多伦多地产新闻

作为新移民，您可能希望了解信用评分在加拿大财务生活中的重要性。 什么是信用评分？ 信用评分是一个 300-900 之间的分数，用于衡量您的信用管理情况。这个分数基于您的信用记录，信用报告则是对您信用历史的总结。加拿大的贷款机构通常会参考信用评分来评估是否向您提供贷款或信用服务的风险。 在加拿大，金融机构和一些企业会查看您的信用评分，以判断您是否符合某些金融产品的申请条件，例如： 租房申请：房东通常会查看信用评分，以评估租客的信用状况。 申请信用卡：银行会根据您的信用评分决定是否批准您的信用卡申请。 申请房贷：贷款机构会评估您的信用情况，以决定您是否符合购房贷款的资格。 那么，信用评分是如何计算的呢？评分的高低取决于您的信用记录。良好的信用管理可以提高分数，而未按时还款或财务管理不善可能导致扣分。评分模型通常会考虑以下因素： 信用历史的长度还款记录，包括是否有逾期付款 未偿还债务的金额 信用额度的使用情况（信用卡已用额度占总额度的比例） 最近的信用申请记录是否有账户被催收或破产记录 您的信用评分会随着信用报告的更新而变化。此外，您的原籍国或曾经居住的国家的信用评分通常不会被加拿大的金融机构采纳。 信用记录是如何被查询的？ 在加拿大，当您申请信用产品时，金融机构可能会： 查看您与该机构的过往交易记录 审核您在申请表中提供的信息 向信用机构获取您的信用报告 加拿大的信用机构会收集来自贷款方的信息，并据此创建您的信用报告，以总结您的财务历史。因此，建议您定期检查您的信用报告，以确保信息准确无误，并及时纠正任何错误。 什么分数算是良好的信用评分？ 在加拿大，信用评分通常介于 300 至 900 之间，以下是参考标准： 660-724：良好（Good） 725-759：非常好（Very Good） 760 以上：优秀（Excellent） 贷款机构可能会使用您的信用评分来评估您管理信用的能力。较高的信用评分可能有助于您获得贷款、信用额度，甚至可能影响租房和某些工作机会。请记住，您的信用评分会随着信用使用和还款历史的变化而变化。 如果您是加拿大新移民，以下是一些建立信用评分的实用方法： 申请信用卡使用信用卡并按时还款是建立信用评分的好方法。建议从一张入门级信用卡开始，并确保每月按时还清账单。

加拿大作为美国最亲密的盟友，近日却遭遇了特朗普政府的“背叛”。从今年2月起，美国决定对加拿大征收25%的关税。由于加拿大经济高度依赖美国，这一决定引发了全国范围的愤怒。然而，这次关税政策也成为加拿大改革的催化剂，提醒我们必须摆脱对美国单一市场的过度依赖，寻求更广泛的经济自主权。 过去两年，加拿大经济已经面临诸多挑战。房地产市场的高度依赖以及移民政策的变化，加上高企的利率，导致人均GDP下降。而在这样的背景下，美加贸易战的爆发无疑是“雪上加霜”。不过，尽管特朗普政府对盟友挥舞关税大棒，商人思维总是灵活的，贸易谈判仍存在转机。然而，作为多伦多地产经纪，我更关注这场贸易战对多伦多房地产市场可能产生的深远影响。 贸易战首先会对加拿大的就业市场造成严重影响。美加两国制造业深度交织，尤其是汽车行业，双方的关税战将大幅增加制造成本，同时复杂的物流障碍会延缓进出口效率，导致供应链受阻，最终引发大规模裁员。对于多伦多周边的 Oshawa 和密西沙加 这类制造业重镇，影响尤为明显。失业率上升不仅会削弱房屋购买力，还可能导致部分投资房被迫出售，进而对房地产市场形成压力。 其次，经济不确定性是房地产市场的大敌。贸易战可能导致企业推迟投资决策，消费者则可能搁置购房计划，导致房地产需求短期内下降。此外，失业率的上升会影响租赁市场。一方面，租客的收入减少可能导致租金支付困难，影响房东收益；另一方面，失业率上升可能降低租赁市场的整体质量，导致更多房屋空置，进一步压低租金水平。 多伦多公寓市场已经面临重大挑战，预计2025年将有近4万套新公寓交付，这可能会加剧市场供应压力。而与此同时，政府正在加强对非法移民的清理和遣返措施，这将进一步减少潜在租客数量，使租赁需求下降。在供应激增和需求受限的双重作用下，公寓市场的租金和房价可能面临更大的下行压力，投资回报率也将受到影响。