多伦多地产经纪

加拿大银行监管机构即将对高负债借款人能够获得的抵押贷款数量施加新的限制，这一举措预计将对国家的房地产和抵押贷款市场产生重大影响。在对金融稳定性和住房可负担性日益担忧的情况下，据一家全国性新闻媒体报道，做出了这一决定。 即将到来的规定旨在限制抵押申请人的债务收入（DTI）比率，禁止银行发放超过借款人年收入4.5倍的贷款。此举针对的是抵押贷款市场的相当一部分，特别是那些由于首付20％或以上而不需要保险的贷款。根据2023年第三季度的数据，保险贷款约占所有抵押贷款的28％，这表明新规将影响市场的大多数。 这一监管变化背后的意图是为了缓和借款人的购买力，有可能减缓近年来加拿大房地产市场特有的激增房价。行业之前对这些限制的实施被延迟松了一口气。然而，随着它们现在即将到来，关于它们的影响有广泛的猜测。 包括欧洲中央银行关于爱尔兰实施类似DTI限制的研究在内的研究表明，此类措施确实可以帮助冷却房地产市场。爱尔兰的案例显示，购房者通过降低购买价格来适应，这与限制措施相结合，即使在供应危机中，也有助于缓和房价上涨。 随着月底的临近，房地产界急切地等待着最新的房屋数据，预计将揭示当前市场动态和新的抵押上限潜在效果。虽然这些变化预计将限制借款能力，尤其是随着利率的波动，但也有证据表明它们可能导致更稳定，甚至是降低的房价。 这些规定将如何执行的具体细节尚未完全公开，银行监管机构尚未就泄露事件正式发表评论。预计银行将在管理超出设定阈值的贷款方面有一定的自由裁量权，可能会考虑借款人的信用评分和流动资产。 虽然这些新规则的直接影响可能不会很大，但它们的引入标志着旨在确保加拿大住房市场长期健康的政策重大转变。随着情况的发展，房地产领域的各方利益相关者被建议保持关注，并考虑这些监管调整对市场趋势和住房可负担性的更广泛影响

在最近的一系列政策调整中，加拿大政府及相关监管机构对移民、住房市场和贷款政策进行了显著的更改，这些更改预计将对国家的人口增长、房地产市场以及公民的贷款能力产生深远影响。 首先，移民政策的调整将对加拿大的人口增长产生重要影响。过去两年，加拿大每年通过移民增加了约1.2百万人口。然而，根据最新政策，移民数量将被限制，以实现更可持续的增长率。具体而言，政府计划将非永久居民的比例从当前的6.2%-6.3%降低到5%。这一改变意味着未来几年内，加拿大的人口增长速度将从目前几乎百年来最高的年增长率3.2%显著下降至0.8%，然后趋于稳定。这种减缓的人口增长对于住房市场、公共服务和基础设施规划都有重要影响。 在贷款政策方面，加拿大银行监管机构宣布将实施新的贷款与收入比例限制，以减少过度借贷风险并控制房价上涨。新规定将限制银行贷款金额，使之不得超过借款人年收入的四倍半。这一措施针对的是当前约12%的新抵押贷款，其贷款与收入比例超过了四倍半。这一政策的实施预计将减缓房价上涨速度，并对高杠杆贷款行为产生抑制作用。此外，监管机构还指出，在疫情高峰期间，超过26%的新贷款的贷款与收入比例超过了四倍半，显示了市场对此类限制的迫切需求。 对于BC省的房产转售税，政府已明确了新的规定，旨在减少短期内为了利润而进行房产转售的行为。特别是，对于预售和转让交易，政府将根据与开发商签订的预售合同日期来确定税务处理方法。这意味着如果购房者在2021或2022年与开发商签订了预售合同，并在2025年完成交易，则在2025年出售该房产时将免于缴纳20%的转售税。然而，如果是在房产完成之前转让合同，则这种转让将不免税。 这些政策变化体现了加拿大政府在管理经济增长、住房市场稳定性和移民流入方面采取的更为审慎和预防性的措施。通过调整移民政策以减缓人口增长，实施贷款与收入比例限制以减少过度借贷，以及调整房产转售税以遏制短期内的投机行为，政府希望能够在保持经济活力的同时，确保更加平衡和可持续的发展。这些举措的最终效果仍需时间来验证，但它们无疑将对加拿大的经济和社会布局产生长远影响。

