年通过移民增加了约1.2百万人口。然而，根据最新政策，移民数量将被限制，以实现更可持续的增长率。具体而言，政府计划将非永久居民的比例从当前的6.2%-6.3%降低到5%。这一改变意味着未来几年内，加拿大的人口增长速度将从目前几乎百年来最高的年增长率3.2%显著下降至0.8%，然后趋于稳定。这种减缓的人口增长对于住房市场、公共服务和基础设施规划都有重要影响。 在贷款政策方面，加拿大银行监管机构宣布将实施新的贷款与收入比例限制，以减少过度借贷风险并控制房价上涨。新规定将限制银行贷款金额，使之不得超过借款人年收入的四倍半。这一措施针对的是当前约12%的新抵押贷款，其贷款与收入比例超过了四倍半。这一政策的实施预计将减缓房价上涨速度，并对高杠杆贷款行为产生抑制作用。此外，监管机构还指出，在疫情高峰期间，超过26%的新贷款的贷款与收入比例超过了四倍半，显示了市场对此类限制的迫切需求。 对于BC省的房产转售税，政府已明确了新的规定，旨在减少短期内为了利润而进行房产转售的行为。特别是，对于预售和转让交易，政府将根据与开发商签订的预售合同日期来确定税务处理方法。这意味着如果购房者在2021或2022年与开发商签订了预售合同，并在2025年完成交易，则在2025年出售该房产时将免于缴纳20%的转售税。然而，如果是在房产完成之前转让合同，则这种转让将不免税。 这些政策变化体现了加拿大政府在管理经济增长、住房市场稳定性和移民流入方面采取的更为审慎和预防性的措施。通过调整移民政策以减缓人口增长，实施贷款与收入比例限制以减少过度借贷，以及调整房产转售税以遏制短期内的投机行为，政府希望能够在保持经济活力的同时，确保更加平衡和可持续的发展。这些举措的最终效果仍需时间来验证，但它们无疑将对加拿大的经济和社会布局产生长远影响。

在加拿大银行的一项重要公告中，副行长Tony Grell澄清了中央银行的货币政策计划，透露了量化紧缩结束或潜在资产购买的可能恢复计划预计将于2025年实现。这一声明对一些市场分析师来说是一个惊喜，包括那些原本预期紧缩周期将更早结束的RBC分析师，特别是由于最近在隔夜回购市场观察到的紧张情况。 Grell的讲话备受期待，因为它代表了加拿大银行就1月份目睹的隔夜回购市场压力问题的积极参与。除了讨论回购市场的挑战外，Grell还讨论了接收总督拍卖过程的更新和政府购买抵押债券及向银行贷款的举措，强调了政府在从银行购买债务中的作用。 讨论着重介绍了量化紧缩（QT）的概念 – 一个旨在通过量化宽松（QE）在疫情期间注入市场的流动性进行撤回的过程。QE期间，加拿大银行购买了数千亿加元的政府债券，以促进低息贷款。相比之下，QT旨在通过减少货币供应来撤回这种流动性，以管理通货膨胀。根据Grell的说法，当银行的结算余额下降到目标范围20亿到60亿加元时，QT将达到其结论，预计将在2025年发生。 Grell还强调了维持结算账户平衡的重要性，以确保央行政策利率的有效性并最小化隔夜市场利率的波动性。这种平衡背后的理念是促进金融机构之间的流动性管理纪律，避免过度宽松的流动性可能导致的财政不负责任。 此外，Grell强调了加拿大银行可能考虑提前结束QT的某些条件，包括对流动性短缺的担忧、来自常备流动性设施的资金需求，或隔夜回购利率的持续压力。 银行在1月份以显著的隔夜贷款发行作为对回购市场不寻常压力的回应，并不主要归因于正常化过程中流动性的下降。这一干预措施，连同政府恢复的拍卖活动和债券购买计划，展示了一种全面的方法来稳定市场条件并有效管理流动性。

