多伦多地产经纪

加拿大对住房的过度关注正在消耗其经济生产力。加拿大央行将之标记为国家紧急状态，突显了经济生产力与住房市场之间的关系以及这对全社会的意义。生产力通常指的是经济如何高效地将输入转化为输出的度量。 加拿大央行提到，提升生产力的三个要素包括资本密集度（即为工人提供机械、设备或知识产权等工具，以提高效率），劳动力构成（提高劳动力的技能和培训）以及多要素生产力（即更高效地综合使用资本和劳动力）。 根据阿尔伯塔中央银行首席经济学家查尔斯·森阿罗斯的报告，加拿大在1970年代曾在经合组织32个国家中的劳动生产力排名第六，而今已跌至第22位。加拿大的住房投资自2000年以来显著增加，而非住宅投资占GDP的比例则有所下降。这种倾斜投资的现象在与美国和澳大利亚的比较中也表现明显。 报告指出，这种现象部分原因是信贷供给的减少和高企的企业融资成本，这使得企业投资机械、设备和知识产权的难度增加。与此同时，更多的资本被引向住宅抵押贷款等家庭信贷，因为相比企业贷款，房屋抵押贷款的风险较低且资产通常会升值。 森阿罗斯的报告还讨论了如何通过鼓励银行向企业提供更多贷款来扭转这一趋势。此外，家庭如果能成为净储蓄者而非净借款人，可能会对经济产生积极影响。尽管这一转变可能不容易实现，但如果房价增长放缓，家庭债务和对抵押贷款的依赖可能会自然减少。 整体而言，住房市场与商业投资之间的这种动态正在显著影响加拿大的经济生产力，这种影响与美国等其他国家形成了鲜明对比。

据加拿大统计局最新报告显示，加拿大家庭债务已近3万亿加元。这一数据反映出加拿大家庭债务的持续上升趋势，特别是在经济环境趋弱的背景下，信用评级机构对此表示关注。 目前，加拿大的总家庭债务接近3万亿加元，其中抵押贷款占2.17万亿加元。自从大流行病开始以来，抵押贷款债务增长了近27%。即便在加拿大央行从2022年2月开始逐步提高利率之后，抵押贷款的增长率在过去两年中仍达到了10%。当前，加拿大的家庭债务与国内生产总值（GDP）的比率已达到132%，这一比例不仅远高于2008年金融危机时美国的峰值，也高于2022年加拿大自身的债务水平。 尽管当前的经济环境相对稳定，信用评级机构穆迪还是对贷款表现的短期展望表示担忧，特别是在贷款违约率仍然较低的情况下。最近的数据显示，安大略省和不列颠哥伦比亚省的抵押贷款逾期率已经超过大流行前的水平。此外，汽车贷款的逾期率也显示出增长的趋势，反映出家庭预算已达到极限。 虽然通过经济增长来减少债务比率看似是一种可能的解决方案，国际清算银行的研究却表明，家庭债务累积实际上可能会阻碍经济增长。一旦家庭债务与GDP的比率超过80%，其对经济的拖累效应将更为明显。此外，简单地降低借贷成本和增加财政刺激措施可能只是治标不治本，不能从根本上解决问题。 加拿大家庭债务的持续增长不仅是一个金融问题，更是一个社会问题，需要政府、金融机构及社会各界共同关注和解决。高债务水平将限制经济政策的灵活性，增加经济运行的不确定性。随着家庭债务问题的进一步加剧，未来可能会对加拿大经济的整体健康造成长期的负面影响。 这一复杂的债务状况呼唤有效的政策干预和经济调整策略，以确保加拿大经济的稳定增长和家庭财务的安全

