多伦多地产新闻

2025年5月初，美国总统在社交平上突然宣布：计划对“所有外国制作的电影”征收100%的进口关税。这一声明，虽然没有提供具体细节与实施时间，但在北美影视产业掀起了轩然大波，间接也为加拿大乃至多伦多的房地产市场投下了一个不确定的阴影。 这项政策表面上是为了“拯救正在快速衰退的美国电影工业”，但实质上却可能破坏北美现有的影视产业生态。而加拿大，尤其是多伦多、温哥华等城市，正是这场变局中最容易受伤的节点。 加拿大影视产业与美国资本的深度绑定 2023至2024年，加拿大吸引了47.3亿加元的外来影视投资——其中大部分是由好莱坞主导的“外景服务制作”（Foreign Location and Service Productions）。这类项目大多在加拿大取景拍摄，雇佣本地制作人员，使用加拿大本地的音效、后期、灯光等专业人才团队。多伦多和温哥华的摄影棚因此常年饱和，相关产业链创造了大量就业机会。 如今，一纸“电影进口税”可能直接切断这条资本流通路径。由于制作成本激增，美国片方若不愿支付高昂的关税，势必将削减在加拿大的拍摄预算，或直接迁往免税地区，甚至放弃北美外拍。 多伦多房地产的连锁反应 影视产业不仅提供就业，更推动了城市基础建设、商业租赁和住宅需求，尤其在多伦多这样文化资源密集的都市，电影人、技术人员、短期拍摄团队大量涌入，对市区租赁市场形成刚需。 如果好莱坞撤资或转移拍摄地，多伦多影业相关就业面临收缩，短期租赁需求随之下降。尤其是城中心核心区（如Liberty Village、King West、Yorkville），这些原本因靠近制片厂和传媒公司而价值上扬的区域，可能出现投资热度减退。 此外，影视人才原本是推动多伦多城市更新与创意社区发展的重要力量。文化退潮，会令城市吸引力减弱，从而影响高收入人才的迁入意愿，间接降低房地产长期升值潜力。 风险不止于电影：跨境文化贸易的寒蝉效应 此政策背后的“国家安全”名义虽被广泛质疑，但却隐含更大的地缘政治风险。川普在任期内屡次借贸易政策对中国、加拿大、欧洲等经济体施压。倘若电影只是开端，未来是否波及到音乐、游戏、出版、教育等更广泛的文化内容产品？届时，加美之间的自由文化交流将受到极大干扰，而文化贸易恰恰是加拿大出口结构中不可忽视的一环。 对于依赖文化创意产业作为“软实力出口”的加拿大来说，这类政策如持续发酵，可能削弱国家品牌形象，并影响到国际人才的落户意愿。 加国政府或需出手应对 面对可能的美方制裁，加拿大政府是否会采取对等措施，例如对好莱坞电影征税、提供额外的本地拍摄补贴等？目前尚不明朗。但从历史经验来看，联邦及安省政府若要维持影视产业规模，恐怕不得不出面干预，甚至提供地产、税收等多层级激励，以防止影业投资外流。 结语：多伦多房市新变量，不容忽视 虽然川普的电影关税政策看似荒诞，却也暴露出加拿大影视与美国市场之间过度依赖的问题。而影视产业的每一次震荡，都会牵动着多伦多这一文化都市的经济结构，进而影响房地产市场的微妙走向。 投资者与房东应警觉于此类政策带来的长期潜在风险，在评估租赁市场前景和区域升值潜力时，不能再仅仅依赖传统因素，而需纳入“文化经济地缘政治”这类新型变量。多伦多未来的房价，或许将越来越取决于好莱坞的拍摄清单上有没有“Toronto”这一行字。

