RE/MAX Realtron 资深地产经纪人 Alan Zheng 受邀分享他对当前加拿大经济形势及房地产市场的深入看法。作为活跃于大多伦多地区的顶尖经纪人，Alan 多年来一直密切追踪宏观经济动向和本地房市变化。他指出，近期加元贬值、通胀回升，以及关税政策的潜在影响，正逐步改变市场走向，影响购房者和投资者的决策。 通胀意外上升，央行面临抉择 Alan 指出，最近公布的通胀数据出乎市场预期，升至 2.6%，远高于原本预测的 2.3%。除了 GST 折扣结束，他强调还有两个重要原因：第一，工业品出厂价格上涨，显示原材料成本在上升；第二，加元汇率走低，推高进口成本。此外，加拿大小型企业在一项月度调查中普遍表示将提高产品价格，这些迹象都预示着核心通胀压力正在加剧。 面对这种局势，加拿大央行处于两难：一方面需要降息刺激经济避免硬着陆，另一方面又担心进一步刺激将推高通胀。Alan 预测央行仍会在上半年降息，政策利率可能降至 2%，但不会更低，预计今夏房贷利率可降至 2%-3% 左右，但不可能回到2021年那种1%以下的超低利率。 关税暂未直接推高物价，但影响开始显现 目前，美国对加拿大的关税主要由美方买家承担，对加拿大本地物价暂时没有直接影响。但 Alan 提醒，如果未来加拿大采取报复性关税，则可能推高进口物价，从而加剧国内通胀。 此外，很多企业在关税落地前就已提前调价，以减少冲击或提高利润，这种“预期型通胀”也会传导到市场。他指出，从 2023 年 11 月起，通胀预期就明显上升，企业信心开始下滑，这种市场预期变化已经在数据中体现出来。 消费者信心低迷，房市成交显著下滑 Alan 指出，自特朗普再次当选后，加拿大消费者信心显著下滑，尤其在“第51个州”言论及贸易摩擦升级后更是雪上加霜。2 月全国房屋销售出现大幅下跌，主要城市成交量下滑 10%-15%，这反映了全国性的不确定感。 虽然央行可能降息，但他强调，这次不会重现 2020-2021 年的购房热潮。购房者更理性，也更加观望，尤其是在利率未明显下降、通胀仍居高不下的背景下。 预售市场陷入停滞，新建项目或大幅缩水 Alan 提醒，当前预售市场几乎“冻住”，开发商若无法预售 70% 以上的单位，将很难取得建设融资。他预计 2025 年起新公寓开工量将显著下降，而目前支撑开工数量的，主要是政府鼓励的出租型住宅。 值得注意的是，目前全国在建的 purpose-built rental（专为出租建造的项目）数量已占全年新建住宅的一半，创下 35 年来新高。但如果未来人口增长放缓、移民政策收紧，租赁需求跟不上，可能面临供过于求的风险。 即将交付的新房面临“断供潮”风险 Alan 观察到，一些早期购入的投资者，如今面临交房时房价大幅缩水的风险。某些单位原本预售时价格近 100 万，但现在只能以 70 万出让，已出现大额亏损。…

美国前总统特朗普曾多次表达对加拿大经济依赖的不满，甚至暗示加拿大过于依赖美国经济。如果未来美国加大对加拿大的经济压力，甚至采取极端的并购或经济吞并策略，加拿大的经济独立性将面临严峻挑战。而GTA（大多伦多地区）的房地产市场也将在这一过程中经历复杂且多变的影响。 特别是在GTA地区，许多高薪职业依赖于国际投资、金融服务、科技和制造业。如果美国的经济战导致外资撤离或经济收缩，房地产市场的购买力将直接受到影响，买家可能会选择观望，导致房价短期内承压。 建筑材料如钢铁、木材、水泥，以及建筑工人工资成本都将上涨，迫使开发商提高新房售价。同时，物价上涨还会影响央行的货币政策，使加拿大央行（BoC）面临更复杂的利率决策难题。 首先降息，压低加元：当美国对加拿大施压时，BoC可能会首先降息，以削弱加元汇率，提升加拿大出口的竞争力，减轻部分关税压力。