本周，加拿大央行暗示可能在六月份降息，这一消息与联邦政府公布的旨在解决加拿大长期住房问题的新房策略同时发布。在债券市场经历动荡和全球货币政策加剧经济不确定性的背景下，这一战略转变显得尤为重要。 加拿大央行的政策方向 在最近的一次新闻发布会上，加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆指出，根据当前的经济状况，六月份降息在可能性范围内。这一声明激动了金融市场，表明加拿大央行可能转向更宽松的货币政策，以支持负债过高的加拿大消费者，后者是国家经济的重要推动力。 麦克莱姆表示，为了促进经济稳定，央行愿意牺牲加元价值，特别是如果美联储保持当前利率不变，而美国经济数据强劲、通胀仍然高企的情况下。加拿大央行计划有效管理短期收益率曲线，这可能会降低可变利率和短期固定利率的抵押贷款利率，尽管长期利率可能仍会受到债券市场持续高收益率的影响。 联邦政府的住房策略 与此同时，联邦政府发布了一项全面的战略，以提高加拿大的住房可负担性。这份30页的策略详细说明了增加住房供应的措施，并包括为开发商提供财政激励，以启动因经济可行性问题在高利率环境下停滞的项目。 政府计划的主要内容包括： 扩展CMHC贷款计划： 为开发商提供额外的11.5亿加元低息贷款，允许最高95%的项目融资，并提供低于市场的利率和延长的摊销期。 取消租赁建设的商品及服务税(GST)： 开发商将从租赁建筑的商品及服务税中获得5%的成本减免。 增强资本成本津贴： 这一措施允许开发商在建筑运营初期对折旧额进行更多的前期抵扣，从而提高新建筑的投资回报率。 这些财政激励措施旨在抵消因近期利率急剧上升而经济上不再可行的房地产项目的下滑趋势，这些利率已达到二十年来的最高水平，使许多房地产项目在经济上不可行。 省级和市政层面的动态 该策略还鼓励省级和市政政府采用更灵活的分区法，以便在单户住宅地块上建设四单元住宅，此举旨在大幅增加住房密度。然而，一些省级领导人认为这是联邦政府对省级权限的越界，对此表示抵制。 尽管存在这些挑战，联邦政府的举措强调了向减少官僚主义和更多可操作措施转变的趋势，这些措施可能加快住房项目的实施。虽然这些政策的即时影响可能有限，但它们为未来十年住房市场的显著改进奠定了基础。 结论 在加拿大央行考虑可能的降息操作的同时，与联邦住房策略的共同努力可能为住房市场和更广泛的经济活动提供急需的推动。然而，这些措施的成功将在很大程度上依赖于联邦、省级及市政政府之间的合作，以及持续演变的经济现实。这些政策的成果将是判断加拿大经济韧性和住房市场稳定性的关键。

随着加拿大政府计划在未来三年内将非永久居民数量削减至加拿大总人口的5%，大多伦多地区（GTA）的经济与房地产市场可能面临重大变革。此举预计将显著减缓人口增长率，从而对经济活动和住房需求产生深远影响。 移民与人口增长趋势 非永久居民，包括工作许可持有者和国际学生，历来是加拿大人口增长的主要驱动力之一。然而，新的政策方向预示着这一人群的数量将从每年大约增加1.3百万减少至大约25万。这一变化将使得总人口增长率从当前的3.2%急剧下降至2027年的预测值0.6%。 在过去几个季度中，非永久居民群体单独为人口增长贡献了接近1.9%的年增率——一种长期看来不可持续的趋势。即将到来的政策改变预计将在三年内使该群体减少600,000人，导致人口增长率的显著下降。 对大多伦多地区经济的影响 预计人口增长的减缓将广泛影响经济： 房地产市场： 随着需求下降，租赁市场可能会趋于稳定，减缓近年来普遍存在的租金上涨。目前在全国范围内，约有140,000个专门建造的租赁单位和大约180,000个公寓（许多进入租赁市场）正在建设中，人口增长的放缓可能导致更高的空置率和更低的租金涨幅。 劳动市场： 非永久居民池的缩小可能导致劳动市场紧缩，可能会提高工资，但也可能阻碍依赖低工资工人的行业。目前这一群体大约三分之二为男性，如果不能转为永久居民，可能面临就业机会有限，从而潜在引发社会和经济紧张。 经济增长与通胀： 随着租赁市场的稳定，可能会减轻通胀压力。然而，由于经济活动总体减少，国内生产总值（GDP）增长可能会下滑，预测显示经济衰退的真实可能性。 长期展望 在导航这些变化的过程中，长期展望仍然充满不确定性。加拿大政府的大幅削减移民数字的目标可能有助于更有效地管理资源分配，但也存在经济停滞的风险。在经济需求与人口增长之间寻找平衡将是关键，这些政策的影响将在各个生活方面产生深远的影响。 结论 在未来几年，加拿大如何管理其经济政策与显著的人口结构变化，将是一个检验点。随着国家旨在限制其移民数量，其效果将贯穿住房市场、劳动力市场及更广泛的经济景观，潜在地为一系列经济挑战设定舞台，这些挑战将需要战略性的远见和强有力的政策规划来缓解。

