利率的快速上升使加拿大银行对加拿大人的家庭债务以及全球金融体系中出现的裂痕更加担心。 报告称，加拿大央行对家庭能否跟得上债务支付的担忧比去年更加严重。 5月18日的审查中写道：“随着抵押贷款到期，预计未来几年将有更多家庭面临经济压力。”“房价的下降也降低了房主的净值，一些财务压力的迹象，特别是新购房者中的迹象，开始显现出来。” 在报告发布后的新闻发布会上，高级副行长卡罗琳·罗杰斯表示，已经有三分之一的家庭自2022年2月以来已经看到了他们的抵押贷款支付额增加。 罗杰斯说：“在压力条件下，加拿大人有着长期偿还债务的历史。”她补充道，到目前为止，家庭表现出了韧性。“然而，在严重而持久的经济衰退中，抵押贷款违约可能上升，从而导致放贷人的信用损失。” 抵押贷款成本将持续上涨 报告警告称，随着抵押贷款到期，更多的借款人将面临显著增加的支付压力，预计在2023年至2026年期间，以当前市场预期的利率变化为基础，成本将上涨20%的中位数。 假设在2025年或2026年续签合同的固定支付变利率借款人预计将面临最大幅度的增长，他们的支付额将需要增加高达40%，以跟上原始摊销计划。变利率变支付的抵押贷款已经出现近50%的支付增加，其中大部分发生在去年。 根据央行的模拟，固定利率借款人在2025-2026年可能会看到抵押贷款支付的最大增幅为20%至25%。 2022年期间，新抵押贷款的债务服务比率从16%上升至19%。以较小的首付购买房屋的购房者更容易面临房屋净值为负的风险。这使他们在重新融资和延长摊销期限以便更轻松地跟上月度支付方面的余地更小。 家庭承受的压力越大，他们违约的风险就越高，特别是如果他们受到全球经济衰退等重大负面冲击，可能导致失业和 房价下跌。在此情况下，放贷人可能面临巨额信用损失，进一步加剧金融体系的压力。 到目前为止，家庭已经能够应对更高的成本，尽管央行表示出现了一些紧张的迹象。在任何信用类别中，有更多家庭的支付至少逾期60天。 借款人也一直在延长摊销期限以进入房地产市场。央行指出，在2022年，摊销期限超过25年的新抵押贷款份额增长至46%，而2019年的份额仅为34%。 4月份，抵押贷款利息成本的上涨推动了消费者价格指数的上升，并且随着未来几个月的继续上涨，这可能给加拿大央行遏制通货膨胀的任务带来复杂性。 银行动荡 全球范围内的利率上升环境也对银行体系造成了压力。三月份硅谷银行的破产引发了美国其他三家地区性银行的倒闭，以及瑞士银行巨头瑞信的紧急接管。 报告称：“这些事件暴露了脆弱性，尤其是那些过度依赖低利率和低波动性环境的商业模式，并提醒风险可能迅速出现和传播。” 随着金融业适应更高的利率，央行强调，中央银行、市场参与者和监管机构都需要更加警惕。 到目前为止，对加拿大银行业的溢出影响相对较小，部分原因是美国和瑞士的监管机构迅速采取措施限制蔓延，另一方面是加拿大银行的风险管理良好，对美国市场的敞口较小。 加拿大的监管要求银行持有足够的现金以应对经济衰退或市场危机。审查中包括的压力测试发现，银行的资本状况将会减弱，但不会低于最低要求。 报告称：“此外，加拿大在新冠疫情爆发后重建了其国内稳定缓冲区。”“这意味着加拿大银行为严重经济衰退持有额外的资本缓冲。” 然而，央行警告说，如果发生严重的经济衰退，加拿大银行的资产负债表将面临信贷紧缩和资金压力。 不断攀升的抵押贷款利息成本正在推动通货膨胀。 央行的报告简要提到了一项信用风险，即那些在商业房地产方面承担更大风险的银行，由于远程办公的兴起导致办公空间需求下降，这一领域正面临困境。 报告中写道：“因此，办公空间子行业的企业市场估值已经下降。”“如果其中一些商业房地产公司违约，放贷人可能面临信用损失。”

