2025年5月初，美国总统在社交平上突然宣布：计划对“所有外国制作的电影”征收100%的进口关税。这一声明，虽然没有提供具体细节与实施时间，但在北美影视产业掀起了轩然大波，间接也为加拿大乃至多伦多的房地产市场投下了一个不确定的阴影。 这项政策表面上是为了“拯救正在快速衰退的美国电影工业”，但实质上却可能破坏北美现有的影视产业生态。而加拿大，尤其是多伦多、温哥华等城市，正是这场变局中最容易受伤的节点。 加拿大影视产业与美国资本的深度绑定 2023至2024年，加拿大吸引了47.3亿加元的外来影视投资——其中大部分是由好莱坞主导的“外景服务制作”（Foreign Location and Service Productions）。这类项目大多在加拿大取景拍摄，雇佣本地制作人员，使用加拿大本地的音效、后期、灯光等专业人才团队。多伦多和温哥华的摄影棚因此常年饱和，相关产业链创造了大量就业机会。 如今，一纸“电影进口税”可能直接切断这条资本流通路径。由于制作成本激增，美国片方若不愿支付高昂的关税，势必将削减在加拿大的拍摄预算，或直接迁往免税地区，甚至放弃北美外拍。 多伦多房地产的连锁反应 影视产业不仅提供就业，更推动了城市基础建设、商业租赁和住宅需求，尤其在多伦多这样文化资源密集的都市，电影人、技术人员、短期拍摄团队大量涌入，对市区租赁市场形成刚需。 如果好莱坞撤资或转移拍摄地，多伦多影业相关就业面临收缩，短期租赁需求随之下降。尤其是城中心核心区（如Liberty Village、King West、Yorkville），这些原本因靠近制片厂和传媒公司而价值上扬的区域，可能出现投资热度减退。 此外，影视人才原本是推动多伦多城市更新与创意社区发展的重要力量。文化退潮，会令城市吸引力减弱，从而影响高收入人才的迁入意愿，间接降低房地产长期升值潜力。 风险不止于电影：跨境文化贸易的寒蝉效应 此政策背后的“国家安全”名义虽被广泛质疑，但却隐含更大的地缘政治风险。川普在任期内屡次借贸易政策对中国、加拿大、欧洲等经济体施压。倘若电影只是开端，未来是否波及到音乐、游戏、出版、教育等更广泛的文化内容产品？届时，加美之间的自由文化交流将受到极大干扰，而文化贸易恰恰是加拿大出口结构中不可忽视的一环。 对于依赖文化创意产业作为“软实力出口”的加拿大来说，这类政策如持续发酵，可能削弱国家品牌形象，并影响到国际人才的落户意愿。 加国政府或需出手应对 面对可能的美方制裁，加拿大政府是否会采取对等措施，例如对好莱坞电影征税、提供额外的本地拍摄补贴等？目前尚不明朗。但从历史经验来看，联邦及安省政府若要维持影视产业规模，恐怕不得不出面干预，甚至提供地产、税收等多层级激励，以防止影业投资外流。 结语：多伦多房市新变量，不容忽视 虽然川普的电影关税政策看似荒诞，却也暴露出加拿大影视与美国市场之间过度依赖的问题。而影视产业的每一次震荡，都会牵动着多伦多这一文化都市的经济结构，进而影响房地产市场的微妙走向。 投资者与房东应警觉于此类政策带来的长期潜在风险，在评估租赁市场前景和区域升值潜力时，不能再仅仅依赖传统因素，而需纳入“文化经济地缘政治”这类新型变量。多伦多未来的房价，或许将越来越取决于好莱坞的拍摄清单上有没有“Toronto”这一行字。