随着加拿大央行于2025年4月16日将基准利率维持在2.75%，不少人开始对大多伦多地区（GTA）房地产市场的未来重新燃起一丝希望。然而，在潜在关税对经济的冲击、家庭债务高企与房贷续约高峰三重夹击下，GTA楼市仍处在极不确定的十字路口。 过去一年，加拿大通胀虽有回落，但始终存在“停滞性通胀（stagflation）”的风险，即高通胀、低增长和高失业率并存的经济困境。历史上最典型的一次出现在1980年代初，当时利率一度飙升至22.5%，失业率达13.1%，房价在通胀调整后大幅下滑，许多业主甚至选择弃屋断供。 如今的情境虽有所不同，但压力同样真实。尽管央行利率只有2.75%，远低于1980年代的高位，但当前家庭的负债水平却创历史新高——加国家庭债务与可支配收入的比率已达172%，相比1980年代的66%几乎翻了两倍。这意味着即使利率不高，所带来的还款压力也远大于过去。 更具挑战的是，2025到2026年期间将迎来五年期固定房贷的大规模续约潮。根据经济学家预测，许多房贷续约者将面临15%至20%的月供上涨，在当前通胀尚未完全受控、就业市场不稳的背景下，这无疑将进一步削弱家庭的消费能力和市场购房意愿。 尽管市场预期在财政刺激推动下，央行或将继续维持或逐步下调利率，但这并不一定能完全缓解压力。新的联邦政府在2025年选举后启动了大规模财政支出，计划通过赤字拉动经济。虽然理论上这能减轻央行降息的必要性，但历史数据显示：几乎所有赤字支出周期都伴随着央行的降息行动。 换言之，财政政策和货币政策通常是协同的，不太可能互相抵消。但关键问题在于：当前的经济结构和债务背景与1980年代大不相同。那时的加拿大家庭拥有更强的缓冲能力，而现在，即便利率仅维持在2.75%，其带来的资金压力也足以波及整体经济。 总结而言，GTA房地产市场虽然短期受益于利率回落，但高负债、高续约成本和潜在的失业上升将构成持续压力。房地产的调整可能不会如1980年代般剧烈，但其持续性和广泛性，仍值得市场参与者高度关注。未来几个月，加拿大央行的货币政策、联邦财政刺激的规模，以及全球关税贸易关系的发展，都将直接左右GTA楼市的命运。

过去一年，大多伦多地区（GTA）的平均房价有所回落，整体市场呈现出明显的买方市场特征。但值得注意的是，尽管全区有约四分之三的社区出现了议价成交，仍有少数热门区域房屋成交价高于挂牌价。 这种现象的关键在于地段与可负担性。 小意大利区, 达文波特区, 圣克莱尔西区和东约克等热门社区，拥有颇具特色的半独立或独立式住宅，售价通常在130万至180万加元之间。相比其他高端地区，这些房源价格相对亲民，同时又坐拥优质学区、便捷交通、丰富的餐饮娱乐及生活设施。 这些社区虽然距离市中心稍远一些，但仍属于都市生活圈，具有极高的便利性和吸引力。由于买家需求强劲，卖家往往以略低于市场的价格挂牌，吸引更多人竞价。 挂牌低价已成为常见的营销策略，目的是引发市场关注，制造买家之间的竞争，从而推高最终成交价。 在这种“竞价”中，买家需递交最有诚意的报价。有时不同买家的出价可能相差高达20万加元，卖家最终不仅根据价格，还会综合考虑条件条款、定金金额、交接日期，甚至买家的个人陈述来决定接受哪一个报价。 尽管存在激烈竞价，但由于初始挂牌价通常低于实际市值，即使最终溢价成交，也并不意味着这些房产被高估。整体来看，目前成交价基本反映了市场的真实水平。 另一方面，中区多伦多如劳伦斯公园和森林山等传统豪宅区，则成为议价最为明显的地区。市场正在向可负担性倾斜，价格适中的社区热度更高，而高价区的需求则有所降温。 在城市郊区，销售压力更为明显。市中心热门地段的传统住宅，与外围地区的房产，形成了明显的两极分化现象。 