多伦多地产经纪

多伦多的公寓市场目前处于低迷状态，每周情况似乎都在恶化，而预售市场情况更为糟糕。2024年截至目前，大多伦多地区的预售单元总销售量不到1800套，而过去十年的平均水平接近7000套，意味着预售公寓销量下降了约74%。与此同时，二手公寓的库存每周都在增加，但销售却在减少，二手市场的表现也不容乐观。 为了建房，首先必须卖房，但由于预售量大幅减少，未来公寓和住宅的开工量将不可避免地大幅下滑。与此同时，自由党每月向加拿大引进超过12.5万人，使得市场更加饱和。最近一段时间，市场整体处于低迷状态，情况并未好转。 最新数据显示，2023年1月至2024年4月的新公寓销售图表显示，自去年初以来，我们一直低于十年平均水平，2024年的情况尤为严重。预售公寓销量创下历史新低，下降了74%。由于新建公寓和独立屋市场的销售大幅减少，我们将看到新住宅的开工量大幅下滑。根据Edge Analytics的数据，公寓开工量在增加，但预售量急剧下降，因此新公寓开工量也将随之下降。独立屋开工量已经回到1990年代的水平，反映出供需关系的迅速变化。 即使在公寓市场，供应不足的情况也在恶化，创下了新纪录。人口增长数据令人惊讶，2024年1月至4月的人口增长远超预期，达到40万人，而历史平均值为11万人。短期内房市非常疲软，但从长远来看，供需基本面如何解决仍是未知数。 在二手市场，库存量超过季节性正常水平，而销售量低于季节性正常水平，尤其是在多伦多市中心的公寓市场。低价公寓库存激增，而买家却很少。首次购房者和投资者都在高利率环境下难以入市。 尽管市场库存增加，但公寓价格保持相对稳定，几乎回到了2021年的水平。举例来说，一套单元最近以50万加元售出，而在2021年同类高楼层单元售价为51.5万加元。 预售市场的情况也很有趣。2024年3月，大多地区共售出601套预售公寓，其中25%位于多伦多市区，75%在905区。这与历史上大部分公寓产品在多伦多市区快速销售的情况大相径庭。租金溢价尚未显著回归市中心，导致投资者更倾向于在905区购买预售单元。 搜索量数据显示，预售公寓市场兴趣大幅下降，尤其是在多伦多，而卡尔加里的公寓市场则表现出更大的投资吸引力。卡尔加里房价持续上涨，主要原因是人口增长迅速。 面对大量待售库存和开发商提供的各种激励措施，预售市场竞争激烈，难以获得立足点。预计市场不会在短期内恢复，可能需要三到六年的时间缓慢复苏。

在未来几年内，成为多伦多地区的公寓投资者将变得更加困难。最近市场一直在谈论租金的下降，自去年八月以来，租金一直在下降，主要是因为大量的公寓竣工。另外市区公寓上市出售也在加速，部分原因是投资者正在退出市场。 四年前，就有分析指出在2020年之后购买预售公寓期房的投资者可能会亏钱。主要观点是，人们支付的价格相对于二手转售价格来说已经太高了。此外，人们支付的价格意味着租金必须大幅上涨，这些物业才能接近合理的现金流水平。 到了今天，租金下降和利率上升导致目前这些投资都是亏本。例如，一个投资者购买了一套700平方英尺的单位，价格约为97万加元，加上维护费和物业税，月供大约为4800加元，而租金只能收到2700加元。这意味着投资者每月要亏损2100加元来支付他们的贷款。 这对于大多数人来说是难以承受的，每月额外支出2000加元来维持这个物业。我认为这也是公寓上市增加的原因之一。有人问，作为一个投资者，应该持有这个负现金流的物业多久？在过去，这并不是一个难回答的问题，很多投资者愿意持有，因为利率很低，很大一部分贷款支付用于偿还本金，房价也在快速上涨。 