随着加拿大央行于2025年4月16日将基准利率维持在2.75%，不少人开始对大多伦多地区（GTA）房地产市场的未来重新燃起一丝希望。然而，在潜在关税对经济的冲击、家庭债务高企与房贷续约高峰三重夹击下，GTA楼市仍处在极不确定的十字路口。 过去一年，加拿大通胀虽有回落，但始终存在“停滞性通胀（stagflation）”的风险，即高通胀、低增长和高失业率并存的经济困境。历史上最典型的一次出现在1980年代初，当时利率一度飙升至22.5%，失业率达13.1%，房价在通胀调整后大幅下滑，许多业主甚至选择弃屋断供。 如今的情境虽有所不同，但压力同样真实。尽管央行利率只有2.75%，远低于1980年代的高位，但当前家庭的负债水平却创历史新高——加国家庭债务与可支配收入的比率已达172%，相比1980年代的66%几乎翻了两倍。这意味着即使利率不高，所带来的还款压力也远大于过去。 更具挑战的是，2025到2026年期间将迎来五年期固定房贷的大规模续约潮。根据经济学家预测，许多房贷续约者将面临15%至20%的月供上涨，在当前通胀尚未完全受控、就业市场不稳的背景下，这无疑将进一步削弱家庭的消费能力和市场购房意愿。 尽管市场预期在财政刺激推动下，央行或将继续维持或逐步下调利率，但这并不一定能完全缓解压力。新的联邦政府在2025年选举后启动了大规模财政支出，计划通过赤字拉动经济。虽然理论上这能减轻央行降息的必要性，但历史数据显示：几乎所有赤字支出周期都伴随着央行的降息行动。 换言之，财政政策和货币政策通常是协同的，不太可能互相抵消。但关键问题在于：当前的经济结构和债务背景与1980年代大不相同。那时的加拿大家庭拥有更强的缓冲能力，而现在，即便利率仅维持在2.75%，其带来的资金压力也足以波及整体经济。 总结而言，GTA房地产市场虽然短期受益于利率回落，但高负债、高续约成本和潜在的失业上升将构成持续压力。房地产的调整可能不会如1980年代般剧烈，但其持续性和广泛性，仍值得市场参与者高度关注。未来几个月，加拿大央行的货币政策、联邦财政刺激的规模，以及全球关税贸易关系的发展，都将直接左右GTA楼市的命运。

过去一年，大多伦多地区（GTA）的平均房价有所回落，整体市场呈现出明显的买方市场特征。但值得注意的是，尽管全区有约四分之三的社区出现了议价成交，仍有少数热门区域房屋成交价高于挂牌价。 这种现象的关键在于地段与可负担性。 小意大利区, 达文波特区, 圣克莱尔西区和东约克等热门社区，拥有颇具特色的半独立或独立式住宅，售价通常在130万至180万加元之间。相比其他高端地区，这些房源价格相对亲民，同时又坐拥优质学区、便捷交通、丰富的餐饮娱乐及生活设施。 这些社区虽然距离市中心稍远一些，但仍属于都市生活圈，具有极高的便利性和吸引力。由于买家需求强劲，卖家往往以略低于市场的价格挂牌，吸引更多人竞价。 挂牌低价已成为常见的营销策略，目的是引发市场关注，制造买家之间的竞争，从而推高最终成交价。 在这种“竞价”中，买家需递交最有诚意的报价。有时不同买家的出价可能相差高达20万加元，卖家最终不仅根据价格，还会综合考虑条件条款、定金金额、交接日期，甚至买家的个人陈述来决定接受哪一个报价。 尽管存在激烈竞价，但由于初始挂牌价通常低于实际市值，即使最终溢价成交，也并不意味着这些房产被高估。整体来看，目前成交价基本反映了市场的真实水平。 另一方面，中区多伦多如劳伦斯公园和森林山等传统豪宅区，则成为议价最为明显的地区。市场正在向可负担性倾斜，价格适中的社区热度更高，而高价区的需求则有所降温。 在城市郊区，销售压力更为明显。市中心热门地段的传统住宅，与外围地区的房产，形成了明显的两极分化现象。 尽管部分负担得起的社区保持一定交易活跃度，整体市场氛围却较年初预期冷淡。由于政治与经济不确定性升高，买家对长期房贷的态度更加谨慎，不少卖家也在观望是否是挂牌的最佳时机。 外部环境对市场信心的影响显著，无论是任何价位或资产类型。 不过，从热点社区的交易情况可以看出，需求依然强劲。无论大环境如何变化，优质住宅的吸引力始终存在，资金实力仍是支撑市场的重要因素。 (原文来自: https://luckyalan.com/blog-detail_CN.php?title=大多伦多地区房价下跌但部分核心社区竞争依然激烈）