在加拿大银行的一项重要公告中，副行长Tony Grell澄清了中央银行的货币政策计划，透露了量化紧缩结束或潜在资产购买的可能恢复计划预计将于2025年实现。这一声明对一些市场分析师来说是一个惊喜，包括那些原本预期紧缩周期将更早结束的RBC分析师，特别是由于最近在隔夜回购市场观察到的紧张情况。 Grell的讲话备受期待，因为它代表了加拿大银行就1月份目睹的隔夜回购市场压力问题的积极参与。除了讨论回购市场的挑战外，Grell还讨论了接收总督拍卖过程的更新和政府购买抵押债券及向银行贷款的举措，强调了政府在从银行购买债务中的作用。 讨论着重介绍了量化紧缩（QT）的概念 – 一个旨在通过量化宽松（QE）在疫情期间注入市场的流动性进行撤回的过程。QE期间，加拿大银行购买了数千亿加元的政府债券，以促进低息贷款。相比之下，QT旨在通过减少货币供应来撤回这种流动性，以管理通货膨胀。根据Grell的说法，当银行的结算余额下降到目标范围20亿到60亿加元时，QT将达到其结论，预计将在2025年发生。 Grell还强调了维持结算账户平衡的重要性，以确保央行政策利率的有效性并最小化隔夜市场利率的波动性。这种平衡背后的理念是促进金融机构之间的流动性管理纪律，避免过度宽松的流动性可能导致的财政不负责任。 此外，Grell强调了加拿大银行可能考虑提前结束QT的某些条件，包括对流动性短缺的担忧、来自常备流动性设施的资金需求，或隔夜回购利率的持续压力。 银行在1月份以显著的隔夜贷款发行作为对回购市场不寻常压力的回应，并不主要归因于正常化过程中流动性的下降。这一干预措施，连同政府恢复的拍卖活动和债券购买计划，展示了一种全面的方法来稳定市场条件并有效管理流动性。

加拿大房地产协会(CREA)最近发布了2月份的全国销售数据，揭示房地产市场正处于停滞状态。尽管有媒体声称市场即将回暖，但实际情况与乐观的预测并不完全吻合。“市场即将起飞，而加拿大人错过了还款”，这种说法显然有所出入。确实，这似乎反映了当下的现实——尽管房地产行业表示市场即将好转，加拿大银行的可能降息也在预期之中，但债券市场等其他指标显示的情况却不尽相同。加拿大银行发布的金融脆弱性指标也提供了对加拿大房地产市场当前状态的快照，揭示了房地产行业的说法与实际发生的情况之间存在脱节。 首先来看基准价格，这是一个代表最受欢迎的房屋特征集合的价格点。2月份，基准价格从79,000降至79,500，下降了0.4%。这一轻微的下降吸引了媒体的大量关注，因为这是近五个月以来首次未见基准价格大幅下跌。CREA的首席经济学家肖恩·卡特对价格下降速度的放缓表示印象深刻，尽管这种放缓是在前一个月价格下降了1.3%之后突然出现的。 接着，简要分析销售量，自上月以来下降了3.1%。实际上，销售量并不出色，与疫情前的2月份相当。库存月份指标，作为衡量供需的一种方法，显示如果没有更多房屋投放市场，加拿大售罄所有在售房屋所需的时间从1月的3.7个月略增至上月的3.8个月。销售与新上市比率（SNR）的下降，从2月份的58.3降至55.6，也显示了相对库存量的增加。 尽管CREA和媒体强调基准价格下跌的放缓，但从市场的库存量与需求对比来看，市场实际上正在放缓，并且与往年2月份相比，放缓趋势更为明显。加拿大银行的消费者预期指标显示，消费者预期未来12个月内房价上涨幅度为4.84%，与疫情前的预期水平相近。 总体来看，尽管CREA和媒体宣称春季房地产市场即将回暖，但现有数据并不支持这种观点。既不符合CREA自己的数据，也不符合加拿大银行的数据。虽然加拿大的通胀数据近期表现好于预期，但如加拿大银行行长所言，短期数据不能构成长期趋势。尤其是在美国的压力可能导致利率长时间保持高位的背景下，春季市场的表现仍然充满不确定性。