近几个月来，由于高利率和大流行病后空置率上升的结合，公开交易的写字楼房地产信托基金的价值急剧下跌，给该行业带来了震动。 商业房地产分析公司的首席经济学家表示，加拿大私人持有的办公房地产资产（主要由养老金等大型机构投资者持有）的估值“没有适应现实”，并且也面临着可以看到其价值的清算 , 减半。 “（写字楼）房地产投资信托基金的总回报率出现了近 50% 的修正，”他说，指的是单价下跌和分配削减的结合。 “我认为私人市场正在发生的事情与公开市场正在发生的事情之间存在脱节，公开市场已经感觉到这些变化（估值）需要发生。” 现金流有风险 公共投资者似乎承认资本市场状况的变化以及“与我们工作方式相关的结构性变化——包括混合和在家工作”意味着估值必须调整。 文章内容 “现金流面临风险，”。 在该领域运营的公开交易房地产投资信托基金中，Slate Office REIT 已受到处罚，该信托基金将每月派息从 4 月的 3.3 美分降至 1 美分。 北方商业 REIT 在不列颠哥伦比亚省、艾伯塔省、安大略省和大西洋省份拥有房产，该公司宣布 3 月份每月分红减少 50%，以增加现金以改善信托的资本状况。 两个房地产投资信托基金的单价暴跌，仍下跌超过 40%。 自从商业房地产被市场观察人士视为最容易受到当前利率和通胀趋势以及信贷影响的行业之一以来，私有资产是否会遭遇同样命运的问题一直在争论不休 在美国两家银行倒闭后紧缩政策。 加拿大西部银行房地产贷款高级副总裁 表示：“如果不先向办公室讲话，就不能谈论加拿大房地产中的脆弱资产类别。” “该行业正面临着相当大的不利因素，包括高空缺率，”因为大量工人继续部分在家工作。 与此同时，利率上升给房东带来压力，尤其是在续贷或为房产再融资时。 “由于租户基数的缩小，高额的债务成本正在吞噬更大比例的租金。”他补充说，再融资和续约问题因房产价值下降而变得更加复杂。   大型违约 总部位于多伦多的投资巨头 Brookfield Asset Management 在 2 月份违约了与洛杉矶两座办公楼相关的 7.5 亿美元贷款，随后又拖欠了主要位于华盛顿特区周围的办公楼组合的 1.61 亿美元贷款，这让一些市场观察人士感到震惊。 还提到 PIMCO 旗下的 Columbia Property…

Ward 5 占据了原约克市的大片区域，西面是亨伯河，北面是 401 高速公路，东面是加拿大国家铁路轨道，南面是加拿大太平洋铁路轨道。 迄今为止，主要街道两旁的混合用途区域的发展取得了成功； 特别是韦斯顿路一直是住宅集约化的焦点，韦斯顿 GO 站的存在在政策方面产生了积极影响。 该地区也将很快享受埃格林顿 5 号线轻轨的服务，为该区增加另一个交通连接维度。 多伦多 Ward 5 地图显示该地区有 63 个项目. 我们的选区报告功能确定了位于选区 5 范围内的总共 63 个项目，即使对于较大的地理区域，也代表着大量的开发项目。 这些项目中只有 8 个被确定为已完成，另外 10 个项目目前正在建设中，而绝大多数项目（总共 45 个）被确定为处于规划阶段。 仔细观察其中的一些项目，Ward 5 中完成的最新开发项目之一是 7 On The Park。 位于基尔劳伦斯的 21 层住宅楼共提供 216 个单元，去年年底开始入住，反映了目前第 5 区缺乏直接快速交通连接的部分开发模式； 公共汽车服务道路沿线的密度无疑对该地区起到了推动作用，但并未造成任何限制。 21 层高的 7 On The Park 开发项目于 2022 年底完工，图片由 Edward…

为了实现到 2031 年新建 150 万套住房的目标，道格·福特政府提出了一系列改革措施，其中包括允许市政当局在未开发的土地上加快建设——批评人士警告说，这将助长向农田的扩张。 市政事务和住房部长史蒂夫克拉克周四表示，他的广泛措施旨在在住房供应和负担能力紧缩的情况下为租户和购房者提供更好的保护。 “需要采取更多行动，取得更多进展，”克拉克在长周末前夕的新闻发布会上表示，他提到了他无法控制的高通胀和高利率对 150 万人口目标构成的挑战。 上个月的省级预算预测，未来三年每年约有 80,000 套新房开工，远低于实现 2031 年目标所需的每年 150,000 套。 