近期，加拿大的固定房贷利率出现罕见的上升走势，引发市场关注。尽管全球处于动荡不安的状态，按理说债券收益率应该下跌，房贷利率也应随之下调，但现实却完全相反。 从4月初开始，加拿大5年期国债收益率已上涨超过30个基点，这直接推动了房贷利率的攀升。正常情况下，全球危机时投资人会蜂拥买入美国国债等“安全资产”，推高债券价格、压低收益率，从而降低加拿大的固定房贷利率。但这一次，市场机制失灵了。 谁在抛售美国国债？ 目前有多种猜测：有人认为中国或日本正在抛售美国国债作为对美国关税政策的反击；也有声音指出，对冲基金为应对市场波动、满足追加保证金要求，抛售了大量美国债券；甚至有观点认为，美国资产的“避风港”地位正受到质疑，投资者正在寻找新的避险渠道。 无论背后是哪方主力，这种大规模抛售行为已导致全球债券市场动荡不安，也波及到了加拿大。 加拿大不同房贷类型利率变化 以最佳利率为例： 变量利率目前略低于固定利率，但并不代表多数人选择浮动利率，毕竟未来走势仍存极大不确定性。 为什么传统金融逻辑失效？ 过去只要发生重大国际危机，比如2023年硅谷银行倒闭、以哈冲突或特朗普关税消息，都会导致投资者涌向美国债市，从而推低利率。但如今，投资人却在抛售美债，反映出他们对美国财政稳定性的信心动摇。尽管特朗普后来宣布暂缓关税90天，但债券收益率并未恢复到原先水平。 这背后不仅可能是外国抛售，还有对冲基金的流动性需求，甚至是所谓“债券维权者”（Bond Vigilantes）对美国财政政策的反制。再加上金价大幅上涨，也说明全球资金正逐步撤出美元资产，转向其他避险渠道。 未来房贷利率走势如何？ 虽然目前美加两国通胀已有所缓解，但投资者并未重新回归美债市场。5年期及10年期收益率依旧偏高，加拿大房贷利率短期内难以下调。 更重要的是，过去“市场危机 → 降低借贷成本”的旧机制可能正在消失。在新一轮地缘政治与财政不确定中，加拿大的借贷成本可能不降反升。 总而言之，加拿大房贷市场正经历一场深层结构性的转变。即使没有本国政策利率的直接变动，国际债市的风吹草动也足以影响我们的房贷支出。对于未来打算购房、续贷或投资的家庭和个人来说，务必关注全球趋势，谨慎应对。

多伦多房地产市场正在经历一段罕见的低迷期。根据最新数据显示，2025年3月大多伦多地区（GTA）房屋成交量跌至1995年以来同期的最低水平，而2月的成交量同样创下二十多年来的新低。尽管这次的低迷不同于上世纪90年代长达十年的持续萎靡，主要原因仍在于经济不确定性引发的观望情绪。买家并未完全退出市场，但面对国际贸易摩擦、股市波动，以及联邦大选临近，不少人选择暂缓购房计划。 相较之下，卖家挂牌节奏并未放缓。市场上房源不断增加，有经纪人在4月初手握超过20套在售房源，远高于过往的平均水平。虽然买气低迷，但也有一部分买家趁当前较为宽松的条件入市，开始寻找机会。 部分高位买入的业主正在面临亏损压力。尤其是2021至2022年入市的人群，在当前价格调整的环境中，已很难回本。有业内人士直言，如果对价格有严格要求，现在不是出手的好时机。经济层面的不安因素，如关税政策变动，也进一步拖慢了买家的决策节奏。 数据显示市场持续降温根据多伦多地产局的报告，3月季节性调整后的成交量环比下降2.4%，而2月则大跌28.5%。新挂牌房源在3月上升9.6%，活跃房源数量已连续12个月上涨。