加拿大房地产协会(CREA)最近发布了2月份的全国销售数据，揭示房地产市场正处于停滞状态。尽管有媒体声称市场即将回暖，但实际情况与乐观的预测并不完全吻合。“市场即将起飞，而加拿大人错过了还款”，这种说法显然有所出入。确实，这似乎反映了当下的现实——尽管房地产行业表示市场即将好转，加拿大银行的可能降息也在预期之中，但债券市场等其他指标显示的情况却不尽相同。加拿大银行发布的金融脆弱性指标也提供了对加拿大房地产市场当前状态的快照，揭示了房地产行业的说法与实际发生的情况之间存在脱节。 首先来看基准价格，这是一个代表最受欢迎的房屋特征集合的价格点。2月份，基准价格从79,000降至79,500，下降了0.4%。这一轻微的下降吸引了媒体的大量关注，因为这是近五个月以来首次未见基准价格大幅下跌。CREA的首席经济学家肖恩·卡特对价格下降速度的放缓表示印象深刻，尽管这种放缓是在前一个月价格下降了1.3%之后突然出现的。 接着，简要分析销售量，自上月以来下降了3.1%。实际上，销售量并不出色，与疫情前的2月份相当。库存月份指标，作为衡量供需的一种方法，显示如果没有更多房屋投放市场，加拿大售罄所有在售房屋所需的时间从1月的3.7个月略增至上月的3.8个月。销售与新上市比率（SNR）的下降，从2月份的58.3降至55.6，也显示了相对库存量的增加。 尽管CREA和媒体强调基准价格下跌的放缓，但从市场的库存量与需求对比来看，市场实际上正在放缓，并且与往年2月份相比，放缓趋势更为明显。加拿大银行的消费者预期指标显示，消费者预期未来12个月内房价上涨幅度为4.84%，与疫情前的预期水平相近。 总体来看，尽管CREA和媒体宣称春季房地产市场即将回暖，但现有数据并不支持这种观点。既不符合CREA自己的数据，也不符合加拿大银行的数据。虽然加拿大的通胀数据近期表现好于预期，但如加拿大银行行长所言，短期数据不能构成长期趋势。尤其是在美国的压力可能导致利率长时间保持高位的背景下，春季市场的表现仍然充满不确定性。

租赁物业销售过程中，我们会遇到了一系列典型的挑战和决策点。此过程展示了房东与租客之间在物业销售期间可能出现的复杂互动，尤其是在租赁协议转为按月出租的情形下。 首先，重要的是要了解，在安大略省等地区，一旦租赁期限结束，租约自动转为月租形式，这时，房东若想出售物业，并不能因此为由强制驱逐租客。如果物业的潜在买家计划自用该物业，房东必须通过合法途径通知租客，通常是提供N12通知，即为购买者或房东自用而结束租约的通知，并提供一个月的租金作为补偿。 然而，不稳定的市场条件，例如COVID-19疫情期间的不确定性，加剧了这一过程的复杂性。在这种情况下，一些租客可能会拒绝搬出，即使收到了合法通知。因此，房东和租客之间的“现金换钥匙”协议变得更加常见。这类协议涉及房东支付一定金额给租客，作为鼓励其自愿搬出的补偿。 出售租赁物业时，判断潜在买家是否可能是投资者并希望保留租客，或是否计划自用物业并可能需要空置交付，是一个关键步骤。在后一种情况下，“现金换钥匙”协议可能成为谈判的一部分。然而，这种协议的提出和接受过程可能充满挑战，尤其是当租客的期望与房东或买家的能力不匹配时。 通过此类情形的分析，我们可以提取几个关键教训： 沟通与透明度：有效的沟通是解决租赁物业销售过程中出现的挑战的关键。房东应该清楚地与租客沟通其意图，并尽可能提前开始讨论可能的搬迁补偿。 法律与程序：了解并遵守相关的法律和程序对于确保过程顺利进行至关重要。这包括正确的通知程序和可能的补偿安排。 灵活性与协商：在租客和房东之间寻找双赢的解决方案通常需要灵活性和开放的协商态度。在某些情况下，考虑到最坏情况并据此制定计划可能有助于找到满足双方需求的中间地带。 总而言之，出售租赁物业是一个复杂的过程，涉及多方利益的平衡。通过采用合适的沟通策略、遵循法律程序，并在必要时灵活协商，可以有效地管理并解决过程中可能出现的问题。