根据这些变化，房东的罚款将增加一倍，租户可以安装空调，约 74 项费用将被冻结以降低建房成本，市政当局将更容易扩大“定居边界”。 虽然保护措施受到普遍欢迎，但扩张潜力的增加迅速遭到反对党和环保组织的谴责，他们呼吁更加重视人口稠密地区和公共交通附近的发展。 “让我担心的是，保守党将继续加大对郊区扩张的力度，”新民主党议员杰西卡贝尔（罗斯代尔大学）表示，她是该党的住房评论家。 绿色领袖迈克·施赖纳 表示，任何放松全省城市土地使用规划规则的举措都将“为鲁莽、昂贵的扩张打开闸门”，无助于缓解住房供应和负担能力方面的危机。 “现有边界内有足够多的土地来建造我们需要的家园——人们已经在那里度过了他们的时间——同时保护农田和环境。” 克拉克说，“本届政府致力于加强交通运输”，但坚持认为“整个安大略省都是一个发展的地方。” 这些变化体现在克拉克的新《帮助购房者、保护租户法案》中，修改省级土地使用规划规则的提案在 6 月 5 日之前公开征求公众意见。 安大略省房地产协会和安大略省住宅建设委员会表示，他们支持这些变化，该委员会称这些变化将“简化土地使用规划政策并加快项目审批速度”。 房地产协会首席执行官蒂姆胡达克表示，“增加的灵活性”将有助于快速发展的市政当局，并呼吁该省在将未充分利用的商业建筑转变为住宅空间方面做更多工作。 作为对批评者的回应，克拉克表示，在一揽子改革方案中“所有现有的绿地保护措施都得到了保留”。 进步保守党 因将开发项目扩展到前任自由党政府保护的 7,400 英亩土地而受到抨击。 贝尔说，克拉克的保证远非承诺不会有进一步的入侵。 环境保护部执行董事蒂姆格雷说，他担心“玉米地中间的五层公寓楼”。 正如 Star 先前报道的那样，政府的变化还将为“翻新”提供更多保护，将积压的房东和租户委员会中被投诉淹没的裁决员人数增加一倍，并允许租户安装空调，前提是他们通知房东 写作。 作为回报，如果房东而不是租户支付电费，房东将被允许收取“季节性费用”。 政府官员在周四的简报会上表示，该费用将根据空调的能源使用情况而定，空调必须安全正确地安装。 房东对“恶意驱逐”等违规行为的最高罚款将翻倍，个人为 100,000 加元，公司为 500,000 加元，政府称这将是加拿大最高的。 为了更好地避免被驱逐，拖欠付款的租客可以与房东签订还款协议。 贝尔表示，更高的罚款令人钦佩，但这种制裁往往“没有得到执行”。 安大略省租户倡导中心的律师表示，租户保护措施并没有通过保留允许房东随意提高新租户租金的规则来解决“翻新”的根本原因。 “这是这些恶意驱逐的经济驱动因素，”马吉德说。 “除非我们堵住这个漏洞，否则任何罚款都不够大。”…

根据加拿大房地产协会周三发布的统计数据，在全国范围内的房价从 2022 年 2 月的历史高点下跌 18.9% 之后，加拿大和大多伦多地区的房价似乎趋于平缓。 根据该协会的报告，从 2023 年 1 月到 2 月，房屋销售增长了 2.3%，其中 GTA 和大温哥华地区的增幅最大。 与此同时，2 月份全国房价下跌 1.1%，这是自 2022 年 3 月以来的最小月度跌幅。 这让一些经济学家认为加拿大的房地产市场正在转向，尽管挂牌量和销售额与去年同期相比下降了 40%。 CREA 的高级经济学家肖恩卡斯卡特说：“我认为人们今年可能犯的一个错误是关注一些同比大幅下降。” “这确实是去年的故事，在这一点上已经成为历史——在过去的几个月里，市场确实没有表现出太大的变化。” 一些经济学家没有关注去年的历史性崩溃，而是关注“绿芽”——房地产市场已经“触底反弹”并走向复苏的迹象。 根据卡斯卡特说法，二月有好几个。 例如，2 月份全国房屋销售量增加。 “这不是一个巨大的收益，但这是自一年前加拿大银行开始加息以来销售额开始下降以来的最大收益，”卡斯卡特说。 “这可是大事！” 卡斯卡特还谈到了房价似乎正在复苏，并指出“这是自一年前房价开始下跌以来的最小跌幅——因此最大的销售增幅是在价格下跌之后出现的。” 尽管如此，令人担忧的迹象依然存在。 在八次加息推高借贷成本后，房主和潜在买家都承受着压力。 