与去年同期相比，2025年3月的成交量暴跌23.6%，活跃房源则激增88.3%，创下自2009年以来同期最高纪录。今年第一季度的整体成交量同比下滑21.3%，为1999年以来的最差表现。 公寓市场受冲击尤为明显。3月公寓销量环比下跌8.8%，而挂牌量则创下历史新高，显示投资型买家观望情绪浓厚，去库存压力不断加大。 策略转向，寻找市场突破口在当前库存压力下，部分卖家开始调整策略，采取更具吸引力的定价。一套位于市区的单身公寓以39.9万加元挂牌，强调可改为一房，并配套健身房等设施，尽管最终未售出而转为出租，仍吸引了不少关注。利率下降对首购族也形成利好，刺激了部分需求回暖。 市场中仍有亮点。一些自住型买家积极寻找性价比高的单位，有多伦多地产经纪表示，近期在精品公寓市场完成了多笔交易。当前最难去化的是市中心的小户型投资型公寓，但若单位本身设计合理、功能实用，仍有成交空间。例如，一套顶层单位虽以比峰值低8%的价格成交，但因格局优良，仍吸引了买家入场。 提前抢跑春季销售档期为了避免重演2024年春末买气骤降、秋季新盘滞销的局面，一些卖家和代理已提前在4月积极推盘。尽管春季天气尚未回暖，但不少人认为此时的市场窗口尤为关键。”与其赌6月能否等来完美的市场，不如现在就出手，抓住4月的黄金时机。” 整体而言，多伦多房地产市场正处于买卖双方博弈的关键阶段。虽然成交量下降、市场信心受挫，但机会也正在孕育之中。对于有准备的买家和策略灵活的卖家而言，这可能是一次逆势布局的良机。

美国总统川普（Donald Trump）于4月2日正式启动新一轮贸易战，宣布对全球进口私家车与货车征收25%关税，并计划从5月3日起扩大至汽车零部件。紧接着，4月4日也将对所有进口啤酒及空铝罐加征25%关税，加拿大作为邻国与主要出口国，势必受到波及。 在这波关税风暴中，加拿大经济、制造业与居民信心都将受到挑战，而大多伦多地区（GTA）的房地产市场也正在进入一个极为敏感的过渡期。 全球贸易战升级，经济信心再受打击 这次关税举措背后的逻辑是“打击中国借道他国向美国倾销商品”，但加拿大作为美墨加协定（USMCA）成员国，仍无法完全豁免。尤其对于车辆与零部件，若不满足原产地要求，也将面临25%的关税。 这不仅将推高跨国制造链的成本，也将拖累整个北美制造业，间接影响就业市场、家庭支出与贷款信心。 当前，加拿大消费者信心与小企业信心已跌至近二十年来低点。随着进口成本上升、企业投资趋于保守，房地产市场首当其冲。 利率可能加速下调，市场短期波动加剧 由于外部关税推升输入性通胀，同时又打击本地经济动能，加拿大央行处于两难局面。然而，在国内通胀已回落至2%附近的背景下，若经济继续放缓，不排除央行于5-6月降息50个基点的可能。 利率下行对于房地产市场来说是一线曙光。目前已有多家银行将五年期固定房贷利率下调至3.89%-3.99%。若进一步下降，将为GTA刚需买家提供喘息空间，部分此前被高利率压制的购房需求可能重新释放。 人口增速放缓，投资客出走，市场结构在调整 加拿大过去两年人口年增超120万人，推升房市与租金同步上行。但随着政策收紧，非永久居民净流出趋势已出现，GTA住房需求短期趋稳。 同时，房产投资者也大幅撤离市场。据数据，约81%的投资者须依靠现金流维持收支平衡，当前高利率与租金见顶，令大量投资者难以为继，转而抛售或暂停加码。 预建公寓市场首当其冲——2024年2月销量创下历年同期最低，开发商推盘意愿降至谷底。这预示着未来3-5年新屋供应将骤减，为下一轮上涨埋下伏笔。 中美博弈升级，全球经济格局重塑，对GTA影响几何？ 中美贸易战正朝“更复杂、更长期”的方向发展。