对于许多投资者而言，目前的租金收益已经低于持有成本，如果租金继续下滑，现金流赤字将进一步扩大，直接影响他们的持有能力，甚至可能迫使部分业主抛售房产，加剧市场波动。 不过，从另一点看，贸易战还将通过建筑材料成本上涨，间接推高房价。虽然加拿大向美国出口大量木材，但同时也依赖从美国进口建筑原材料。美国对加拿大钢铁、木材等建筑材料加征关税，不仅会影响出口，也会提高加拿大国内建筑材料的采购成本。这直接增加了房地产开发商的建设成本，导致新房供应减少，开发商因成本压力缩减新建项目，进一步加剧供应紧张。 另外，加拿大政府可能采取更加极端的手段，比如大幅降息，让加币贬值。这一方面可以对冲关税对出口的影响，另一方面，可以增加某些产业的吸引力，比如移民、教育、旅游等行业。但与此同时，加元贬值也可能推高进口成本，使物价上涨，从而加剧通胀压力，最终导致央行不得不再次加息。 另一方面，加拿大将寻求多元化贸易伙伴。如果贸易战持续，加拿大可能加速与其他国家（如亚洲、欧盟和亚太地区）建立更紧密的贸易关系，以减少对美国市场的依赖。这可能带来新的经济合作机会，促进经济多元化，进而对房地产市场产生积极影响。例如，与亚洲的贸易合作可能吸引更多亚洲投资者进入多伦多房地产市场。虽然目前外国人不能在加拿大购房，但在极端情况下，政府政策可能会发生调整。对于房地产市场而言，加元贬值可能吸引更多外国投资者，特别是来自美国的买家，因为他们可以以更低的成本购入加拿大资产。然而，本地居民的购房能力可能因生活成本上升而受到抑制。 同时，加拿大国内各省之间也存在大量的经济壁垒。例如，在医疗系统上，各省都有独立的采购部门，信息共享有限，导致成本增加。这次贸易战可能促使各省加强合作，让联邦政府更容易协调和制定统一政策，从而提升国家整体竞争力。如果省际贸易壁垒被削弱，国内商业环境将得到改善，这将有助于刺激本地贸易和消费，间接提振房地产市场。 此外，加拿大是世界第三大石油出口国，但国内的部分石油管道却要经过美国，大量石油出口至美国，而本国炼油能力不足。这场贸易战可能促使加拿大加快国内能源基础设施建设，提高国内石油运输效率，减少对美国的依赖，从而降低石油成本。这一趋势将对加拿大经济产生积极影响，进而对房地产市场带来一定程度的稳定作用。 美元地位的潜在变化也是值得关注的点。持续的贸易战可能促使更多国家寻求去美元化，减少对美元的依赖。美国对其最亲密的盟友发动贸易战，这无疑削弱了西方国家对美国经济体系的信任，可能加速全球贸易和金融体系向多元化发展。这一趋势将进一步动摇美元作为全球储备货币的主导地位，进而影响全球资本流动和投资格局。对于加拿大而言，如果能在新的全球贸易体系中占据有利位置，可能吸引更多国际投资者进入多伦多房地产市场。此外，加元的国际化进程可能随之加快，多伦多作为全球金融中心的地位也有望得到进一步提升。 美国消费者和经济的影响同样不可忽视。加拿大是美国最大的贸易伙伴之一，根据2023年的数据，两国贸易总额超过 9000 亿美元。对加拿大商品加征关税可能导致美国消费者面临更高的商品价格，特别是在食品、能源等领域。此外，强势美元会使美国出口产品在国际市场上更昂贵，从而导致出口下降，进而对美国经济产生负面影响。而一旦美国经济下行，加拿大出口行业也将受到波及，形成双向经济冲击，这种局面也会对房地产市场形成压力。 总体而言，美加贸易战对多伦多房地产市场的影响是复杂且多方面的。短期内，经济不确定性和建筑成本上升可能对房市产生压力；但从长期来看，加拿大通过拓展贸易伙伴和吸引外国投资，可能为多伦多房地产市场带来新的机遇。投资者应密切关注全球贸易动态和政策变化，以制定相应的投资策略。此外，政府和企业需要采取积极措施，应对贸易战带来的挑战，同时抓住全球经济格局变化中的潜在机会，以确保多伦多房地产市场的稳定与发展。