价格稳定的部分原因是买家追逐的房源数量非常有限。 新上市的房产比上个月下降了 7.9%。 “这是一个显着的下降，”房地产经纪说。 “挂牌出售房屋的人越来越少，这才是我们现在看到的动态的真正原因。” 供应不足和需求上升给房价带来压力，导致我们看到的价格趋于平稳。 然而，尽管目前市场“竞争激烈”，但至少在安大略省，房地产仍然是一个“非常不确定的市场”。 “这就是为什么我不愿意说我们处于底部，因为现在还早，我们真的不知道市场将如何反应。” 根据多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 最近的一份报告，在大多伦多地区，2 月份的房屋价值与去年同期相比暴跌了 17.9%，创历史新高。 也就是说，一些专家认为情况正在好转。 董事会首席市场分析师 表示，CREA 的报告与他们在实地看到的情况一致。…

多伦多地区的房地产买家被从市中心公寓单元到大型郊区房屋的较低价格所吸引进入市场。 据房地产经纪人称，竞标、报价日期和售价高于要价的房产卷土重来。 地产经纪人说：“情况出现了波动。”10 月份，买家说‘我们待在家里。 我们将在 2023 年重新审视这个问题。” 在新的一年里，当购房者看到多伦多稳固街区的价格比一年前下降了 15% 到 20% 时，他们决定购买。 罗卡先生说，目前的一些买家是第一次进入市场，而其他人则搬到更大的房子或评价更高的学区。 库存仍然非常少，这意味着坚决的买家必须争夺最令人垂涎​​的房产。 “产品仍然不多——这才是推动一切的动力。” 加拿大国家银行经济学家 表示，经季节性因素调整后，2 月份销售额较 1 月份增长 8.5%。 与此同时，根据金先生的说法，经季节性因素调整后，2 月份新挂牌房屋数量较 1 月份下降了 24.5%。 金先生表示，销售额增加和新挂牌量减少的结合导致经季节性调整的活跃挂牌量下降 14.6%，这是该指标四个月来的首次下降。 与 2022 年 2 月相比，2 月份的销售额下降了 47.3%。这位经济学家指出，这是自 2008 年至 2009 年金融危机以来该年度最疲软的表现。 GTA 2 月份的平均价格为 $1,095,617。 这比去年同月的平均价格 1,334,062 加元下降了 17.9%。 2 月份跌幅最大的是区号为 905 的半独立式住宅，平均价格下跌 25.9%。 GTA 的独立屋下跌 19.9%，公寓下跌…

  今天的高杠杆抵押贷款借款人可以容忍抵押贷款利率上调 325 至 425 个基点。 加拿大人陷入了几十年来最猛烈的利率冲击。 尽管惩罚性增加了还款额，但绝大多数抵押贷款借款人仍然坚持，至少到目前为止是这样。 以 First National Financial LP 的借款人为例。 它是该国最大的非银行贷款机构之一，账面上有 1310 亿加元的抵押贷款。 在其 300,000 笔住宅抵押贷款中，只有不到 200 笔拖欠还款 90 天或更长时间。 这不到 0.07%，创历史新低，考虑到当前的财务压力，这一数字极低。 （根据加拿大银行家协会的数据，整个行业的拖欠率在五年前为 0.23%。） 请注意，90 天的欠款是一个有点滞后的指标。 三十天的欠款可以更好地衡量近期借款人的表现，在这种情况下，它们实际上相对于 First National 去年第三季度有所下降。 本周加拿大最低的固定和可变抵押贷款利率 那么给出了什么？ 今天的高杠杆抵押贷款借款人如何容忍抵押贷款利率上调 325 至 425 个基点？ （一个基点是一个百分点的 1/100）。 这里有八件事可以解释它。 公平 First National 总裁兼首席执行官杰森·埃利斯 (Jason Ellis) 在通过 Zoom 接受采访时表示：“我们的绝大多数投资组合，以及任何贷方的投资组合，仍然拥有大量正资产。” 大量的正资产意味着典型的借款人所欠的钱比他们的房屋价值少得多。 这使得陷入困境的借款人更有可能出售房产并偿还抵押贷款，或者从非主要贷方获得第二笔抵押贷款。…