如果特朗普对“代理出口国”也采取制裁措施（例如经由墨西哥或加拿大组装的中国产零件），加拿大制造业将面临结构性冲击。 此外，全球经济增长放缓将抑制商品与服务出口，也削弱海外买家的资产配置意愿。这将直接影响GTA高端房产与商业地产市场。 不过，从另一角度看，GTA作为加拿大最具全球吸引力的城市之一，在动荡中的相对稳定、教育医疗资源与货币避险优势，反而可能吸引更多国际长期资本进入。 房地产市场“两极分化”：低层有支撑，高层承压 当前市场出现明显分化： 如果央行进一步降息、政策放宽按揭压力，低层市场可能最先反弹，而高层公寓将需更长时间出清库存。 解决房市难题，仍需政府与私营联手 当前，各级政府推出的住房政策碎片化、执行分散，导致建房进度缓慢、成本高昂。大型开发商如Mattamy Homes选择将主力放在美国开发，反映出加拿大本地建房环境缺乏吸引力。 要改善GTA住房可负担性，关键在于： 只有让私营开发商“有利可图”，才可能真正解决住房短缺问题。 结语：动荡是风险，更是布局机会 虽然特朗普关税政策已实质启动，加拿大将面临新的外部压力，但GTA房地产市场的根基并未动摇。 这是一场“短期阵痛 + 长期机会”的组合游戏： 对于买家、投资者、开发商来说，此时不必盲目乐观，但更不宜过度悲观。真正有远见者，会在风暴中寻找方向、在低谷中播种机会。

近期的多伦多房地产市场犹如一场充满戏剧性的博弈，尤其是在约克区等热门地段。一些去年因市场低迷未能成交的房源，在今年夏季前悄然重新挂牌，但令人意外的是，业主不仅未降价求售，反而将标价上调数万加元。更引人深思的是，这些房源今年的展示（staging）效果远不如去年，甚至缺乏专业布置，却依然敢于高价试水。这种现象让许多带客看房的经纪陷入两难——如何向买方解释这种“逆势涨价”的逻辑？ 与此同时，外部变量也在加剧市场的不确定性。**美国贸易战的威胁对市场如同加了一层冰霜，而加拿大联邦大选或将提前举行，更让投资者与购房者陷入观望。**目前的市场可以说是“高库存 + 弱成交”，房市基本处于半冻结状态。对于地产经纪而言，这种局势既是挑战，也孕育着新的破局机会。 一、市场趋势：机构数据揭示的分化与机遇 低层住宅与共管公寓的“冰火两重天” 根据CIBC、RBC、Remax以及多伦多地产局（TREB）四家权威机构的最新预测，2025年市场或将出现明显分化。机构普遍认为，低层住宅（如独立屋、镇屋）将率先回暖，而共管公寓（Condo）则因高库存与投资者观望情绪持续处于冷静区间。 TREB数据显示，2025年大多伦多地区的房产交易量预计同比增长12.6%，平均房价上涨2.6%。这背后反映的是市场对本地人口增长与就业稳定性的长期信心。 “重返市场”潮的深层逻辑 我们看到不少去年撤牌的房源，今年以更高价格重新入市，并未降价求售。其背后体现了两类业主的心态： 这种“逼空式销售”实质上是一场买卖双方心理博弈的延伸。 二、宏观变量：利率、政策与外部风险 利率政策的“双刃剑”效应 加拿大央行已释放出逐步降息的信号，并计划通过购买长期国债压低长期利率，降低按揭成本，提升市场购买力。 然而，值得注意的是，外部环境也在悄然变化。**美国可能重启的贸易战，对市场如同又加了一层冰霜，进一步抑制投资者情绪。**与此同时，加拿大或将在2025年提前举行联邦大选，政治走向的不确定性也让市场观望情绪升温。多重不确定因素叠加，导致目前房市基本处于“冻结”状态，买家犹豫，卖家坚挺，交易陷入胶着。 人口红利与刚需支撑 即使在外部挑战频繁的背景下，移民增长仍然为市场提供基本支撑。大多伦多地区每年新增移民超过10万人，持续推动住房刚需。