这一政策可能会在短期内提振房地产市场，因为贷款利率下降会刺激部分购房需求。 随后加息，对抗通胀：然而，随着建筑成本和生活成本的不断上升，通胀压力将变得更加严峻。BoC可能会被迫加息以抑制通胀，但这将进一步削弱购房能力，导致市场更加低迷。 这种先降息后加息的策略将使房地产市场经历剧烈波动，买家和卖家都可能陷入不确定性之中。 如果这一政策实施，市场可能会迎来新的投资者，尤其是来自中国、印度、中东和美国的高净值人士。但这可能会加剧社会矛盾，引发本地购房者的不满。 经济下滑，买家观望：就业市场受损，市场需求减弱，房价短期内承压。通胀推高成本，利率剧烈波动：建筑成本上升，房价受输入型通胀影响，央行政策开始调整。政策干预，试图稳定市场：政府可能通过开放外国买家等手段刺激市场，但可能引发社会争议。市场自我调整，形成新常态：在一系列政策和经济变化下，市场可能会达到新的供需平衡，但短期波动性将加剧。 结论：GTA房地产市场面临更复杂的局面如果美国对加拿大采取更激进的经济战策略，GTA房地产市场将面临多重冲击。买家信心、建筑成本、央行政策和政府干预等因素相互交织，市场走势将变得更加难以预测。在这种情况下，投资者需要密切关注政策变化，而购房者则需要做好应对利率和价格波动的准备。

根据贷款专家的观点，当前的经济环境对加拿大住户来说，可能隐藏着一些潜在的机会。 贷款专家观点 随着股市下跌和经济专家预测加拿大可能进入衰退，许多住户在家庭财务方面可能面临挑战。然而，一些贷款专家认为，美国政府对加拿大实施的关税并不意味着房地产市场将陷入困境。 “面对消费降级、贸易不确定性以及美国对加拿大实施新关税的情况，许多人将其视为经济下行的信号。然而，对于房屋贷款市场来说，这样的环境反而可能为加拿大住户创造机会。 股市波动对房屋贷款的影响 当股市因经济不确定性而大幅下跌时，投资者通常会将资金转向相对安全的资产，如政府债券。这将导致债券收益率下降，而债券收益率的下降通常会带动定期贷款利率的下调。 加拿大央行降息 加拿大央行在3月12日将其基准利率下调了一个百分点，降至2.75%。 “此外，加拿大央行预计在未来一年内再次下调利率0.75%，这将使基准利率降至4.45%。“如果这一情况发生，我们可能会看到浮动利率降至3%左右的水平，这在过去多年中是相当罕见的。” 对于大量房屋贷款人而言，这一时机尤为重要，因为目前约有200万住户正面临贷款续期。 关税不会直接影响贷款还款 关税对房屋贷款还款没有直接影响。尽管整体经济形势可能看起来不太乐观，但关税与房屋贷款并无直接关联。相反，利率的下降可能使住户更容易获得贷款并购买房产。 总的来说，尽管外部经济环境充满不确定性，但对于加拿大住户来说，当前的利率环境可能为他们提供了一个难得的“机会窗口”。

3月2日，美国正式对加拿大加征关税，GTA（大多伦多地区）的房市或将迎来新一轮冲击。如果这些关税在未来几个月内不取消，安省预计将损失数百万个工作岗位，经济可能遭受重创。失业率上升不仅影响居民收入，导致购房能力下降，还可能让加拿大的移民吸引力下降，从而彻底改变GTA房市的供需格局。 移民减少，房市供需正在重新平衡 长期以来，加拿大依赖移民推动经济增长，尤其是GTA地区，新移民的到来一直是住房需求的重要支撑。然而，如果就业机会减少，移民将减少甚至流失，房市需求端可能会迎来更剧烈的变化。 GTA房市正面临一场可能的转折点： 房价不再“只涨不跌”，市场信心正在削弱 过去几年，GTA房市一直被认为是供不应求，房价上涨的主要推动力之一是新移民的持续涌入。然而，如果移民减少或无法获得稳定工作，房价的基本支撑将被削弱，房市可能迎来新一轮调整。 