根据RE/MAX的一份最新报告，大多伦多地区的公寓市场需求同比减弱，2024年公寓销量比2023年下降了8%。《2024年加拿大公寓报告》显示，从2024年1月至8月，共有约16,800套公寓和联排别墅成交，而2023年同期的销量为18,263套。整体公寓价格也下降了近2%，目前公寓和联排别墅的平均价格为$732,648，而2023年同期为$747,039，这是多伦多地区房地产局（TRREB）的最新数据。 报告指出，目前有两个买家群体正在影响多伦多的公寓市场——投资者和终端用户。投资者群体的活动有所停滞，尽管租赁市场相对强劲，但越来越多的公寓投资者发现，完工后无法支付其持有成本。根据经济学家2024年7月的报告，2023年新完工的公寓投资者中，约有30%在现金流上处于负值状态，每月损失超过$1,000。 终端用户，特别是那些寻找较大的一居室加书房或两居室单位的买家，在公寓市场中依然活跃，尤其是在Forest Hill South、Yonge-Eglinton、Humewood-Cedarvale（C03）和Bedford-Nortown、Lawrence Park、Forest Hill North（C04）这些区域。由于这些地区新建楼盘的增多，销售活动分别增长了25.3%和13.3%，而Forest Hill South、Yonge-Eglinton、Humewood-Cedarvale的平均价格也从2023年的$863,681小幅上涨至2024年的$871,839。 多伦多西区的一些社区也报告了公寓销量的两位数增长，如High Park、South Parkdale、Swansea和Roncesvalles的销量上升了15.7%，High Park North、Junction、Lambton-Baby Point和Runnymede-Bloor West Village增长了25.2%。东部的Beaches地区销量也增长了20.3%。905区的公寓活动也有所增加，其中Halton Hills增长了21.6%，Milton增长了13.3%，而Newmarket的销量更是上涨了30.6%。 在416区，接近43%的TRREB区域在2024年1月至8月期间的平均价格出现了小幅增长，其中Annex、Yonge-St. Clair（C02）区域的房价上涨了接近14%。在905区，四分之一的市场也报告了公寓价格的同比上涨。 今年大部分时间内，库存量持续增加，二手房源的增加加上新建楼盘的完成，使得买家有更多选择。截至8月底，活跃的公寓挂牌数量超过8,300套，而2023年同期为5,455套。公寓联排别墅的活跃挂牌数量接近1,700套，比2023年的1,110套增加了53%。尽管投资者仍在进行期房转让，但交易速度比2023年有所放缓。 由于投资者兴趣的下降，大多伦多-汉密尔顿地区的新建项目在今年第二季度有所放缓，开工量比去年下降了67%。短期内影响不大，但长期影响可能会非常显著。根据Urbanation的数据，GTA预计在2025年将有20,000套新公寓完工，2026年为30,000套，2027年为40,000套，而到了2028年，这一数字将骤降至5,000套。届时，建筑活动将再次加速，但供需仍难以平衡。 目前，大多伦多地区有六个月的公寓库存，市场正逐渐进入买方市场。随着房价接近底部以及加拿大央行的隔夜利率走低，今年秋季的市场可能是首次购房者的绝佳机会。随着利率的下降，预计未来几个月会有更多买家进入市场。随着吸收率的上升，当前的过剩供应将减少，需求将再次上升，推高平均房价。

近期，加拿大家庭债务水平创下新高，著名经济学家David Rosenberg在接受采访时警告称，这种高负债将对加拿大经济产生深远的负面影响，甚至可能导致价格下降。 家庭债务危机和货币政策失误 拿大的家庭债务问题已经达到了危机水平，债务与收入的比例高达177%，这是一个几乎前所未有的数字。相比之下，美国在2007年次贷危机前，家庭债务与收入的比例仅为135%。目前，加拿大家庭每1加元的税后收入中有15分用于支付利息，这一比例已触发了过去四次经济衰退。他认为，加拿大央行在2023年春夏的加息决策是一个错误，因为当时经济已经进入了通货紧缩的阶段，但央行却依然继续收紧货币政策。 Rosenberg表示，加拿大央行的这些失误导致了当前家庭债务与高利率之间的矛盾，加剧了经济的下行压力。尽管加拿大央行最近削减了利率，但他认为，这只是纠正了去年错误的政策，并未真正缓解经济中的“过剩供给”问题。 长期经济放缓与通货紧缩风险 加拿大经济未来几年将面临长期的债务修复期。