低层住宅因稀缺性更容易获得买家的青睐，而Condo市场则需依赖国际学生与年轻白领的回归。 三、经纪破局策略：从数据解读到价值重构 在非稳态市场中，**地产经纪的核心竞争力在于“信息差管理”和“预期对齐”。**只有更懂市场的人，才能在不确定中稳步前行。 1. 用“策略性数据”打动买方 很多买家虽然有购买能力，却因为负面新闻、政策预期而犹豫。作为专业地产经纪，你可以通过以下方式引导他们重新认识机会： 2. 用“服务深度”打动卖家 很多卖家因市场低迷选择观望，或简单将房源重新挂牌。作为经纪，如果只做“挂盘-等人来看”，你将失去竞争力。以下几点是我在约克区实战中总结出的有效方式： 三、经纪破局策略：从数据解读到价值重构 在非稳态市场中，**地产经纪的核心竞争力在于“信息差管理”和“预期对齐”。**只有更懂市场的人，才能在不确定中稳步前行。 1. 用“策略性数据”打动买方 很多买家虽然有购买能力，却因为负面新闻、政策预期而犹豫。作为专业地产经纪，你可以通过以下方式引导他们重新认识机会： 2. 用“服务深度”打动卖家 很多卖家因市场低迷选择观望，或简单将房源重新挂牌。作为经纪，如果只做“挂盘-等人来看”，你将失去竞争力。以下几点是我在约克区实战中总结出的有效方式： 3. 拥抱市场节奏，提前布局下半年 结语：穿越周期的智慧 市场从不奖励情绪化的抱怨者，它只青睐有准备、有判断力的行动者。面对眼下这个“信息杂音多、交易节奏慢”的市场，地产经纪更要懂得解读数据、安抚预期、重构信任。 正如一句古话所说：“守得云开见月明。”真正优秀的经纪，不仅会等待行情回暖，更懂得在迷雾中找出路，在沉寂中抢先机。

​近期，加拿大联邦政府宣布了一项新政策，计划免除首次购房者购买价格在100万加元以下房屋的商品及服务税（GST）。​此举旨在降低购房成本，促进住房市场的活跃。​然而，政策的不确定性以及即将到来的联邦大选可能对市场活动产生短期影响。​ 政策适用范围 根据新政策，首次购房者在购买价格不超过100万加元的新建或经过重大翻新的房屋时，将免除5%的联邦GST。​这一措施预计可为购房者节省最高达5万加元的购房成本。​需要注意的是，二手房或转售房屋通常不涉及GST，因此不适用于此项GST免除政策。​ 对开发商定价的影响 免除GST旨在降低首次购房者的购房成本，理论上可能提高购房需求。​然而，开发商的定价策略受多种因素影响，包括建筑成本、市场需求和竞争状况。​因此，GST的免除可能不会直接导致开发商降低新项目的定价，但可能使购房者的实际支付成本降低。​ 对买家的影响 需要注意的是，省级销售税（PST）仍然适用，购房者可能仍需支付8%的PST，具体取决于省级政策。​建议您咨询专业的房地产律师或税务顾问，以了解新的GST免除政策如何适用于您的具体情况。​ 对大多伦多地区（GTA）房价的潜在影响 与现行HST退税政策的比较 在安大略省，购买新房需支付13%的统一销售税（HST），其中包括5%的联邦GST和8%的省级销售税（PST）。​现行的HST退税政策允许购房者在符合条件的情况下，申请部分GST和PST的退税。​具体而言：​ 新的GST免除政策将直接免除符合条件的首次购房者的5%联邦GST。​例如，购买一套价值100万加元的新房，购房者将直接节省5万加元的GST支出，从而进一步减少前期购房成本。​ 关于省级销售税（PST）的考虑 然而，安大略省的8%省级销售税（PST）仍然适用，对于高价位房产而言，这是一笔可观的费用。​例如，购买一套价值100万加元的新房，PST部分即为8万加元。​尽管现行的省级HST退税最高可达24,000加元，但对于高价位房产而言，购房者仍需承担较高的PST费用。