多伦多地产经纪

加拿大金融监管机构上周警告银行，固定还款可变抵押贷款可能会给房主带来“永久抵押贷款”。 这并不是监管机构第一次对此类抵押贷款发出警报，并质疑其是否对消费者造成弊大于利。 金融机构监管办公室 (OSFI) 主管上周五在道明证券金融服务会议上表示，他们正在提高固定还款可变抵押贷款的资本要求，这意味着大型银行和抵押贷款保险公司将需要更充足的资本来应对风险较高的情况。 浮动利率抵押贷款有两种类型。 可变利率可调整抵押贷款是指利率与加拿大央行隔夜贷款利率同步上升或下降的抵押贷款。 固定还款可变抵押贷款的利率也会调整，但每月还款额保持不变，摊销期（还清抵押贷款所需的时间）随着利率上升而延长。在加拿大央行快速加息期间，固定还款浮动利率抵押贷款引起了人们的关注，因为一些房主的摊销期限自动延长至长达 90 年。 在某些情况下，人们会在报表上收到无穷大符号，让人觉得他们拥有“永久抵押贷款”。 OSFI 发言人在一份电子邮件声明中表示，目前，20% 的未偿还抵押贷款是固定付款变量。该发言人表示，在大流行期间，利率较低，固定付款变量变得“更加普遍”，其中大部分贷款将于 2026 年和 2027 年到期。“2027 年，所有到期贷款中近一半是固定付款可变贷款。” ”。 抵押贷款的标准摊销期限为25年。 专家表示，在这两种可变利率产品中，四家主要银行：加拿大皇家银行 (RBC)、加拿大帝国商业银行 (CIBC)、道明银行 (TD) 和蒙特利尔银行 (BMO) 只提供固定支付版本。 加拿大皇家银行不允许在收购时或现有抵押贷款中出现负摊销， 虽然有些贷款的摊销期限超过 30 年，但这是由于客户达到了触发利率（仅支付抵押贷款利息），因此加拿大皇家银行会增加客户的每月还款额，以确保抵押贷款不会出现负摊销。道明银行的一位发言人表示，客户会被告知其摊销期限是否已延长，如果客户发现还款额过高，则可以在续约时提供债务重组、延期付款或只付利息的服务。 持牌抵押贷款经纪人表示，固定付款可变利率抵押贷款最大的担忧是，当需要续签时，借款人将需要返回到合同摊销期，这将导致付款冲击 每月付款经常激增。一些房主的贷款与价值比率为 100%，这意味着他们的房屋没有净值，因此违约风险最大。“OSFI 的目标是保护银行系统，但在此方面过于谨慎, 监管机构正在努力保护银行免受此类借款人的侵害。抵押贷款经纪人想知道银行是否没有留意 OSFI 关于固定付款可变抵押贷款的警告。“这种情况已经持续了几个月，到目前为止，银行还没有改变产品，也许 OSFI 认为他们现在会看到修改后的产品。”

加拿大央行连续第四次会议维持政策利率不变，并首次明确表示，如果经济发展符合其预测，则无需再次加息。 周三，由行长蒂夫·麦克勒姆 (Tiff Macklem) 领导的政策制定者将基准隔夜利率维持在 5% 不变，这一暂停是市场和彭博社调查中经济学家普遍预期的。 官员们表示，数据显示经济增长已陷入停滞，且短期内仍将保持缓慢，这将有助于明年通胀率回到央行2%的目标。 麦克莱姆在新闻发布会上致开幕词时表示，“大家一致认为将政策利率维持在 5%。” “如果经济发展与我们今天发布的预测大致一致，我预计未来的讨论将是我们将政策利率维持在 5% 的时间多久。” 更为温和的沟通表明，银行官员认为过去的加息——不到两年的时间加息了475个基点——足以平息通胀。 这可能为未来几个月降息打开大门。 行长重申需要平衡过度紧缩和紧缩不足的风险，但也警告说，如果新的事态发展推高通胀，政策制定者不排除进一步加息的可能性。 尽管如此，该银行删除了之前政策声明中表示仍准备再次加息的措辞。 麦克勒姆告诉记者，政策制定者一致认为现在谈论降息还为时过早。 我们对潜在通胀的持续存在感到担忧。 这意味着现在讨论降低政策利率还为时过早， 州长补充说，提供具体的削减时间表会给加拿大人带来“错误的精确性”。 他表示，官员们更担心通胀上行风险，而再次加息的风险“不为零”。 