多伦多地产经纪

安大略省教师养老金计划在2023年结束时取得了令人失望的结果，因为他们根据经济衰退的预期进行了资产配置，但首席执行官乔·泰勒表示，考虑到市场仍然看起来过热，他不打算大规模转向股票。 教师基础设施和房地产投资组合的资产配置不足，再加上受到较高利率影响的估值调整，导致年末资产净回报率为1.9％，达到2475亿加元。 “我们只有大约10％的投资组合投资于上市股票，”泰勒在一次采访中说道，补充说养老金持有的资产表现良好，因为去年年底市场飙升。“但是当我们进入2023年时，当我们进入2024年时，你看看估值——它们看起来与我们进入2023年时相比可能更具挑战性，这将是我们进行的有趣辩论，即如果我们想要稍微增加风险，我们该如何做？” 约28％的基金投资于全球房地产和基础设施，这两者都受到较高利率环境下的估值影响。泰勒表示，由于COVID-19大流行后持续的挣扎，一些市中心的零售空间受到影响，而欧洲的一个基础设施项目受到了影响预测的监管变化。 泰勒表示，2022年和2023年都对房地产资本化率进行了调整——这是根据营业收入和成本确定投资预期回报率的指标。现在，养老金基金处于观望态势，看看利率是否会下降，他说。教师房地产投资组合在2023年以负5.9％的回报率产生了负回报，而基础设施在2023年的回报率为负2.8％，而基准回报率为7.6％。 “我会说，房地产的整体预后，在2024年甚至可能是2025年仍然相当艰难，”泰勒说，尽管他补充说教师的加拿大房地产投资组合在多伦多和温哥华等主要城市相对表现良好。 “我们的办公室投资组合内有良好的入住率，而我们的零售投资组合的入住率也相当不错，所以从运营上来说它们做得不错。问题只是真的，谁会愿意以什么样的价格购买交易价值。” 泰勒表示，教师目前不打算成为卖家。 “我们喜欢我们拥有的资产，但我认为如果你确实想出售任何东西，人们目前会寻求便宜货。” 投资于加拿大 泰勒表示，对于关于加拿大养老金是否应该增加对本国市场投资的日益激烈的辩论，他的回应是继续教师自1990年以来以其当前形式作为积极投资者进行的路径。 “我们正在加拿大投资。我们在加拿大的凯迪拉克·费尔维尼（房地产单位）拥有200亿加元。我们在加拿大的总投资约为1000亿加元，占我们投资组合的35％左右，”他说，并补充说加拿大私募股权投资的运行速度约为15到20％。“那我们没有做什么？我们可能在加拿大上市股票方面投资不多。但是，你知道，我认为我们在其他领域的投资足以弥补这一点。” 当涉及到加拿大基础设施时，“较慢的接受度…不一定是我们的问题，”泰勒说。“问题是有什么可以提供给我们。” 他表示，他将审视新成立的安大略基础设施银行提出的任何项目，并补充说养老金最感兴趣的是运营资产，而不是需要多年才能开始产生现金流的开发中资产。 “我们经营过机场，我们经营过彩票，我们经营过一些那种类型的东西。我认为我们可以展示我们一直是重要的，有时是政治敏感资产的良好托管者，”他说。“因此，我认为我们有资格被考虑是否共同拥有或独立运营这些资产。”教师2023年发布了一个十年的年化总基金净回报率为7.6％，自创建以来的回报率为9.3％。养老金保留了191亿加元的初步资金盈余，并已连续第十一年实现充分资金。