尽管部分负担得起的社区保持一定交易活跃度，整体市场氛围却较年初预期冷淡。由于政治与经济不确定性升高，买家对长期房贷的态度更加谨慎，不少卖家也在观望是否是挂牌的最佳时机。 外部环境对市场信心的影响显著，无论是任何价位或资产类型。 不过，从热点社区的交易情况可以看出，需求依然强劲。无论大环境如何变化，优质住宅的吸引力始终存在，资金实力仍是支撑市场的重要因素。 (原文来自: https://luckyalan.com/blog-detail_CN.php?title=大多伦多地区房价下跌但部分核心社区竞争依然激烈）

近期，加拿大的固定房贷利率出现罕见的上升走势，引发市场关注。尽管全球处于动荡不安的状态，按理说债券收益率应该下跌，房贷利率也应随之下调，但现实却完全相反。 从4月初开始，加拿大5年期国债收益率已上涨超过30个基点，这直接推动了房贷利率的攀升。正常情况下，全球危机时投资人会蜂拥买入美国国债等“安全资产”，推高债券价格、压低收益率，从而降低加拿大的固定房贷利率。但这一次，市场机制失灵了。 谁在抛售美国国债？ 目前有多种猜测：有人认为中国或日本正在抛售美国国债作为对美国关税政策的反击；也有声音指出，对冲基金为应对市场波动、满足追加保证金要求，抛售了大量美国债券；甚至有观点认为，美国资产的“避风港”地位正受到质疑，投资者正在寻找新的避险渠道。 无论背后是哪方主力，这种大规模抛售行为已导致全球债券市场动荡不安，也波及到了加拿大。 加拿大不同房贷类型利率变化 以最佳利率为例： 变量利率目前略低于固定利率，但并不代表多数人选择浮动利率，毕竟未来走势仍存极大不确定性。 为什么传统金融逻辑失效？ 过去只要发生重大国际危机，比如2023年硅谷银行倒闭、以哈冲突或特朗普关税消息，都会导致投资者涌向美国债市，从而推低利率。但如今，投资人却在抛售美债，反映出他们对美国财政稳定性的信心动摇。尽管特朗普后来宣布暂缓关税90天，但债券收益率并未恢复到原先水平。 这背后不仅可能是外国抛售，还有对冲基金的流动性需求，甚至是所谓“债券维权者”（Bond Vigilantes）对美国财政政策的反制。再加上金价大幅上涨，也说明全球资金正逐步撤出美元资产，转向其他避险渠道。 未来房贷利率走势如何？ 虽然目前美加两国通胀已有所缓解，但投资者并未重新回归美债市场。5年期及10年期收益率依旧偏高，加拿大房贷利率短期内难以下调。 更重要的是，过去“市场危机 → 降低借贷成本”的旧机制可能正在消失。在新一轮地缘政治与财政不确定中，加拿大的借贷成本可能不降反升。 总而言之，加拿大房贷市场正经历一场深层结构性的转变。即使没有本国政策利率的直接变动，国际债市的风吹草动也足以影响我们的房贷支出。对于未来打算购房、续贷或投资的家庭和个人来说，务必关注全球趋势，谨慎应对。

多伦多房地产市场正在经历一段罕见的低迷期。根据最新数据显示，2025年3月大多伦多地区（GTA）房屋成交量跌至1995年以来同期的最低水平，而2月的成交量同样创下二十多年来的新低。尽管这次的低迷不同于上世纪90年代长达十年的持续萎靡，主要原因仍在于经济不确定性引发的观望情绪。买家并未完全退出市场，但面对国际贸易摩擦、股市波动，以及联邦大选临近，不少人选择暂缓购房计划。 相较之下，卖家挂牌节奏并未放缓。市场上房源不断增加，有经纪人在4月初手握超过20套在售房源，远高于过往的平均水平。虽然买气低迷，但也有一部分买家趁当前较为宽松的条件入市，开始寻找机会。 