消息公布后，加元大幅下跌，纽约时间上午 11 点 32 分，兑美元汇率为 1.3482 加元。 基准2年期国债收益率当日下跌约1个基点至4.037%。 加拿大帝国商业银行经济学家艾弗里·申菲尔德表示：“加拿大央行尚未准备好、愿意或有能力减息，但暗示今年晚些时候将降息。” 在给投资者的报告中表示。 Shenfeld表示，行长的言论代表了“鸽派倾向”，但仍然与CIBC要求在6月份首次降息以及今年降息150个基点的呼吁一致。 蒙特利尔银行加拿大利率和宏观策略师Benjamin Reitzes在电子邮件中表示，从政策声明中删除再次加息的威胁显然表明加息已经结束。 “无论如何，我不确定是否有人真的认为这种威胁是可信的. 软着陆 该行在声明中表示，官员们希望看到核心通胀“进一步持续宽松”，并将继续关注经济供需平衡、通胀预期、工资增长和企业定价活动。 其预测显示，经济目前处于“适度的供给过剩”状态，并将今年的经济增长预测从 0.9% 下调至 0.8%。 尽管如此，加拿大央行的基本预期仍然是软着陆，经济增长将在年中左右回升。 官员们预计，2024 年上半年通胀率将保持在 3% 附近，然后到年底降至 2.5% 左右，并在明年回到央行 2% 的目标。 12月份消费者价格指数年增长率加速至3.4%，并在过去33个月中有32个月保持在央行目标运行区间3%的上限之上。 加拿大央行首选核心指标的一项备受关注的指标也出现飙升。 该行在货币政策报告中表示：“在预测期内，经济中持续的供应过剩将继续对价格构成压力，企业定价行为和通胀预期逐渐恢复正常。” 该银行表示，工资增长仍以每年…

经济学家表示，联邦政府对国际学习签证的临时上限可能会为加拿大过热的租赁住房供应提供一些“暂时缓解”，但还必须解决导致住房负担不起的其他因素，以降低加拿大的租金。 周一，政府宣布将限制外国学生及其配偶获得工作许可证，作为旨在限制和制止滥用加拿大国际教育计划的新措施的一部分。 它还证实，加拿大将对国际学习许可实行两年上限（《星报》周五首次报道了这一消息），目标是在 2024 年将发放的数量比 2023 年的水平减少 35%，达到 364,000 个。 “这可能会带来一些暂时的缓解，”加鼎银行加拿大经济高级总监表示。 “但这并不能解决问题。” 总监表示，虽然加拿大留学学生集中在特定的城市热点地区导致了大多伦多地区的租金成本上涨和住房供应紧张，但巴特利特表示，住房挑战早在国际学生涌入之前就已存在，而且还有许多其他因素导致住房成本过高。 “自全球金融危机以来，加拿大的负担能力一直在下降，”总监说。 他补充说：“甚至在过去一两年来加拿大的非永久居民大幅增加之前，我们长期以来一直长期供应不足。” BMO首席经济学家称，考虑到加拿大的住房负担能力问题，这一上限是“适当的一步”，但不太可能导致租金突然下降。 “我怀疑明年通胀会温和，但我不认为租金会朝另一个方向发展并实际下降，”首席经济学家说。 在加拿大，移民推动的人口增长超过了可用住房的增长，对租金价格造成压力。 多伦多知名地产经纪Alan Zheng认为, 12 月份加拿大出租单元的平均要价创历史新高，为每月 2,178 加元，同比上涨 8.6%。 住房和基础设施部长周一表示，现在预测签证上限将如何影响住房成本还为时过早，但表示这可以“减轻压力”，尤其是租金成本。 政府希望此举能够对皮尔地区等许多国际学生就读的地区产生更大影响。 过去几年国际学生大量涌入，人们所承受的压力最终可能会有所缓解。 当前的经济适用房危机和生活成本上升导致许多国际学生难以获得就业和住房，其中一些人转向食品银行。 随着省级资金的减少，高等教育机构已转向国际学生作为收入来源。 雇主们也已经习惯了不断供应学生来填补快餐店、零售、仓库、工厂和零工等低薪工作的情况。 此举至少在短期内可能会减缓对租赁住房的需求，而租赁住房的需求正在推高价格，从而使该国有时间增加住房数量。 