安大略省的一家房地产开发商对数十名预购房屋的买家提起了大量诉讼，声称这些买家拖欠了温莎地区一个分区的购房费用。 从2022年11月开始，一家公司就其在安大略省项目中建造的房屋向买家提出了数十起以上的索赔。这些索赔涉及2021年夏末和秋季的预售，随后未能在2022年秋季和冬季完成交易。根据法庭文件，大多数买家并非温莎本地人，而是来自多伦多地区。 房地产律师表示，这些诉讼是新建住宅市场中一个新兴问题的迹象，越来越多的买家无法找到任何人来接管他们的合同。一些买家无法完成交易，导致更多开发商诉诸法律手段以挽回损失。 每项索赔要求的赔偿从买家支付的40,000美元押金开始，这些房屋的价格从850,000美元到970,000美元不等。但最终的损失可能会更高。 据审查的26项索赔显示，公司可能会寻求赔偿的损失可能高达数百万美元，主要是因为买家可能需要支付他们放弃交易之前的初始售价与最终售价之间的差额。最终售价将是可转售房屋的情况。 所有索赔和反索赔均未在法庭上得到证实。 一个例子说明了这一问题：2023年2月21日，公司向一位买家提出索赔，要求支付40,000美元的押金和“审判前指定金额的违约赔偿金”。据称，该买家于2021年9月签署了一份合同，以853,757美元的价格购买一套五居室房屋。房子原定于2022年9月完工，但公司声称，该买家于2022年11月28日通知他们，他无法完成交易。 位于房产目前正在以759,000美元的价格出售，这个价格远低于该买家同意支付的价格，并且远高于温莎地区独立住宅的当地现行价格。该上市已持续四个多月。即使明天得到全价报价，公司可能向该买家寻求的损失不仅包括售价之间近10万美元的差距，还包括与空置房屋相关的成本利息。一年多了。 无法联系到该买家，其律师拒绝回应置评请求。 根据房产记录，索赔中的许多房屋已挂牌出售，但很少有成功转售的。两次成功的销售似乎让公司领先。目前，另有六栋房屋在售，价格均低于原施工前合同价。 销售总监表示，即使要价降低，这些房屋的价格仍远高于温莎市场。2023年，温莎的平均房屋售价为55万美元，销售活动从高峰期开始下降，从2021年的7700笔增至4900笔。指出，转售市场和新建市场在几个方面存在差异，2022年末新建房屋的平均价格约为80万美元，而公司的大部分违约都发生在这一时期。在她的公司对新建房屋销售的研究中，一旦利率在2022年下半年开始上升，情况就会显着放缓。 对于一些提交答辩或反诉声明的购房者来说，无法获得抵押贷款似乎是交易失败的主要原因。一些人提到了利率上升，另一些人则声称市场变化削弱了房屋的评估价值，还有一些人描述了个人财务问题。  

许多经济学家担心中国正陷入通货紧缩期，通常情况下比高通胀更糟糕。在今年三月的全国人民代表大会期间，李克强总理表示北京将发行特别国债以促进经济增长，但一些投资者对其是否能成功持怀疑态度。以下是原因所在。物价下跌可能是如此危险，不仅对中国而且对全球经济也是如此。要理解中国正在发生的情况，让我们来看一看1990年代的日本经济衰退，或者许多人称之为日本的“最后十年”。日本是通货紧缩的典型代表。在股票市场和房地产市场发生了巨大的泡沫后，随后经济放缓，物价下降，将经济推向通货紧缩的漩涡，这可能非常难以摆脱。因为当消费价格下跌时，人们期待它们会持续下跌，所以他们更可能等待未来的某个时候再购买，因为那时更便宜。支出减少意味着公司利润减少，这意味着它们需要更少的工人，所以失业率可能会上升，支出进一步降低，价格进一步下跌，这样就形成了一个恶性循环，价格和支出开始互相拉低。这种情况的一个例子是美国的大萧条，通货紧缩导致经济增长放缓，然后失业率大幅上升。日本的工作年龄人口增长已经呈负增长，所以实际上并没有遭受失业问题的困扰。在日本，公司有很强的社会压力，不解雇员工，这与美国和其他西方国家的情况完全不同。