与此同时，房价下跌可能引发更广泛的经济冲击： 如果政府不及时干预，这种恶性循环可能从房地产市场蔓延到整个金融体系，甚至引发更广泛的经济危机。 如何防止房市崩盘？政府需转变政策方向 面对这些挑战，政府可能需要调整住房政策，从过去的**“解决住房短缺”转向“防止房价暴跌”**，以保护金融市场稳定。可能的措施包括： 1️⃣ 维持一定的移民政策，稳定住房需求 减少对移民的限制，确保有足够的新移民支撑房市需求，防止市场过度调整。 2️⃣ 推出房市稳定政策，降低市场恐慌 3️⃣ 推动经济转型，创造就业机会 房市危机正在酝酿，未来走势取决于政府决策 过去几年，加拿大一直聚焦于“住房短缺”问题，但现在情况正在发生变化。如果经济下滑、移民减少，GTA可能不再是“房子不够住”，而是“房子卖不出去”。当市场从供需紧张转向供过于求，政府和市场的关注点将从如何增加供应，转变为如何防止房价崩盘和金融危机。 如果未来几个月内，美国的关税政策持续施压，GTA的房市可能从过去的“供需失衡”演变为经济衰退带来的需求不足。加拿大政府能否及时调整策略，决定了GTA房价能否维稳，也决定了加拿大经济是否能够避免更深层次的危机。

多伦多的公寓市场目前处于低迷状态，每周情况似乎都在恶化，而预售市场情况更为糟糕。2024年截至目前，大多伦多地区的预售单元总销售量不到1800套，而过去十年的平均水平接近7000套，意味着预售公寓销量下降了约74%。与此同时，二手公寓的库存每周都在增加，但销售却在减少，二手市场的表现也不容乐观。 为了建房，首先必须卖房，但由于预售量大幅减少，未来公寓和住宅的开工量将不可避免地大幅下滑。与此同时，自由党每月向加拿大引进超过12.5万人，使得市场更加饱和。最近一段时间，市场整体处于低迷状态，情况并未好转。 最新数据显示，2023年1月至2024年4月的新公寓销售图表显示，自去年初以来，我们一直低于十年平均水平，2024年的情况尤为严重。预售公寓销量创下历史新低，下降了74%。由于新建公寓和独立屋市场的销售大幅减少，我们将看到新住宅的开工量大幅下滑。根据Edge Analytics的数据，公寓开工量在增加，但预售量急剧下降，因此新公寓开工量也将随之下降。独立屋开工量已经回到1990年代的水平，反映出供需关系的迅速变化。 即使在公寓市场，供应不足的情况也在恶化，创下了新纪录。人口增长数据令人惊讶，2024年1月至4月的人口增长远超预期，达到40万人，而历史平均值为11万人。短期内房市非常疲软，但从长远来看，供需基本面如何解决仍是未知数。 在二手市场，库存量超过季节性正常水平，而销售量低于季节性正常水平，尤其是在多伦多市中心的公寓市场。低价公寓库存激增，而买家却很少。首次购房者和投资者都在高利率环境下难以入市。 尽管市场库存增加，但公寓价格保持相对稳定，几乎回到了2021年的水平。举例来说，一套单元最近以50万加元售出，而在2021年同类高楼层单元售价为51.5万加元。 预售市场的情况也很有趣。2024年3月，大多地区共售出601套预售公寓，其中25%位于多伦多市区，75%在905区。这与历史上大部分公寓产品在多伦多市区快速销售的情况大相径庭。租金溢价尚未显著回归市中心，导致投资者更倾向于在905区购买预售单元。 搜索量数据显示，预售公寓市场兴趣大幅下降，尤其是在多伦多，而卡尔加里的公寓市场则表现出更大的投资吸引力。卡尔加里房价持续上涨，主要原因是人口增长迅速。 面对大量待售库存和开发商提供的各种激励措施，预售市场竞争激烈，难以获得立足点。预计市场不会在短期内恢复，可能需要三到六年的时间缓慢复苏。