然而，现在房价并没有上涨，甚至可能会下跌，每月亏损1500到2000加元就变得难以承受。一些投资者正在退出市场，一些则在坚持。加拿大的房地产情绪依然非常乐观，许多投资者认为一旦利率下降，房价将再次每年上涨8％，但这种情况在短期内不太可能发生，尤其是在公寓市场。 此外，联邦政府正在考虑减少加拿大的人口增长，这也会对租金和房价施加压力。所以有很多因素在对抗成为公寓投资者：高利率推高了贷款支付，人口增长放缓，这将是一个具有挑战性的市场。 传统上，房地产投资并不是彩票，需要考虑持有多久，并计算好数字。大多数投资者希望现金流中立的物业，因为他们是为长期投资做准备。然而，多伦多的投资者非常愿意接受深度负现金流，因为房价增长如此迅猛。如果价格增长不再存在，那么持有的就是一个深度负现金流的物业，这将是未来12到24个月的大考验。 并不是所有投资者都处于这个境地，那些持有物业10年以上并已偿还大量贷款的投资者并不处于负现金流的困境中。他们可能不会看到太多的增长，决定将资金投向其他地方，但他们并不处于深度负现金流的情况。新完工的单位和最近购买的人则可能会感受到高利率的冲击，将看看有多少人会坚持下去。 四月份的公寓上市数量创下历史新高，这是投资者开始退出市场的一个迹象。在接下来的6到12个月里，观察新上市和活跃上市的增长，以及这些库存是否会在未来几个月积压，将是一个非常重要的信号。

尽管房地产市场中总有不确定性，但从长远来看，房地产市场往往是上涨的。投资时要像悲观主义者一样储蓄，但要像乐观主义者一样投资。通货膨胀和货币贬值也是推动房价上涨的因素之一，因此需要以乐观的态度进行投资。 过去几年中，加拿大房地产市场经历了一些显著的事件。例如，外国买家税的出台曾引发市场短暂下跌，但随后房价迅速反弹。疫情期间，许多人暂停了房贷还款，市场一度看似要崩溃，但政府的大规模刺激措施使得房价创下历史新高。 从2022年开始，加拿大央行大幅提高利率，导致房价有所回落，但整体跌幅仅为4%。尽管许多人预测房价会大幅下跌，但实际情况显示市场的韧性远超预期。这说明市场的预测难度很大，政策变化和外部因素都会对市场产生重大影响。 房地产市场的表现因地区而异。例如，包括中区多伦多，北部约克区万锦和列治文山的房价都有大幅度增长，而西区多伦多的房价增长幅度却不大。市中心的公寓市场在2018年达到顶峰，但随后几乎没有增长。这些差异说明了房地产市场的高度本地化特点。 对于那些计划购买自住房的人，建议根据市场情绪做出决策。当市场情绪低落时，可能是购买的好时机。相反，当市场情绪高涨，竞争激烈时，可能要谨慎行事。例如，2022年夏季和秋季，当利率大幅上升时，市场冻结了一段时间，那时是购买的好机会。 此外，了解市场走势的难度在于影响市场的变量不断变化。人口增长、政府政策、全球经济状况等因素都会对市场产生重大影响。例如，加拿大的人口增长速度超过了新房建设速度，这也推高了房价。同时，政府的财政赤字和经济刺激政策也影响了市场走势。 回顾历史，多伦多的房地产市场在1990年代曾经历过十年的零增长期，这表明即使是热门市场也可能经历长期停滞。同样，市中心的公寓市场自2018年以来的表现也表明，某些市场可能会经历较长时间的低迷期。 总的来说，不要试图精确预测市场底部或顶部，而是利用市场情绪作为参考。在市场低迷时入手，可能会获得更好的交易。记住，房地产市场的本地化特性很强，不同地区的市场表现可能截然不同。因此，在决策时应充分考虑当地市场的具体情况和自己的财务状况。 最终，购买自住房的决策应该基于个人的财务状况和生活需求。当能够负担得起且不需要过度杠杆时，便是购房的好时机。利用市场情绪和数据分析做出明智决策，而不是试图预测市场走势，可以更好地把握房地产投资机会。