租赁物业销售过程中，我们会遇到了一系列典型的挑战和决策点。此过程展示了房东与租客之间在物业销售期间可能出现的复杂互动，尤其是在租赁协议转为按月出租的情形下。 首先，重要的是要了解，在安大略省等地区，一旦租赁期限结束，租约自动转为月租形式，这时，房东若想出售物业，并不能因此为由强制驱逐租客。如果物业的潜在买家计划自用该物业，房东必须通过合法途径通知租客，通常是提供N12通知，即为购买者或房东自用而结束租约的通知，并提供一个月的租金作为补偿。 然而，不稳定的市场条件，例如COVID-19疫情期间的不确定性，加剧了这一过程的复杂性。在这种情况下，一些租客可能会拒绝搬出，即使收到了合法通知。因此，房东和租客之间的“现金换钥匙”协议变得更加常见。这类协议涉及房东支付一定金额给租客，作为鼓励其自愿搬出的补偿。 出售租赁物业时，判断潜在买家是否可能是投资者并希望保留租客，或是否计划自用物业并可能需要空置交付，是一个关键步骤。在后一种情况下，“现金换钥匙”协议可能成为谈判的一部分。然而，这种协议的提出和接受过程可能充满挑战，尤其是当租客的期望与房东或买家的能力不匹配时。 通过此类情形的分析，我们可以提取几个关键教训： 沟通与透明度：有效的沟通是解决租赁物业销售过程中出现的挑战的关键。房东应该清楚地与租客沟通其意图，并尽可能提前开始讨论可能的搬迁补偿。 法律与程序：了解并遵守相关的法律和程序对于确保过程顺利进行至关重要。这包括正确的通知程序和可能的补偿安排。 灵活性与协商：在租客和房东之间寻找双赢的解决方案通常需要灵活性和开放的协商态度。在某些情况下，考虑到最坏情况并据此制定计划可能有助于找到满足双方需求的中间地带。 总而言之，出售租赁物业是一个复杂的过程，涉及多方利益的平衡。通过采用合适的沟通策略、遵循法律程序，并在必要时灵活协商，可以有效地管理并解决过程中可能出现的问题。

今天早上，所有的目光都集中在加拿大统计局，因为它即将发布2月份的加拿大通胀数据。大多数经济学家预计，加拿大的通胀率将达到3.1%。然而，我们在今天早上8:30得到了答案，加拿大的通胀率出乎意料地低于预期，仅为2.8%。这确实是个好消息，因为经济学家此前预计回归2%的通胀率将是一段颠簸的旅程，高能源成本阻碍了加拿大银行降息的能力。而今天我们收到的意外好消息无疑会促使人们呼吁加拿大银行明天降息。然而，来自美国的高于预期的通胀数据可能会使加拿大银行在未来几个月内降息的努力变得复杂。 今天，我想审视2月份的加拿大通胀数据，并探讨那些可能使加拿大银行的工作复杂化的来自美国的因素，然后讨论一些未来的影响。加拿大银行自己的利率决定将在几周内发布，我们将在此频道上更新该决定及随后的新闻发布会。如果您想获得这些更新，请点击喜欢并订阅。 就数据而言，如前所述，加拿大的通胀率出人意料地达到了2.8%，主要是由于通讯服务、食品购买和互联网接入的通胀率下降。推高价格的主要因素是抵押贷款利息成本、租金、食品、电力和汽车保险，而电话服务、互联网、房主更换成本（即房价）、天然气和男装引领了下降。真正的好消息是，加拿大银行在决定是否降息时使用的核心通胀率也远低于预期，CPI中位数从3.3%下降到3.1%，CPI裁剪从3.4%下降到3.2%。2月份核心通胀率的意外放缓，使得至少在6月份降息的前景看起来更加乐观，因为自去年6月以来的核心通胀率现在大约为2%。因此，如果从现在到6月价格不再上涨，那么核心CPI将恰好位于2%的水平。 随着数据发布，债券收益率立即下降，但与上周美国发布的高于预期的通胀数据之前相比，仍然保持较高水平。如前所述，预测美联储今年将能够迅速降息的赌注正在被收回。在2023年12月，市场预测美联储将降息六次，而美联储表示将降息三次。这些降息赌注正在被大幅收回，一些机构如摩根大通预测美联储今年只会降息两次。美国的通胀证明比许多人预期的更为顽固，2月份因高租金和高汽油价格而出人意料地上升。尽管如此，你并不真的看到来自美国的呼吁美联储停止考虑住房成本，不像我们在加拿大这里看到的那样。尽管如此，美国的通胀加剧使一些人预测，美联储不会像许多人预期的那样快速和大幅度地降息，这可能对加拿大经济产生实质性影响。过去一周加拿大元相对美元下跌，同时随着对加拿大债券和因此对加拿大元的需求相对于美国的下降，美国国债收益率上升。至少就目前而言，美国债务被视为世界上最安全的债务，如果美国保持更长时间的高利率，那么将增加购买美国国债的美元需求，从而提高美元相对于加元的价值。 美国可能需要保持较长时间的高利率，这对加拿大元产生了下行压力，这对加拿大银行来说是一个主要问题。我们都清楚地知道，加拿大经济正在减弱，压力迹象日益增多。与此同时，美国经济的表现远远超过了许多人的预期，杰米·戴蒙最近甚至称其为“有点繁荣”。因此，虽然加拿大银行可能希望降息，但如果美国的通胀继续上升，它将受到限制。如果在美联储保持紧缩政策的同时，加拿大银行放宽政策、降息，那么这将对我们的货币施加更大的下行压力，使进口商品变得更加昂贵，从而推高通胀。加拿大银行副行长罗杰斯几乎在一年前的今天就表示过，如果我们的货币相对于我们的主要贸易伙伴国的货币贬值，那么进口到国内的商品就会变得更加昂贵，这可能会推高通胀。如果发生这种情况，那么将不得不将其纳入我们的预测中。 此外，考虑到即将到来的美国总统选举的背景，这本身就是一个问题，更甚。去年11月，我曾指出，一些常见的论调，即我们会因为美国联邦选举而看到利率下调的论调，是荒谬的，因为过去30年来没有任何证据表明，在总统选举之前，美联储会降息，在加拿大也没有这样的证据。然而，现在看来，美联储在6月份降息的可能性只有50%，美联储在选举前降息的时间正变得紧迫。如果美国的通胀数据继续显示出持续的坚挺，而美联储在6月无法降息，那么在11月的总统选举之前，它只有两次会议的机会。如果鲍威在这两次会议中的任何一次降息，这将被视为高度政治化的行为，将被视为对现任政府的支持信号。虽然鲍威是否偏爱任何候选人是可以争论的，但中央银行确实关心的是保持其独立性，更准确地说，是保持其独立性的感知，以免失去人民的信任。 总之，尽管今天早上来自加拿大统计局的消息是好消息，加拿大的头条通胀率至少现在是下降的，我们确实有碳税增加、中东及其他地区不稳定性等因素即将出现，但头条通胀和核心通胀都在下降，这正是加拿大银行希望看到的。然而，正如我们在债券市场中清晰地看到的，加拿大利率故事受到外部影响，特别是来自美国的影响，这对我们自己的经济和中央银行的工作影响更大，超过了我们自己的通胀率或经济发展