尽管加拿大央行可能在几个月后降息，但加拿大的固定抵押贷款利率却在上升。这一现象表面上看似矛盾，但事实上反映了从美国传来的热门通胀数据及其对全球债市的广泛影响。 昨日，加拿大的债券收益率急剧上升，抵押贷款利率随之攀升，主要是由于美国的消费者价格指数（CPI）数据显示通胀率超出市场预期。尽管这主要是美国的问题，但由于全球金融市场的联动性，这对加拿大有着直接的影响。美国债券市场的收益率上升，部分原因是美国政府债券拍卖遇冷，这凸显出投资者对当前通胀环境的担忧。 昨天的数据发布和债券拍卖展示了通胀预期对债券市场的即时影响：在通胀数据公布后，美国长期债券的拍卖反响冷淡，反映出投资者对于未来购买力可能的丧失和经济不确定性的担忧。 加拿大的情况： 尽管加拿大央行行长暗示6月份降息的可能性，但在美国通胀数据公布之日，加拿大5年期政府债券收益率却意外上扬。初期数据公布后收益率曾短暂下降，行长发言时提及降息可能又一度下跌，但随着美国的债券拍卖和收益率上升，加拿大的债券收益率随后也迅速回升。 这种现象反映了一个关键事实：美国作为全球债务市场的“避风港”，其债券收益率的变动直接影响到加拿大等其他国家的债券市场。当美国债券收益率上升时，其他国家的债券收益率通常也会受到牵连。 对加拿大房地产市场的影响： 尽管央行可能降息，但由于美国的高通胀和债务问题，加拿大固定抵押贷款利率短期内可能不会下降，甚至可能会上升。这意味着即使央行降息，对于固定利率抵押贷款的借贷成本也可能不会减轻，变动利率抵押贷款的借贷者可能会感受到些许利好。 加拿大的房地产市场短期内可能会在这种复杂的利率环境中维持高位。倘若美国的通胀持续导致其债务成本上升，这种情况将进一步压迫加拿大的借贷成本，从而影响到房地产市场的整体活力。 综上所述，尽管从表面上看，加拿大央行的降息可能是一个积极信号，但实际上由于美国的经济数据和市场反应，加拿大的固定抵押贷款利率短期内下降的可能性不大。市场参与者需要密切关注美国的经济指标和全球债市的动态，这些因素将在未来几个月内对加拿大的抵押贷款利率和房地产市场产生深远影响。

今晨，所有目光都聚焦于加拿大银行，市场普遍预期该行将维持利率在5%不变。果不其然，今天上午9:45的声明证实了这一点，使得房地产行业感到意外。 在此声明发布不久，加拿大银行举行了新闻发布会，媒体充分展示了其新闻挖掘能力，连续五次询问行长有关降息的问题。尽管行长回答了问题，媒体仍旧一再追问。行长总是带着欣然的表情出现，不是吗？ 值得庆幸的是，68%的频道观众正确预测了行长被问及同一问题的次数。不过，行长也面临了一些实质性的问题，例如他被问及当天发布的美国CPI数据、住房市场以及政府支出情况。 今天，我将详细讲解加拿大银行的政策决定，审视新闻发布会的内容，并讨论其中的一些影响。 加拿大银行坚称其政策决定依赖于数据，通胀风险依然存在。Statistics Canada 预计将在下周发布3月的通胀数据，届时本频道将更新相关信息。如果您想获得这些更新，请点击订阅并点赞。 在今天的政策声明中，加拿大银行再次确认，尽管通胀水平（包括核心通胀和总通胀）下降，但通胀率依旧过高，上行风险仍存。这解释了为何银行在看到核心通胀持续下行动能前，不会急于调整利率。 值得一提的是，根据最近的商业展望调查，计划提高价格的公司数量正在增加，且高于疫情前水平。这些因素都被行长在新闻发布会上详细讨论。 特别是在美国通胀数据连续三个月高于预期的背景下，银行显然不愿意过早行动。行长在发布会上明确表示，降息在六月是一个可能性，这是两年多来首次对降息时机给出的明确指示。 然而，即便行长终于回答了降息的问题，记者似乎还是不愿意放过他，继续追问相关问题。在被问及美国今日公布的CPI数据是否会影响货币政策时，行长的回答出现较晚。 此外，尽管媒体和一些常规怀疑者可能会声称降息是使住房变得更可负担的必要条件，但加拿大银行非常清楚如果降息过多会对房价造成的影响。 接下来，行长还被问及下周将公布的联邦预算中的政府支出如何影响下一次利率决策。行长通常的回答是，加拿大银行不参与财政支出决策，而只是将这些支出纳入其预测。 总之，尽管社交媒体上可能会广泛传播六月可能降息的消息，但加拿大银行行长为自己留下了很大的回旋余地。如果美国的通胀数据持续超预期，或者加拿大出现意外高通胀，六月的降息可能性就可能被推迟。