由于家庭债务负担过重，消费者支出将持续萎缩，这将对经济需求和供应产生“极大的通货紧缩影响”，甚至可能导致通货紧缩的出现。他预计，到2026年底，加拿大的通胀率可能会降至0%，失业率将上升至8%。 此外，他强调，加拿大的生产率长期处于低迷状态，私人部门的投资也不振，这进一步加剧了经济的疲软。Rosenberg指出，加拿大目前私人资本投资占GDP的比例仅为8%，远低于美国的14%。生产率是未来经济增长的关键因素，但加拿大在这一领域表现不佳，过去一年生产率增长为负。 房地产市场展望与抵押贷款危机 在谈到加拿大房地产市场时，Rosenberg指出，高利率将继续限制新买家的进入，导致需求疲软。他预计，尽管利率下降可能会稍微缓解负担能力问题，但信贷供应的紧缩和更严格的贷款标准将抑制房地产市场的反弹。 他还提到，随着大量抵押贷款的续期，家庭将面临更高的利息负担，预计到2027年，抵押贷款借款人的月供将增加177%。这将进一步挤压家庭的购买力，并对加拿大经济产生长期的负面影响。 Rosenberg最后表示，加拿大经济将在未来两年继续面临严峻挑战，债务和生产率问题将是经济复苏的主要障碍。虽然最终经济周期会反转，但他认为，在此之前，加拿大的家庭和企业都需要做好长期应对经济疲软的准备。

加拿大房地产协会最近公布了7月份的全国房地产数据，显示市场继续放缓。一位经济学家表示，预计到2025年加拿大的房地产活动将会升温，这确实是一个意外。他们担心市场可能会过热，需求过强，从而推高房价。当前的主要问题是需求是否会过快回升，导致房价上涨。 这个预测与加拿大银行的观点形成鲜明对比，加拿大银行已不再担心降息会导致房地产价格重新点燃，至少在短期内是这样。本文将分析7月份的房地产数据，并探讨协会对2025年的展望。 据报道，协会预计，由于加拿大银行多次且持续的降息，这将大幅依赖于下周即将公布的加拿大通胀数据。本月的基准房价较上月略有上升，但与去年同期相比，已下降约330,000加元。 在大城市，7月份的销售额下降了7%，远低于10年平均水平。如果剔除2020年和2021年市场异常活跃的年份，以及2022年市场大幅下滑的情况，实际的10年销售平均数并不像看起来那么糟糕。 7月份的库存月份为4.2个月，与前一个月持平。经济学家指出，从长远来看，这一数字并不算差。然而，其他数据显示，长期平均库存月份应为3.6个月，而不是5个月。这意味着7月的库存月份实际上比平均水平要高。 展望未来，尽管市场预期加拿大银行将在今年剩余时间内进一步降息，但市场对房地产市场的看法却不尽相同。有68%的市场参与者认为明年市场可能会更强劲，但同时也有60%的人认为市场可能会更疲软。 总之，尽管有预测认为2025年房地产市场将复苏，但考虑到经济放缓的迹象，这种乐观预期可能过于简单。加拿大房地产市场目前继续放缓，虽然基准价格较去年同期仍下跌约30,000加元，但市场预计明年将迎来好转。

加拿大央行最近的降息似乎未能有效促使加拿大人进入房地产市场。尽管央行上周进行了降息，但非房主对此反应冷淡。 消费者信心方面，彭博社的调查显示，消费者信心有所上升，主要原因是房地产市场的普遍看涨情绪。然而，这一情绪并未在实际市场行为中得到体现。大部分受访者的回答是在降息前收集的，虽然降息预期已久，但对实际购房决策的影响有限。 具体来看，益普索的调查显示，只有6%的非房主表示会考虑在降息0.25%至1%时购房。即使降息幅度达到1%至4%，只有25%的非房主会考虑进入市场，另有45%的人表示，即使降息超过4%，他们也无力进入市场。 另外，房地产市场的看涨情绪并未转化为实际购房行动。数据显示，消费者对房地产价格上涨的信心实际上在下降。房贷逾期率的上升也表明，未来可能会有更多的房源进入市场。 此外，美国联邦储备最近的强硬态度也减少了今年降息的希望，这可能导致加拿大人认为加拿大央行也会采取非常缓慢的行动。如果情况确实如此，房地产市场将继续保持疲软。 总体来看，加拿大央行的降息并未显著提振房地产市场需求。尽管消费者信心有所上升，但实际购房行为并未明显增加。未来几周，通过各地房产委员会的数据，可以进一步观察降息对房地产市场的实际影响。