例如，多伦多大学等大学和学院或汉密尔顿麦克马斯特大学周边的社区和社区可能会立即得到一些缓解。 “我们可以看到，在地方层面，这可能会产生一点影响，目前我们还不确定在更宏观的层面上这会带来多大程度的改变。” 但如果政府决定取消上限，这可能会给予更多的时间来建造更多的学生宿舍，并能够容纳更多的学生。 西部大学政策专家兼经济学家限制国际学生签证的举措表示赞赏，称这是加拿大为快速解决住房危机所能做的“最重要的事情”。 租金问题不仅仅是高移民人数造成的。“虽然全国各地的租金以两位数的速度增长，但很多人可能会说这都是移民造成的，但事实并非如此，”他说。 “我们现在还生活在非常高的利率和非常高的通货膨胀环境中，房东不仅提高租金以满足需求，而且还承担支付抵押贷款的更高成本 ”。 “这是一个持续存在的问题，最近人口的快速增长加剧了这一问题。” “这项政策并不能解决这个问题。”

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加拿大对外国购房者的禁令让非加拿大籍的运动员和高管对该国的投资产生了抑制作用，这是多伦多豪华房屋销售目前步伐缓慢的原因之一。多伦多曾经繁荣的1000万至2000万加元房产市场已经显著冷却，现在这类房屋的销售平均需要112天，而一年前仅需40天。 外国购房者禁令是这种转变的主要因素，因为这些购房者过去通常是利润丰厚的市场细分的主要客户。渥太华于去年12月公布了《禁止非加拿大籍人士购买住宅物业法案》，该法案从2023年1月1日开始生效，为期两年。违反禁令将面临10000加元的罚款，尽管有一些特定的例外情况。 该法案的主要目标在自由党政府的2022年预算中宣布，并在其网站上做了总结。 “作为一项暂时措施，以帮助稳定COVID-19后的住房市场，未来两年内，我们将禁止外国资金购买加拿大的非休闲住宅物业，除非确认这次购买是为未来两年内的就业或移民。”自由党政府在其网站上表示。 “这还将使我们能够与省份和市政当局合作，制定一个更好地监管外国购房者在加拿大住房市场中发挥作用的框架，以确保这些资金不会妨碍加拿大人获得和使用住房。” 该法规生效后不久，进行了几次修订，以提供一些例外情况，允许某些类型的临时工人购买房屋，尽管他们没有加拿大公民身份或永久居民身份。对购买空置土地的禁令也被取消，使非加拿大籍人士，包括外国投资者，能够购买空置物业用于潜在的开发目的。寻求投资住宅物业开发的商业实体也获得了例外。 加拿大政府在实施禁令时表示，他们已经与政府合作伙伴、利益相关者和加拿大人进行了咨询，以制定这些法规。 尽管一些专业人士可能符合对外国购房者的禁令的例外条件，但由于省级税收的影响，他们仍面临挑战。例如，安大略省实行25%的非居民投机税，阻碍了许多专业人士在加拿大工作期间投资房地产。 “整个过程变得非常繁琐和昂贵, 即使你雇佣律师处理所有问题，这也是一笔额外的开销。为什么有人愿意处理这些问题，而不是去另一个国家，在那里你无需做任何处理，并受到欢迎？” 禁令的后果也延伸到房地产以外的领域，因为它可能潜在地对希望吸引顶级全球人才来加拿大的企业造成摩擦，曾经被吸引投资加拿大房地产的高净值专业人士现在别无选择，只能在逗留期间租房，因为购买房屋在经济上不可行。 “我们有很多运动员和高管因为政策原因选择租房而不是购房。”她说。“首先，即使他们有工作许可，投机税仍然是一个巨大的障碍。至少在多伦多，你必须提供定金、4%的土地转让税以及25%的投机税。” 人们越来越多地选择租赁这些物业，导致对多伦多已经有限的租房市场产生了重大影响。这种连锁反应正变得非常明显，加剧了我们的租房市场的挑战。 对于加拿大这样的小型开放经济和贸易国家来说，如果类似的政策针对加拿大人实施，比如佛罗里达出台政策，不允许外国人在他们的地区购买住宅房地产，加拿大人会大声抗议。然而，对于加拿大对他们实施相同限制，我们却认为没什么问题。