在当前经济放缓以及为了应对2025年和2026年即将到期的抵押贷款重置所带来的挑战下，加拿大央行可能需要在美联储之前降息。MRB合伙公司的首席策略师菲利普·科尔默指出，这一措施旨在为经济提供一定的缓冲。去年夏天，科尔默曾引发广泛关注，称加拿大正处于有史以来最大的房地产泡沫之一。然而，他现在表示，尽管房地产市场受到强劲经济的支撑，如果经济开始走弱，加拿大央行可能不得不在美联储之前降息。 此外，加拿大的失业率从5.8%上升到6.1%，加大了加拿大央行可能在6月就开始降息的可能性。蒙特利尔银行的道格·波特，以质疑大流行期间价格上涨是供应问题而非免费资金导致而著称，指出失业数据使加拿大央行处于一个棘手的局面。在此背景下，该央行即将在本周三的政策决策会议上作出下一步行动的决定，并将随后举行新闻发布会。 分析人士指出，尽管加拿大的经济面临挑战，但与美国强劲的经济基础相比，加拿大的经济基础较为脆弱，加拿大央行在考虑利率政策时需要有所区别。此外，加拿大家庭债务水平高，特别是抵押贷款债务，在高利率和高家庭债务的双重压力下，若经济进一步恶化，可能导致严重的后果。 蒙特利尔银行的道格·波特还指出，由于生产率未能跟上工资增长，当前的数据表明，加拿大央行面临的另一个挑战是如何处理即将提高的抵押贷款利率和上升的工资压力，而这可能导致通胀持续存在。 加拿大央行副行长卡罗琳·罗杰斯在3月28日的一次演讲中提到，强劲的生产力有助于保护经济免受通胀压力的影响。然而，面对工资增长和可能的工资-价格螺旋上升风险，这为加拿大央行提出了真正的问题。 总的来说，加拿大央行可能需要在近期降息，以缓解即将到来的经济挑战，尽管这可能导致进口商品价格上涨和通胀上升。在这个不确定的时期，央行的政策选择将对加拿大经济的未来走向产生重要影响。

S&P Global 的数据显示，加拿大的商业活动在三月份收缩。高企的通胀和高借贷成本压制了国内外的消费需求，挑战着加拿大的制造业和服务业部门。然而，随着利率最终下降和全球经济条件可能改善，加拿大的商业活动可能因此受益。 S&P Global 加拿大综合采购经理人指数（PMI）在三月份微降至47.0，从二月的47.1稍微下降。（低于50表示收缩。）这标志着加拿大商业活动连续第十个月收缩。制造业和服务业部门的活动在三月份均有所减弱，这表明在金融条件仍然紧张的情况下，加拿大经济可能有些不稳定。加拿大服务业部门的活动在三月份收缩，这是连续第十个月的缩减。新订单持续下降，服务提供商因成本上升而运营利润缩水。在需求减缓中，就业增长也有所下降。本周早些时候，S&P Global 报告称，加拿大制造业部门在三月份连续第十一个月收缩。业绩持续下滑的主要原因是新订单和产出的疲弱。 在美国南部，美国的商业活动在三月份扩张，但速度较二月放缓。这种放缓反映了美国和全球范围内需求相对较弱的情况。尽管如此，制造业和服务业部门在三月都有增长。 S&P Global 的数据表明，加拿大经济可能并未站稳脚跟。持续的通胀压力减轻和相对疲弱的经济活动可能会促使加拿大银行开始降低利率。全球商业活动仍然相对疲弱，因为消费者面临着紧张的财务状况。市场参与者期待降低利率能够激发更强的需求，这可能会改善商业活动。