​因此，安大略省政府应考虑减少或免除全部或部分PST，以进一步降低购房者的负担，鼓励更多买家购买新建房屋，从而促进住房市场的健康发展。​ 短期市场影响与潜在政策变化 结语 联邦政府免除首次购房者GST的政策旨在提高住房可负担性，特别是在房价较高的GTA地区。然而，其对房价的实际影响将取决于市场供需动态、开发商反应以及其他经济因素。此外，选举带来的政策不确定性可能对市场活动产生短期影响。购房者应密切关注市场变化，结合自身财务状况，做出明智的购房决策。 (原文来自: https://luckyalan.com/blog-detail_CN.php?title=加拿大联邦gst减免对大多伦多房价的影响解析)

本周，加拿大政治与房地产市场再次成为热议焦点。据传，新任加拿大总理马克·卡尼（Mark Carney）将在本周日宣布提前大选。作为前央行行长、金融界的重量人物，他的政策方向备受市场关注，尤其是对于当前已经深陷困境的房地产市场来说，卡尼能否带来实质性改变，引发广泛讨论。 一场“失去的十年”与选民的焦虑 过去十年，加拿大在经济增长方面表现疲软。根据经济学家Trevor Tom发布的数据显示，加拿大在经合组织（OECD）国家中的人均GDP增长排名垫底，几乎可以称之为“失去的十年”。然而，这十年的政策对于年长一代却带来了资产的飞涨，尤其是在房地产领域，拥有房产的婴儿潮一代得以稳坐收益，而年轻一代则苦于高房价与低工资的双重打击。 大量移民涌入，而住房建设却严重滞后，造成了供需严重失衡。对于居住在多伦多、旺市、万锦、烈治文山等GTA地区的年轻家庭来说，买房几乎变成了一场遥不可及的梦想。 租金下跌、建设放缓，GTA楼市步入调整期 随着非永久居民数量逐步减少，加拿大人口增长正在逐步回归正常水平。2023年同期增长为27万人，而2024年同一季度仅为6.3万人。这种趋势对GTA租赁市场已产生直接影响——租金出现松动，许多年轻租客终于感受到一点“喘息的空间”。 然而，在新房市场上情况却不容乐观。开发商面对高利率、建设成本飙升与需求疲软，纷纷放缓新盘推出。预售市场更是直线下滑，不少项目被迫延期甚至取消。大多地区的住房开工量正在持续下探，新房供应未来几年恐将出现“断层”。 政策“180度大转弯”反映政府焦虑 面对市场冷淡，联邦与省级政府似乎意识到过去过于打压房地产投资的政策正在反噬经济。卡尼本周宣布的一个重大政策是：取消首次购房者在购买100万以下新房时的5%联邦销售税（GST）。此举几乎是复制了保守党领袖Pierre Poilievre早前提出的承诺，意味着两党在解决住房可负担性问题上开始趋于一致。 与此同时，BC省政府也紧急撤回消费者碳税，同时表示将保留工业碳税，以减少对一般民众的生活成本负担。在宣布破纪录的101亿赤字后，BC省正在重新审视其对房地产的依赖，并积极寻求资本重返房地产市场。 **讽刺的是，过去被政府“打击”的炒房者（speculators）——正是推动新建住宅预售项目的重要力量。**没有他们的资金，新房根本无法启动建设。如今政策再度转向，显然是政府意识到光靠理想主义的住房政策，并不能实际推动住房供给。 多重压力下的GTA市场：央行、汇率与通胀 虽然加央行近月已开始释放降息信号，但由于加元走软、通胀反弹及与美国的关税摩擦，市场对利率的预期再度升温。最新CPI数据超出预期，使得市场不再押注4月降息。对于准备买房或贷款续约的购房者来说，锁定利率成为当务之急。 GTA购房者该如何应对？ 目前GTA市场处于政策调整与市场情绪修复的交汇点。卡尼的政策走向、即将到来的大选结果、人口增长趋势以及央行的利率决策都将深刻影响接下来半年的市场走势。 对于正在考虑购房或贷款续约的朋友，建议尽早锁定利率，即便未来利率下降，已锁定的利率也不会带来损失，反之若利率再度上扬，将大大影响还款压力。 总结 随着卡尼即将宣布大选，加拿大房地产政策的走向再度成为焦点。在GTA这个全国最活跃的房地产市场里，政策风向、市场情绪和投资信心将共同塑造未来房价走势。无论你是买家、卖家，还是投资者，这一场大选都不容忽视。