三年前，Roger J. Chiasson 进行了反向抵押贷款，此后一天都没有后悔过。 这位 78 岁的老人和他的妻子支付了数千美元来修复他们在巴里的房子，以创造一个可以尽可能长时间居住的家。 但这对夫妇当时面临两难境地：他们退休了，收入固定，但仍然欠债。 就在那时，他们决定仔细考虑反向抵押贷款的想法。 “如果您想留在自己的房子里，这是有益的，我们决定这样做，”Chiasson 说。 “我们只是靠养老金过活，我们不得不问自己，这够吗？” 反向抵押贷款允许 55 岁或以上的房主以贷款的形式获得其房屋的一部分资产，该贷款的利率高于典型的抵押贷款或有担保的信贷额度。 房主可以一次性或按月支付高达 55% 的资产。 但是房主在卖掉房子或死之前不需要偿还贷款。 许多金融专家对该产品持批评态度，因为它会迅速蚕食资产，让房主及其近亲两手空空。 但它在老年人中越来越受欢迎。 根据金融机构监管办公室的数据，2022 年 12 月，反向抵押贷款同比激增 35%。 HomeEquity Bank 高级副总裁 Vivianne Gauci 表示，加拿大最大的反向抵押贷款发行人 HomeEquity Bank 报告称，2022 年新发行的反向抵押贷款金额为 10 亿美元，较上年增长 30%。 那么，如果您遇到现金流紧缩，申请反向抵押贷款是否正确？ 专家说，在考虑之前用尽所有其他选择很重要：虽然反向抵押贷款可以释放一些现金来偿还债务并在家中停留更长时间，但它的价格很高。 利率高于典型的抵押贷款——Chiasson 支付近 10% 的利息——并且每月复利。 Outline Financial 的执行合伙人兼抵押贷款代理人 Jason Friesen 表示，贷方为感兴趣的房主提供在线计算器，以计算他们将支付多少利息。 例如，一位拥有价值 150 万美元房屋的 75…

一家拥有近 10 亿加元资产的温哥华房地产开发公司陷入财务困境，引发了人们对加拿大第三大城市房地产市场健康状况的质疑。 2 月 6 日，Coromandel Properties 提交法庭文件，寻求其欠债权人超过 7 亿加元的临时保护。 此类备案通常会导致为破产公司指定接管人，其资产可能会重组或变卖以清偿债务。 与该公司相关的两位负责人——郑玉忠和莫俊超——签署了大部分债务，但该公司的形象也因聘请五届温哥华市议员和前市长候选人雷蒙德·路易担任高管而得到提升。 该公司的申请中充斥着公司在 2016 年至 2022 年间为地产开发位置支付高价、借入数百万加元以保留这些开发位置，但无法将其重新开发为更有利可图的用途的例子。 破产成为当地的头条新闻，但至少在房地产开发界，它并不令人震惊。 “市场上有传言，我们一段时间以来就意识到不是我们而是其他贷方表达的担忧。 ……这是一个相当小的社区，”Nicola Wealth 的首席执行官约翰尼古拉说，该公司今年早些时候从温哥华公寓开发位置的合资企业中收购了科罗曼德。 Nicola 先生说，Coromandel 与该公司的 Nicola Wealth Real Estate 部门接洽，寻求“流动性事件”，此前两家公司合作建造了两座 22 层和 14 层的塔楼，拥有 441 套市场出租公寓和 100 套经济适用房。 Coromandel 在其请愿书中表示，市政当局在批准新住房方面的延迟是其无法启动其项目的罪魁祸首。 这是一个热点问题。 最近举行的 2022 年市政选举将包括市长在内的几位现任议员赶下台，这在很大程度上被视为启动住房建设的公投。 也就是说，根据加拿大房屋建筑商协会最近的一项研究，温哥华在大城市中处于中间位置，该协会发现它的平均审批时间为 15 个月。 业内人士表示，从劳动力和建筑材料短缺到市场需求变化等一切因素都可能发挥了作用。 科罗曼德尔还指出了市场的另一个重大转变：利率。 “由于自 2022 年以来利率上升，请愿人难以偿还项目的担保债务，”申请书称。 Coromandel 似乎已经借了超过…