在未来几年内，成为多伦多地区的公寓投资者将变得更加困难。最近市场一直在谈论租金的下降，自去年八月以来，租金一直在下降，主要是因为大量的公寓竣工。另外市区公寓上市出售也在加速，部分原因是投资者正在退出市场。 四年前，就有分析指出在2020年之后购买预售公寓期房的投资者可能会亏钱。主要观点是，人们支付的价格相对于二手转售价格来说已经太高了。此外，人们支付的价格意味着租金必须大幅上涨，这些物业才能接近合理的现金流水平。 到了今天，租金下降和利率上升导致目前这些投资都是亏本。例如，一个投资者购买了一套700平方英尺的单位，价格约为97万加元，加上维护费和物业税，月供大约为4800加元，而租金只能收到2700加元。这意味着投资者每月要亏损2100加元来支付他们的贷款。 这对于大多数人来说是难以承受的，每月额外支出2000加元来维持这个物业。我认为这也是公寓上市增加的原因之一。有人问，作为一个投资者，应该持有这个负现金流的物业多久？在过去，这并不是一个难回答的问题，很多投资者愿意持有，因为利率很低，很大一部分贷款支付用于偿还本金，房价也在快速上涨。 然而，现在房价并没有上涨，甚至可能会下跌，每月亏损1500到2000加元就变得难以承受。一些投资者正在退出市场，一些则在坚持。加拿大的房地产情绪依然非常乐观，许多投资者认为一旦利率下降，房价将再次每年上涨8％，但这种情况在短期内不太可能发生，尤其是在公寓市场。 此外，联邦政府正在考虑减少加拿大的人口增长，这也会对租金和房价施加压力。所以有很多因素在对抗成为公寓投资者：高利率推高了贷款支付，人口增长放缓，这将是一个具有挑战性的市场。 传统上，房地产投资并不是彩票，需要考虑持有多久，并计算好数字。大多数投资者希望现金流中立的物业，因为他们是为长期投资做准备。然而，多伦多的投资者非常愿意接受深度负现金流，因为房价增长如此迅猛。如果价格增长不再存在，那么持有的就是一个深度负现金流的物业，这将是未来12到24个月的大考验。 并不是所有投资者都处于这个境地，那些持有物业10年以上并已偿还大量贷款的投资者并不处于负现金流的困境中。他们可能不会看到太多的增长，决定将资金投向其他地方，但他们并不处于深度负现金流的情况。新完工的单位和最近购买的人则可能会感受到高利率的冲击，将看看有多少人会坚持下去。 四月份的公寓上市数量创下历史新高，这是投资者开始退出市场的一个迹象。在接下来的6到12个月里，观察新上市和活跃上市的增长，以及这些库存是否会在未来几个月积压，将是一个非常重要的信号。

加拿大房地产协会（CREA）刚刚发布了四月份的房地产数据，显示出一个持续对买家有利的市场趋势。数据显示，房源数量增加，而销售量下降，买家仍然谨慎观望。这一趋势也出现在多伦多等地区，那里的销售量也在下降，而房源却在增加。 CREA的知名经济学家Sean Cathcart指出，买家在看到去年发生的情况后，正在等待加拿大央行（Bank of Canada）明确降息的迹象才会进入市场。去年春天，一些买家在预测降息即将来临的情况下进入市场，但事实并非如此，今年这些买家可能更倾向于“眼见为实”的态度。 资本利得税调整 除了上述变化，政府还调整了资本利得税，这对房地产投资者产生了重大影响。以前，房地产投资的资本利得税率是按50%的增值部分计算纳税。而根据新政策，对于超过$250,000的资本利得，纳税部分将增加到67%。这意味着每赚取超过$250,000的收益，其中67%将作为应税收入。 对于企业房地产投资者来说，情况更为严峻，资本利得税率将提高到75%。这一调整旨在减少企业实体以前享有的税收优势，确保他们为税收收入做出更多贡献。 房地产市场的影响 资本利得税的调整旨在通过平衡大投资者和个人购房者的利益，创造一个更公平的房地产市场。然而，政策的有效性将取决于几个因素： 投资策略： 房地产投资者需要根据较高的税率重新评估他们的策略。