在深入探讨温哥华房地产市场的细节时，尤其关注公寓和独立产权房屋（Freehold）市场的数字对理解当前形势至关重要。公寓市场和独立产权市场在过去一年内表现出明显不同的趋势。根据最新数据，整体销售量比长期20年平均水平低28%，显示出市场需求的减弱。新挂牌量同样比20年平均水平低11%，而库存情况在不同类型的房产之间存在显著差异。 独立产权房屋市场的库存继续保持在极低水平，尤其是入门级别的独立屋，很多时候都设有报价日，引起了激烈的竞标，尽管当前抵押贷款利率为5.2%。这表明，即便在高利率环境下，需求依然旺盛，推动了价格的上涨。与此同时，公寓市场尤其是在市中心的部分，由于投资者寻求出售物业，以及租金收益的减少，库存水平较高，新挂牌量也更为活跃。 关于利率，当前加拿大央行的政策和市场预期正处于关键的转折点。尽管今年初市场普遍预期央行将会下调利率，希望通过降息来刺激经济，但美国的强劲经济数据和加拿大内部的经济情况使得这一预期受到挑战。特别是考虑到美国经济的持续强劲可能会对加拿大产生溢出效应，保持债券收益率和固定利率抵押贷款利率在较高水平。 预测利率的未来走势总是充满不确定性，但从当前情况来看，预计短期内利率可能会保持稳定。尽管加拿大央行可能有意愿通过降息来支持经济，但全球经济环境和美国的政策走向将对加拿大的利率决策产生重大影响。因此，对于那些考虑在当前市场上买卖房产的人来说，重要的是要准备好应对一个更加复杂和不确定的利率环境。 总的来说，温哥华房地产市场正处于一个转型期，公寓市场和独立产权市场的差异，以及利率的不确定性，都要求投资者和购房者进行更加细致的市场分析和谨慎的决策。未来几个月的政府政策动向和经济数据将对市场产生重要影响，值得持续关注。

最新发布的房地产市场数据显示，市场正逐渐转向买方有利。这一消息得到了一份新报告的印证，报告指出，尽管市场上的卖方数量增加，但买方由于预算限制，对价格的竞价能力有限，从而导致买卖双方陷入对峙。市场数据似乎在某种程度上证实了这一趋势，市场迅速转变为更加有利于买方。 然而，另一份广泛引用的报告声称，购房者面临前所未有的困难，但实际情况可能并非如此。本文将重点讨论3月份的房地产数据，分析市场的变化，探讨报告及可负担性问题，然后讨论这一切对即将到来的春季市场的影响。 接下来，让我们来看看数据。3月份的基准价格显示，代表最受欢迎的房屋特征集的家庭价格上升。2月份的基准价格为587,400加元，到3月份上升了大约15,000加元，达到602,500加元。尽管基准价格月增15,000加元，但与去年同期相比仅上升了约10,000加元。同样，平均房价也有所上升，尽管增幅更大。2月份的平均价格为640,000加元，到3月份上涨了近30,000加元，达到632,000加元。中位数价格也有所上升，虽然幅度不大。记住，中位数价格指的是一半的房屋售价高于该价格，而另一半低于该价格。2月份的中位数价格为585,000加元，到3月份略有上升，超过4,000加元，达到589,500加元。 尽管价格上涨，但房屋仍然以低于要价的价格售出。如果我们看销售与挂牌价格比率(SLPR)，这一比率衡量房屋成交价与挂牌价的高低。2月份的SLPR为98.9，到3月份仅略有上升至99.2。这意味着，平均而言，房屋的成交价格大约低于挂牌价的8%。 加之，市场上的库存量相对于需求量增加，如果我们看看存货月数(MOI)，这一衡量标准是假设不再有新房源上市，将完全售罄房屋所需的时间。2月份的MOI为2.3，3月份上升到2.4，远高于去年3月的1.7个月。 特别值得关注的是供需关系，或销售与新挂牌比率(SNL)，这一比率比较了市场上新挂牌的房源数量与销售量。根据银行的说法，SNL在40至60之间表明市场平衡，较低的数字则表明市场正在转向买方有利。2月份的SNL为63，技术上是卖方市场，但在3月份下降到54.7，这是自2015年3月以来最低的SNL，预示着市场正在发生变化。