在当前国际贸易局势中，尽管美加之间加征关税的讨论尚未最终确定，但其对加拿大房地产市场的心理影响已经显现。然而，从基本面来看，加拿大家庭在2025年之前的整体财务状况实际上是近三年来最为健康的阶段。储蓄水平显著提升，借贷成本下降，而房价在过去三年内保持稳定——这种情况在过去几十年中极为罕见。 这种经济环境为房地产市场奠定了坚实的基础。特别是在多伦多和温哥华等核心城市，2024年第四季度的成交量出现了明显回升。即使在往年较为平淡的一月，也实现了约10%的同比增长。然而，到了二月，市场情绪出现波动，多伦多作为全国受影响最大的城市，成交量同比下降了约25%。尽管如此，房价依然保持稳定，没有明显下滑。 消费者信心在房地产市场中扮演着至关重要的角色。尽管人们在日常消费方面如咖啡等小额支出没有明显减少，但在面对购车或买房等重大决策时，情绪和信心的变化会带来实质性影响。要推动住房市场健康发展，不仅需要有利的金融和货币政策环境，更需要家庭在心理上具备足够的信心做出长期决策。而目前，许多家庭在信心层面仍持观望态度。 值得注意的是，加拿大在面对历次危机时的表现相对稳健。无论是2008年美国金融危机、疫情冲击，还是过去的油价波动，加拿大的失业率升幅相对有限，经济恢复力强。放眼G7国家，加拿大仍具备较强的抗风险能力。如果未来真的发生贸易战，加拿大仍有能力应对。 从区域角度来看，2025年房价的上涨预期因地而异。最乐观的增长预期来自魁北克省，尤其是魁北克市，预计房价将实现11%的年增长，是全国唯一可能达到双位数涨幅的大城市。而在多伦多、温哥华和蒙特利尔这三大城市中，预计涨幅将在3%至7%之间，属于中等单位数增长，基本与加拿大长期的房价增长趋势相符。 阿尔伯塔省的市场前景相对温和。2024年卡尔加里经历了强劲的增长，预计2025年市场将回归全国平均水平。去年积压的需求已被大部分释放，接下来应以平稳为主。 至于公寓市场，则更大程度受新增供应影响。温哥华目前的公寓市场表现与整体市场一致，并无明显波动。但在多伦多，一些历经十年开发的大型项目陆续在2023至2025年间进入市场，使得库存大幅增加。在需求尚不明朗的背景下，这种供应激增加大了市场压力。不过，也正是由于价格趋于平稳，加上利率下行和财务条件改善，市中心（416区）反而开始重新吸引年轻买家和首次置业者的关注。 从年轻购房群体的角度来看，许多千禧一代和Z世代一直处在一个劳动力短缺的就业环境中，他们在职场上始终处于被高度需求的状态。这种背景下，他们的购房信心相对稳固。此外，越来越多公司恢复线下办公，也使得一部分人重新考虑搬回市中心或靠近办公区的住宅。 展望全年，尽管关税相关的不确定性仍存在，若加拿大与美国能够达成互利的贸易协议，反而可能在一定程度上抑制房价过快上涨。在利率持续回落、三年压抑需求逐渐释放的背景下，这将有助于市场回归理性增长。 总体而言，加拿大房市经历了疫情期间的极端繁荣和随后的剧烈调整。当前，房地产市场正处于复苏的起点，各项经济基本面支持2025年成为一个稳健增长之年。即便贸易局势未明，只要金融环境维持宽松，加上人口持续增长，房地产市场依然具备强劲的反弹潜力。