这可能涉及更长时间持有物业以最大化增值，或专注于高收益物业以抵消增加的税负。 市场动态： 较高的税率可能会减缓物业的快速周转，因为投资者可能更倾向于持有物业以避免增加的税负。这可能导致市场上可供销售的物业数量减少，影响整体的供需动态。 优质物业投资： 投资者可能会转向收购更少但更高质量的物业，这些物业承诺更高的回报。这一策略有助于吸收更高的税成本，同时保持盈利。这也与向更具选择性和战略性投资的趋势相一致。 长期市场健康： 通过抑制投机性投资，鼓励更稳定的长期持有，资本利得税调整旨在促进更平衡和可持续的房地产市场。从长远来看，这可能有助于缓解当前困扰市场的可负担性问题。 总结 加拿大政府的新政策显示出对支持购房者和创造更公平房地产市场的善意和努力。虽然这些措施提供了一些即时的缓解，但它们并未完全解决住房可负担性的问题。对于房地产投资者来说，这些变化意味着在没有战略性和深思熟虑的投资决策的情况下，盈利不再是理所当然的。资本利得税增加将要求投资者在投资决策中更加注重长期盈利和优质物业。最终，这些政策的成功将取决于它们在多大程度上能平衡购房者的需求和投资市场的现实情况。

在最新的金融稳定性报告中，加拿大银行突出了加拿大家庭面临的重大财务压力，特别关注租户和未来几年内续签抵押贷款的个人。报告指出，未来两年内续签抵押贷款的人可能面临高达60%的还款额增加。然而，当前的财务压力主要由租户承担，他们没有抵押贷款的资产保护，更易受到租赁市场变动的影响。 在报告发布后的新闻发布会上，加拿大银行行长指出，与房主相比，租户的汽车贷款和信用卡付款违约率更高。这种差异突显了在没有房产权益缓冲的更广泛经济脆弱性。 租户的困境 租户特别受到通货膨胀压力的打击，生活成本显著增加，而没有房价上涨带来的资产增值的补偿。报告显示，租户的汽车贷款违约率几乎是房主的七倍，信用卡违约率几乎是两倍。食品和房租通胀以及高利率进一步加剧了这些财务挑战。 行长明确承认租户面临的情况更加严峻，租户通常收入较低，对经济冲击的缓冲能力较弱。持续的高利率和通胀正在放大这些困难，使得银行必须密切监视这一群体。 抵押贷款持有者的未来担忧 对于抵押贷款持有者来说，未来同样令人担忧。预计到2026年，将有大量房主续签抵押贷款，预计还款金额将显著增加，特别是对于那些拥有固定支付但浮动利率抵押贷款的人群。这部分人在续约时预计将经历60%的还款额增加。加拿大银行警告，如果经济状况恶化，这可能导致更高的违约率，从而增加这些家庭的财务脆弱性。 当前的经济环境表明，虽然立即关注的是管理通胀和利率，但对租户和房主的长期挑战同样紧迫。行长对未来利率削减的疑问保持谨慎，尽管媒体不断提问，这强调了中央银行对其货币政策路径的谨慎态度，旨在稳定经济，避免过早承诺。 加拿大的两个故事 金融稳定性报告描述了两个加拿大的图景——一个是从房地产市场繁荣中受益的人，另一个则是没有受益的人。对于租户和非抵押贷款持有者来说，经济复苏明显不同且更具挑战性。随着加拿大银行为下一步行动做准备，明确的重点显然是维持经济稳定和管理通胀，确保所有加拿大人能面对更安全的财务未来。

据加拿大统计局最新报告显示，加拿大家庭债务已近3万亿加元。这一数据反映出加拿大家庭债务的持续上升趋势，特别是在经济环境趋弱的背景下，信用评级机构对此表示关注。 目前，加拿大的总家庭债务接近3万亿加元，其中抵押贷款占2.17万亿加元。自从大流行病开始以来，抵押贷款债务增长了近27%。即便在加拿大央行从2022年2月开始逐步提高利率之后，抵押贷款的增长率在过去两年中仍达到了10%。当前，加拿大的家庭债务与国内生产总值（GDP）的比率已达到132%，这一比例不仅远高于2008年金融危机时美国的峰值，也高于2022年加拿大自身的债务水平。 