随着经济周期的变迁，多伦多房地产市场再次站在了风口浪尖，尤其是在当前全球经济面临下行压力，中央银行降息预期增强的背景下。对于投资者和房东而言，了解市场动态，制定合理的投资与租赁策略显得尤为重要。 降息：并非一劳永逸的刺激剂 降息通常被视为刺激经济增长和房地产市场的手段。理论上，降息能够降低贷款成本，吸引更多的买家和投资者进入市场，从而推高房价。然而，这种政策手段也存在潜在的风险。首先，过度的市场刺激可能导致房价泡沫，长期来看，这对市场健康发展不利。其次，低利率环境可能促使投资者过度借贷，增加金融体系的风险。此外，降息也反映出经济增长放缓的预期，这种宏观经济的不确定性可能对房地产投资构成长期挑战。 价值投资：长期增长的关键 在动荡的市场环境中，价值投资策略显得更为重要。这种策略强调在低估值时买入，长期持有，直到资产价值被市场充分认识。投资者应专注于寻找那些地段优越、设计合理或具有独特价值的物业，而不是被市场短期的波动所左右。此外，考虑到租赁市场的需求和租金回报率也是价值投资的重要组成部分。在选择投资物业时，考虑其租赁潜力和稳定性，能够为投资者带来持续的现金流入。 租赁市场：供需平衡的艺术 当前租赁市场呈现出供应增加的趋势，尤其是在一些高需求区域。对于房东而言，吸引和保留优质租客成为关键。一方面，房东需要通过合理定价、优化物业条件和提供良好的租客服务来提高物业的吸引力。另一方面，拥有独立入口的房产，如带有可出租地下室的住宅，提供了额外的租金收入来源。这不仅能够增加房东的收益，同时也提供了更多的住房选择给市场。 投资与管理：精细化运作 在当前复杂的市场环境下，投资者和房东需要采取更加精细化的投资与管理策略。这包括但不限于对市场趋势的敏感把握、对财务状况的严格控制以及对风险的有效管理。对于投资者而言，不应盲目追求扩张，而应聚焦于那些真正具有长期增值潜力的优质资产。对于房东而言，除了优化物业本身的吸引力，有效的租客管理和良好的客户服务也是确保租金收入稳定的关键。 综上，多伦多房地产市场面临着前所未有的机遇与挑战。投资者和房东需要紧跟市场动态，制定合理的策略，以实现长期稳定的增长。在这一过程中，深入理解市场趋势、坚持价值投资原则以及精细化的资产管理将是成功的关键。