部分高位买入的业主正在面临亏损压力。尤其是2021至2022年入市的人群，在当前价格调整的环境中，已很难回本。有业内人士直言，如果对价格有严格要求，现在不是出手的好时机。经济层面的不安因素，如关税政策变动，也进一步拖慢了买家的决策节奏。 数据显示市场持续降温根据多伦多地产局的报告，3月季节性调整后的成交量环比下降2.4%，而2月则大跌28.5%。新挂牌房源在3月上升9.6%，活跃房源数量已连续12个月上涨。与去年同期相比，2025年3月的成交量暴跌23.6%，活跃房源则激增88.3%，创下自2009年以来同期最高纪录。今年第一季度的整体成交量同比下滑21.3%，为1999年以来的最差表现。 公寓市场受冲击尤为明显。3月公寓销量环比下跌8.8%，而挂牌量则创下历史新高，显示投资型买家观望情绪浓厚，去库存压力不断加大。 策略转向，寻找市场突破口在当前库存压力下，部分卖家开始调整策略，采取更具吸引力的定价。一套位于市区的单身公寓以39.9万加元挂牌，强调可改为一房，并配套健身房等设施，尽管最终未售出而转为出租，仍吸引了不少关注。利率下降对首购族也形成利好，刺激了部分需求回暖。 市场中仍有亮点。一些自住型买家积极寻找性价比高的单位，有多伦多地产经纪表示，近期在精品公寓市场完成了多笔交易。当前最难去化的是市中心的小户型投资型公寓，但若单位本身设计合理、功能实用，仍有成交空间。例如，一套顶层单位虽以比峰值低8%的价格成交，但因格局优良，仍吸引了买家入场。 提前抢跑春季销售档期为了避免重演2024年春末买气骤降、秋季新盘滞销的局面，一些卖家和代理已提前在4月积极推盘。尽管春季天气尚未回暖，但不少人认为此时的市场窗口尤为关键。”与其赌6月能否等来完美的市场，不如现在就出手，抓住4月的黄金时机。” 整体而言，多伦多房地产市场正处于买卖双方博弈的关键阶段。虽然成交量下降、市场信心受挫，但机会也正在孕育之中。对于有准备的买家和策略灵活的卖家而言，这可能是一次逆势布局的良机。

这几天，加拿大固定房贷利率突然震动了，而且震动得不小。不是因为加拿大自己的通胀或央行政策，而是被隔壁美国的债券市场影响了。 事情起因是美国债券市场突然掀起一波抛售潮。带头的不是政府，是一群被称作“债券警察”（Bond Vigilantes）的投资者。他们看到特朗普掀起的关税战越演越烈，开始不信任政府的财政政策，觉得太容易引发通胀，于是集体抛售美国国债。 结果就是，美国10年期国债的收益率（利率)在几天内飙升了将近60个基点，创下自2008年金融危机以来最快的涨幅。加拿大的情况虽然没那么严重，但我们的政府债券利率也被拖高了大约30个基点。注意，这里的利率上涨，意味着债券价格在快速下跌。 那房贷利率又是怎么受影响的？加拿大的固定房贷利率，基本上是跟着政府债券收益率走的。收益率一飙高，银行的融资成本也高了，房贷利率自然也跟着往上提。 而这波市场动荡，其实差点演变成一次危机。很多人都开始呼吁美联储要介入，重新印钞买债，来稳定局面。就在这个时候，特朗普“眨眼了”——他宣布暂停90天的报复性关税。市场这才稍微冷静下来，债券殖利率也开始回落。 但事情并没有那么简单。这个过程留下了几个值得加拿大人特别关注的信号： 所以，如果你现在正准备买房或续贷，有些现实要想清楚： 目前来看，短期风险稍微过去了，但90天之后会不会再起风浪，没人说得准。市场已经盯上白宫了，下一步还怎么演，我们会继续关注。