尽管当前的经济环境相对稳定，信用评级机构穆迪还是对贷款表现的短期展望表示担忧，特别是在贷款违约率仍然较低的情况下。最近的数据显示，安大略省和不列颠哥伦比亚省的抵押贷款逾期率已经超过大流行前的水平。此外，汽车贷款的逾期率也显示出增长的趋势，反映出家庭预算已达到极限。 虽然通过经济增长来减少债务比率看似是一种可能的解决方案，国际清算银行的研究却表明，家庭债务累积实际上可能会阻碍经济增长。一旦家庭债务与GDP的比率超过80%，其对经济的拖累效应将更为明显。此外，简单地降低借贷成本和增加财政刺激措施可能只是治标不治本，不能从根本上解决问题。 加拿大家庭债务的持续增长不仅是一个金融问题，更是一个社会问题，需要政府、金融机构及社会各界共同关注和解决。高债务水平将限制经济政策的灵活性，增加经济运行的不确定性。随着家庭债务问题的进一步加剧，未来可能会对加拿大经济的整体健康造成长期的负面影响。 这一复杂的债务状况呼唤有效的政策干预和经济调整策略，以确保加拿大经济的稳定增长和家庭财务的安全

本周，加拿大央行暗示可能在六月份降息，这一消息与联邦政府公布的旨在解决加拿大长期住房问题的新房策略同时发布。在债券市场经历动荡和全球货币政策加剧经济不确定性的背景下，这一战略转变显得尤为重要。 加拿大央行的政策方向 在最近的一次新闻发布会上，加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆指出，根据当前的经济状况，六月份降息在可能性范围内。这一声明激动了金融市场，表明加拿大央行可能转向更宽松的货币政策，以支持负债过高的加拿大消费者，后者是国家经济的重要推动力。 麦克莱姆表示，为了促进经济稳定，央行愿意牺牲加元价值，特别是如果美联储保持当前利率不变，而美国经济数据强劲、通胀仍然高企的情况下。加拿大央行计划有效管理短期收益率曲线，这可能会降低可变利率和短期固定利率的抵押贷款利率，尽管长期利率可能仍会受到债券市场持续高收益率的影响。 联邦政府的住房策略 与此同时，联邦政府发布了一项全面的战略，以提高加拿大的住房可负担性。这份30页的策略详细说明了增加住房供应的措施，并包括为开发商提供财政激励，以启动因经济可行性问题在高利率环境下停滞的项目。 政府计划的主要内容包括： 扩展CMHC贷款计划： 为开发商提供额外的11.5亿加元低息贷款，允许最高95%的项目融资，并提供低于市场的利率和延长的摊销期。 取消租赁建设的商品及服务税(GST)： 开发商将从租赁建筑的商品及服务税中获得5%的成本减免。 增强资本成本津贴： 这一措施允许开发商在建筑运营初期对折旧额进行更多的前期抵扣，从而提高新建筑的投资回报率。 这些财政激励措施旨在抵消因近期利率急剧上升而经济上不再可行的房地产项目的下滑趋势，这些利率已达到二十年来的最高水平，使许多房地产项目在经济上不可行。 省级和市政层面的动态 该策略还鼓励省级和市政政府采用更灵活的分区法，以便在单户住宅地块上建设四单元住宅，此举旨在大幅增加住房密度。然而，一些省级领导人认为这是联邦政府对省级权限的越界，对此表示抵制。 尽管存在这些挑战，联邦政府的举措强调了向减少官僚主义和更多可操作措施转变的趋势，这些措施可能加快住房项目的实施。虽然这些政策的即时影响可能有限，但它们为未来十年住房市场的显著改进奠定了基础。 结论 在加拿大央行考虑可能的降息操作的同时，与联邦住房策略的共同努力可能为住房市场和更广泛的经济活动提供急需的推动。然而，这些措施的成功将在很大程度上依赖于联邦、省级及市政政府之间的合作，以及持续演变的经济现实。这些政策的成果将是判断加拿大经济韧性和住房市场稳定性的关键。