加拿大房地产协会（CREA）刚刚发布了四月份的房地产数据，显示出一个持续对买家有利的市场趋势。数据显示，房源数量增加，而销售量下降，买家仍然谨慎观望。这一趋势也出现在多伦多等地区，那里的销售量也在下降，而房源却在增加。 CREA的知名经济学家Sean Cathcart指出，买家在看到去年发生的情况后，正在等待加拿大央行（Bank of Canada）明确降息的迹象才会进入市场。去年春天，一些买家在预测降息即将来临的情况下进入市场，但事实并非如此，今年这些买家可能更倾向于“眼见为实”的态度。 资本利得税调整 除了上述变化，政府还调整了资本利得税，这对房地产投资者产生了重大影响。以前，房地产投资的资本利得税率是按50%的增值部分计算纳税。而根据新政策，对于超过$250,000的资本利得，纳税部分将增加到67%。这意味着每赚取超过$250,000的收益，其中67%将作为应税收入。 对于企业房地产投资者来说，情况更为严峻，资本利得税率将提高到75%。这一调整旨在减少企业实体以前享有的税收优势，确保他们为税收收入做出更多贡献。 房地产市场的影响 资本利得税的调整旨在通过平衡大投资者和个人购房者的利益，创造一个更公平的房地产市场。然而，政策的有效性将取决于几个因素： 投资策略： 房地产投资者需要根据较高的税率重新评估他们的策略。这可能涉及更长时间持有物业以最大化增值，或专注于高收益物业以抵消增加的税负。 市场动态： 较高的税率可能会减缓物业的快速周转，因为投资者可能更倾向于持有物业以避免增加的税负。这可能导致市场上可供销售的物业数量减少，影响整体的供需动态。 优质物业投资： 投资者可能会转向收购更少但更高质量的物业，这些物业承诺更高的回报。这一策略有助于吸收更高的税成本，同时保持盈利。这也与向更具选择性和战略性投资的趋势相一致。 长期市场健康： 通过抑制投机性投资，鼓励更稳定的长期持有，资本利得税调整旨在促进更平衡和可持续的房地产市场。从长远来看，这可能有助于缓解当前困扰市场的可负担性问题。 总结 加拿大政府的新政策显示出对支持购房者和创造更公平房地产市场的善意和努力。虽然这些措施提供了一些即时的缓解，但它们并未完全解决住房可负担性的问题。对于房地产投资者来说，这些变化意味着在没有战略性和深思熟虑的投资决策的情况下，盈利不再是理所当然的。资本利得税增加将要求投资者在投资决策中更加注重长期盈利和优质物业。最终，这些政策的成功将取决于它们在多大程度上能平衡购房者的需求和投资市场的现实情况。

在最新的金融稳定性报告中，加拿大银行突出了加拿大家庭面临的重大财务压力，特别关注租户和未来几年内续签抵押贷款的个人。报告指出，未来两年内续签抵押贷款的人可能面临高达60%的还款额增加。然而，当前的财务压力主要由租户承担，他们没有抵押贷款的资产保护，更易受到租赁市场变动的影响。 在报告发布后的新闻发布会上，加拿大银行行长指出，与房主相比，租户的汽车贷款和信用卡付款违约率更高。这种差异突显了在没有房产权益缓冲的更广泛经济脆弱性。 租户的困境 租户特别受到通货膨胀压力的打击，生活成本显著增加，而没有房价上涨带来的资产增值的补偿。报告显示，租户的汽车贷款违约率几乎是房主的七倍，信用卡违约率几乎是两倍。食品和房租通胀以及高利率进一步加剧了这些财务挑战。 行长明确承认租户面临的情况更加严峻，租户通常收入较低，对经济冲击的缓冲能力较弱。持续的高利率和通胀正在放大这些困难，使得银行必须密切监视这一群体。 抵押贷款持有者的未来担忧 对于抵押贷款持有者来说，未来同样令人担忧。