今天早上，所有的目光都集中在加拿大统计局，因为它即将发布2月份的加拿大通胀数据。大多数经济学家预计，加拿大的通胀率将达到3.1%。然而，我们在今天早上8:30得到了答案，加拿大的通胀率出乎意料地低于预期，仅为2.8%。这确实是个好消息，因为经济学家此前预计回归2%的通胀率将是一段颠簸的旅程，高能源成本阻碍了加拿大银行降息的能力。而今天我们收到的意外好消息无疑会促使人们呼吁加拿大银行明天降息。然而，来自美国的高于预期的通胀数据可能会使加拿大银行在未来几个月内降息的努力变得复杂。 今天，我想审视2月份的加拿大通胀数据，并探讨那些可能使加拿大银行的工作复杂化的来自美国的因素，然后讨论一些未来的影响。加拿大银行自己的利率决定将在几周内发布，我们将在此频道上更新该决定及随后的新闻发布会。如果您想获得这些更新，请点击喜欢并订阅。 就数据而言，如前所述，加拿大的通胀率出人意料地达到了2.8%，主要是由于通讯服务、食品购买和互联网接入的通胀率下降。推高价格的主要因素是抵押贷款利息成本、租金、食品、电力和汽车保险，而电话服务、互联网、房主更换成本（即房价）、天然气和男装引领了下降。真正的好消息是，加拿大银行在决定是否降息时使用的核心通胀率也远低于预期，CPI中位数从3.3%下降到3.1%，CPI裁剪从3.4%下降到3.2%。2月份核心通胀率的意外放缓，使得至少在6月份降息的前景看起来更加乐观，因为自去年6月以来的核心通胀率现在大约为2%。因此，如果从现在到6月价格不再上涨，那么核心CPI将恰好位于2%的水平。 随着数据发布，债券收益率立即下降，但与上周美国发布的高于预期的通胀数据之前相比，仍然保持较高水平。如前所述，预测美联储今年将能够迅速降息的赌注正在被收回。在2023年12月，市场预测美联储将降息六次，而美联储表示将降息三次。这些降息赌注正在被大幅收回，一些机构如摩根大通预测美联储今年只会降息两次。美国的通胀证明比许多人预期的更为顽固，2月份因高租金和高汽油价格而出人意料地上升。尽管如此，你并不真的看到来自美国的呼吁美联储停止考虑住房成本，不像我们在加拿大这里看到的那样。尽管如此，美国的通胀加剧使一些人预测，美联储不会像许多人预期的那样快速和大幅度地降息，这可能对加拿大经济产生实质性影响。过去一周加拿大元相对美元下跌，同时随着对加拿大债券和因此对加拿大元的需求相对于美国的下降，美国国债收益率上升。至少就目前而言，美国债务被视为世界上最安全的债务，如果美国保持更长时间的高利率，那么将增加购买美国国债的美元需求，从而提高美元相对于加元的价值。 美国可能需要保持较长时间的高利率，这对加拿大元产生了下行压力，这对加拿大银行来说是一个主要问题。我们都清楚地知道，加拿大经济正在减弱，压力迹象日益增多。与此同时，美国经济的表现远远超过了许多人的预期，杰米·戴蒙最近甚至称其为“有点繁荣”。因此，虽然加拿大银行可能希望降息，但如果美国的通胀继续上升，它将受到限制。如果在美联储保持紧缩政策的同时，加拿大银行放宽政策、降息，那么这将对我们的货币施加更大的下行压力，使进口商品变得更加昂贵，从而推高通胀。加拿大银行副行长罗杰斯几乎在一年前的今天就表示过，如果我们的货币相对于我们的主要贸易伙伴国的货币贬值，那么进口到国内的商品就会变得更加昂贵，这可能会推高通胀。如果发生这种情况，那么将不得不将其纳入我们的预测中。 此外，考虑到即将到来的美国总统选举的背景，这本身就是一个问题，更甚。去年11月，我曾指出，一些常见的论调，即我们会因为美国联邦选举而看到利率下调的论调，是荒谬的，因为过去30年来没有任何证据表明，在总统选举之前，美联储会降息，在加拿大也没有这样的证据。然而，现在看来，美联储在6月份降息的可能性只有50%，美联储在选举前降息的时间正变得紧迫。如果美国的通胀数据继续显示出持续的坚挺，而美联储在6月无法降息，那么在11月的总统选举之前，它只有两次会议的机会。如果鲍威在这两次会议中的任何一次降息，这将被视为高度政治化的行为，将被视为对现任政府的支持信号。虽然鲍威是否偏爱任何候选人是可以争论的，但中央银行确实关心的是保持其独立性，更准确地说，是保持其独立性的感知，以免失去人民的信任。 总之，尽管今天早上来自加拿大统计局的消息是好消息，加拿大的头条通胀率至少现在是下降的，我们确实有碳税增加、中东及其他地区不稳定性等因素即将出现，但头条通胀和核心通胀都在下降，这正是加拿大银行希望看到的。然而，正如我们在债券市场中清晰地看到的，加拿大利率故事受到外部影响，特别是来自美国的影响，这对我们自己的经济和中央银行的工作影响更大，超过了我们自己的通胀率或经济发展