楼花转让在过去一年成为热点话题，反映出市场中存在的一系列困境及其背后的深层次原因。专业人士和投资者从不同角度出发，对于如何解决这些问题提出了各自的见解。 楼花转让的当前困境 楼花转让的主要困境在于市场的不确定性和转让过程中可能出现的财务损失。许多购买者在楼花项目尚未完工前，因为各种原因需要转手自己的购买权，但在当前的市场环境下，这一行为可能导致无法收回原始投资甚至出现亏损。尤其是当市场下行时，这种风险更加明显。 深层次原因 市场波动性：楼花项目通常从启动到完成需要数年时间，在这期间市场条件可能发生巨大变化。原本的预期回报可能因市场波动而大打折扣。 定价体系与实际市场脱节：开发商在定价时往往基于成本加上预期的市场增长进行预算，但这种预测难以准确把握未来市场的实际情况，导致最终价格与市场价出现偏差。 流动性限制：楼花转让的流动性不如二手房市场，部分原因是开发商对转让的限制以及转让市场本身的局限性。 解决方案 专业人士和投资者提出了多种策略来应对楼花转让的困境： 增强透明度和教育：提高投资者对于楼花投资和转让过程中潜在风险的认识。这包括强制要求经纪人参加专业课程，以确保他们能够向客户提供全面和准确的信息。 审慎投资：投资者在购买楼花时应更加谨慎，进行全面的市场分析，并准备好应对市场波动的策略。选择性价比高且预期租售比合理的项目，而不仅仅是基于短期的投机心理。 加强监管：建议行业监管机构与经纪公司合作，制定更严格的规范和标准，以保护投资者免受不必要的风险。 积极管理：对于已经购买楼花的投资者，建议采取积极的管理策略，如寻找合适的时机进行转让或准备好迎接项目完成时的市场条件。 总之，楼花投资和转让在当前的高利率和市场波动性环境下面临诸多挑战。通过提高透明度、加强教育和审慎投资，投资者可以更好地导航这一复杂的市场环境，最大化地保护和增长自己的投资。

多伦多的平房，值得我们倾注一份敬意。这些在第二次世界大战前后充当住房主力的建筑，曾经是如此受人欢迎，以至于1922年，多伦多正逐渐成为“平房之城”，头条大字宣称：“平房热潮席卷多伦多住宅建筑商”。 时至今日，平房再次吸引了建筑商的目光。然而，他们的关注并非意味着对这种住房类型的持续发展，而是将其购买后拆除，然后兴建更大、更昂贵的房屋。 “从根本上说，重新开发土地更有价值。”多伦多地产经纪Alan Zheng解释说，为何东约克一块空地的售价比两年前仍是平房时高出了29,000元。 他指出，面积大约在650到700平方英尺的平房成为建筑商的首要目标，因为它们可以被夷为平地，然后重建为两层住宅，从而获得更大的利润。 多伦多大学人文地理学系教授说，这是“我们当前房地产市场中问题较多的部分”之一。他认为，当这么多房屋被拆除和重建，或进行大规模翻修时，低端市场的潜在购房者已经被排挤出局。新建的两层楼通常价格昂贵，而以前可能进行翻新的老旧、较小的房屋也突然变得更贵，因为有钱的建筑商纷纷出高价竞购。 早在2017年，城市规划师就开始关注这个问题。当时，她与他人合著了一份报告，研究了独立住宅的重建如何改变了多伦多几个社区的面貌。据她统计，2001年至2016年间，有超过9,100栋独立屋被拆除并重新开发，这相当于重建了约克郡的每一栋独立住宅。 “这正在将低收入人群推得越来越远。即使是中等收入的人也被赶了出去”。 随着平房以令人震惊的速度走向消亡，也许是时候认真审视我们正在建设的城市了——无论是从象征意义上还是字面意义上.