美国总统川普（Donald Trump）于4月2日正式启动新一轮贸易战，宣布对全球进口私家车与货车征收25%关税，并计划从5月3日起扩大至汽车零部件。紧接着，4月4日也将对所有进口啤酒及空铝罐加征25%关税，加拿大作为邻国与主要出口国，势必受到波及。 在这波关税风暴中，加拿大经济、制造业与居民信心都将受到挑战，而大多伦多地区（GTA）的房地产市场也正在进入一个极为敏感的过渡期。 全球贸易战升级，经济信心再受打击 这次关税举措背后的逻辑是“打击中国借道他国向美国倾销商品”，但加拿大作为美墨加协定（USMCA）成员国，仍无法完全豁免。尤其对于车辆与零部件，若不满足原产地要求，也将面临25%的关税。 这不仅将推高跨国制造链的成本，也将拖累整个北美制造业，间接影响就业市场、家庭支出与贷款信心。 当前，加拿大消费者信心与小企业信心已跌至近二十年来低点。随着进口成本上升、企业投资趋于保守，房地产市场首当其冲。 利率可能加速下调，市场短期波动加剧 由于外部关税推升输入性通胀，同时又打击本地经济动能，加拿大央行处于两难局面。然而，在国内通胀已回落至2%附近的背景下，若经济继续放缓，不排除央行于5-6月降息50个基点的可能。 利率下行对于房地产市场来说是一线曙光。目前已有多家银行将五年期固定房贷利率下调至3.89%-3.99%。若进一步下降，将为GTA刚需买家提供喘息空间，部分此前被高利率压制的购房需求可能重新释放。 人口增速放缓，投资客出走，市场结构在调整 加拿大过去两年人口年增超120万人，推升房市与租金同步上行。但随着政策收紧，非永久居民净流出趋势已出现，GTA住房需求短期趋稳。 同时，房产投资者也大幅撤离市场。据数据，约81%的投资者须依靠现金流维持收支平衡，当前高利率与租金见顶，令大量投资者难以为继，转而抛售或暂停加码。 预建公寓市场首当其冲——2024年2月销量创下历年同期最低，开发商推盘意愿降至谷底。这预示着未来3-5年新屋供应将骤减，为下一轮上涨埋下伏笔。 中美博弈升级，全球经济格局重塑，对GTA影响几何？ 中美贸易战正朝“更复杂、更长期”的方向发展。如果特朗普对“代理出口国”也采取制裁措施（例如经由墨西哥或加拿大组装的中国产零件），加拿大制造业将面临结构性冲击。 此外，全球经济增长放缓将抑制商品与服务出口，也削弱海外买家的资产配置意愿。这将直接影响GTA高端房产与商业地产市场。 不过，从另一角度看，GTA作为加拿大最具全球吸引力的城市之一，在动荡中的相对稳定、教育医疗资源与货币避险优势，反而可能吸引更多国际长期资本进入。 房地产市场“两极分化”：低层有支撑，高层承压 当前市场出现明显分化： 如果央行进一步降息、政策放宽按揭压力，低层市场可能最先反弹，而高层公寓将需更长时间出清库存。 解决房市难题，仍需政府与私营联手 当前，各级政府推出的住房政策碎片化、执行分散，导致建房进度缓慢、成本高昂。大型开发商如Mattamy Homes选择将主力放在美国开发，反映出加拿大本地建房环境缺乏吸引力。 要改善GTA住房可负担性，关键在于： 只有让私营开发商“有利可图”，才可能真正解决住房短缺问题。 结语：动荡是风险，更是布局机会 虽然特朗普关税政策已实质启动，加拿大将面临新的外部压力，但GTA房地产市场的根基并未动摇。 这是一场“短期阵痛 + 长期机会”的组合游戏： 对于买家、投资者、开发商来说，此时不必盲目乐观，但更不宜过度悲观。真正有远见者，会在风暴中寻找方向、在低谷中播种机会。