日本的“最后十年”也常常被称为“资产负债表衰退”，这是经济学家理查德库格提出的术语，简单来说，就是每个人在过去的十年里都累积了大量的债务，尤其是公司，每一分钱都用来偿还债务。公司停止了支出和投资，也停止了招聘。日本央行多次尝试刺激经济增长，从降低利率到印钞，但没有一件事能让经济回到之前的状态。日本的股市历时34年才记录了新高，该国的人均国内生产总值已经在40000美元左右徘徊了很长一段时间。一些经济学家表示，很难确定通货紧缩是否直接导致了日本经济增长放缓，但通货紧缩持续时间越长，问题就越严重。这是一个难以确定的问题，直到可能为时已晚。这正是经济学家现在担心的正在发生的事情。去年，中国经济增长了5.2%。但对中国来说，这并不算好，因为中国的增长通常接近6%到7%，就像日本在90年代一样。中国也正在经历房地产市场的崩溃。经济到达了一个点，它非常依赖于房地产投资。政府认为已经够了，因为积累的债务太多了，因此他们在2020年大力压缩开发商对信贷的获取，并且从那时起，房地产市场就陷入了自由落体。许多家庭看到自己房屋的价值下跌，这导致了支出的下降。但与日本不同的是，中国的房地产价格下跌速度慢得多。一个奇怪的现象是，价格并没有像他们应该的那样下降，主要是因为许多地方政府在支持价格。一些经济学家认为，要解决中国的房地产危机，

十年前，你很难在纽马克特找到一栋价值百万加元的房子。 当时被视为豪华住宅的住宅对于大多伦多地区北部边缘附近的小镇来说是罕见的，安大略省财产税评估公司的分析发现，豪华住宅仅占市场的 1.3%。 但一切都变了。 如今，你能找到更便宜的房子就很幸运了，市政财产评估公司 (MPAC) 对销售数据的最新分析表明，纽马克特三分之二的房屋现在价格都在百万加元以上。 这一趋势远远超出了纽马克特的范围，因为分析显示，多伦多周边城镇的情况发生了转变，越来越多的住房份额正在向百万加元及以上的范围倾斜。 与此同时，在万锦市、奥罗拉市、奥沙瓦市和卡利登市等地，价值 50 万加元以下的物品正在迅速消失。 这只是住房负担能力紧缩的一个迹象，这种紧缩已经渗透到大多伦多地区越来越远的地区。 由于需求激增加剧了对现有房屋的竞争和更闪亮的新建住房的开发，这些郊区市场已经升温——改变了曾经价格适中的社区的面貌，并冒着更多家庭被高价挤出的风险。 “它改变了社区，”MPAC 首席评估和标准官格雷格·马蒂诺 (Greg Martino) 说。 他指出，许多价格飙升的地方在过去几年中价格相对便宜。 “这就是你在纽马克特、列治文山、万锦和奥罗拉等社区看到的情况。” Martino 表示，MPAC 的分析依赖于每个城市 2013 年和 2023 年的注册销售数据。 然后，该机构对每年每种房产类型（从小型公寓到独立屋）的销售价值进行了估算，并根据其房屋库存数据库中的所有房产将其应用于每个城市的全部住房库存。 （得出的数据与 MPAC 的财产税估值是分开的。去年的一项 Star 调查发现，与销售价值相比，MPAC 对多伦多房屋的估值通常过高或过低，价格较低的房屋通常支付高于其应得份额的价格，而 更豪华的住房得到了休息。MPAC 不同意调查结果，并分享了一项质量控制审计，得出的结论是其工作“不引起对系统性不平等的担忧”。） 在奥罗拉，过去十年平均挂牌价格从约 611,000 加元跃升至 145 万加元，新的 MPAC 分析显示，超过 80% 的房屋价值超过 100 万加元，其中近一半的房屋价值超过 150 万加元 。 2013年，只有8.2%的人突破了百万大关。 与此同时，在整个大多伦多地区，价值低于 50 万加元的房屋所占的比例一直在消失。 MPAC…