预计到2026年，将有大量房主续签抵押贷款，预计还款金额将显著增加，特别是对于那些拥有固定支付但浮动利率抵押贷款的人群。这部分人在续约时预计将经历60%的还款额增加。加拿大银行警告，如果经济状况恶化，这可能导致更高的违约率，从而增加这些家庭的财务脆弱性。 当前的经济环境表明，虽然立即关注的是管理通胀和利率，但对租户和房主的长期挑战同样紧迫。行长对未来利率削减的疑问保持谨慎，尽管媒体不断提问，这强调了中央银行对其货币政策路径的谨慎态度，旨在稳定经济，避免过早承诺。 加拿大的两个故事 金融稳定性报告描述了两个加拿大的图景——一个是从房地产市场繁荣中受益的人，另一个则是没有受益的人。对于租户和非抵押贷款持有者来说，经济复苏明显不同且更具挑战性。随着加拿大银行为下一步行动做准备，明确的重点显然是维持经济稳定和管理通胀，确保所有加拿大人能面对更安全的财务未来。

当我们考虑购买房屋时，通常会忽视这种标准免责声明，即过去的表现并不保证未来的结果。这一声明几乎是金融投资中常见的标准用语，但却经常被置于一边。人们在购买房屋时往往受到这样的驱使：因为去年房价上涨了，所以明年它们必定会再次上涨。这种心态也影响了投机者，他们看到房价稳步上涨，便认为这也是未来房价增值的保证。然而，这种简单的推理却忽视了许多复杂的因素，例如房价上涨的原因、未来市场走势的不确定性等。因此，我们需要更深入地了解房地产市场，而不仅仅是简单地根据过去的走势来预测未来的结果。 与之相关的是，市场上往往存在两种主要的买家：长期投资者和短期投机者。长期投资者往往关注房屋的长期价值，而短期投机者则更关注短期内的价格波动。长期投资者可能会认为，如果某个地区的基本面因素得到了改善，那么房价可能会继续上涨。这些基本因素可能包括改善的便利设施、当地经济的增长、治安状况的改善等。然而，短期投机者则更可能受到市场情绪的影响，他们可能会认为房价之所以上涨是因为其他人对未来房价的预期变得更加乐观，而不是基本面的改善。因此，了解不同类型买家的行为和动机对于预测市场走势至关重要。 在金融领域，我们通常认为资产的价格不应该是可预测的，因为如果价格可以被准确预测，那么就会存在机会赚取利润的可能性。然而，对于房地产市场来说，情况可能略有不同。虽然房价的确存在一定程度的可预测性，但同时也具有很大的波动性。我们可以回顾2007年至2008年的金融危机，那时美国房价经历了巨大的波动，这清楚地表明了房价波动的不确定性。尽管存在一些基本因素可以解释房价上涨，但房价波动往往受到市场情绪和投机活动的影响。因此，了解市场参与者的信念和行为对于预测房地产市场的短期走势至关重要。 市场上通常存在两种推动房价上涨的因素：基本面因素和市场情绪。基本面因素包括改善的便利设施、当地经济的增长、治安状况的改善等。如果这些基本因素得到改善，房价可能会继续上涨。然而，市场情绪也可能推动房价上涨，即使基本面并未发生实质性改善。市场情绪可能会因市场参与者的乐观预期而推动房价上涨，这种情况下，房价的上涨可能会远远超出基本面因素所能解释的范围。因此，了解市场情绪对于预测房地产市场的短期走势至关重要。 另一个重要的因素是市场的交易量。在市场行情繁荣时，往往会吸引大量的短期投机者进入市场。这些投机者通常会迅速买入和卖出房产，从而增加了交易量。然而，当市场行情开始趋于平稳或下跌时，短期投机者可能会退出市场，交易量也会相应下降。因此，交易量的变化可以作为预测房地产市场走势的一个重要指标。当交易量下降时，可能意味着市场行情即将趋于平稳或下跌。因此，了解市场的交易量对于判断市场的短期走势非常重要。